ich wollte mich hier mal nach Erfahrungen erkundigen bezüglich eines Mietkaufs. Und zwar haben wir unser 2-Familienhaus aus dem Jahre 1805 inseriert, altes Reetdachbauernhaus. Wir hatten gar nicht wirklich geplant zu verkaufen, haben das Haus dennoch einmal eingestellt um zu sehen wo gerade so der Markt liegt. Gab ein paar Anfragen, haben wir uns aber erstmal nicht weiter mit beschäftigt, schien auch nichts Konkretes zu sein.
Nun haben wir von einer kleinen Mietwagenfirma aus unserer Stadt eine Anfrage bezüglich eines Mietkaufs erhalten. Uns wurde in der Mail als Rechenbeispiel angeboten, eine Anzahlung von 50.000 EUR zu erhalten und dann für 20-25 Jahre eine "Miete von 1500-1800" EUR monatlich zu kriegen. Wir hatten das Haus für knapp über 500.000 EUR inseriert.
Hatte mit der Familie auch einmal telefonisch Kontakt und es hörte sich soweit ganz nett an. Sie sagten uns, dass sie kürzlich erst ein Haus in der Nähe gekauft hatten und gerne auch für die Kinder in die Zukunft investieren möchten was Immobilien angeht. Sie sagten uns, dass auch ein Kredit in Frage käme, dann aber natürlich nicht für den aufgerufenen Verkaufspreis. Für sie stellt es sich eher so dar ---> entweder sie zahlen uns mehr durch den Mietkauf oder sie zahlen einen niedrigeren Kaufpreis und die Bank erhält mehr durch die Zinsen.
Da wir vermutlich in 2 Jahren für 1-2 Jahre ins Ausland gehen, sind wir am Überlegen, wie man das am besten bewerkstelligen könnte. Die bisher bewohnte Mieteinheit vermieten oder unter zu vermieten für ein Jahr? Schwierig. Was passiert wenn mal etwas vorfällt? Aus dem Ausland nicht so schön zu regeln.
Unser Traum war es bisher immer einmal zu bauen und die wichtigsten Frage bei diesem Modell wären für uns:
1. Wenn wir mal ein Grundstück kriegen sollten, könnte es da Probleme bei einem weiteren Kredit geben, da man den bisherigen Hauskredit ja weiter behält für 20-25 Jahre oder ist man da mit dem Hausverkauf fein "raus" und die Bank erkennt an, dass der Kredit ja so gesehen sicher abgelöst wird.
2. Gibt es Versicherungen, die die Käufer abschließen müssten um sicherzustellen, dass im Falle einer Insolvenz, weiterhin gezahlt werden kann? Gibt es sowas? Wenn nicht, wie wäre da dann die Regelung? Erzwungener Rückkauf???
3. Spekulationssteuer wird wahrscheinlich anfallen oder?
4. Vorfälligkeitsentschädigung wird wohl auch gezahlt werden müssen? Erfahrungswerte? Kredit läuft noch knapp 30 Jahre.
5. Trotz Verkauf muss man dann die "Mieten" weiterhin versteuern?
Wie seht ihr das Modell aus Verkäufersicht? Würden wir durch den Mietkauf um die 480k erhalten, wären wir denke ich ganz glücklich.
Das Haus selbst ist renoviert, hat zwei große Wohneinheiten, liegt im Speckgürtel einer größeren Stadt, nah an einem Deich, wirklich ein tolles Objekt, aber man muss auch realistisch sein. Die eine Dachhälfte muss so in 5-10 Jahren neu gemacht werden, das sind so um die 15k und auch sonst weiss man ja nie was so passiert bei einem solch alten Haus. Ein Verkauf wäre also für uns nicht das Verkehrteste, aber dieses Modell hat so ein paar Tücken wo wir uns einfach unsicher sind. Wie seht ihr das?
Meine Finanzberaterin ist aktuell im Urlaub und kommt Mitte nächster Woche wieder, daher wollte ich hier vorab einmal ein paar Informationen einholen.
