ich möchte mir hier eine Grobe Einschätzung zu einer angedachten Immobilienfinanzierung holen.
Zur Immobilie:
EFH BJ 1962 mit 120qm Wohnfläche und 650qm Grundstück
Preis laut Gutachten: 170.000€
Immobilie wird von einer Erbengemeinschaft verkauft in der auch ein Familienangehöriger ist.
Dieser schenkt mir seinen Anteil, so das der Kaufpreis für mich auf 113.600€ gemindert.
EK: 15.000 € + 75.000€ aus der Erbmasse die mein Angehöriger mir zur Verfügung stellt.
Inklusive Renovierungskosten soll ein Immobilienkredit in Höhe von 145.000 € aufgenommen werden.
Ich selbst habe aktuell einen Schufascore von 91,5 aufgrund diverser beruflich bedingter
Umzüge, einem Negativeintrag der seit 5 Jahren gelöscht ist und einem laufenden Kredit
(Restschuld 20.000€).
Aktuelles Haushaltsnettoeinkommen ca. 5.000€. (zwei Beamte)
Kann es hier aufgrund des Score und der noch laufenden Verbindlichkeiten (soll aus den 75.000€
gezahlt werden, die stehen aber erst nach dem Hausverkauf zur Verfügung, da dann erst das
Erbenkonto aufgelöst wird) zu Problemen kommen?
Auch die Aufstellung völlig falsch, das sie als Beamter umziehen müssen nun das verschlägt die Schufa eindeutig.
Preis laut Gutachten: 170.000 €
Was für ein Gutachten?
Wo sind die Nebenkosten davon?
Warum schenkt ihnen ein Verwandter? So er schenkt ihnen 56.400 €, Vorsicht Falle „Schenkungsteuer“!
Und warum sollt ein Verwandter die Finanzierung übernehmen? Vorsicht Falle „Geldwäsche“!
Der Kredit soll in seinen Namen aufgenommen werden damit wird er zu Bürgen der Schuldsumme.
Wer soll im Grundbuch Abt. I stehen? Doch wohl Sie nicht! Denn Schulden aufnehmen kann nur derjenige, der Abt. I steht oder stehen wird!
Tatsächlich wird es besser sein, das er die 113.600 € an die anderen Erben auszahlt. Sie dort verbilligt, dort, für die nächsten drei Jahre einziehen, ihre Schulden und Schufa-Bonität abtragen und erhöhen.
Geld sparen, um die Modernisierung zu finanzieren! Rechen Sie mal aus beim Wert vom 113.600 € gegen die 145.000 €, das sind 127,6 %.
Bedenken Sie, nicht jede Modernisierung ist Wertsteigern, sondern wird nur zum Erhalt gerechnet. Sie wie der Energiestandard stecken sie da 70.000 € rein, steigt der Wert der Immobilie um 0 €.
Rein vom Rechtlichen her steht hier
- die steuerliche Missgestaltung im Raume nach § 42 AO, die Umgehung der Grunderwerbssteuer, die Befreiung steht nur Erben zu.
- Der Verdacht der Geldwäsche, durch dieses undurchsichtige Finanzierungsgebaren, GWG
- Wenn der Gönner innerhalb der nächsten 10 Jahre (121 Monatsfrist) verarmt, wird sich das Sozialamt die geschenkten Gelder bei ihnen beitreiben! Und ohne Not eine Grundbucheintragung vornehmen, in voller Höhe und Nebenkosten im Rang 1 bis 60 % des Wertes, was den Gläubiger natürlich als "Verschlechterung" seiner Sicherheit darstellt, schauen Sie mal in den § 499 BGB.
Glauben sie das ihr Dienstherr, dann noch Sie arbeiten lässt?
Nein, es gibt keine andere Lösung, als dass der Gönner selber kauft und sie später dies von ihnen abkaufen, zum angemessenen Betrag, nach Jahren, mit Abschlag von 20 bis 30 % von Verkehrswert (neues Datum).
Denn wenn richtig Rechnen haben sie bei einem monatlichen Einkommen von 5.000 €, 5.000 € Vermögensschulden, wie soll da ein Kreditsachbearbeiter ihre Zahlungsbonität und Moral ermitteln? Wo ist das ganze Geld geblieben? Denn der Sachbearbeiter kennt Sie nicht und weis außer die Daten im Darlehnsantrag nichts über Sie.
