ich wollte mich hier mal nach Erfahrungen erkundigen bezüglich eines Mietkaufs. Und zwar haben wir unser 2-Familienhaus aus dem Jahre 1805 inseriert, altes Reetdachbauernhaus. Wir hatten gar nicht wirklich geplant zu verkaufen, haben das Haus dennoch einmal eingestellt um zu sehen wo gerade so der Markt liegt. Gab ein paar Anfragen, haben wir uns aber erstmal nicht weiter mit beschäftigt, schien auch nichts Konkretes zu sein.
Nun haben wir von einer kleinen Mietwagenfirma aus unserer Stadt eine Anfrage bezüglich eines Mietkaufs erhalten. Uns wurde in der Mail als Rechenbeispiel angeboten, eine Anzahlung von 50.000 EUR zu erhalten und dann für 20-25 Jahre eine "Miete von 1500-1800" EUR monatlich zu kriegen. Wir hatten das Haus für knapp über 500.000 EUR inseriert.
Hatte mit der Familie auch einmal telefonisch Kontakt und es hörte sich soweit ganz nett an. Sie sagten uns, dass sie kürzlich erst ein Haus in der Nähe gekauft hatten und gerne auch für die Kinder in die Zukunft investieren möchten was Immobilien angeht. Sie sagten uns, dass auch ein Kredit in Frage käme, dann aber natürlich nicht für den aufgerufenen Verkaufspreis. Für sie stellt es sich eher so dar ---> entweder sie zahlen uns mehr durch den Mietkauf oder sie zahlen einen niedrigeren Kaufpreis und die Bank erhält mehr durch die Zinsen.
Da wir vermutlich in 2 Jahren für 1-2 Jahre ins Ausland gehen, sind wir am Überlegen, wie man das am besten bewerkstelligen könnte. Die bisher bewohnte Mieteinheit vermieten oder unter zu vermieten für ein Jahr? Schwierig. Was passiert wenn mal etwas vorfällt? Aus dem Ausland nicht so schön zu regeln.
Unser Traum war es bisher immer einmal zu bauen und die wichtigsten Frage bei diesem Modell wären für uns:
1. Wenn wir mal ein Grundstück kriegen sollten, könnte es da Probleme bei einem weiteren Kredit geben, da man den bisherigen Hauskredit ja weiter behält für 20-25 Jahre oder ist man da mit dem Hausverkauf fein "raus" und die Bank erkennt an, dass der Kredit ja so gesehen sicher abgelöst wird.
2. Gibt es Versicherungen, die die Käufer abschließen müssten um sicherzustellen, dass im Falle einer Insolvenz, weiterhin gezahlt werden kann? Gibt es sowas? Wenn nicht, wie wäre da dann die Regelung? Erzwungener Rückkauf???
3. Spekulationssteuer wird wahrscheinlich anfallen oder?
4. Vorfälligkeitsentschädigung wird wohl auch gezahlt werden müssen? Erfahrungswerte? Kredit läuft noch knapp 30 Jahre.
5. Trotz Verkauf muss man dann die "Mieten" weiterhin versteuern?
Wie seht ihr das Modell aus Verkäufersicht? Würden wir durch den Mietkauf um die 480k erhalten, wären wir denke ich ganz glücklich.
Das Haus selbst ist renoviert, hat zwei große Wohneinheiten, liegt im Speckgürtel einer größeren Stadt, nah an einem Deich, wirklich ein tolles Objekt, aber man muss auch realistisch sein. Die eine Dachhälfte muss so in 5-10 Jahren neu gemacht werden, das sind so um die 15k und auch sonst weiss man ja nie was so passiert bei einem solch alten Haus. Ein Verkauf wäre also für uns nicht das Verkehrteste, aber dieses Modell hat so ein paar Tücken wo wir uns einfach unsicher sind. Wie seht ihr das?
Meine Finanzberaterin ist aktuell im Urlaub und kommt Mitte nächster Woche wieder, daher wollte ich hier vorab einmal ein paar Informationen einholen.
Bei einer Inflation von 3% würdet Ihr - neben all den anderen adressierten Risiken - nach 25 Jahren und bei 1800 mtl. ... einen Wert von knapp 450T€ erhalten.
Bei 1500€ und nur 20 Jahren Laufzeit wären es sogar nur knapp 330T€.
Ihr habt für knapp über 500T€ inseriert ...