Der Interessent "spart" sich die Finanzierung ja, zahlt dafür aber einen deutlichen höheren Kaufpreis als ich wahrscheinlich aktuell am Markt kriegen würde
Das ist genau der Punkt.
Im Gespräch waren 50.000 + 360.000 € (20 Jahre 1500 €) bis 540.000 € (25 Jahre 1.800).
Bei einem Guthabenzins von 3,5 Prozent entspricht selbst die zweite Variante "nur" einem Kaufpreis von ca. 440.000 €
Selbst wenn der Käufer hier bereit wäre 25 Jahre 1800 monatlich zu zahlen... wo ist da der angemessene Risikoausgleich für dich?
Von den steuerlichen Nachteilen haben wir da noch nicht einmal gesprochen
Ich verstehe natürlich die Einwände und sehe es ja ähnlich. Denkbar wäre z.B. auch ein Szenario, 50k Anzahlung + 2500 EUR/monatlich für z.B. 13-14 Jahre.
Aber auch hier müsste ich erstmal schauen ob das steuerlich überhaupt Sinn ergibt, höhere Einnahmen umso höhere Steuerlast. Die 20-25 Jahre waren ja eher als Rechenbeispiel gedacht. Denke mal da ist noch Spielraum.
Das "Problem" ist halt, das man wahrscheinlich keine andere Lösung aktuell finden wird um das Haus zu verkaufen. Bei einem Verkaufspreis von 350.000-400.000 EUR müssten dann ja auch noch die Vorfälligkeitsgebühren etc. gezahlt werden und wir würden eigentlich kein "Gewinn" machen. Mit dem Modell würde man wahrscheinlich zumindest etwas erwirtschaften und kriegt obendrein noch Eigenkapital was man z.T. anlegen könnte.
Die andere Alternative ist, Haus behalten und vermieten. Die zusätzlichen Kosten in Zukunft müssen dann getragen werden und ein Hausbau rückt damit in weite Ferne.
Was Du vorhast, ist übrigens kein Mietkauf sondern ein Verkauf mit Zahlungsstundung.
Beim Mietkauf geht das Eigentum erst mit Zahlung des gesamten Kaufpreises über.
Ja, ich glaub ich habe da auch was durcheinandergewürfelt, da ich ja selbst überhaupt nicht weiss, wie das alles so funktioniert, was Grundbuch etc. angeht.
Es könnte auch sein, dass ich de facto "Besitzer" bleibe, vertraglich allerdings schon der "Käuferwechsel" durchgeführt wird, sodass dann auch das Risiko des Hauses auf den Käufer übergeht. Keine Ahnung wie das funktioniert, ob das funktioniert oder oder oder.
Finde das alles sehr undurchsichtig.
Der Interessent "spart" sich die Finanzierung ja, zahlt dafür aber einen deutlichen höheren Kaufpreis als ich wahrscheinlich aktuell am Markt kriegen würde.
Das hängt bestenfalls davon ab, wie hoch der aktuelle Marktpreis ist. Schlimmstenfalls von der Inflation, deren Auswirkungen Du noch nicht verstanden hast.
Es könnte auch sein, dass ich de facto "Besitzer" bleibe.
Also Besitzer bleibst du definitiv nicht. Selbst ein Mieter, der in deinem Haus wohnt ist Besitzer.
Du meinst wahrscheinlich, dass du Eigentümer bleibst.
Wäre es nicht eigentlich auch möglich, dass die Bank die Grundschuld der verkauften Immobilie behält.
Allerdings hätte der Käufer dann das Risiko, dass das Haus plötzlich der Bank gehört, wenn du nicht mehr zahlst.
Wird bei einem "normalen" Mietkauf es nicht so gehalten, dass
a) einen Zeitraum x ein Mietzins nebst Kaufanteil bezahlt wird
b) ggf. eine Anzahlung (??) vereinbart ist
c) eine Restzahlung zum Ende der Mietkaufzeit vereinbart ist.
