Immobilie verkaufen, belastet oder unbelastet...

Nein, ist nicht (sehr) kompliziert, zumindest dann nicht, wenn man bei Euch bzw. aus Deinen Angaben unterstellt, dass insgesamt genug Kapital vorhanden ist und die Beleihung aus dem Verkaufspreis abgelöst werden kann. Die Bank hat idR Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, was aber bei der geplant kurzen Laufzeit umgangen werden kann, sprich: man finanziert auf 1-2 Jahre, etwaig auch mit Tilgungsfreistellung bis zum Verkauf des Objekts, und zahlt dafür einen etwas höheren Zins. Das Risiko liegt dann darin, dass Ihr in der Zeit einen Käufer finden müsst, wobei man das in Absprache mit der Bank auch verlängern könnte.

Grundsätzlich sollte es aber möglich sein, eine Immo in 3-6 Monaten zum Marktpreis zu verkaufen.

Vielen Dank für die Antwort.

Nein Die Beleihung des Objektes das wir dafür hernehmen wäre recht gering. so maximal 25%.
Wir haben uns bei unserem Finanzierer schonmal erkundigt über so ein kurzfristiges Ding, aber den Vertrag den er anbot (normaler vertrag, variabler zins, mit der möglichkeit von 100% sondertilgung nach 12 Monaten) den gibts bestimmt irgendwo besser. Das Risiko bei uns ist überschaubar.

Käme für die hiesige Immobilie eine Vermietung in Frage?
Wenn ja und da ihr die fehlende Liquidität innerhalb von 2 bis 3 Jahren habt, dann schließt doch einfach ein Darlehen für 5 Jahre ab und vermietet das Haus/die Wohnung.
Falls ihr dann bemerkt, dass Vermietung doch nicht das ideale ist, habt ihr die Möglichkeit an den Mieter zu verkaufen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung wäre nicht so hoch.

Hmm. zu vermieten hatten wir auch schon überlegt. Aber das ist ein zweischneidiges Schwert und auch aus dem Ausland ohne Verwalter schwer zu managen ohne erfahrung---

Zitat von Bankkaufmann

Doch als Zielzeit für den Hausverkauf - nach erfolgtem Kauf im EU Ausland - könnten 1-2 Jahre schon eher realistisch sein.

Ja, wäre ein Zinsverlust und bei nichtverkauf zahl ich die Beleihung in der Zeit wieder ab. Die Option geht auch. Das Objekt ist ja nicht weg. nur im schlimmsten fall nicht Verkauft.

Wenn das zu kaufende haus ein hammer wäre und wir da richtig viel haus fürs geld bekommen würden, dann tun die Zinsen für die Beleihung nicht mehr so weh

Zitat von Bankkaufmann

Was der Verkauf der Immobilie in D angeht so würde ich weniger davon ausgehen dass zum Marktpreis Ihre Immobilie in 3-6 Monaten verkauft wird.
Wer aktuell Druck hat Immobilien verkaufen zu müssen erlebt mitunter deutliche Abschläge.
Die Rosa Wolken Zeiten für Immobesitzer sind vorbei.
Wir sprechen hier von normaler Immobilie und nicht Mega Top Lage egal.
Doch auch hier ist nicht "einfach" so verkauft.

Doch als Zielzeit für den Hausverkauf - nach erfolgtem Kauf im EU Ausland - könnten 1-2 Jahre schon eher realistisch sein.

Bist Du irre?

Im Marktpreis ist der "Abschlag" bereits enthalten.

Was Du meinst, ist der Kinderwunderlandpreis von vor 2-5 Jahren. Das ist aber nicht der Marktpreis.

Zitat von Zapp73

Bist Du irre?

Im Marktpreis ist der "Abschlag" bereits enthalten.

Was Du meinst, ist der Kinderwunderlandpreis von vor 2-5 Jahren. Das ist aber nicht der Marktpreis.

Diskutabel.

Auch zu den aktuellen Marktwerten gehen die meisten Immobilien nicht so schnell weg, wie eben noch vor 2 Jahren. Das lässt darauf schließen, dass die Marktwerte weiter nach unten gehen werden, insoweit dem nicht sinkende Finanzierungszinsen zuvor entgegenstehen. (was ja schon ein Stück weit eingetreten ist).

