Ich bin neu im Forum, weil ich mir hier Antworten oder Hinweise zu speziellen Gedanken erhoffe. Mir ist bewusst, dass eine steuerliche Beratung durch einen Fachmann erfolgen muss, dies folgt. Aber für die Planung macht es erst einmal Sinn, die Gedanken in die richtige Reihe zu bekommen.
Kurz zur Einschätzung meines Wissensstandes: ich bin Eigentümer verschiedener Häuser und Wohnungen, würde mich als recht informiert bezeichnen.
Nun stehe ich aber vor einem „Problem“ bzw. einer Aufgabe, die Kreativität erfordert.
Meine Eltern wohnen in einem EFH, welches ich ihnen gerne abkaufen würde, um daraus ein 3-Parteien MFH mit Kurzfristiger Vermietung über AirBnB zu machen. Eltern bleiben in einer der Wohnungen wohnen, sind mit weniger qm glücklich. Die Aufteilung des Hauses lässt den Umbau gut zu. Soweit so gut.
Jetzt mein Gedanke: ich würde gerne das Haus kaufen, meine Eltern sollen eine monatliche Zuwendung erhalten. Geplant ist ein Verkäuferdarlehen mit Tilgungsaussetzung.
Bei einem bspw. Kaufpreis von 200K und 6 % Zinsen würde ich meinen Eltern 12K p.a. An Zinsen bezahlen. Diese versteuern sie mit 25% oberhalb des Freibetrages von 2K. Ich hingegen habe die 12K voll als Kosten in der Steuererklärung. Soweit wieder ok.
Nun meine Frage: hat jemand Erfahrung bzw. Eine Idee, wie das Finanzamt das Ganze behandeln würde, wenn die Eltern z.B. nach 15 Jahren das bis dahin ungetilgte Darlehen erlassen und als Schenkung mir zukommen lassen?
Ich habe hierzu leider keine verbindliche Aussage gefunden. Vllt hat jemand eine Idee. Danke, viele Grüße Tom
Eine Wohnung nutzen die Eltern selbst, zwei sollen für die kurzfristige Vermietung / AirBnB genutzt werden. Grüße
Selbst nutzen können Sie ja dann nicht , wenn es ihnen nicht mehr gehört.
Wird die Wohnung von dir kostenlos überlassen, vergünstig oder zu marktüblichen Konditionen vermietet? Oder wird sogar ein Wohnrecht eingetragen? Ist der Kaufpreis marktüblich?
Das nur erstmal als Einordnung für mich, ob es überhaupt in die V+V fällt und ob die Zinsen wie von dir angegeben absetzbar sind.
Zum 2. Punkt:
Prinzipiell sind Zinsen absetzbar (sofern sie im Bereich der Vermietung angesiedelt werden), egal ob das Darlehen endfällig oder annuitätisch getilgt wird.
6% Zins erscheinen mir jetzt auch fremdüblich, von daher sollte das vermutlich erstmal kein Problem sein, diese anzusetzen.
Aus meiner persönlichen Sicht, dürfte nach 15 Jahren die Schenkung des Darlehens nicht in den Bereich der Vermietung und Verpachtung fallen, sondern unter die Schenkungsteuer. Als Kind hast du einen relative großen Freibetrag. Sofern der nicht anderweitig ausgeschöpft wird, sollte das dann ohne Schenkungsteuer ablaufen.
Das stellt aber keine Rechtsberatung dar, da zu viele Informationen fehlen und sich die Gesetzgebung in 15 Jahren auch nochmal ändern kann.
Danke für deine Ausführungen. Es wird kein Wohnrecht o.ä. im Grundbuch eingetragen. Im Optimalfall wohnen sie dort unentgeltlich.
Der Kaufpreis ist marktüblich. Ich beziehe ja zusätzlich noch Mieteinnahmen aus den anderen zwei Wohnungen. Daher habe ich unabhängig von der Eltern-Wohnung Einkünfte, gegen die ich die Zinsen setzen kann.
Genau, die Frage ist ob es grundsätzlich Erfahrungen dazu gibt, wie das Finanzamt damit umgehen könnte, wenn ich 15 Jahre lang Zinsen für ein ungetilgtes Darlehen zahle und diese steuermindernd geltend mache, das Darlehen mir aber dann im Nachgang erlassen wird.
Die Eltern beziehen dann über die Zinszahlungen (versteuert) ratierlich einen Betrag X für das Haus. Dazu gewähre ich ihnen (nicht im Grundbuch) lebenslanges Wohnrecht für eine Wohnung.
Das Konstrukt kam mir in den Sinn, ich kann aber die langfristigen Folgen nicht wirklich einordnen. Danke für deinen Hirnschmalz
Wenn ich in dieser Situation wäre, würde ich überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, die Immobilie teurer (obere Grenze von Marktüblich) zu kaufen und dafür die Wohnung an die Eltern zu vermieten (zur unteren Grenze des Marktüblichen).
Danke für deine Ausführungen. Es wird kein Wohnrecht o.ä. im Grundbuch eingetragen. Im Optimalfall wohnen sie dort unentgeltlich.
Der Kaufpreis ist marktüblich. Ich beziehe ja zusätzlich noch Mieteinnahmen aus den anderen zwei Wohnungen. Daher habe ich unabhängig von der Eltern-Wohnung Einkünfte, gegen die ich die Zinsen setzen kann.
