Mietimmobilie der Eltern übernehmen, sinnvolle Möglichkeiten gesucht.
Moin,
ich würde gern eine relativ günstige Immobilie mit großem Instandhaltungsstau meiner Eltern übernehmen, sanieren und vermieten.
Alles ist Stand 1960, also sollten Bäder, Wasser, Strom, etc neu. Die Ölheizung ist erst knapp 15 Jahre alt, aber vermutlich bei Besitzerwechsel dann durch die neue Gesetzgebung auch tauschpflichtig, das habe ich aber tatsächlich noch nicht durchblickt was nun wirklich die exakten Vorgaben dazu sind.
Leerstand zur Sanierung wäre vermutlich ein ganzes Jahr, da ich alle Arbeiten selbst abends nach Feierabend durchführe, und 45 Minuten Anfahrt habe...
Der Wert liegt im aktuellen Zustand bei ca 50.000€, da ein großes Grundstück vorhanden ist. 2 Wohneinheiten mit je 60m², Mietspiegel liegt bei 6-7€.
Aktuell gibt es für mich folgende Überlegungen:
1. Kauf der Immobilie, Finanzierung über die Bank zu knapp 4,5% Zinsen, Abschreibung über Restnutzungsdauer, da ich aber bereits mehrere Immobilien besitze und noch abzahle, sollen die Kosten möglichst gering gehalten werden.
2. Schenkung der Immobilie an mich, keine Abschreibung möglich, dafür auch keine Kosten, außer energetische Sanierung wegen Besitzerwechsel
3. Eintragung lebenslanges Nießbrauchsrecht, kein Eigentümerwechsel, Umgehung der Auflagen zur energetischen Sanierung GEG? Dafür würde ich aber die Kernsanierung in eine "fremde" Immobilie investieren. Kann man das rechtlich evtl sauber trennen, um den selbst geschaffenen Mehrwert nicht am Ende noch einmal im Gesamtkaufpreis zahlen zu müssen?
4. gibt es noch andere sinnvolle Optionen? Mehr fällt mir gerade nicht ein.
Was passiert zB. bei späterer Pflegebedürftigkeit der Eltern?
es geht hier ja nicht um riesige Werte, aber ich habe eine persönliche Bindung zu dem Haus und würde es gern behalten, meine Eltern sich aber davon trennen. Zeitlich passt es mir gerade nicht so perfekt, daher auch die vielen Überlegungen über die sinnvollste Umsetzung der Übertragung.
Vielleicht hat hier ja noch jemand Anregungen die ich übersehen habe, ich erwarte natürlich keine Rechtsberatung.
AW: Mietimmobilie der Eltern übernehmen, sinnvolle Möglichkeiten gesucht.
Hallo Skibba, zunächst sei erstmal erwähnt, dass ein ein Objekt allein wegen der persönlichen Bindung nicht als ideales Mietobjekt geeignet ist.
Dann interessiert es mich, ob die Wohnungen aktuell vermietet sind und wenn ja, wie die Mieter während der Bauphase unterkommen sollen?
Hast du mal kalkuliert, was es kosten würde die Arbeiten fremd zu vergeben. Klar wäre es wahrscheinlich teurer, als wenn du alles selbst machst, aber vermutlich schneller (somit wieder Einnahmen), du sparst dir Zeit und Fahrtkosten und kannst die Rechnungen von der Steuer absetzen.
Wenn der Wert von Haus und großem Grundstück aktuell nur bei 50.000 € liegen soll, wird die Afa auf das Gebäude nicht allzu hoch sein, die dir möglicherweise bei einer Schenkung verloren geht.
Wenn du die Heizung tauschen willst, dann solltest du dich meiner Meinung nach sputen...
Ist das Vermögen deiner Eltern klein genug, sodass die Erben keine Steurern zahlen müssen?
Gibt es weitere Erbberechtigte?
AW: Mietimmobilie der Eltern übernehmen, sinnvolle Möglichkeiten gesucht.
Moin,
die persönliche Bindung ist nicht sehr ausschlaggebend, ich fände es nur schade wenn es extern verkauft werden würde, da schon seit Neubau im (weiteren) Familienbesitz.
Aktuell ist eine Wohnung leer, die andere an einen permanent unzufriedenen Mieter vermietet, der immer neue Mängel findet und die Miete bereits gekürzt hat. Da Instandhaltungsstau besteht und umfassend saniert werden soll, sollte hier eine Kündigung zur Sanierung durchsetzbar sein.
Ich kalkuliere mit 30.000€ Material, für 2 Bäder, komplette Heizungsanlage (Wärmepumpe), allen Wasser- und Heizungsleitungen, einmal komplette Elektrik inkl getrennten Sicherungskästen, und der anschließenden Renovierung inkl Fliesen, Böden, Tapeten, Trockenbau,...
Diese Arbeiten machen zu lassen um dann etwas früher Miete zu bekommen ist rechnerisch in keinem Verhältnis, da um ein Mehrfaches teurer.
Tatsächlich ist die Afa wirklich überschaubar, da von den 50t noch der Grundstückswert abgezogen wird, und somit der Gebäudewert noch deutlich darunter liegt. Aber die Sanierung müsste wohl dann auch mit abgeschrieben werden, da bei der Höhe an Ausgaben der Betrag nicht direkt abgezogen werden kann.