Wenn mir das Angebot jemand unterbreiten würde, würde ich entweder freundlich ablehnen oder ernsthaft fragen, ob ich gerade 'ne Clownsnase im Gesicht trage ...denn das ist ein Witz, wenn Deine Preisvorstellung von 500T€ realistisch ist.
Mietkauf kann ein guter Deal für beide Seiten sein, aber dazu müsste man hier die Modalitäten völlig anders anpacken.
Grob 200T€ Anzahlung und dann 360T€ auf 10 Jahre, also 3T€ Tilgung jeden Monat - das wäre ein halbwegs passabler Ansatz, wobei selbst das kein guter Deal im Vergleich zu einem Käufer ist, der jetzt 500T€ zahlt.
500T€ steuerfrei in einen ETF gehauen und zu 4% nach (!) Kapitalertragssteuer, bringen jedes Jahr 20T€ ein, also ~1666€ mtl. Das wäre also eine Opportunitätsrechnung, die zudem rechtlich einwandfrei und beinahe ohne Aufwand zu realisieren wäre. Das wäre eine "ewige" Rendite von 1666€ mtl. - ohne Kapitalverzehr. Allein da sollte Dir klar werden, wie schlecht das Angebot tatsächlich ist.
Danke erstmal für die Antwort. Über den Verkaufspreis haben wir eigentlich noch nicht gesprochen, das war nur eine Beispielrechnung. Die 450-480k ist eigentlich was wir uns vorstellen würden, was wir mindestens gerne hätten.
Ich denke mal vor 2-3 Jahren wäre dieser Preis kein Thema gewesen zu finanzieren, jetzt sieht das leider ganz anders aus. Nehmen wir mal diese Beispielrechnung als real an, dann könnten wir unseren Kredit in ca. 12 Jahren tilgen, wahrscheinlich früher, wenn wir noch selbst weitere Sonderzahlungen leisten, ist also nicht sooo schlecht.
Uns geht es hier auch weniger um den Preis, das müssen wir dann schon selbst entscheiden, uns geht es hauptsächlich um die gestellten Fragen, besonders die 1. und 2.
Es geht nur um den Preis. Oder willst Du über 170T€ verschenken?
Zu 1:
Die Bank müsste dem Verkauf per Mietkauf vermutlich aktiv zustimmen und die werden die Finanzierung mit einem Abschlag bewerten, weil das letzten Endes an der nachhaltigen wirtschaftlichen Lage der "kleinen Mietwagenfirma" hängt.
Zu 2:
Das wird vermutlich schon Deine Bank verlangen, wenn die sich auf den Weiterverkauf Deines Kredits - letztlich ist das nichts anderes - einlassen. Geht natürlich über eine Restschuldversicherung, die sich aber auch an der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Mietwagenfirma orientiert.
Du kannst Dir auch eine andere Frage stellen ... würdest Du Dich mit gut 400T€ an der Firma beteiligen? Das wäre nämlich der andere Blick auf den Deal und faktisch würdest Du das tun, weil Du denen 400T€ leihst und Dich darauf verlässt, dass deren Geschäftsmodell nachhaltig ist.
Ich denke mal vor 2-3 Jahren wäre dieser Preis kein Thema gewesen zu finanzieren, jetzt sieht das leider ganz anders aus.
Das muss und darf nicht Dein Problem sein. Es zeichnet sich zudem ab, dass die Preise für Immos - auch Gebrauchte - eher wieder anziehen und das vermutlich dauerhaft.
Nehmen wir mal diese Beispielrechnung als real an, dann könnten wir unseren Kredit in ca. 12 Jahren tilgen, wahrscheinlich früher, wenn wir noch selbst weitere Sonderzahlungen leisten, ist also nicht sooo schlecht.
Wenn Du Deine eigenen SoTis da mit reinrechnest, beweist das nur, dass Du das völlig falsch betrachtest. Wenn Du einen Käufer für 500T€ findest, kannst Du sofort tilgen, hättest "nur" die Vorfälligkeitsentschädigung.
Ich verstehe natürlich was du meinst, klar geht es "nur" um den Verkaufspreis, der MUSS stimmen. Auch richtig ist, dass wir so gesehen die Bank spielen, wenn es dafür dann eine Versicherung (Restschuld?) gibt, dann habe ich damit kein Problem.
