Laufenden Kredit/Konditionen für neues Objekt übernehmen

Glaube ihr habt eine falsche Vorstellung von einer Bank, eine Bank ist ein Geschäftsunternehmen, das Geld verdienen möchte. Warum sollte die Bank euch also entgegenkommen, wenn der Markt ganz klar die Konditionen vorgibt ? Eine Bank arbeitet nicht mit dem Faktor "Menschlichkeit", es zählen rein die harten Zahlen. Wenn die Zinsen für Immobilienkredite also aktuell bei 4-5% liegen wird euch die Bank keine Aufstockung des bisherigen Kredits für 1% anbieten. Aus Sicht der Bank wäre das ein riesiges Verlustgeschäft. Der Einlagenzins beträgt aktuell 4%, das heisst, wenn die Bank bei der EZB Geld lagert erhält sie dafür 4% Zinsen von der EZB, warum sollte sie sich dann mit 1-2% von euch begnügen ? Das erklärt auch wieso die besten Bauzinsen derzeit knapp über 4% liegen, sie müssen besser als die Zinsen der EZB sein, damit die Bank mehr verdient, ansonsten wäre eine Kreditvergabe für die Bank völlig unattraktiv.

Dazu ist ein Immobiliendarlehen immer Objektgebunden. Evtl. steht im Vertrag die Möglichkeit eines Pfandtauschs, dann könntet ihr die bisherigen Kredite auf das neue Objekt übertragen.
Nachdem ihr dann eure Wohnung verkauft habt müsstet ihr, wenn ihr dann noch Geld benötigt, ein neues Darlehen aufnehmen. Steht der Pfandtausch im Kreditvertrag nicht drin kann man die Bank zwar danach fragen, aber sie kann es dann einfach ablehnen und wird dann vermutlich auch machen.

Problematisch ist hier den Kauf und Verkauf zu synchronisieren. Das neue Haus könnt ihr ja nur kaufen, wenn ihr genug Kapital zur Verfügung habt, der Verkäufer will das Geld ja auch meist sofort haben. Eine Zwischenfinanzierung ist sehr teuer, wenn ihr sagt, das ihr die monatlichen Raten bei aktueller Verzinsung nicht stemmen könntet, werdet ihr die Zwischenfinanzierung erst recht nicht stemmen können, da liegen die Zinsen aktuell bei ca. 9%. Ihr müsstet also eure Wohnung vorher verkaufen. Evtl. findet ihr auch einen Käufer, der euch die Wohnung dann vermietet, so kämt ihr zumindest an das Kapital aber kein Käufer wird eine belastete Wohnung abkaufen und das heißt ihr müsstet eure günstigen 1%/2% Kredite komplett ablösen und für das Haus wieder ein komplett neues Darlehen aufnehmen, welches ihr euch nicht leisten könnt.

Ein weiterer Faktor : Du sagst ihr habt die Wohnung vor ein paar Jahren gekauft, bedeutet das mehr als 3 Jahre ? Ansonsten würde nämlich Spekulationssteuer bei einem Verkauf anfallen und das ist nicht wenig, da kommen schnell mehrere zehntausend € zusammen !

Ansonsten sind das zu wenig Informationen um noch weitere Tipps zu geben, auch ob z.b. Förderkredite in Fragen kommen würden. Wendet euch dann besser an einen neutralen Kreditvermittler und lasst euch dort beraten. Zur Grundfrage müsst ihr wohl damit rechnen, das die Bank euer Vorhaben ablehnt ! Fragen kostet aber nichts.

Vielen Dank für die Antwort.

Die Spekulationssteuer wird nicht anfallen da wir bereits Seit 3 Jahren selbst die Wohnung bewohnen.

Zum ersten Abschnitt: Das stimmt, allerdings Frage ich mich auch was die Bank davon hat wenn wir dann verkaufen und für eine neue Immobilie bei einer anderen Bank finanzieren. Dann verlieren sie uns komplett als Kunden und machen gar kein Geschäft. Daher wäre ein entgegen kommen der Bank ja auch ein gutes Geschäft. Es muss auch nicht sein das sie uns eine 1-2 % Finanzierung anbieten oder wir die Konditionen übernehmen... 3% wären da auf jeden Fall machbar bei uns. Ist das realistisch das die Bank da mit machen würde? Wie könnten wir denn da gut argumentieren? Zumal das neue Objekt ja einiges mehr Wert ist..

Viele Grüße

Habe mir ein neues Auto gekauft - das braucht mehr Sprit - meint ihr die Tankstelle gibt mir die Preise von vor 8 Jahren?
Sonst kann ich mir das Auto leider nicht mehr leisten ...

