Drei Reihenhäuser bauen, ein selbst bewohnen, zwei verkaufen

Moin,
darf ich fragen, welchen Vorteil diese Konstellation bietet?

Mein Gedanke geht in die Richtung "Streit wegen Baumängel" und selber dort vor Ort wohnen..... ist jetzt Schwarzmalerei, aber warum baut da nicht jeder sein eigenes Reihenhaus?

Sorry, dass es jetzt keine Antwort auf Deine Frage ist und es soll auch kein "Warum machst Du das nicht so oder so" sein, reines persönliches Interesse.

2.1 Kann man mit der Bank frei vereinbaren. Kurze Laufzeit, ausgelegt auf potentielles Datum Fertigstellung/Übergabe/Verkauf an Dritte.

3.1 Für die Käufer bzw. deren finanzierende Bank ist es interessant, ob deren Reihenhaus auf einem eigenen Flurstück/Grundstück steht oder ob über WEG verkauft wird. Man sollte also klären, ob das Grundstück real geteilt werden kann, idealerweise vor Genehmigung des Bauantrags.

3.2 Bedingungen für gewerblichen Verkauf beachten. Ich vermute, dass die Bauherren ein privates Grundstück besitzen, das mit drei RH überplant werden soll. Das heißt aber auch (ohne Gewähr), dass der Verkauf der beiden zu veräußernden Objekte vom FA als gewerblich eingestuft wird und vermutlich nicht unter die private Regelung mit "nicht mehr als 3 Projekten in 10 Jahren" fällt. Steuerfrei veräußern könnte man allerdings die unbebauten Teil-Grundstücke, wenn real geteilt wird.

Danke für die Antworten.

Da das Ehepaar baufachkundig ist (Bauingenieur und Architekt), wollen die Freunde mit dem Bau selbst nichts zu tun haben, sondern nach dessen Fertigstellung "einfach kaufen". Insofern muss die Finanzierung bereits vorher sichergestellt sein, da keine Einnahmen während des Bauens generiert werden. Auch spielt Sicherheit eine Rolle, da am Ende die Immobilie einfach fertig ist; Käufer gehen nicht in Vorleistung. Vorteil Bauherren: Kann frei gebaut werden ohne Begehungen, Beratungen, Sonderwünsche usw.

Das Grundstück ist noch nicht real geteilt, wird es aber noch. Baugenehmigung liegt aber bereits vor.

Wenn der Verkauf hohe Steuern auslöst, dann wird das Vorhaben natürlich uninteressant. Macht die Gründung einer Firma ggf. Sinn? Bereits gelesen wurden Themen Rund um vermögensverwaltende GmbH etc. Vielleicht kann sich jemand dazu noch äußern, wenn Erfahrungen bestehen. Natürlich werden nur legale und erlaubte Wege gegangen. Aber das Steuerrecht bietet ggf. die eine oder andere Möglichkeit, zumindestens etwas Geld zu verdienen für den Aufwand, der betrieben wird. In der Tat kann das erwirtschaftete Geld in ein neues Projekt reinvestiert werden; ein gewerblicher Hintergrund ist insofern schon vorhanden.

Paar Eckdaten zum Projekt an sich:
Bereits investiertes Geld anteilig zwei Reihenhäuser (Grundstück, Kaufnebenkosten, Abriss, Planung etc.) 200.000 EUR
Kalkulierte Baukosten anteilig zwei Reihenhäuser 650.000 EUR
Erwarteter Verkaufserlös zwei RH 1.000.000 EUR
Auch zu den Eckdaten gerne Feedback.

Grüße

Zitat von eddie26

Danke für die Antworten.

Da das Ehepaar baufachkundig ist (Bauingenieur und Architekt), wollen die Freunde mit dem Bau selbst nichts zu tun haben, sondern nach dessen Fertigstellung "einfach kaufen". Insofern muss die Finanzierung bereits vorher sichergestellt sein, da keine Einnahmen während des Bauens generiert werden. Auch spielt Sicherheit eine Rolle, da am Ende die Immobilie einfach fertig ist; Käufer gehen nicht in Vorleistung. Vorteil Bauherren: Kann frei gebaut werden ohne Begehungen, Beratungen, Sonderwünsche usw.

Bin ich im falschen Film?

Bauherren sind Bau-Ing und Architekt, haben +200T€ investiert und fragen hier über Dritte, wie man das macht? Oder bist Du einer der Bauherren?
Und die glauben allen Ernstes, dass irgendjemand ein RH für 500T€ blind ohne Begehung kauft? Im Kinderwunderland vielleicht ...

Das Grundstück ist noch nicht real geteilt, wird es aber noch. Baugenehmigung liegt aber bereits vor.

