Hallo zusammen, ich bin neu hier: Familienvater mit Kindern, die bald aus dem Haus sind. Deshalb wollen wir demnächst unser Haus verkaufen und in eine kleinere Neubau-Eigentumswohnung ziehen.
Eine Zwischenfinanzierung über ein endfälliges Darlehen erscheint uns zur Überbrückung, bis das Geld aus dem Hausverkauf da ist, sinnvoll. Ein langfristiges Darlehen benötigen wir nicht, das angesparte Geld und der Erlös des Hausverkaufes sollte für die Finanzierung der Wohnung ausreichen. Bei Dr. Klein und anderen Vermittlern bietet man uns lediglich Zwischenfinanzierungen in Verbindung mit einem (kleinen) langfristigen Kredit an. Regionale Banken würden uns aber auch eine reine Zwischenfinanzierung anbieten, falls wir sie zu unserer "Hausbank" machen, was durchaus in Frage kommt. Aber auf diesem Weg erhalten wir immer pro Gespräch nur ein Angebot zur Zwischenfinanzierung, was sehr mühsam ist. Aktuell ist die DKB unsere Hausbank, mit denen bzw. deren Baufinanzierungsvermittler habe ich nächste Woche einen Termin.
Und da kommen auch schon meine Fragen:
Gibt es denn Vermittler oder eine andere Möglichkeit, verschiedene Optionen zur reinen Zwischenfinanzierung gesammelt zu vergleichen?
Kennt von euch jemand eine andere Möglichkeit, außer die in Frage kommenden Geldgeber einzeln anzusprechen?
Bei meiner Recherche bin ich hier kläglich gescheitert.
Sie wollen kaufen und dann später verkaufen, damit ist aber gegenwärtig kaum eine Finanzierung zu erhalten.
Denn wer zahlt die Nebenkosten? Und wie finanzieren Sie die anderen 100 % des Kaufpreises?
Sie müssen auch verstehen, dass die EZB Bank am 27.07.2023 den Zinssatz auf 4,25 % p. a. von den Kundenbanken verlangt. Deren Vorgaben für die Beleihung sind zwar verschieden aber im Grunde durch die Bafin vorgegeben.
So wie früher, mit Decklung ab 80 % Beleihung Co-Finanzierung bis 100 %. Aber Brauchen für Jahre eine zwischen Finanzierung von bis 120 %.
Rechnet man mit Kaufkosten, mit 350.000 € und Nebenkosten von 70.000 €! Da steht jetzt eher ein 6 oder 7 vor dem Zinskomma!
Natürlich können Sie das Haus abtreten, was dann eine bis 60 % ergeben könnte, aber hier stehen zwei Probleme im Wege:
1) die jährlichen Zinszahlungen von mindestens 21.000 €
2) dieser Zinssatz ist ein gesonderter Zinssatz, der 1/12 jährlich neu errechnet wird
(oder als eine Zwischenfinanzierung bis 2 Jahre, dieser Zins sind aber Fix.) // Dieser Tarif ist seit dem 03.08.2023 nicht mehr in den Zinstabellen aufgeführt! Das das Programm nicht mehr gibt, gibt es auch keine Tilgungsaussetzung für den Zeitraum, die Standard-Tilgungssatz beträgt jährlich 2 % p. a.
Scheinbar ist in Erwartung der nächsten Zinserhöhung der EZB, mit der Folge dem Preisverfall der Immobilienobjekte in Verbindung zu sehen, dass eine Tilgungsaussetzung, die Gefahr der Abwicklung im Raume steht, siehe § 499 BGB.
§ 499 Kündigungsrecht des Darlehensgebers; Leistungsverweigerung
(1) In einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag ist eine Vereinbarung über ein Kündigungsrecht des Darlehensgebers unwirksam, wenn eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart wurde oder die Kündigungsfrist zwei Monate unterschreitet.
(2) 1Der Darlehensgeber ist bei entsprechender Vereinbarung berechtigt, die Auszahlung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, aus einem sachlichen Grund zu verweigern. 2Beabsichtigt der Darlehensgeber dieses Recht auszuüben, hat er dies dem Darlehensnehmer unverzüglich mitzuteilen und ihn über die Gründe möglichst vor, spätestens jedoch unverzüglich nach der Rechtsausübung zu unterrichten. 3Die Unterrichtung über die Gründe unterbleibt, soweit hierdurch die öffentliche Sicherheit oder Ordnung gefährdet würde.
(3) 1Der Darlehensgeber kann einen Verbraucherdarlehensvertrag nicht allein deshalb kündigen, auf andere Weise beenden oder seine Änderung verlangen, weil die vom Darlehensnehmer vor Vertragsschluss gemachten Angaben unvollständig waren oder weil die Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. 2Satz 1 findet keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevante Informationen wissentlich vorenthalten oder diese gefälscht hat.
Der Mangel liegt schon vor, wenn man ein Wertgutachten eines Immobilienvermittlers vorliegt! Allein schon wegen der Interessenkollision, weil dieser prozentual am Verkaufspreis mitverdient.
Deshalb gibt es nur noch diesen Tarif, der im Frage kommt: Standard baw-Konditionen 1 1) Kondition gültig bis Monatsultimo Preisverzeichnis-Datum, danach veränderlich.