Also entweder vermietet ihr die Wohnung und laßt den günstigen Kredit dort weiterlaufen (die Raten sollten dann natürlich von der Miete bezahlt werden können - im Bestfall bleibt noch etwas übrig.)

Oder ihr verkauft (mit Gewinn?) und nehmt das Geld als Eigenkapital fürs Haus.

Aber verkaufen und Kredit auf neues Objekt (am besten mit höherer Beleihung) mitnehmen wird sehr wahrscheinlich nicht klappen.

Du verstehst das nicht. Für eure aktuelle Bank wäre es sogar vorteilhaft, wenn ihr euren günstigen Kredit jetzt sofort komplett zurück zahlen würdet, auch wenn ihr dann zu einer anderen Bank gehen würdet, das wäre eurer Bank egal, denn das Kapital, welches euch die Bank geliehen hat und wofür sie momentan 1% Zinsen erhält kann sie dann für 5% an wen anderes verleihen oder für 4% bei der EZB deponieren.

Welchen Grund sollte die Bank also haben Geld für 3% zu verleihen, wenn sie mindestens 4% haben kann?

Utopus... so weit dahergeholt ist meine Frage ja wohl nicht. Ich habe im Netzt einiges gelesen bevor ich hier nach Antworten gefragt habe und da auch von dem Pfandtausch gelesen...aber ja...

danke an ZehWeh... ich verstehe das schon wie du es erklärt hast danke dafür... wir haben natürlich die Hoffnung das die Bank sich vielleicht doch auf einen Deal einlässt. Auch wenn es fast unmöglich scheint wie jetzt hier auch erklärt wurde.

Schaut in euren Darlehensvertrag ob dort etwas zu Pfandtausch drin steht, allerdings dürfte es schwierig werden den Pfandtausch, sofern er denn möglich ist, umzusetzen, denn dazu muss die neue Immobilie bereits euch gehören. Solange ihr aber eure Wohnung nicht verkauft, habt ihr kein Kapital für den Kauf und bei einem Verkauf muss die Wohnung Lastenfrei sein.

Ein Teufelskreis....

Ich bin gerade echt niedergeschlagen. Es fühlt sich so an wie wenn es keine bezahlbare Möglichkeit mehr gibt sich seinen Traum zu erfüllen. Wir haben jetzt lange gesucht und endlich das gefunden was zu uns passt....Vermieten kommt eigentlich nur in Frage wenn wir dann auch wieder zurück in Miete gehen. Wir kommen aus BW... es sieht auch nicht danach aus das die Preise sinken. Du sagst es... Teufelskreis.... wir kennen uns da leider nicht so gut aus das wir irgendwelche Tricks und Argumente bringen können. Daher suchte ich hier einfach nach Tipps und Ratschläge.

Es muss halt finanzierbar sein, in dem Sinne war die Niedrigzinsphase ein Segen. Man darf das aber eben nicht als standard erwarten.

Im Prinzip habt ihr nur 2 Möglichkeiten.

1. Wohnung verkaufen, alten Kredit ablösen und mit dem Restkapital + neuen Darlehen neues Objekt kaufen soweit es finanzierbar ist

2. In größere Mietwohnung umziehen und die bisherige Wohnung vermieten so das sie sich selbst trägt.

Da ihr vermutlich, so lese ich es jedenfalls heraus, über kein nennenswertes Eigenkapital verfügt erübrigen sich andere Möglichkeiten.

Eigenkapital haben wir größtenteils in die jetzige Wohnung investiert. Wenn wir gewinnbringend verkaufen dann könnten wir die nebenkosten damit stemmen... wir haben ein Einkommen von 4800€ und das neue Haus wäre mit Sanierung/Renovierung bei 500.000€ was wir finanzieren müssten.. bei einem Zinssatz von 4% oder gar 5% für uns unvorstellbar da noch leben zu können und wir sind eigentlich schon sehr sparsam... aber auf Urlaub oder Mal essen gehen (einfach auch am Leben teilnehmen) sollte noch drin sein. Wir werden nächste Woche Mal den Finanzierungsberatekommen lassen. Mal sehen was er sagt...