Kann abhängig vom Bundesland/LandesbauO baurechtliche Folgen haben. In welchem Bundesland liegt das BV?

Wenn der Verkauf hohe Steuern auslöst, dann wird das Vorhaben natürlich uninteressant. Macht die Gründung einer Firma ggf. Sinn? [...]

Sorry, aber wenn solche Fragen von Architekt/Bau-Ing gestellt werden, wenn das Ding schon längst ins Rollen gekommen ist, dann ist das schlicht lächerlich. Ich habe Kunden aus genau dem Bereich mit exakt dem beruflichen Hintergrund ... und die können das, ohne in einem Forum absolute Basics nachzufragen. Darunter sind auch nicht wenige, die für jedes Objekt eine eigene GmbH oder UG gründen.

Wenn man also bereits 200T€ investiert, aber Null Plan für die Umsetzung, den Verkauf und die steuerliche Betrachtung des Gewinns durch das FA hat, dann sind zwei Nachhilfestunden beim RA/StB absolutes Pflichtprogramm. Und das zeitnah.

Aufgrund der Beratungssituation ging ich davon aus, dass man "fiktive" Fragen stellen muss.

Bauherr bin ich.
Null Plan wäre der falsche Ausdruck. Es fehlt an Finanzierungs- und Steuerwissen. Bzw. nicht ausreichend genug vorhanden, aber auch nicht alles geschrieben, da viele andere Sichtweisen vorhanden sind und ich mich informieren möchte. Daher die Fragen.

Haus kaufen vom Plan aus war in den letzten 10 Jahren üblich. Wenige Projekte wurde erst gebaut, dann verkauft. Wir sind aber kein 100-jähriges Unternehmen, sondern Privatpersonen. Daher treten wir nicht als klassischer Bauträger auf, sondern bauen die Immobilien und verkaufen Sie dann wenn sie fertig sind. Wenn du eine Altbauwohnung kaufst, warst du während der Bauphase auch nicht dabei, oder? Was spricht also dagegen?

BV in ist Baden-Württemberg.

Grundstück war für seine Größe zu einem sehr guten Preis zu haben, daher haben wir den Stein ins Rollen gebracht. Planung, Baugenehmigung etc. war aufgrund der vorhandenen beruflichen Kontakte auch erschwinglich. Aber Bauingenieure sind eben auch keine Finanzexperten, und viele Finanzierungen außer unser Eigenheim haben wir auch nicht hinter uns.

Es wäre schön, wenn weiterhin sinnvoller Input kommen würde, und nicht das ganze Vorhaben oder gar wir als ahnungslose abgestempelt werden. Denn sonst braucht keiner dieses Forum, wenn jeder alles wissen würde.

Danke

Bauherr bin ich.

Das bedeutet was? Du bist Architekt und Bau-Ing.? Oder nur eins von beiden?

Egal. Klingt trotzdem nicht gut für mich.

Kein normaler Mensch hat in den letzten Jahren eine Immo für 500T€ schlüsselfertig gekauft und das ohne Begehung. Ergibt Null Sinn, weil jeder Käufer immer irgendwelche Sonderwünsche bei der Bemusterung oder auch der Raumausführung hat. Das wirst Du spätestens dann merken, wenn Deine Bauausführung nicht zur Erwartungshaltung der potentiellen Käufer passt. Also entweder baust Du so, wie die das wollen (im Rahmen der Gestaltungsmöglichkeiten) oder Du gehst das Risiko ein, dass Du tatsächlich frei baust und dann an externe Dritte verkaufst. Kenne aber keinen Architekten in meinem Kundenstamm, der das so tut - egal, ob Anbau oder Projekt mit 100WE.

Aktuell ist das (wieder) ein Käufermarkt, ergo sagen die Kunden (aktuell nur die mit Geld), wo es langgeht. Wenn Du da als Verkäufer/Projektierer die Oberhand behalten willst, solltest Du hart kalkulieren und wissen, was in der Region am meisten gefragt ist bei RH/REH. Kann sich 2024/2025 wieder drehen, ist dann aber Dein Risiko.

Planung:

In BW gibt es Regelungen zu Abstandsflächen und Erschließung, die ggflls. per Baulast gesichert werden müssen. Nach Teilung wäre die Erschließung für jedes Bauteil gesichert? GRZ und GFZ auf den Teilgrundstücken eingehalten? Es gibt Bundesländer bzw. B-Pläne, wo die Aufteilung von RH in Einzelgrundstücke ggflls. zu Problemen führt bzw. gar nicht möglich ist. Habe gerade so ein Ding auf dem Tisch, simpe DHH-Teilung (BV steht schon) ... Teiung vermutlich baurechtlich unzulässig, Aufteilung geht dann nur per WEG. Mögen die Banken aber nicht bzw. machen dann Abschläge bei den Beleihungswerten, was dann wieder Einfluss auf Dich und auch Deine Käufer hätte. Realteilung von Grundstück mit vorhandener Baugenehmigung löst in BW auch Genehmigungsverfahren aus, wenn das BV noch gar nicht angefangen wurde, siehe §8 LBauO BW:
https://dejure.org/gesetze/LBO/8.html

Problematik bewusst? Bereits geklärt?