Beleihung......................................bis 60 %.............................bis 120 %
Darlehnssumme..........................420.0000 €
Sollzinssatz in %................................5,68 % p.a.........................6,83 % Effektiver Jahreszins in %..................5,82 % p.a.........................6,97 %
Jetzt können Sie sich selber ausrechnen, ob Sie das EK haben, um solche Zinsschulden monatlich zu begleichen, ca. 30.000 € / 12 Monate sind 2.500 €.
Eine Garantie, ob soviel Geld aus dem Verkauf zustande kommt, gibt es nicht, denn der Käufer muss ja die gleichen Zinsen bezahlen, sofern der Verkaufspreis gleich ist.
Deshalb unterliegen Sie ein Denkfehler jetzt in der wieder gelten Hochzinsphase, so kommt zuerst der Verkauf infrage und dann der Neukauf.
Allerdings besteht die Gefahr, das es einen herben Vermögensverlust einhergeht! Wie gesagt, wer sofort kaufen will, muss die aktuellen Bankenzinsen zahlen und mickrige Kaufangebote annehmen.
Eigenkapital ist vorhanden, ca. 3/8 des Kaufpreises der Wohnung und Nebenkosten. Die restlichen 5/8 stecken momentan noch im zu verkaufenden Einfamilienhaus.
Aus meiner Sicht stellen sich 2 Fragen:
1. Möchte ich die aktuell hohen Zinsen für die Zwischenfinanzierung bezahlen?
2. Werde ich das Einfamilienhaus zu einem angemessenen Preis verkaufen können?
Frage 1 muss jeder für sich beantworten.
Frage 2 kann momentan niemand gesichert beantworten. Wir haben hier versucht uns abzusichern, in dem wir die Wertermittlung des Einfamilienhauses durch verschiedene Makler haben durchführen lassen, mit dem kleinsten Wert kalkulieren, und zudem frühzeitig mit dem Verkauf sprozess starten wollen. Am Rande bemerkt, es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit moderner Wärmepumpenheizung, so dass das momentan aktuelle Heizungsthema keine Rolle spielen sollte..
Ich sehe ehrlich gesagt keinen Denkfehler, wo liegt er konkret aus Ihrer Sicht? Darin, dass Sie meine Frage 2 mit großer Sicherheit mit "Nein" beantworten?
Natürlich wäre der abgesichertere Weg zuerst zu verkaufen und dann zu kaufen, das ist unbestritten. Rein finanziell gesehen würden die Finanzierungszinsen dadurch wegfallen. Aber ist deren Inkaufnahme ein Denkfehler?
sicherlich der Denkfehler lag eher an der unvollständigen Anfrage,
so war die Mitteilung unvollständig, das es ein Guthaben von 3/8 gibt, was 37,5 % der Wohnungswert vorhanden ist.
Trotzdem ziehen die Nebenkosten ab, was 17,5 % verbleiben 20 %, demnach wäre es nur eine 80 % Finanzierung, aber ändert dies an den Zinssatz etwas? Nur geringfügig! Sie sind immer noch um 6,00 % p.a.!
Rechnet man die 20 % vom Kaufpreis ab, dies wären, 84.000 € von 420.000 sind 336.000 / 6 % runde 20.000 € € =1.680 Zinsen p.m + 6.720 € /12 = 560 € p.m. = runde 2.300 € Zinsen und Tilgung anfallen.
Was nicht entfällt, ist für das Haus die Abgaben, Versicherungen, weitere Kosten, ca. 4.000 bis 5.000 € p.a., analog dazu die Nebenkosten der Eigentumswohnung, weitere 3.000 € p.a.
Sie brauchen nur die richtigen (ihre Zahlen) einsetzen. Und dann Frage ich unter Berücksichtigung: "Gibt ihr Gehalt diese Kosten für zwei Jahre her?"
Sie befinden sich in einer Zwickmühle, behalten Sie ihr Vermögen zu, steigt, die Beleihungsauslauf auf 85 oder 90 %, was die Zinsen wiederum erhöht, und damit die Zinskosten.
Ihr vorgetragener Weg bedeutet letztlich, dass Sie dafür ca. 72.000 € extra zahlen müssen, wenn sie innerhalb von 24 Monaten verkaufen können.
Allerdings können Sie diese Summe noch kürzen, in dem Sie die Verkaufsphase verkürzen, allerdings durch einen Preisnachlass von 10 bis 20 % vom Hauswert.
Aber ist es sinnvoll, sein Haus um 100.000 € billiger zu verkaufen, um Zinskosten von max. 50.000 € zu sparen?
Ich hoffe, Sie verstehen mich jetzt besser. Bedenken Sie, alles hängt zusammen! Nicht nur Sie zahlen die 6 %, sondern auch ihr Käufer ihres Hauses auch.
Es gab bis zum 31.07.2023 die Möglichkeit, nach einer Wartezeit von 18 Monate einen Zinssatz mit 2,6 % p.a. für 17 Jahre zu sichern, was für sie lukrativ gewesen wäre!
Bis zum 03.08.2023 gingen die Anträge durch, jetzt nicht mehr.
Sie können sich ausrechnen, um welche Geldsumme wegen Verspätung verloren ist, 336.000 € / 2,6 % = 8.740 € / 12 = 728 € versus 1.680 € runde 952 monatlich billiger, 24 Monate 23.000 €!
Das schlimme ist, Sie hatten das Geld für eine einfache billige Finanzierung in 18 Monaten.
So wie, das Leben halt spielt. Den Beweis kann ich ihnen per PN zusenden!
Zwischenfinanzierung: Vergleich unterschiedlicher Anbieter
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