Für ein Haus aus 1805 allerdings ist es sehr sehr unwahrscheinlich da einen Käufer für den Preis zu finden. Wir haben den ja auch erstmal höher angesetzt um auch gar nicht so viele Nachrichten zu kriegen, hier haben wir also schon Erfahrung sammeln können inwiefern es möglich ist für diesen Preis zu verkaufen, denke so 350-400k ist so mehr oder weniger das Höchste der Gefühle, wenn man direkt komplett verkauft, insbesondere wenn ich den Markt hier in der Stadt mit vor 2 Jahren vergleiche, da gabs selbst die kleinste Bruchbude nicht für unter 400.000 EUR. Mittlerweile sind wir hier bei "normalen" 200-300k EUR angekommen, weil die Nachfrage komplett eingebrochen ist. Selbst Grundstücke werden mittlerweile frei, weil es sich kaum jemand leisten kann zu bauen.
Mag sein, dass das alles wieder anzieht, aber aktuell so hier nicht abzusehen.
Deine Antwort zu Frage 1 ist interessant. Kenne mich da leider null aus. Wenn eine Restschuldversicherung vorhanden ist, wäre der Kredit damit nicht "gesichert"? Hängt es dann immer noch an der Wirtschaftlichkeit der Firma?
Wenn eine Restschuldversicherung vorhanden ist, wäre der Kredit damit nicht "gesichert"? Hängt es dann immer noch an der Wirtschaftlichkeit der Firma?
Ja, aber die Kosten kommen ja entweder für Dich oder den Käufer auch noch obendrauf. Das Ausfallrisiko hängt dann auch wieder an deren Geschäftszahlen bzw. -modell.
Die erste Frage wäre für mich auch ... wieso bekommt die Mietwagenfirma oder deren GF keinen Kredit über 400T€? Mir wäre das zu heiß.
Mein Onkel hat das mal mit einer Bude gemacht, da lief aber nach 10 Jahren der Mietkauf aus und es hätte zu einem fixen Restkaufwert gekauft werden können. Der Mieter hat die Option 6 Monate verstreichen lassen, vermutlich, weil er auch für die geringere Restkaufsumme keine Finanzierung bekommen hat und damit waren sämtliche Kaufanteile verfallen. Guter Deal für meinen Onkel.
20 oder 25 Jahre würde ich das aber nicht laufen lassen, das ist für beide Seiten ein verdammt langer Zeitraum und wenn eine Seite dann da mal raus will, weil man einfach was anderes vorhat im Leben, dann klebt man da zusammen. 5-10 Jahre kann man machen, wenn man jung ist vielleicht auch 15 Jahre, aber das wäre mein absolutes Maximum. Dass die 20-25 Jahre Laufzeit anbieten, sagt eigentlich schon aus, dass die Dich entweder eiskalt abziehen oder mehr Kapital einfach nicht haben oder erwirtschaften.
Warum lassen sie die Immobilie nicht mal kostenlos einwerten?
Wir ermitteln für unsere Kunden die Wertexpertisen anhand von 4 renommierten Wertermittlungsprogrammen und erstellen noch einen Marktreport, so dass die Eigentümer anhand der Werte mit uns ermitteln können, was die Immobilie wert ist.
Ich glaube zu wissen, dass beim Mietkauf die monatliche „Abzahlung“ wie Mieteinnahmen zu versteuern sind.
Was bei 1500 Euro im Monat ne richtige Ansage sind.
Im Gegensatz zum Verkauf ist nach 10 Jahren alles komplett steuerfrei.
Wenn du Bank spielen sollst, dann musst du auch in etwa das erhalten, was die Bank erhält.
Wenn man mal allein 400.000 € mit 4% Zinsen berechnet, dann landest du bei 1.333 €. Wenn der Interessent dir nun 1.500 € bezahlt, dann beträgt die anfängliche Tilgung gerade mal 167 €.
Die Restschuld nach 20 Jahren wäre dann noch 338.871 €.
Wenn ihr dem Interessenten wegen der Anzahlung nur 350.000 € leiht, dann wäre die Restschuld nach 20 Jahren bei 227.742 €.
Ihr solltet aber auch bedenken, wie es nach eurem Auslandsaufenthalt weitergehen soll.
Wenn ihr all euer Vermögen dem Interessenten verleiht könnte es sein, dass ihr keine Bank mehr findet, die euch bei einem Hauskauf unterstütz.
Danke für die weiteren Antworten. Unser noch restlicher Kredit beträgt ungefähr 330.000 EUR.