Steuer:
Dringend klären, wie der Gewinn steuerlich betrachtet wird. Nach meinem Kenntnisstand ist das gewerblich zu betrachten, also kein Verkauf von privat, so wie von Dir betitelt. Damit steht und fällt aber Eure eigene Finanzierung und damit die Gewinnerwartung.

Finanzierung:
Vermutlich eine gewerbliche Finanzierung und so wie es aussieht ganz offensichtlich Eure erste, d.h., ihr steht bei der Bank als Selbständige Rookies da. Keine BWA, keine drei Jahre am Markt - da werdet ihr gute Argumente und am besten weitere Immos zur Beleihung in der Hinterhand haben.

Bedauerlich ist, dass dies zum Scheitern verurteilt ist!

Denn rechnet man mit 1 Mio. € Baukosten, diese müssen ja gedeckt werden. So stellt sich die Frage: "Mit oder ohne Baunebenkosten?"

Welche Sicherheit liegen vor, weil davon der Beleihungsauslauf abhängt! Um den billigsten Zins zu erhalten, bedarf es 1,8 Mio. € Sicherheit, dann dürften die billigsten Zinsen möglich sein!

Weil Sie umgehend die Schulden tilgen wollen, kommt KfW Darlehn nicht infrage!

Bedenken Sie, dass sie keine rechtliche Handhabe haben, wenn das Projekt scheitert, ihr gesamtes Vermögen verschwindet dann in diesen Bausumpf.

Wenn ich ihr bisheriges Schreiben lese, sollten sie davon von solchen Projekte Abstand nehmen, denn gewerblicher Wohnungsbau kostet ein Zinszuschlag von bis zu 1 % und möglicherweise weitere Sicherheiten, die Sie überhaupt nicht mehr haben!

Und was Zapp73 schreibt, stimmt so auch!

Finanzierung:
Vermutlich eine gewerbliche Finanzierung und so wie es aussieht ganz offensichtlich Eure erste, d.h., ihr steht bei der Bank als Selbständige Rookies da. Keine BWA, keine drei Jahre am Markt - da werdet ihr gute Argumente und am besten weitere Immos zur Beleihung in der Hinterhand haben.

Denn geht ihr zur Bank und verhandelt, so gilt dies als unter gleichen! c.I.c.

Culpa in contrahendo (lateinisch: Verschulden bei Vertragsschluss), oft auch c.i.c. abgekürzt, bezeichnet die schuldhafte Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen (gesetzlichen) Schuldverhältnis. Die c.i.c. gehört zu den vertragsähnlichen Ansprüchen.

Jede abweichen von Vertrag geht zu lasten des Verursachers und das ist im Regelfall der Kunde der zu Bank geht. Folglich gilt dies auch die Vertraglichen vom Gläubiger nachgeschobenen Vertragsänderungen, nicht ohne Grund ist der Darlehnsvertrag geringt.
Wer hat denn schon einmal den Darlehnsvertrag durchgelesen! Denn was besprochen wurde, braucht kein Eingang im Darlehnsvertrag zu finden, denn es gilt nur das geschriebene und vom Schuldner unterschriebene Wort!
bruno68

Ich komme auf mehr Details zu sprechen.

Die Baukosten betragen inkl. den Nebenkosten, also sämtliche Kosten zur schlüsselfertigen Herstellung 650.000 EUR.

Bereits investiert wurden ca. 200.000 EUR.

Verkaufswert liegt bei ca 1 mio.

Natürlich ist auch immer die Vermietung eine Option, was meint ihr dazu?

So schlecht sind die Zahlen doch nicht, oder was würdet Ihr mit dem Grundstück machen.

Wichtig ist, dass wir vom Fach sind, also schlüsselfertige Projekte dieser Art von der technischen Seite her mehrmals durchgeführt haben. Entsprechend ist ein großer Handwerkerstamm vorhanden.

ich dachte Vermietung lohnt sich nicht?

Zitat von titan1981

ich dachte Vermietung lohnt sich nicht?

Sorry, aber was bringt denn diese rhetorische Frage?