Mittelfristig werden die Preise sich aber stabilisieren und auch wieder leicht steigen. Hohe Baukosten, hoher Wohnbedarf und daraus resultierende steigende Mieten sind da meines Erachten einfach starke Faktoren.

Sinken die Finanzierungskosten nochmals deutlich, geht der Run auf Immobilien wieder los. Ab 2,x wird es wieder wild.

Das ist der gleiche Fehler, den auch @Bankkaufmann im Kopf hat.

Angebotspreise sind KEINE Vergleichspreise, sondern es sind nur tatsächlich realisierte Kaufpreise zu betrachten. Aus diesen bildet man den Markwert einer Immo und zu dem Preis (mindestens) sollte (i.e. muss) das Objekt auch nach 3, spätestens 6 Monaten, zu verkaufen sein. Sonst ist die Wertermittlung falsch und etwaig sogar der Gutachter haftbar.

Alles was über 1 Jahr geht, ist ein Spekulationsobjekt, was man schon daran erkennen wird, wenn Ihr beide dem TE zu einer längeren Haltedauer raten werdet ... und man die Opportunitätskosten sauber aufstellt. Darin zwingend enthalten ...

- Grundsteuer
- Heizung, etwaig Strom/Wasser, Gartenpflege
- Kosten der Zwischenfinanzierung
- Zins- und Wertänderungsrisiko nach Auslauf der kurzen Finanzierungslaufzeit ...

Wozu ihr ratet, ist ein reiner Zock auf einen Wertgewinn nach Inflation und laufenden Kosten in 1-2 Jahren.

Ernsthafte Gegenfrage: seid Ihr bereit, die Wette auf dieses Risiko persönlich zu tragen? Also falls es nicht klappt, dem TE seinen Verlust auszugleichen?

Ich denke nicht.

Zitat von Zapp73

Das ist der gleiche Fehler, den auch @Bankkaufmann im Kopf hat.

Angebotspreise sind KEINE Vergleichspreise, sondern es sind nur tatsächlich realisierte Kaufpreise zu betrachten. Aus diesen bildet man den Markwert einer Immo und zu dem Preis (mindestens) sollte (i.e. muss) das Objekt auch nach 3, spätestens 6 Monaten, zu verkaufen sein. Sonst ist die Wertermittlung falsch und etwaig sogar der Gutachter haftbar.

Das ist in dieser Absolutheit falsch.

Die Wertermittlung erfolgt nach klaren Kriterien. Die garantierte Veräußerung in 3 bis 6 Monaten ist definitiv keines davon. Brot- und Butter Objekte werden sich aber im Regelfall nach 3- 6 Monaten zum Marktwert veräußern lassen.

2020 waren es eher noch 3-6 Wochen, wenn ein Objekt zum Marktwert angeboten wurde. Im Regelfall waren da die Angebotspreise einfach deutlich drüber.

Zitat von Zapp73

Wozu ihr ratet, ist ein reiner Zock auf einen Wertgewinn nach Inflation und laufenden Kosten in 1-2 Jahren.

Ernsthafte Gegenfrage: seid Ihr bereit, die Wette auf dieses Risiko persönlich zu tragen? Also falls es nicht klappt, dem TE seinen Verlust auszugleichen?

Ich denke nicht.

Wie kommst Du darauf, dass ich dem TE hier zu irgendwas geraten hätte? Gar noch mit Übernahme irgendeiner Haftung?

Hmm. ihr sollt euch jetzt nicht die Köpfe einschlagen...

Es gibt einiges das ich (mutmaßlich) weiss und ich habe mich auch über das ein oder andere schon Informiert, nur einen Verkauf 'in Echt' habe ich (noch) nicht durchgezogen.