Der Eigentumsübertrag (Grundbuch) erfolgt nach Zahlung der Restzahlung. Bis dahin trägt grundsätzlich der Vermieter (deswegen ja auch MIETkauf - nicht Ratenzahlung beim Ex-Eigentümer) die entsprechenden Kosten. Ob das vertraglich auf den Mietkäufer umgelegt werden kann? Ist sicher eine rechtliche Frage, ob es sich innerhalb der Mietzeit um einen Mieter im herkömmklichen Sinn handelt.
Ein Verkauf mit Ratenzahlung des Käufers wird die derzeit finanzierende Bank nicht mitmachen: das Risiko ist zwar durch das Grundbuch abgesichert - der neue Eigentümer benötigt ja keinen Kredit - der Schuldner ist jedoch ein anderer, der aktuelle / derzeitige Eigentümer.
Ob ein Schuldnerwechsel 1:1 nicht der Zustimmung der Bank bedarf, weiß ich nicht, kann es mir aber sehr gut vorstellen: der neue Eigentümer könnte hier ja weniger solvent als der derzeitige Eigentümer sein. Egal des Werts der Immobilie heute.
Thema VFE: es kommt auf die derzeitige Laufzeit des Kreditvertrags an, ist diese nahe der 10 Jahre, wäre eine Kündigung ja mit wenig Entschädigung möglich - ebenso mit der Begründung der heute höheren Zinsen und der verlustfreien Möglichkeit des Verleihs an Dritte. Das Risiko kann man vorab ausrechnen (lassen).
Ich für meinen Teil erkenne den wirtschaftlichen Vorteil im eingangs genannten Konstrukt nicht. Zudem weiß LoL den aktuellen Wert nicht, da zumindest nicht öffentlich bekannt, eine Einwertung stattfand. Das Haus könnte 300, 350, 400, 420, 450, 480 oder auch 500k € wert sein ?! Hier sehe ich den ersten Ansatz um zunächst einmal zu wissen, wie ein Angebot eines möglichen Käufers überhaupt aussieht. Sodann nimmt man den Preis, den der Interessent zu bezahlen bereit ist - immerhin steht hier ein Preis von 360-540.000 im Raum. Ohne zu wissen, was ein Interessent wirklich bezahlen will, ist eine Betrachtung und ein Ergebnis unmöglich zu bewerten.
Selbst in den Fällen, wenn ein Interessent heute 400k zahlen würde und man diesen Betrag zu 4% fest anlegen würde (abzüglich Ertragssteuern) sind das 16k (minus Ertragssteuern) jährlich plus Zinseszins, wenn man auch hier das Kapital nicht anfassen wollen würde. In nur 14 Jahren bei Zinsen nach Steuer von durchschnittlich 10k/Jahr ist man hier beim Maximalpreis des obigen Angebots. Und das ganze auch noch ziemlich risikofrei, wenn wir davon ausgehen, dass Geld bei einer solventen Bank anzulegen.
Mir ergibt sich hier nicht der Sinn in einem höheren Verkaufspreis, der am Ende weniger Euro bedeutet.
Ein Verkauf mit Ratenzahlung des Käufers wird die derzeit finanzierende Bank nicht mitmachen: das Risiko ist zwar durch das Grundbuch abgesichert - der neue Eigentümer benötigt ja keinen Kredit - der Schuldner ist jedoch ein anderer, der aktuelle / derzeitige Eigentümer.
Nein, der Schuldner bleibt der TE.
Der TE hat eine Finanzierung bei der Bank und bleibt dort Darlehensnehmer. Er bedient weiter die Raten.
Wenn er das Eigentum verkauft und die Bank mit der Grundschuld drin bleibt, verliert sie auch keine Sicherheit.
Aber ich halte das Alles trotzdem nicht für realistisch umsetzbar.
Zitat von guest
Ob ein Schuldnerwechsel 1:1 nicht der Zustimmung der Bank bedarf, weiß ich nicht, kann es mir aber sehr gut vorstellen: der neue Eigentümer könnte hier ja weniger solvent als der derzeitige Eigentümer sein. Egal des Werts der Immobilie heute.