Man darf hierbei halt auch nicht vergessen, dass in den nächsten 10 Jahren wahrscheinlich noch weitere Sachen anfallen werden, sei es das Dach was irgendwo bei 15-20k liegt, die Heizung die vielleicht mal ausfallen könnte und knapp 10k kosten wird oder sonst irgendetwas. Reet an sich muss auch gepflegt werden, das sind dann Sachen, die man sich "sparen" würde bei einem Verkauf.
Zitat von BenniG
Ihr solltet aber auch bedenken, wie es nach eurem Auslandsaufenthalt weitergehen soll.
Wenn ihr all euer Vermögen dem Interessenten verleiht könnte es sein, dass ihr keine Bank mehr findet, die euch bei einem Hauskauf unterstütz.
Das ist halt genau der Punkt, den ich besprechen möchte. Problem ist halt aktuell, dass wir kein Eigenkapital mehr haben, sprich, würden wir jetzt ein Grundstück erhalten, könnten wir gar nicht bauen, da die Bank ganz gerne EK sehen möchte.
Durch den Mietkauf wäre zumindest etwas vorhanden und auch die Tilgungsraten können bedient werden, sogar mit einigen Sondertilgungen.
Zitat von Zapp73
20 oder 25 Jahre würde ich das aber nicht laufen lassen, das ist für beide Seiten ein verdammt langer Zeitraum und wenn eine Seite dann da mal raus will, weil man einfach was anderes vorhat im Leben, dann klebt man da zusammen. 5-10 Jahre kann man machen, wenn man jung ist vielleicht auch 15 Jahre, aber das wäre mein absolutes Maximum.
LoL
Danke für die weiteren Antworten. Unser noch restlicher Kredit beträgt ungefähr 330.000 EUR.
Man darf hierbei halt auch nicht vergessen, dass in den nächsten 10 Jahren wahrscheinlich noch weitere Sachen anfallen werden, sei es das Dach was irgendwo bei 15-20k liegt, die Heizung die vielleicht mal ausfallen könnte und knapp 10k kosten wird oder sonst irgendetwas. Reet an sich muss auch gepflegt werden, das sind dann Sachen, die man sich "sparen" würde bei einem Verkauf.
Hast du dich mal schlau gemacht, wie die Eigentumsverhältnisse während der Mietkaufzeit aussehen?
Muss der "Mieter" die Instandhaltungsmaßnahmen bezahlen oder ihr als "Vermieter"?
Falls das vertraglich geregelt werden kann, dann gehört das auf jeden Fall auch zu den Verhandlungen dazu.
Soweit ich informiert bin, wären wir aus der Sache dann komplett raus. Uns gehört das Haus dann auch nicht mehr. Müsste dann notariell schon alles vorab geregelt werden, so verstehe ich das zumindest. Jede Sanierungsmaßnahme etc. müsste dann vom Käufer getragen werden, da er dann der eigentliche Besitzer ist.
Wie kannst du das Darlehen eigentlich weiter behalten, wenn du keine Sicherheit mehr hast?
Zum Thema Steuern:
Für die wirtschafliche Zurechnung im Ertragssteuerrecht gibt es Leasingerlasse. Dort mal nach dem Leasingerlass für unbewegliche Wirtschaftsgüter suchen.
Es kommt dort ganz stark darauf an, wie die Vertre gestrickt sind, wem das steuerlich zuzurechnen ist und ob das ggf abweichend vom zivilrechtlichen Eigentum als Vermietung zählt oder nicht.
Wie kannst du das Darlehen eigentlich weiter behalten, wenn du keine Sicherheit mehr hast?
Kann ich dir nicht beantworten, ich wäre jetzt mal davon ausgegangen, dass sowas anscheinend funktioniert, denn ansonsten würde es dieses Modell ja nicht geben. Vielleicht gibt sich die Bank mit der Versicherung zufrieden, da sie weiss, dass das Geld ja gezahlt werden muss? Ich habe keine Ahnung.
Mir ist vorhin aufgefallen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung ja so gesehen auch erstmal gar nicht anfallen würde, weil man den Kredit ja noch gar nicht ablöst beim Mietkauf.
Wir haben den Falls des Mietkaufs zwar auf Arbeit auch schonmal gehabt, aber meines Wissens war da keine Grundschuld mehr auf dem Objekt.