Den Immobilienwert des Objektes daumenpeile ich nach den Letzten Verkäufen exakt Baugleicher Einheiten der letzten 6 Monate. (Die Anlage hat 140 (relativ baugleiche) Einheiten. da hat man Vergleiche) Die Bank würde auch nichts anderes wollen und danach richte ich auch die Prozentuale Beleihung (falls nötig) Da haben wir in den letzten 2 Jahren nur bemerkt das die Preise recht stabil verharren, trotz der gestiegenen Zinsen. Aufgrund der Lage, Ausstattung und letztem Energiepass stehen wir nicht grad an der Kante wo jetzt die grossen Einbrüche kommen. Da haben wir was Glück. Anfang 22 wurde ähnliches in der Anlage für knapp 4,5k/m2 verkauft, das hat sich im Schnitt bis jetzt noch nicht geändert.

Ich gehe auch nicht davon aus das sich da was tut. ausser es müssen plötzlich alle Gebäude EEK 'A' haben :-)

Aber im Detail Variierts natürlich, liegt aber auch daran wie sehr die Verkäufer ihr Eigentum abgerockt haben. (Sanierungsbedarf innerhalb)

Mir ist schon klar das ein zügiger Verkauf nur zu dem Erfolgen kann das der Markt hier hergibt. Das ist eine einfache Rechnung.

Laufzeit einer Beleihung (kosten der Zinsen) bis zur Ablösung durch Verkauf auf der einen Seite.
Abschläge im VK hinzunehmen um einen schnellen Verkauf zu erreichen. (kürzere Laufzeit) auf der anderen.
Zinsen aktuell (mal getestet) um die 3% (naja, ist aber irrelevant weil ich nicht weiss wo die zinsen liegen, sollten wir in 1 oder 2 jahren die beleihung brauchen)

Ich glaube das kann man gegeneinander aufrechnen um die Lösung mit dem geringsten Verlust zu erwischen.

Seid einfach nett zueinander :-)

Zitat von wary

Das ist in dieser Absolutheit falsch.

Die Wertermittlung erfolgt nach klaren Kriterien. Die garantierte Veräußerung in 3 bis 6 Monaten ist definitiv keines davon.

Dünnes Eis. Wenn man als Makler oder Gutachter einen Verkehrswert/Marktpreis ermittelt und kommuniziert, der über oder unter der üblichen Spanne von +/-10% des Marktpreises liegt und das im Gutachten nicht kenntlich macht, dann kann man bei Nicht-Verkauf oder Verkauf unter Marktpreis in Regress genommen werden. Die Zeitspanne liegt dabei im von mir genannten Rahmen - denn es sollte klar sein, dass ein Verkäufer eine Immo nicht zb 10 Jahre lang zu einem Preis X anzubieten hat, um erst nach dieser Zeitspanne einen Rechtsanspruch gegen eine fehlerhafte Verkehrswertermittlung zu haben.

Das liegt auch schon darin begründet, dass Verkehrswertgutachten eine relativ kurze "Halbwertzeit" haben. Ich habe aktuell ein Gutachten aus dem Jahr 2020 - da passt nichts mehr, weil sich die rechtliche Situation komplett gedreht hat. Ist ein Sonderfall, aber das passiert. Das Gutachten aus 2020 ist daher nicht falsch, ich halte es ausdrücklich sogar für gut - war aber schon 2022 praktisch wertlos, weil sich der Wert der Immo drastisch verändert hatte.

Wie kommst Du darauf, dass ich dem TE hier zu irgendwas geraten hätte? Gar noch mit Übernahme irgendeiner Haftung?

Nun, das ist die logische Konsequenz aus dem, was Du schreibst und wenn man unterstellt, dass das - generell - richtig sei. Ihr suggeriert beide klar und eindeutig, dass es für den TE besser wäre, die Immo erst in 1-2 Jahren zu verkaufen statt zu dem Preis, der ihm in 3-6 Monaten vorliegt.

Offensichtlich ist Euch beiden aber nicht klar, welchen Sprengsatz Eure Interpretation beinhaltet.

Nochmal: wenn man einen Marktpreis ermittelt, dann muss die Bude in etwa zu diesem Preis in einem Zeitraum von 3-6 Monaten zu veräußern sein. Welchen Sinn hätte ansonsten die Ermittlung des Marktpreises, der qua Definition aktuell (oder zu einem früheren Wertermittlungsstichtag ermittelt) sein muss und auch gar nicht für längere Zeiträume extrahiert werden darf. Man kann keinen Marktpreis ermitteln, der in 12 oder gar 24 Monaten noch rechtsverbindliche Gültigkeit haben soll/kann. (Ausnahmen bestätigen die Regel)

Genau das ist aber Eure Aussage, dass man exakt das wissen könnte ...