Ja, das ist so und wäre natürlich mit der Bank abzuklären. Aber es ist nicht ausgeschlossen.
Der TE hat eine Finanzierung bei der Bank und bleibt dort Darlehensnehmer. Er bedient weiter die Raten.
Wenn er das Eigentum verkauft und die Bank mit der Grundschuld drin bleibt, verliert sie auch keine Sicherheit.
Das hat der TE zwar so vor bzw. denkt sich, dass das so möglich sei, aber das machen Banken nicht mit.
Bei einem (Teil-)Verkauf muss die finanzierende Bank zustimmen, weil Grundschuld und Kredit miteinander verknüpft sind. Im Normalfall wird einem Käufer ja ein belastungsfreise Grundstück/Grundbuch übertragen - das wäre hier nicht so. Da der neue Erwerber aber offensichtlich nur mit dem TE und der TE nur mit dem Käufer einen Deal abschließen will - über dessen Risiko sich der TE mMn nach wie vor nicht ansatzweise bewusst ist - wird das wohl keine Bank mitmachen. Oder wenn eben doch, dann mit einem erheblichen Zinsaufschlag.
Die Crux ist hier, dass der TE nicht denkt wie eine Bank. Jede Bank wird ein solches Konstrukt als zusätzliches (Ausfall-)Risiko betrachten und ergo entweder nicht zustimmen oder sich die Zustimmung bezahlen lassen.
Aber ich halte das Alles trotzdem nicht für realistisch umsetzbar.
Meine Meining dazu: man sollte kein "Investment" abschließen, das man nicht versteht.
Und die Ausführungen des TE zeigen, dass er die (rechtlichen) Dimensionen des Geschäfts nicht durchdrungen hat (kein persönlicher Angriff, nur Feststellung meinerseits).
Das beginnt bei der fehlenden Unterscheidung der Begriffe Eigentümer - Besitzer und geht weiter über die (wesentlichen) Fragen, wer im Fall einer Störung des Geschäfts die mannigfaltigen Risiken zu tragen hat und vor allem: wie in diesem Fall eine Schadloshaltung rechtstheoretisch durchzusetzen wäre und ob das praktisch sinnvoll / realistisch lohnenswert wäre.
Ohne die eindeutige Vorstellung davon, würde ich auch keinen Vertrag unterschreiben.
Der TE hat eine Finanzierung bei der Bank und bleibt dort Darlehensnehmer. Er bedient weiter die Raten.
Wenn er das Eigentum verkauft und die Bank mit der Grundschuld drin bleibt, verliert sie auch keine Sicherheit.
Aber ich halte das Alles trotzdem nicht für realistisch umsetzbar.
Das erste stimmt so, schrieb ich auch so.
Wenn das Eigentum übertragen wird, jedoch die Grundschuld (und die Schulden) stehen bleiben, ändert sich dennoch die Sicherheit: der Darlehnsnehmer haftet ja für den Kredit und dieser hat ja "anderes" Vermögen, nämlich den Zahlungsanspruch gegenüber des Erwerbers, nicht mehr an der Immobilie, deren Wert sich ändern kann - aber auch das Vermögen des Darlehnsnehmers.
Den letzten Satz kann ich so unterschreiben: "realistisch umsetzbar" wird es nicht sein, ich kann mir letztlich nicht vorstellen, dass eine Bank (die derzeit finanzierende) da mitspielt. Möglich ist natürlich alles, aber die Chance auf solche Konstrukte sehe ich nahe der Wahrscheinlichkeit 0.
Der Schuldnerwechsel müsste der Bank Vorteile bringen - zumindest keine Nachteile (aus Sicht der Bank). Wahrscheinlicher auf jeden Fall als die Ratenzahlungslösung.
Ja, das ist so und wäre natürlich mit der Bank abzuklären. Aber es ist nicht ausgeschlossen.