1. Wir haben bei der VB finanziert
2. Ein Teil haben wir auf 30 Jahre einen kleinen Teil auf 10 Jahre
3. Wir haben erst vor 3 Jahren finanziert... und für 295k aufgenommen... sprich viel ist noch nicht abgezahlt
4. Unsere Wohnung könnten wir für 340k verkaufen... neue Immobilie wäre bei 380k wir rechnen damit 100k für Sanierung und Renovierung

Zitat von Geli_20

3. Wir haben erst vor 3 Jahren finanziert... und für 295k aufgenommen... sprich viel ist noch nicht abgezahlt
4. Unsere Wohnung könnten wir für 340k verkaufen... neue Immobilie wäre bei 380k wir rechnen damit 100k für Sanierung und Renovierung

Ihr könnt froh sein, dass ihr keine Vorfälligkeitszinsen bezahlen müsst.
Also benötigt ihr jetzt 480.000 € (abzgl. Eigenkapital)?

Einen Haus oder Wohnungskauf sollte man sich eigentlich wohl überlegen. Wenn man nach rund 3 Jahren auf der Suche nach etwas neuen ist, dann hat man das wohl nicht gemacht.
Klar, war vor 3 Jahren die Mete in einem ähnlichen Bereich wie die monatliche Annuität, allerdings sind die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Anpassung der Wohnung nach den persönlichen Bedürfnissen Einmalkosten, die weg sind.

Wie mehrere User schreiben ist ein Pfandtausch nahezu ausgeschlossen.

Somit habt ihr mehrere Optionen
- in der Wohnung wohnen bleiben
- die Wohnung behalten und vermieten und Haus kaufen
- die Wohnung verkaufen und Haus kaufen

Um die beste Option für euch zu finden müsst ihr euch mehrere Fragen beantworten:
- Kann ich mir ein "Vermieterleben" überhaupt vorstellen? Denn wenn ihr die Wohnung erstmal vermietet habt, seid ihr noch 6 bis 7 Jahre (bis die Spekulationsfrist rum ist) an diese Entscheidung gebunden. Ist die erzielbare Miete höher als die Annuität und die nicht umlegbaren Nebenkosten? Lässt sich die Tilgung anpassen?
- Kann ich mir 800.000 € Schulden vorstellen?
- Kann sich die Bank 800.000 € Schulden bei einem Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit i.H.v. 5.000 € und Mieteinnahmen von 1.000 bis 2.000 € vorstellen?

Wir hatten das schon sehr gut überlegt und es war für uns die Traumwohnung. Naja damals wussten wir auch nicht das wir noch Zwillinge bekommen. Wir können in der Wohnung in ein paar Jahren nicht mehr bleiben daher haben wir uns jetzt schon auf die Suche gemacht. Gerade geht es noch da alle 3 Kinder noch klein sind. Aber gut...ich wollte hier eig nur Tips holen wie wir am besten mit der Bank umgehen... Aber wenn ihr meint da gibt es keine Chance dann ist es wohl so.

Naja, auch seine Kinderplanung sollte beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Klar, Zwillinge kann man nicht unbedingt vorhersehen, aber auch ein weiteres Kind, also zu viert (ich nehme mal an, dass es zuvor nur ein Kind gab) ist eine 3-Zimmer-Wohnung schon recht eng.
Wenn man definitiv keine Kinder mehr haben will, weil es z.B. nicht mit der recht festgezurrten Wohnsituation zusammenpasst, dann sollte man einen operativen Eingriff vornehmen und dem "Hahn" den Hals rumdrehen.

Klar auch, dass bei Kauf andere Umstände vorgeherrscht haben, aber keiner hat dem TE ein Kind bzw. zwei Kinder aufgezwungen.
Demnach bleibt es meiner Meinung nach ein Planungsfehler (auch wenn Kinder was wundervolles sind) beim Immobilienkauf.
Hätte er damals mit 4 Zimmern oder einem Häuschen geplant, um eine Reserve für ein Kind oder Gäste zu haben, dann stünde er jetzt nicht mit dem Rücken zur Wand (weil die Bude zu klein wird), sondern könnte sich frei im Raum bewegen.
Ja, natürlich muss man sich etwas größeres auch erstmal leisten können, aber in der Planung von Kindern, sollte jedem klar sein, dass diese nicht zum Nulltarif (allein durch Kindergeld) großzuziehen sind, sondern ordentlich was kosten.

Wenn es anders kommt, als es geplant ist, ist es für mich ein Fehler in der Planung oder der Ausführung.
Fehler, egal welcher Natur, muss man sich leisten können.
Flexibilität (siehe 4 Zimmer-Wohnung) muss man sich aber auch erstmal leisten können.

Möglicherweise ist ja auch Vermieten der aktuellen Wohnung und Mieten einer anderen Wohnung eine Option.

Verkaufen und Neukaufen ist meiner Meinung nach auf Grund der Zinsentwicklung und dem günstigen Bestandsdarlehen die schlechteste Idee.