Natürlich sind die Zeiten für Bauprojekte schwerer geworden, insbesondere deshalb sind wir auch nicht schlüssig, wohin die Reise gehen soll. Aber deshalb ist es doch hier eine gute Plattform zu diskutieren, Vor- und Nachteile abzuwägen.

Bei einer monatlichen Ratenbelastung von ca. 3.200 EUR, und potentiellen Mieteinnahmen von ca. 3.000 EUR wären die Raten abgedeckt (natürlich Schwankungen aufgrund von Leerstand möglich). Sollte "mehr" übrig bleiben? Wie bewertet Ihr das Mietkonzept?

Das ist keine rhetorische Frage, sondern die, die sich aufdrängt.

Um Miete und Verkauf sauber ggü. zu stellen, müsstest Du ja erst mal die benötigten Eckdaten zur Verfügung stellen - wozu Du aber offensichtlich nicht fähig bist.
Erst wenn das sauber steht, kann man Entscheidung für/wider Kauf/Vermietung überhaupt treffen oder bewerten.

Bei einer monatlichen Ratenbelastung von ca. 3.200 EUR, und potentiellen Mieteinnahmen von ca. 3.000 EUR wären die Raten abgedeckt (natürlich Schwankungen aufgrund von Leerstand möglich). Sollte "mehr" übrig bleiben? Wie bewertet Ihr das Mietkonzept?

Das ist kein Mietkonzept, sondern ein Offenbarungseid, sorry.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, abhängig vom Konzept. Wenn die beiden zu vermietenden RH in einer GmbH sind, rechnet sich das anders, als wenn es privat vermietet wird, da unterscheidliche Steuersätze greifen. Zudem müsste man für die korrekte Berechnung Eure zu erwartenden privaten ESt-Sätze für die kommenden 5-10 Jahre kennen.

Von 3000€ Mieteinnahmen kann man also die Zinsen (!) steuerlich absetzen, die Tilgung allerdings nicht. Ebenfalls werden Verwaltungskosten und etwaig Instandhaltung nach AfA abgezogen. Der Rest wird versteuert (grobe Aufstellung).

Um Dir mal eine Vorstellung zu geben, was man dafür benötigt und Du bisher nicht geliefert hast (nicht vollständig, nur runtergeschrieben):

1. BRW
2. Kaufpreis Grundstück incl. /excl. NK
3. Abrisskosten
4. Teilungskosten, Info ob Real-Teilung möglich ja/nein
5. Opportunitätskosten Aufteilung WEG
6. Mietspiegel / Grundstücksmarktbericht
7. Wohnfläche gesamt, anteilig selbst/fremd
8. Baukosten selbst/fremd
9. Energieklasse
10. Klärung ob in Gmbh (o.ä.) oder privat gebaut wird
11. Verkaufspreis geplant selbst/extern (Deine bisherigen Angaben dazu sind nicht eindeutig)
12. Finanzierungszusage Bank privat/extern => Prozentsatz Zins/Tilgung
13. Grundstücksgröße, Angaben zu Hanglage ja/nein und Ausrichtung
14. B-Plan
15 ...

Zitat von eddie26

Vermietung kommt nicht in Frage, da sich das Vorhaben so nicht rechnet. Potentielle Käufer stehen aus dem Freundeskreis bereit.

Wenn es nicht in Frage kommt, warum dann doch. Was bringt es wenn die Grundvorgaben wechseln für die davor getätigten Aussagen? Man schließt etwas erst aus dann ist es doch wieder Option.... Obwohl man erst gesagt hat es lohnt sich nicht. Keiner hier kennt die Bedingungen vor Ort. Somit muss man auf den Aussagen den Aussagen des TE glauben.

1. ich würde niemals für andere (Bekannte) bauen und denen ein Haus ohne Mitspracherecht wie es ausgestattet und geschnitten ist bauen. Aus guten Bekannten werden dann schnell schlechte.
2. Beim Verkauf besteht auch die Möglichkeit, dass es warum auch immer das von euch verkaufte Haus weiter verkauft wird und die neuen Käufer dann euch als Nachbarn so gar nicht passen. Somit hättet ihr als erstes eure Bekannte als Nachbarn gehabt aber dann ggf. die Pest oder die Cholera
3. Beim Vermieten hätte ihr zumindest eine gewisse Auswahl wer dort dann direkt neben euch wohnt und ihr könntet je nach Mietmodel auch noch einiges absetzen...


Zum Gang zu einem guten Steuerberater der sich mit Immobilien auskennt wurde euch ja schon geraten. Egal ob ihr dann verkaufen wollt oder doch vermietet. Der könnte euch sicher das optimalste raten aus der Sache den besten Deal für euch heraus zu holen. Bei den Summen und den Risiken würde ich das nicht ohne einen Steuerberater machen....