Meine Frau und ich lassen uns scheiden und verkaufen wahrscheinlich eine Immobilie, die wir vor 18 Monaten gemeinsam gekauft haben. Die Bank hat angegeben, dass die Vorfälligkeitsentschädigung 150 € beträgt.
Die Bank hat ihrem Makler angeboten, die Immobilie schätzen zu lassen.
Wenn der Immobilienwert unter dem Restschuld liegt und wir uns entscheiden, das Haus nicht zu verkaufen, verlangt die Bank dann, dass wir die Differenz hinterlegen?
z.B. Hauswert 270.000*, Restschuld 305.000. Die Banken verlangen zusätzlich 35.000 Euro als Sicherheit.
Vielleicht ist es besser, einen Makler zu fragen, der mit der Bank verbunden ist?
* Der Grund für meine Sorge ist, dass das Haus zum Zeitpunkt des Kaufs renovierungsbedürftig war. Die Renovierung ist noch im Gange. Wir haben eine komplett neue Elektroinstallation installiert, ein neues Badezimmer mit Fußbodenheizung und neue Wasserleitungen. Einige Wände verputzt. Einige neue Türen und Fenster. Neuer Gaskessel und Warmwasserspeicher.
Allerdings glaube ich, dass wir im August 2022 mit 350.000 € zu viel für die Immobilie bezahlt haben und die Preise seitdem nur noch gesunken sind. Die Immobilie ist nicht energieeffizienter als bei unserem Kauf. Habe gerade einen neuen Gaskessel bekommen. Als wir es kauften, waren es 220 kWh m2.
Es ist eine schreckliche Situation und wir hätten das Haus niemals kaufen sollen. Das wollte meine Frau, und ich bin ein schwacher Mann.
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#84
wary
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Der Grundriss, den wir erhielten, hatte nur das Erdgeschoss. Für das Obergeschoss gab es keinen Grundriss.
Das muss nicht zwingend etwas bedeuten, kann ja auch Schlampigkeit gewesen sein. Aber das wäre ein Grund gewesen nachzufragen.
Jetzt kannst Du das natürlich nachholen. Niedrigschwellig beim Verkäufer, wenn von dort nichts kommt (wahrscheinlich) hilft das Bauamt weiter. Im schlimmsten Fall wird genau das Bauamt dann aber auch tätig...
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#86
wary
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Sie meinen, die könnten verlangen, dass der 2. Stock im Wesentlichen entfernt wird?
Entfernt wohl weniger, ich denke nicht, dass es sich um einen kompletten Schwarzbau handelt. Aber eine Nutzungsuntersagung könnte in Betracht kommen. Im Zweifel hierzu anwaltlichen Rat (öffentliches Baurecht) einholen.
Wenn es genehmigungsfähig ist, dann kann es nachgenehmigt werden und dann scheidet auch eine Nutzungsuntersagung aus. Bei der Grundstücksfläche sollte das eher kein Thema sein, aber ich kenne das Objekt und den Bebaungsplan (so es denn einen gibt) ja nicht.
Ich denke die unterschiedlichen Bewertungen sind erklärbar, zumindest wenn es sich um einen Resthof handelt (was sich nach Beschreibung so anhört)....
Dann ist es im eigentlichen Sinne kein Bauland und wird auch nicht so bewertet. Solche Resthöfe haben Bestandschutz und dürfen auch umgebaut werden. Im Extremfall sogar ein neues Haus, aber auf den Grundmauern der "alten" Gebäude.
Es ist dann weder Grünland noch Bauland (da nicht abgerissen und neu geplant und gebaut werden darf), sondern so ein Mittelding. Je nachdem wie man das bewertet kann man zu sehr unterschiedlichen Verkaufspreisen kommen.
Letztlich sind solche Objekte, zumindest bei uns hier, sehr schwer zu verkaufen, weil es nur einen kleinen Kundenkreis dafür gibt. Einerseits eine gewisse Abgeschiedenheit mit Option auf fast autarkem Leben, aber manchmal nicht mal an städtische Wasserversorgung angeschlossen.
Es sind eben sehr spezielle Objekte, aber wenn man den richtigen Käufer findet....
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#88
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von StGe1973
Dann ist es im eigentlichen Sinne kein Bauland und wird auch nicht so bewertet.