Das Vermögen liegt gering genug, ich habe noch eine Schwester, daher würde wohl am Ende halbiert werden. man könnte bei einer Schenkung natürlich den heutigen Wert (per Gutachten?) festsetzen und dann am Ende mit verrechnen, so sollte es keine Unklarheiten geben. Allerdings bin ich noch unschlüssig ob über einen Gutachter der aktuell tatsächlich zu erzielende Wert am Markt berechnet werden kann, oder ob der Gutachtenwert dann nachher deutlich über reellem Marktwert aufgrund der aktuellen Zurückhaltung, Verunsicherung und Zinssteigerung am Markt liegt.
Momentan sind bei uns die Immobilienverkäufe sehr zäh, die wenigen Angebote für Inserate deutlich unter dem Wunschpreis...
AW: Mietimmobilie der Eltern übernehmen, sinnvolle Möglichkeiten gesucht.
Zitat von Skibba
1. Kauf der Immobilie, Finanzierung über die Bank zu knapp 4,5% Zinsen, Abschreibung über Restnutzungsdauer, da ich aber bereits mehrere Immobilien besitze und noch abzahle, sollen die Kosten möglichst gering gehalten werden.
Die Abschreibung beginnt bei Kauf immer von neuem. Das heißt bis BJ 1924 2,5% Afa und ab BJ 1925 2% Afa auf dem Gebäudewert.
Wie du selbst erkannt hast, dürfte der Gebäudewert sehr niedrig sein, da das Grundstück noch vom Kaufpreis abgezogen werden muß, um die Bemessungsgrundlage für die Afa zu ermitteln.
Zitat von Skibba
2. Schenkung der Immobilie an mich, keine Abschreibung möglich, dafür auch keine Kosten, außer energetische Sanierung wegen Besitzerwechsel
Bei einer Schenkung oder Erbschaft wird auf die Abschreibung des Rechtsvorgängers aufgebaut.
Wenn also z.B. schon 30 Jahre zu je 2% abgeschrieben wurde, dann können noch weitere 20 Jahre abgeschrieben werden.
Zitat von Skibba
3. Eintragung lebenslanges Nießbrauchsrecht, kein Eigentümerwechsel, Umgehung der Auflagen zur energetischen Sanierung GEG? Dafür würde ich aber die Kernsanierung in eine "fremde" Immobilie investieren. Kann man das rechtlich evtl sauber trennen, um den selbst geschaffenen Mehrwert nicht am Ende noch einmal im Gesamtkaufpreis zahlen zu müssen?
Aus meiner Sicht ist das völliger Wahnsinn. Zum Einen würdest du ja das Nießbrauchsrecht geschenkt bekommen. Die Kernsanierung erhöht den Wert, am Ende macht der Miterbe den großen Reibach oder die Pflegekasse fordert den Wert der Schenkung zurück....oder oder oder.
Wenn die Eltern das Geld nicht benötigen, kann der Kaufpreis auch als Darlehen ausgereicht werden. Man sollte bloss aufpassen, dass eine Tilgung und ein Zins vereinbart wird.
Versterben die Eltern, bevor das Darlehen komplett getilgt ist, dann erbt ihr gemeinsam die Restforderung gegen dich. Effektiv zahlst du dann nur noch die Hälfte der Restschuld an deine Schwester. Dann wäre nur die Frage, wo der Betrag für die Sanierung herkäme.
Im Übrigen, wenn sich eine Sanierung dauerhaft nicht wirtschaftlich rentiert, dann ist das eher ein Liebhaberobjekt. Wenn man dagegen auf Rendite achtet, dann sollte man das Objekt lieber einen Liebhaber/Eigennutzer erwerben lassen. Egal wie sehr du jetzt die energetisches Sanierung vermeiden möchtest. Auch wenn in 2 Jahren eine andere Regierung dran kommt, wirst du irgendwann gezwungen sein, das Ganze zu sanieren.
Mal als Besipiel, was ich meine:
Meine Schwiegermutter hat auch so ein Wohnhaus zur Vermietung. Ein Naturstein-Wohnhaus mit angrenzendem Gewerbeobjekt, welches früher als Sägemühle, als Produktionsbetrieb und später als Gaststätte genutzt wurde. Das ganze etwas abseits wunderschön an einem Bach gelegen. Dazu ein großes Grundstückstück mit 3 Teichen. Eigentlich richtig romantisch.
Aber das ganze in einem Tal, wo wenig Sonne hinkommt.... immer feucht, deswegen war auch schon der Hausschwamm drin. Der ist zwar geimpft, kann aber jederzeit wieder ausbrechen. Auf dem Dach sind Asbestziegel. Dazu dann noch teilweise Denkmalschutz. Das Riesengrundstück und die Teiche sind extrem zeitaufwändig.
Die Wohnungen im Wohnhaus sind auf einfachen Standard.
Wenn du das ganze auf einen aktuellen Stand bringen möchtest, kann man sicher gut und gerne einen mittleren 6 stelligen hin bis zum 7 stelligen Betrag investieren. Das bekommst du in der abgelegenen Lage nie wieder an Miete rein. Momentan wird das aus meiner Sicht mehr oder weniger auf Verschleiß gefahren, wirtschaftlich betreiben, kann man es auf jeden Fall nicht.
Aus meiner Sicht kannst du das nur an einen Liebhaber verkaufen, der dort selbst wohnt und viel Zeit für Sanierung und Garten hat oder einen Eigennutzer mit viel Geld, der sich Sanierung und den Gärtner leisten kann.
Sollten wir das irgendwann mal erben, dann wird das ganz schnell verkauft.
Mietimmobilie der Eltern übernehmen, sinnvolle Möglichkeiten gesucht.
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Zitat von Skibba