Zitat von Andreas-H

Mir ist schon klar das ein zügiger Verkauf nur zu dem Erfolgen kann das der Markt hier hergibt. Das ist eine einfache Rechnung.

Laufzeit einer Beleihung (kosten der Zinsen) bis zur Ablösung durch Verkauf auf der einen Seite.
Abschläge im VK hinzunehmen um einen schnellen Verkauf zu erreichen. (kürzere Laufzeit) auf der anderen.
Zinsen aktuell (mal getestet) um die 3% (naja, ist aber irrelevant weil ich nicht weiss wo die zinsen liegen, sollten wir in 1 oder 2 jahren die beleihung brauchen)

Ich glaube das kann man gegeneinander aufrechnen um die Lösung mit dem geringsten Verlust zu erwischen.

Das ist exakt der korrekte Gedankengang. Natürlich steht es Dir frei, die Immo noch x Jahre zu halten und auf einen (nach Kosten und Inflation) real höheren Verkaufspreis zu hoffen, aber das hat dann mit dem aktuellen Marktwert (fast) nichts mehr zu tun und je länger die Zeitspanne ist, desto geringer ist die Korrelation. Bei dem Versuch, dieses vermeintliche Potential abzuschöpfen, verheben sich auch die meisten Laien, weil sie die Opportunitätskosten unterschätzen oder schlicht falsch berechnen.

Wie meine Empfehlung/Schlussfolgerung daraus aussieht, kannst Du Dir jetzt selbst denken.

Viel Erfolg!

Zitat von Zapp73

Nun, das ist die logische Konsequenz aus dem, was Du schreibst und wenn man unterstellt, dass das - generell - richtig sei. Ihr suggeriert beide klar und eindeutig, dass es für den TE besser wäre, die Immo erst in 1-2 Jahren zu verkaufen statt zu dem Preis, der ihm in 3-6 Monaten vorliegt.

Das ist eine ziemlich wilde Interpretation.

Dass ich davon ausgehe, dass mittelfristig sich die Preise stabilisieren werden, ist offenkundig kein Ratschlag zum Zeitpunkt des Verkaufes.

Zum einen habe ich offensichtlich keine Glaskugel, so dass meine Erwartungshaltung offenkundig spekulativ ist... so wie jede Prognose. Zum Anderen müsste man für diese Entscheidung eben die Kosten des weiteren Haltens der Immobilie gegenrechnen.

Wann und zu welchem Preis der TE verkauft, wird er wohl wie jeder Verkäufer selbst entscheiden müssen.

Zitat von Zapp73

Dünnes Eis. Wenn man als Makler oder Gutachter einen Verkehrswert/Marktpreis ermittelt und kommuniziert, der über oder unter der üblichen Spanne von +/-10% des Marktpreises liegt und das im Gutachten nicht kenntlich macht, dann kann man bei Nicht-Verkauf oder Verkauf unter Marktpreis in Regress genommen werden.

Das ist etwas ganz anderes. Das ist eine fehlerhafte Marktpreisermittlung. Objektiv überprüfbar. Richtig ist, dass eine korrekt eingepreiste Immobilie im Regelfall in 6 Monaten zu veräußern ist. Der Umkehrschluss daraus ist aber nicht zulässig sondern bietet allenfalls Anlass, die Marktpreisermittlung nochmals prüfen zu lassen.

Zitat von Zapp73

Die Zeitspanne liegt dabei im von mir genannten Rahmen - denn es sollte klar sein, dass ein Verkäufer eine Immo nicht zb 10 Jahre lang zu einem Preis X anzubieten hat, um erst nach dieser Zeitspanne einen Rechtsanspruch gegen eine fehlerhafte Verkehrswertermittlung zu haben.