Nein? Dann erklär' doch mal, warum in der BRW-Karte selbst im Außenbereich Werte für "ebf", also erschließungsbeitragsfreies und baureifes Land, angegeben werden: https://immobilienmarkt.niedersachse...tag=2023-01-01
Solche Resthöfe haben Bestandschutz und dürfen auch umgebaut werden.
Exakt. Und deswegen ist die Fläche, die gewöhnlich/ortsüblich zum Wohnhaus gehört auch als Bauland zu bewerten. Den Wert hat er übrigens schon selbst gefunden und mit iirc 28€ angegeben, also exakt so wie in meinem Beispiel.
Im Extremfall sogar ein neues Haus, aber auf den Grundmauern der "alten" Gebäude.
Nicht im Extremfall, sondern idR möglich.
Es ist dann weder Grünland noch Bauland (da nicht abgerissen und neu geplant und gebaut werden darf),
Falsch. Es ist Bauland.
Je nachdem wie man das bewertet kann man zu sehr unterschiedlichen Verkaufspreisen kommen.
Die Bewertung ist relativ einfach. Man nimmt den BRW für ebf Bauland und setzt die bog's des Objekts an. Im relativ niedrigen Wert pro qm spiegeln sich die baurechtlichen Einschränkungen wieder.
Gibt es für dieses Land einen Bebauungsplan? Kannst du innerhalb des Bebauungsplans deine Traumimmobilie planen und bauen?
Wenn du beide Fragen mit "ja" beantwortest, dann ist es Bauland. Bei einem Resthof musst du diese aber mit "nein" beantworten und dann ist es kein Bauland (wertmäßig gesehen).
Gibt es für dieses Land einen Bebauungsplan? Kannst du innerhalb des Bebauungsplans deine Traumimmobilie planen und bauen?
Wenn du beide Fragen mit "ja" beantwortest, dann ist es Bauland. Bei einem Resthof musst du diese aber mit "nein" beantworten und dann ist es kein Bauland (wertmäßig gesehen).
Von die Flurstücksnachweis:
Fläche: 15 053 m²
Tatsächliche Nutzung: 2 805 m² Wohnbaufläche (Offen)
12 248 m² Grünland
Natürlich hast du eine Wohnbaufläche der bestehenden Gebäude, aber das macht es nicht zum Bauland. Bauland würde bedeuten, der Käufer könnte alles abreissen und dann frei seine Immobilie planen und bauen. Deshalb ist dieses Land ja auch mehr wert als Ackerland (weil Gebäude darauf stehen, die man nutzen und umbauen kann), aber weniger als Bauland (weil es nicht frei bebaut werden kann).
Zudem ist bei Resthöfen die Wertermittlung extrem schwierig. Wir haben bei uns hier Resthöfe eine relativ gute Verkehranbindung haben, aber waren nach den Schneefällen letzte Woche einfach ein paar Tage nicht zu erreichen. Dann geht es um Wasserversorgung, Abwasser usw. manche sind an die städischen Systeme angeschlossen, andere nicht. Bei Resthöfen ist der Wert einfach sehr schwer zu ermitteln, weil es individuell große Unterschiede gibt.
Aber letztlich ist die Wertermittlung auch wenig relevant, außer für eien Bank zur Besicherung des Darlehens. Der Wert ist immer der aktuell am Markt mögliche Preis, egal welcher Wert vorher ermittelt wurde. Das ist eben ein zusätzliches Problem bei Resthöfen. Nur ein sehr kleine rund sehr spezieller Kundenkreis interessiert sich für solche Immobilien, was im Normalfall eher negativ für den Preis ist...
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#92
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von StGe1973
Gibt es für dieses Land einen Bebauungsplan? Kannst du innerhalb des Bebauungsplans deine Traumimmobilie planen und bauen?
Wenn du beide Fragen mit "ja" beantwortest, dann ist es Bauland. Bei einem Resthof musst du diese aber mit "nein" beantworten und dann ist es kein Bauland (wertmäßig gesehen).
Bauland ist nicht an deinen B-Plan gekoppelt. Für etwa ein Drittel der Innenstadt, in der ich wohne, gibt's keinen B-Plan, sondern nur Flächennutzungspläne. Mein Haus steht mitten in der Stadt, 10 Geh-Minuten zur Kirche/Marktplatz, innerhalb eines B-Plans. Die ggü.-liegende Straßenseite liegt schon wieder außerhalb des B-Plans - komplett zugebaut mit Wohn-Immobilien, gleiche Immos wie auf meiner Seite. BRW ca. 250€.