Wenn das Eigentum übertragen wird, jedoch die Grundschuld (und die Schulden) stehen bleiben, ändert sich dennoch die Sicherheit: der Darlehnsnehmer haftet ja für den Kredit und dieser hat ja "anderes" Vermögen, nämlich den Zahlungsanspruch gegenüber des Erwerbers, nicht mehr an der Immobilie, deren Wert sich ändern kann - aber auch das Vermögen des Darlehnsnehmers.
Wenn die Grundschuld bestehen bleibt, ändert sich für die Bank nichts. Diese hat den Rückzahlungsanspruch aus dem Kreditvertrag gegenüber dem TE sowie den Anspruch auf Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld gegenüber dem dann neuen Eigentümer.
Die Bank hätte jedoch zusätzlich den Vorteil, dass ihr Rückzahlungsanspruch aus dem Kreditvertrag gegenüber dem TE auch durch die Zahlungen(sverpflichtungen) des Käufers "gesichert" ist. Dieser Zahlungsanspruch ist auch vollstreckbares Vermögen, an dem sich die Bank schadlos halten könnte.
Wenn die Grundschuld bestehen bleibt, ändert sich für die Bank nichts. Diese hat den Rückzahlungsanspruch aus dem Kreditvertrag gegenüber dem TE sowie den Anspruch auf Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld gegenüber dem dann neuen Eigentümer.
Die Bank hätte jedoch zusätzlich den Vorteil, dass ihr Rückzahlungsanspruch aus dem Kreditvertrag gegenüber dem TE auch durch die Zahlungen(sverpflichtungen) des Käufers "gesichert" ist. Dieser Zahlungsanspruch ist auch vollstreckbares Vermögen, an dem sich die Bank schadlos halten könnte.
Selbstverständlich ändert sich etwas für die Bank:
Der TE / Alteigentümer haftet mit seinem gesamten Vermögen für den Kredit. Dessen Vermögen ändert sich jedoch erheblich: TE bekommt laut möglichem Vertrag einen Betrag x als Einmalzahlung und y als monatliche Zahlungen ohne hierfür eine adäquate Sicherheit zu haben. Sollte der Erwerber keine Lust mehr zu haben und nicht mehr arbeiten wollen, wird keinerlei Restschuldversicherung eingreifen, welche ja ein Ereignis absichern, was unabänderbar für die Versicherte Person / Firma (??) ist: Krankheit, (theoretisch) Arbeitslosigkeit usw.
Zudem kommt, dass der Kreditnehmer nun eine Miete zahlen muss (oder weiteren Kredit benötigt um eine Immobilie zu bekommen), die Rückzahlungsverpflichtung des Erwerbers theoretisch vorhanden ist, aber eben nicht in Stein gemeißelt ist. Evtl. zahlt der Erwerber aber eben nicht regelmäßig. Ist dann noch genügend Vermögen beim Kreditnehmer vorhanden, dass dieser auch ohne das Geld aus dem Verkauf die Raten bedienen kann?!
Also ändert sich die Sicherheit der Bank nicht? Sehe ich dann doch anders. In diesem Fall konnte ich zudem nicht herauslesen, dass derzeit so viel flüssiges Vermögen zur Verfügung steht, dass der Kredit per Einmalzahlung abgelöst werden kann.
Das die "weitere" Sicherheit in Form der Grundschuld bestehen bleibt, ist davon unbenommen. Die Verwertung der Immobilie könnte aber dazu führen - auch durch die Kosten - das am Ende eine Schuld bei der Bank übrig bleibt, wenn der Verkaufserlös nicht ausreichend ist.
Noch einmal ein Wort zum letzten Satz:
Gerade die Rückzahlungsverpflichtung ist am Ende der Punkt, der das Kartenhaus zum Einsturz bringen wird. Das der TE nicht zahlen WILL, schließen wir aus, dass er nicht kann, wird eher das Problem sein. Und die Zahlungsunfähigkeit ist dann am ehesten durch die ausbleibende Zahlung des Erwerbers begründet. Natürlich kann die Bank diesen Betrag pfänden, ggf. lässt sie sich den Betrag auch direkt abtreten. Wenn der Erwerber aber nicht bezahlt (egal aus welchem Grund) bekommt die Bank eben aus der Quelle kein Geld, der Verkäufer kein Geld -> Kartenhaus stürzt ein.