Das ist schlicht falsch. Aus er Zeitspanne des Verkaufs kann exakt gar nichts abgeleitet werden. Ist der Marktwert objektiv richtig ermittelt und wird das Haus zu diesem Preis trotzdem nicht verkauft, hat der Verkäufer einfach Pech. Wer glaubt, daraus einen Anspruch gegen den Makler oder den Gutachter ableiten zu können, ohne dass eine konkrete Pflichtverletzung nachgewiesen werden kann, kann ja gerne noch Geld im Prozess verbrennen.

Zitat von wary

Das ist etwas ganz anderes. Das ist eine fehlerhafte Marktpreisermittlung. Objektiv überprüfbar. Richtig ist, dass eine korrekt eingepreiste Immobilie im Regelfall in 6 Monaten zu veräußern ist.

Nichts anderes habe ich behauptet ...

Zitat von Zapp73

Nichts anderes habe ich behauptet ...

Doch

Zitat von Zapp73

Angebotspreise sind KEINE Vergleichspreise, sondern es sind nur tatsächlich realisierte Kaufpreise zu betrachten. Aus diesen bildet man den Markwert einer Immo und zu dem Preis (mindestens) sollte (i.e. muss) das Objekt auch nach 3, spätestens 6 Monaten, zu verkaufen sein. Sonst ist die Wertermittlung falsch und etwaig sogar der Gutachter haftbar.

Du hast hier geschrieben, dass allein der fehlende Verkauf nach 6 Monaten belegt (sonst ist), dass die Wertermittlung falsch war.

In der Realität gibt es zahlreiche Gründe, warum eine Immobilie längere Zeit nicht verkauft werden kann. Überzogene Preisvorstellungen sind dabei die häufigste, aber eben nicht die alleinige Ursache. Regelfälle begründen eben keine Monokausalität.

Offenkundig sind wir uns aber doch in der Sache einig.

Zitat von wary

Du hast hier geschrieben, dass allein der fehlende Verkauf nach 6 Monaten belegt (sonst ist), dass die Wertermittlung falsch war.

Ja, und dabei bleibt's auch, weil ich exakt gegen solche Fälle versichert bin. Und bleibe. Klipp und klare Anweisung aus meinen Aus- und Fortbildungen.

Ansonsten:

Zapp73:
"Grundsätzlich sollte es aber möglich sein, eine Immo in 3-6 Monaten zum Marktpreis zu verkaufen."

Das sei Deiner Meinung nach zunächst "diskutabel", dann aber:

Wary:
"Richtig ist, dass eine korrekt eingepreiste Immobilie im Regelfall in 6 Monaten zu veräußern ist."

Unterschied?

Zitat von Zapp73

Zapp73:
"Grundsätzlich sollte es aber möglich sein, eine Immo in 3-6 Monaten zum Marktpreis zu verkaufen."

Das sei Deiner Meinung nach zunächst "diskutabel", dann aber:

Wo habe ich geschrieben, dass das "diskutabel" sei? Das Wort taucht exakt ein mal in meinen Beiträgen auf, mit einem konkreten Zitat. Der von dir zitierte Abschnitt ist da nicht enthalten. Das mein Post sich auf die von dir 7 Posts zuvor gepostete Aussage bezogen haben soll, ist angesichts des direkten Zitates doch völlig abwegig.

Bitte aufmerksamer lesen und mir nicht Aussagen einfach in den Mund legen.

Zitat von Zapp73

Ja, und dabei bleibt's auch, weil ich exakt gegen solche Fälle versichert bin. Und bleibe. Klipp und klare Anweisung aus meinen Aus- und Fortbildungen.

Dagegen bist Du nicht versichert, sondern gegen einen Schaden in Folge eine Pflichtverletzung.

Der fehlende Verkauf indiziert allenfalls eine falsche Einpreisung, er begründet oder belegt das aber nicht. Das ist ein wichtiger Unterschied.

Wenn ein Kunde bei deiner Versicherung einen Schaden alleine mit dem Argument anmeldet, dass das Haus seit 8 Monaten nicht verkauft ist, wird die Versicherung auf dieser Grundlage allein nichts regulieren. Klagt dein Kunde allein mit dieser Begründung, verliert er das Verfahren.