Gibt's also ggü 'n B-Plan? Nein.
Kann man da Traum-Immo bauen? Ja.
Ist das also Bauland? Klares Ja.
Und damit klarer Widerspruch zu Deinem mehr als gefährlichen und absolut überschaubarem Halbwissen.
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#93
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
@stoppage81: lass' Dich von den Aussagen von STGE1973 nicht beeinflussen, der hat absolut keine Ahnung.
Ich habe in Aurich 2005/06 eine Ausbildung u.a. im Gutachterausschuss gemacht, ich weiß also, wie es da örtlich aussieht und kenne sogar ein paar örtliche Besonderheiten aus eigener Erfahrung.
Den Dezernatsleiter Wertermittlung kenne ich persönlich, weil der damals u.a. für unsere Ausbildung zuständig war. Ich habe mit ihm zusammen mehrere Objekte zwecks Begutachtung begangen.
Deine Immobilie wird selbstverständlich als Bauland behandelt, das kannst Du Dir jederzeit von befugten Menschen bestätigen lassen.
@stoppage81: lass' Dich von den Aussagen von STGE1973 nicht beeinflussen, der hat absolut keine Ahnung.
Ich habe in Aurich 2005/06 eine Ausbildung u.a. im Gutachterausschuss gemacht, ich weiß also, wie es da örtlich aussieht und kenne sogar ein paar örtliche Besonderheiten aus eigener Erfahrung.
Den Dezernatsleiter Wertermittlung kenne ich persönlich, weil der damals u.a. für unsere Ausbildung zuständig war. Ich habe mit ihm zusammen mehrere Objekte zwecks Begutachtung begangen.
Deine Immobilie wird selbstverständlich als Bauland behandelt, das kannst Du Dir jederzeit von befugten Menschen bestätigen lassen.
Ich habe die folgende Nachricht an das Bauamt Leer geschickt:
Wir möchten wissen, ob Ihr Amt Informationen über frühere Bauanträge für unser Grundstück besitzt, z. B. wenn ein früherer Eigentümer den Dachboden ausbauen, einen neuen Raum in der Scheune einrichten oder eine Garage oder ein Gartenhaus bauen wollte.
Wir würden auch gerne wissen, ob Sie die ursprünglichen Baupläne und Genehmigungen für das Grundstück haben?
Sie antworteten wie folgt
damit ich Ihre Anfrage bearbeiten kann, benötige ich noch folgende Angaben von Ihnen:
- Baujahr des Hauses (ca.)
- Bauherr von damals
Ich weiß nicht, wie ich herausfinden kann, wer der ursprüngliche Bauherr war, oder ob ich nach den richtigen Informationen frage, aber ich hoffe, dass ich im Gegenzug einige nützliche Dokumente erhalte.
Schreib' dazu, dass Du historische Angaben suchst bzw. leite denen die Auskunft des Bauamts weiter.
Wenn Du selbst nicht weiterkommst, schick mir kommende Woche eine PN, dann besorge ich Dir die entsprechenden Unterlagen.
Naja, das mit dem Halbwissen ist so eine Sache.... oft schließen Personen von sich selbst auf andere...
Die Innenstadt ist das BGB der Bebauungsplan, solltest du mal im BGB nachlesen, wenn du da jemals eine Immobilie bauen wollen solltest. Die Stadt kann aber muss hier keinen B-plan erstellen. Wenn die Stadt es nicht tut = BGB.
Musste ich jetzt auch nachlesen, weil Resthöfe mich eigentlich nie interessiert haben. Sogar abreissen und auf die alten Grundmauern neu bauen ist rechtlich nicht zulässig, weil dann der Bestandschutz verloren geht. Zulässig ist es dann, wenn das Hauptteil des Gebäudes erhalten bleibt z.B. bei einen nachträglichen Anbau. Allerdings ist hier dann ein Gericht zuständig, um das genau zu beurteilen. Jeder Art von Abriss des Hauptgebäudes ist rechtlich schwierig und Interpretationssache des Gerichts. Wäre dann totaler Wertverlust bzw. wird dann alles zum Ackerland.
Rechtlich "sicher" ist nur der Umbau, sonst nichts. Deshalb ist es eben leider kein Bauland... aber gut ist letztlich auch nicht mein Problem....
Naja, das mit dem Halbwissen ist so eine Sache.... oft schließen Personen von sich selbst auf andere...