Und rechnen Sie mal 114.000 € Darlehn zu 170.000 € ist eine Beleihung von 70 %, damit werden mindestens 5,00 % p.a. fällig. 5.700 € Zinsen p. a.
Und dann die 145.000 € nehmen aus Vereinfachung den gleichen Zinssatz von 5 % p. a. =7.250 € runde 13.000 € Zinsen jährlich zusammen!
Bedenken Sie, der Kaufpreis vor der Bereitstellung der anderen Guthaben fließen muss, was sich in aller Regel Wochen dauern kann, weil eine 14 Tagesfrist beim Notar gesetzlich vorgeschrieben ist.
Wo haben sie diese Kosten als Sparguthaben gespart? Faktisch leben sie mit der Hand, indem Mund bei ihrem Einkommen!
Hier stellt sich die Frage, ob die Interne sie nicht schon als gefährdeter, gegen solche "großzügigen Geschenke" einstuft? Denn wer verschenkt schon 130.000 €, selbst innerhalb Familien völlig ungewöhnlich.
Hallo Ari31, mit dem Schufascore und dem Einkommen kann man das Vorhaben problemlos finanzieren.
Doch wenn der Kaufpreis EUR 113.600 beträgt, dann wird nur dieser bankseitig finanziert.
Kaufpreisnebenkosten zahlen Sie mit Eigenkapital, das passt.
Das passt aber nicht wenn Sie schreiben dass von den EUR 75.000 Ihr bestehender Ratenkredit abgelöst werden soll.
Das interessiert die Bank nicht.
Wenn der Kaufpreis EUR 170.000 laut Gutachten ist, dann kann man mit Ihrem Einkommen auch die EUR 170.000 finanzieren.
Für die Haushaltsrechnung bleibt die Belastung der EUR 20.000 Ratenkredit bestehen.
Achtung: Renovierungskosten müssen ab einer gewissen Höhe mit Kostenvoranschlägen oder Architektenbestätigung nachgewiesen werden für die Bankprüfung.
Einfach "so" gibt es das Geld nicht.
Deswegen wäre die Grundüberlegung erst mal zu welchem Kaufpreis Sie das Objekt final erwerben? Also der notarielle Kaufpreis final?
Hallo Bankkaufmann.
Kaufnebenkosten kommen aus dem EK.
Der notarielle Kaufpreis sind die 170.000€.
Renovierungskosten sind in Höhe von 65.000 € + Puffer geplant. Wir haben ein Architektengutachten des Hauses. Der Architekt ist auch bereit die Renovierungsmaßnahmen zu bestätigen, was in dem Fall nicht schwer ist, da insbesondere die Elektrik Original aus den 60er ist.
Hallo Ari31, somit haben wir bei EUR 5.000 Haushaltseinkommen und EUR 170.000 und EUR 65.000 Renovierung insgesamt EUR 235.000 an Darlehensvolumen.
Für die Bankenhaushaltsrechnung wird noch die Rate des EUR 20.000 berücksichtigt.
Hoffe die monatliche Rate des Ratenkredites von EUR 20.000 ist nicht zu hoch.
Wenngleich der Ratenkredit aus der Erbmasse "hintenrum" beglichen wird mal angenommen oder?
Auch super wenn der Architekt die EUR 65.000 Sanierungsmaßnahmen bestätigt, was wichtig ist.
.......einen Negativeintrag der seit 5 Jahren gelöscht ist......
Was meinen sie damit? Wenn die Schuld beglichen ist, wird der Eintrag ".........Erledigt" am Ende des dritten Jahres in der Schufa gelöscht. Da kann nach 5 Jahren nichts mehr von ersichtlich sein.
@Bankkaufmann: Wenn hier einer der Verkäufer jemand aus der Familie ist, dann kann auch wesentlich mehr als der Kaufpreis finanziert werden! Anders gesagt, mindert das den Beleihungsauslauf, weil der tatsächliche Wert der Immobilie als Grundlage angesetzt werden darf, angesetzt wird.
@Noelmaxim
Aris31 schreibt oben Preis im ersten Posting laut Gutachten EUR 170.000 und im zweiten Posting EUR 170.000 notarieller Kaufpreis.
Auch wenn es ein Verkauf innerhalb der Familie ist kann man sicherlich NICHT mehr als den Kaufpreis, bzw. Gutachten finanzieren. Für den notariellen Kaufpreis EUR 170.000 laut Gutachten eben dann EUR 170.000 Finanzierung.
Immobilienfinanzierung Beamter Schufascore 91,5
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Zitat von Ari31