Immobilie an (Stief)Neffen vorvertraglich übertragen

Innerhalb der Familie - auch wenn es bei dem Verwandschaftsverhältnis keine großen Freibeträge gibt - kann man in Zusammenarbeit mit StB immer eine gute Lösung erarbeiten, die auch vor dem FA Bestand hat. Vor allem kann man mit der aktuellen Situation "spielen".

1. Ich gehe davon aus, dass die Immo aktuell unbewohnt/unvermietet ist, d.h., Du wohnst 700km weg, hast nur Ärger mit dem ursprünglichen Verkäufer und zahlst Zins/Tilgung für eine Immo, die Null Mieteinnahmen generiert - korrekt?

2. Aufbauend darauf:

2.1 Du kannst an Deinen Neffen 20T€ steuerfrei alle 10 Jahre übertragen.
2.2 aktueller Verkehrswert der Immo (nur als Beispiel) wären 200T€ - theoretisch zu übertragender Anteil des Neffen wären dann 10% der Immo
2.3. Bei Verträgen innerhalb der Familie akzeptiert das FA ganz generell innerhalb gewisser Grenzen geringere Werte der Immo ... wir nehmen mal an, es würden 175T€ statt 200T€ akzeptiert
=> Dein Neffe würde für die gleichen 20T€ Übertragungswert also 20/175 = 11,5% erhalten.

Klingt nicht nach sehr viel "Gewinn", lohnt sich aber, denn:
Wenn der Neffe handwerklich sinnvoll investiert/aufwertet, nimmt er vom Start weg einen etwas höheren Anteil der gesamten (zu erwartenden Aufwertung) mit.

Jetzt wirst Du fragen, was für Dich drin ist, weil Du ihm ja quasi 20-25T€ schenkst.

Bei aktuell ~4% offiziellem Zins könnte man innerhalb der Familie einen Kredit zu 2,5-3,0% über die Restsumme vereinbaren - Du würdest weiterhin 0,8% an die Bank bezahlen, aber moderate 1,7-2,2% Gewinn auf den Privatkredit erwirtschaften. Klingt auch nicht sehr viel - aber deutlich besser als der aktuelle Ärger bei Null Rendite und laufenden Kosten!

Die Tilgung wären dann Kaufanteil Deines Neffens an der Immo - und nach 7-8 Jahren tritt er dann per Vorkaufsrecht in den Restkredit ein.

Das wäre nur eine Möglichkeit, aber da geht innerhalb der Familie immer was - wenn man miteinander spricht und niemand über Gebühr gierig wird.

Hat aber auch einen Haken: wenn der Neffe die privatrechtliche Finanzierung nicht gestemmt kriegt, ist die Immo auf Grund seines übertragenen Anteils von 10-11,5% plus geleisteter Tilgung (im Beispiel) nicht frei veräußerbar, d.h., im Zweifel Zwangsversteigerung. Andererseits hätte er durch den an ihn übertragenen Start-Anteil eben auch die Sicherheit, um zu investieren.

Leider gibt es keine klare Aussage dazu,

Denn der Wert der Immobilie wird sich nach dem Gerichtsurteil bemessen.

Ich habe vor ein paar Jahren eine Immobilie erworben, welche zur Vermietung gedacht war. Kurz nach der Übernahme stellte sich jedoch heraus, dass diese einen erheblichen Wasserschaden hat. Dieser wurde durch den Verkäufer in Kenntnis verschwiegen und aktuell läuft deswegen auch ein Verfahren gegen diesen. Chancen stehen laut Anwalt gut, aber es dauert eben seine Zeit.

Folgerichtig bemisst sich der Wert der Immobilie nach einem Gutachten, das vor Gericht anerkannt wird.
Egal welches, ob nur der Wasserschaden ermittelt wird. Oder die Wertminderung des Wasserschadens von Verkaufspreis abzuziehen ist!

Hier steckt auch der Fehler in Detail! Denn der Schaden ist ungewiss und damit auch der Verkehrswert der Immobilie ist ungewiss!

Folgerichtig ist der Übertrag von 20.000 € p.a., bis zum Gerichtsurteil auszusetzen!

Auch wird nicht beachtet, dass nur der Eigentümer klagen kann. Verkaufen oder übertragen Sie ihr Eigentum, fällt das Klagen für Sie weg, Sie bleiben damit auf den Wasserschaden sitzen.

Da der neue Eigentümer (Stief-Neffe) keinerlei Beziehung, zu ihrem Verkäufer der Immobilie hat, hat er auch keinerlei Schadensersatzrechte an diesen zustellen! Da nur Sie und ihr Stief-Neffe vertragsrechtlich beim Weiterverkaufen im Spiel sind.

Es "erwächst" nur für den Stief-Neffen, ein Schadensersatzanspruch in vollen Höhe des Wasserschadens gegen Sie persönlich.

Wie man unschwer erkennen kann, muss der Gerichtsprozess abgeschlossen werden, der Schadensersatz man Sie bezahlt werden!

Das Restdarlehn beglichen werden und dann kann man das Haus lastenfrei mit dem Wasserschaden um den Schadensersatz an den Stief-Neffen verkaufen.

Natürlich könne sie ihren Neffen diesen Kaufkosten, als schriftliches Darlehn mit 2,5 bis 3,00 % p.a. Zinsen gewähren! Und diese Raten werden dann 121. Monate bezahlt, wobei der Freibetrag weniger als 50 % betragen muss!

Bei Immobilienrestwert von 300.000 € verteilt auf 10 Jahre ergibt 30.000 € Tilgung, davon Freibetrag 15.000 € bleiben 15.000 € Tilgung plus Zinsen, dazu bekommt der Neffe jährlich weitere 4.999 € als Bargeld überwiesen, verbleiben 850 € monatliche Rate für 121 Monate.

Um nicht in die Verarmungsfalle zu treten und so den Stief-Neffen einen weiteren Prozess mit dem Sozialamt zu vermeiden! Die 850 € monatlich sollten sie in eine private Altersvorsorge parken, diese wäre jederzeit Abtretbar, Beleihungs fähig.

Aber dafür wenden Sie sich bitte an einen Notar.

bruno68

Erstmal vielen Dank für die umfangreichen Antworten. Heidewitzka, das klingt aber alles reichlich kompliziert für!

Eine einfache Lösung, wie er übernimmt einfach die nä 7 Jahre alle laufenden Kosten und löst dann das Haus zum jetzt festgesetzten Preis bei der Bank ab gibt es nicht?

In meinem Kopf ist da das Problem, dass das FA die von ihm übernommenen Raten als Mieteinnahme meinerseits werten könnte. Da möchte ich natürlich überhaupt nichts falsch machen.
Könnte man das nicht einfach mit dem Notar in einer Art Vorvertrag/Vorkaufsrecht festschreiben?

Sorry in Bezug auf die vorherigen Antworten komme ich mir ziemlich unterbemittelt in diesem Bereich vor, wenn ich meine Erwiderung so lese.

Ihr werdet nicht drumherum kommen, mit einem StB/RA eine Lösung zu erarbeiten. Der Notar liest das am Ende nur vor.

Egal, wie man sich einigt, es muss ja für beide Seiten rechtssicher sein. Dein Neffe will investieren, Du willst einen Kaufpreis und beide wollt ihr noch von den günstigen 0,8% profitieren. Dabei geht's ja auch um ein paar Euro.