Es kann ja durchaus auch eine Anzahlung vereinbart werden, die der Mietkäufer finanzieren möchte. Da braucht er ein lastenfreies Grundbuch.
Aus meiner Sicht funktioniert das bei dir hinten und vorne nicht.
Das ist gut möglich, ich werde mich überraschen lassen was meine Beraterin dazu sagt. Kriege hoffentlich morgen einen Rückruf.
Wobei es mich auch irgendwie überraschen würde, wenn ein Mietkauf nur funktioniert, wenn keine Grundschuld mehr auf dem Objekt ist. Aber ich habe ehrlich gesagt keine Ahnung davon.
Soweit ich informiert bin, wären wir aus der Sache dann komplett raus. Uns gehört das Haus dann auch nicht mehr. Müsste dann notariell schon alles vorab geregelt werden, so verstehe ich das zumindest. Jede Sanierungsmaßnahme etc. müsste dann vom Käufer getragen werden, da er dann der eigentliche Besitzer ist.
Egal, wie Du das absicherst, wenn das ganze nach 10 Jahren platzt wegen Insolvenz des Käufers und er das Haus herunterkommen hat lassen, dann hast Du ein Problem.
Egal, wie Du das absicherst, wenn das ganze nach 10 Jahren platzt wegen Insolvenz des Käufers und er das Haus herunterkommen hat lassen, dann hast Du ein Problem.
Das ist richtig. Deswegen müssen anzahlung und raten in einem gesunden verhältnis stehen.
Das ist hier nicht der fall.
Der interessent spart sich rund 200.000 euro finanzierungskosten und gibt dem te keinen ausgleich dafür und für die risiken
WENN Du das Eigentum bereits jetzt übertragen willst, dann brauchst Du selber eine Grundschuld über die Restforderung. Alles andere ist Harakiri.
Denkbar wäre, dass die Bank im Rang vor dir drin bleibt.
Das wird die Bank dann hoffentlich sagen, da sind wir gerade dran das in Erfahrung zu bringen.
Zitat von Herrmueller
Egal, wie Du das absicherst, wenn das ganze nach 10 Jahren platzt wegen Insolvenz des Käufers und er das Haus herunterkommen hat lassen, dann hast Du ein Problem.
Genau das ist so ein Punkt wo ich mir auch nicht sicher bin. Wenn es tatsächlich eine Art Restschuldversicherung gibt und er Insolvenz geht, dann gehe ich mal davon aus, dass die Summe ausgezahlt wird und ich dann mit dem Haus durch wäre. Kenne mich da aber halt nicht aus. Meine Beraterin wollte sich mal mit der Bank absprechen, die den Kredit vergeben hat um zu sehen, was so deren Meinung dazu ist, da sie selbst so einen Fall auch noch nicht hatte.
Zitat von wary
Das ist richtig. Deswegen müssen anzahlung und raten in einem gesunden verhältnis stehen.
Das ist hier nicht der fall.
Der interessent spart sich rund 200.000 euro finanzierungskosten und gibt dem te keinen ausgleich dafür und für die risiken
Der Interessent "spart" sich die Finanzierung ja, zahlt dafür aber einen deutlichen höheren Kaufpreis als ich wahrscheinlich aktuell am Markt kriegen würde.
Würde ich das Haus normal verkaufen wollen, wäre die Verkaufssumme über 400k wahrscheinlich nicht drin. Nimmt der Käufer sich dann einen Kredit über sagen wir mal 350k auf, dann zahlt er halt da die teuren Zinsen, hätte auch dort eine Rate über 1800/monatlich, ich aber weniger Geld.
Hier kommt es halt nur darauf an, ob das Gesamtpaket für uns Sinn macht, was Verkaufspreis und mögliche zukünftige Kredite angeht.
Zu beachten wäre auch der steuerliche Aspekt, sowie oben schon geschrieben die "Inflation", im negativen Sinne, aber auch der positive Effekt, dass man mit Renovierungs- und Sanierungskosten nichts mehr zu tun hat, die ja defintiv anfallen werden in den nächsten Jahren.
Dazu noch das "Problem", dass wir zeitnah ins Ausland wollen und uns daher recht zeitnah entscheiden müssten. Alles nicht so einfach. Ich denke aber dennoch, dass die Wahrscheinlichkeit für dieses Modell eher gen 0 geht, weil einfach zu viele Variablen im Spiel sind.
Mietkauf aus Verkäufersicht
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Zitat von LoL