Alle anderen Risiken auf der Seite des Kreditnehmers hat die Bank im persönlichen Zins einkalkuliert: es ist ein Betrag einkalkuliert, dass eine Krankheit, Arbeitslosigkeit, andere Zahlungsschwierigkeiten auftreten können. Das ist eben das Risiko der Bank und das bezahlt man eben mit. Das kann sowohl bei Verkauf per Ratenkauf, per Barzahlung oder eben wenn man die Immobilie behält auftreten. Im zweiten Fall ist die Bank durch Rückzahlung des Kredits raus. ;-)
[QUOTE=guest;208915]Selbstverständlich ändert sich etwas für die Bank:
-> Rechtlich gesehen ändert sich nichts. Die Bank hat weiterhin den Anspruch auf Rückzahlung des Kredits ggü. dem TE. Außerdem behält sie den Anspruch auf Zwangsvollstreckung aus der Sicherheit (=Grundstück).
Der TE / Alteigentümer haftet mit seinem gesamten Vermögen für den Kredit. Dessen Vermögen ändert sich jedoch erheblich: TE bekommt laut möglichem Vertrag einen Betrag x als Einmalzahlung und y als monatliche Zahlungen ohne hierfür eine adäquate Sicherheit zu haben. Sollte der Erwerber keine Lust mehr zu haben und nicht mehr arbeiten wollen, wird keinerlei Restschuldversicherung eingreifen, welche ja ein Ereignis absichern, was unabänderbar für die Versicherte Person / Firma (??) ist: Krankheit, (theoretisch) Arbeitslosigkeit usw.
-> Der TE mag mit seinem gesamten Vermögen haften. In der Regel aber wird aus der bestellten Sicherheit vollstreckt. In diesem Fall würde der TE gegenüber der Bank (monetär gesehen) sogar besser gestellt, weil es nun auch der Anspruch aus die monatlichen Zahlungen gepfändet werden können. Sollte der Erwerber selbst nicht mehr zahlen können / wollen, vollstreckt die Bank in das Grundvermögen. Eine Restschuldversicherung (wer braucht / macht sowas???) war hier bisher nicht im Gespräch oder ich hab sie übersehen? Die hätte aber in dem Konstrukt keine Mitspracherecht. Lediglich der Versicherungsschutz (und die gezahlten Beiträge) wären halt weg.
Zudem kommt, dass der Kreditnehmer nun eine Miete zahlen muss (oder weiteren Kredit benötigt um eine Immobilie zu bekommen), die Rückzahlungsverpflichtung des Erwerbers theoretisch vorhanden ist, aber eben nicht in Stein gemeißelt ist. Evtl. zahlt der Erwerber aber eben nicht regelmäßig. Ist dann noch genügend Vermögen beim Kreditnehmer vorhanden, dass dieser auch ohne das Geld aus dem Verkauf die Raten bedienen kann?!
Also ändert sich die Sicherheit der Bank nicht? Sehe ich dann doch anders. In diesem Fall konnte ich zudem nicht herauslesen, dass derzeit so viel flüssiges Vermögen zur Verfügung steht, dass der Kredit per Einmalzahlung abgelöst werden kann.
Das die "weitere" Sicherheit in Form der Grundschuld bestehen bleibt, ist davon unbenommen. Die Verwertung der Immobilie könnte aber dazu führen - auch durch die Kosten - das am Ende eine Schuld bei der Bank übrig bleibt, wenn der Verkaufserlös nicht ausreichend ist.
-> Das ist ein (zusätzliches) Risiko, dass, die die Bank abzuwägen haben wird: Risiko des Zahlungsausfalls ist neu zu bewerten, weshalb die Bank (von dieser eher nicht alltäglichen Situation) ins Benehmen zu setzten ist und dies womöglich ablehenen wird.
Mietkauf aus Verkäufersicht
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Zitat von LoL