Die Innenstadt ist das BGB der Bebauungsplan, solltest du mal im BGB nachlesen, wenn du da jemals eine Immobilie bauen wollen solltest. Die Stadt kann aber muss hier keinen B-plan erstellen. Wenn die Stadt es nicht tut = BGB.
Falsch. Es gilt die jeweilige Landesbauordnung, weil es sich um subsidiäre Rechtsgebung handelt, die Länder sind also befugt, eine Landesbauordnung zu erlassen, wovon afaik alle Bundeslönder Gebrauch machen. Selbst wenn nicht … gilt nicht BGB (Bundesgesetzbuch), sondern das allgemeine BauGB, also bundesweite Baugesetzbuch. In meinem Fall greift also die - existente - LandesbauO meines Bundeslandes, beim TE die NbauO.
Musste ich jetzt auch nachlesen […]
Ich nicht.
Resthöfe mich eigentlich nie interessiert haben. Sogar abreissen und auf die alten Grundmauern neu bauen ist rechtlich nicht zulässig, weil dann der Bestandschutz verloren geht. Zulässig ist es dann, wenn das Hauptteil des Gebäudes erhalten bleibt z.B. bei einen nachträglichen Anbau. Allerdings ist hier dann ein Gericht zuständig, um das genau zu beurteilen. Jeder Art von Abriss des Hauptgebäudes ist rechtlich schwierig und Interpretationssache des Gerichts. Wäre dann totaler Wertverlust bzw. wird dann alles zum Ackerland.
Rechtlich "sicher" ist nur der Umbau, sonst nichts. Deshalb ist es eben leider kein Bauland... aber gut ist letztlich auch nicht mein Problem....
Das einzige, was in diesem Absatz korrekt ist, dass das nicht Dein Problem ist.
Junge, Junge, du wirfst da Sachen in einen Topf.... das ist ja abenteuerlich. Die Landesbauordnung und ein städischer Bebauungsplan sind vollkoemmen unterschiedliche Dinge. Richtig, die Landesbauordnung gilt immer, weil es da grob gesagt um die Rahmenbedingungen z.B. Sicherheitsapekte geht. Dies hat aber nichts und wirklich gar nichts mit einem Bebauungsplan zu tun. Der regelt z.B. wie hoch du bauen darfst, wie viel Fläche bebaut werden darf, Anzahl der Stockwerke usw. Wenn es den nicht gibt, dann gilt immer BGB... sorry, aber da sist wirklich hanebüchen, was du da von dir gibst.
Und nun ja, du kanst natürlich beim Abreiss eines resthofs und der Neubauung auf dessen Grundmauern andere Meinung sein. Leider urteilen OLGs da anders und daraus folgt Schwarzbau mit Abriss. Aber anderer Meinung wie die Rechtsprechung darfst du natürlich sein, nur musst du dich halt trotzdem (trotz deiner anderen Meinung) an die Rechtsprechung halten.
Wenn es den (Bebauungsplan) nicht gibt, dann gilt immer BGB...
Na, dann such' mal schön im BGB, was da zum Thema Bauen steht. Das ersetzt keineswegs den fehlenden B-Plan. Was Du meinst - aber jetzt zum zweiten Mal verwechselst, obwohl ich es schon korrigiert habe - ist das BauGesetzbuch. Das wird aber nicht mit BGB abgekürzt, sondern mit BauGB. Das gilt, wenn es weder B-Plan noch LBauO noch weitere Rechtsquellen gibt.
sorry, aber da sist wirklich hanebüchen, was du da von dir gibst.
Kennst den Unterschied zwischen BGB und BauGB nicht, willst hier aber auf dicke Hose machen.
Merkste selbst, oder?
Und nun ja, du kanst natürlich beim Abreiss eines resthofs und der Neubauung auf dessen Grundmauern andere Meinung sein. Leider urteilen OLGs da anders und daraus folgt Schwarzbau mit Abriss. Aber anderer Meinung wie die Rechtsprechung darfst du natürlich sein, nur musst du dich halt trotzdem (trotz deiner anderen Meinung) an die Rechtsprechung halten.
Unfug. Nicht jedes BV auf einem Resthof oder im Außenbereich ist ein Schwarzbau. Wenn eine Baugenehmigung vorliegt, darf man das bauen, was genehmigt wurde. Ende der Durchsage.
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