Genau das habe ich vermutet und ist falsch.
Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsgütern ist ein Gebäude ist laut Einkommensteuergesetz teilbar.
Das heißt es wird in einen unentgeltlich vermieteten Anteil und in einen entgeltlich vermieteten Anteil aufgeteilt. Maßstab für die Aufteilung ist in der Regel die Fläche.
Für den entgeltlichen Anteil kannst du die Zinsen abziehen, für den unentgeltlichen Anteil dagegen nicht.
Solltest du selbst noch Eigenkapital reinstecken, dann könnte man versuchen das Eigenkapital dem unentgeltlichen Anteil und das Darlehen dem entgeltlichen Anteil zuzuordnen.
Da gibt es aber Fallstricke, die du unter Umständen schon beim Notarvertrag beachten mußt. Hierzu verweise ich ganz dringend an einen Steuerberater.
Um vorab zu recherchieren, suche mal im Internet nach Schuldzinsenabzug bei gemischt genutztem Grundstück.
In der Regel geht es da zwar meist um teilweise Eigennutzung. Der unentgeltliche überlassene Anteil an deine Eltern sollte dem aber gleichzusetzen sein.
Zitat von TomKi
Genau, die Frage ist ob es grundsätzlich Erfahrungen dazu gibt, wie das Finanzamt damit umgehen könnte, wenn ich 15 Jahre lang Zinsen für ein ungetilgtes Darlehen zahle und diese steuermindernd geltend mache, das Darlehen mir aber dann im Nachgang erlassen wird.
Die Einnahmen werden (zumindest oberhalb des Freibetrages) versteuert, die Ausgaben steuermindern angesetzt. Insofern erstmal nichts verwerfliches.
Sie könnten dir ja dann nach 15 Jahren auch Geld schenken und du löst das Darlehen damit ab. Das Darlehen erlassen ist ja nur abgekürzter Zahlungsweg.
Wenn ich mich an meinen Rechtsunterricht vor vielen Jahren erinnere, sollten Schenkungen zumindest in solcher Höhe vom Notar bestätigt werden.
Das nur als Hinweis.
Zitat von TomKi
Die Eltern beziehen dann über die Zinszahlungen (versteuert) ratierlich einen Betrag X für das Haus. Dazu gewähre ich ihnen (nicht im Grundbuch) lebenslanges Wohnrecht für eine Wohnung.
Das kann durchaus gefährlich für beide Seiten sein. Deine Eltern haben keine Rechtssicherheit auf das Wohnrecht und sollten deine Eltern in den nächsten 15+10 Jahren Pflegebedürftig werden, hast du ein Problemn mit der Rückforderung der Schenkung, die eigentlich keine Schenkung, sondern der Kaufpreis für das Wohnrecht ist.
Nur um paar € Steuern zu sparen, steckt da einiges an Risikopotential drin.
Lass dich dringend beraten.
Wenn ich in dieser Situation wäre, würde ich überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, die Immobilie teurer (obere Grenze von Marktüblich) zu kaufen und dafür die Wohnung an die Eltern zu vermieten (zur unteren Grenze des Marktüblichen).
Das würde vieles einfacher und günstiger machen.
Dann würde aber auch Notarkosten und Grunderwerbsteuer nach oben gehen. Ob sich das mit der Steuerersparnis vom Schuldzinsenabzug ausgeht, ist fraglich.
Nachdem du das jetzt so postest, frage ich mich aber, ob hier nicht insgesamt ein Kalkulationsfehler vorliegt.
Warum soll ein Objekt höher als marktüblich erworben werden und dann auch noch vergünstigt vermietet werden?
Da passt irgendwas nicht.
Den gleichen Gedanken hatte ich schon beim Beitrag von TomKi, konnte aber nicht richtig nachvollziehen, wo der Kalkulationsfehler liegt.
Mir kommt es so vor, als ob die Eltern (z.B. durch Ruhestand) einen deutlich niedrigeren Steuersatz als der TE bezahlen müssen.
Verständlich ist auch, dass er die Belastung für die Eltern möglichst gering halten will. Die Einnahmen der Eltern (Zinsen) sollte also auf jeden Fall höher sein, als die Ausgabe (Miete).
Die gesamten Sanierungsarbeiten auf das komplette Objekt umzulegen ist auch einfacher, wie sie auf "Vermietet" und "Eigengenutzt" aufzuteilen.
Neben den Zinsen kann der TE ja auch noch die Afa ansetzen.
Weiterhin fällt doch bei familiären Kauf keine Grunderwerbsteuer an.
Aber die genaue Ausgestaltung kann in der Tat ein Steuerberater besser entwerfen.
PS: ich habe nicht geschrieben "höher als marktüblich" sondern "obere Grenze".
Neben den Zinsen kann der TE ja auch noch die Afa ansetzen.
Aber eben auch die mindestens 2/3 Miete.
Müsste man vermutlich mal am konkreten Beispiel durchkalkulieren, aber ich glaube, man überschätzt den steuerlichen Effekt, der sich aus einem potentiellen Verlust ergibt..
Dazu dann das Risiko, dass sich die ortsübliche Miete angepasst hat und man vergessen hat, die eigene Miete zu erhöhen.
Auf der anderen Seite auf jeden Fall rechtssicherer als das Konstrukt vom TE.
Zitat von BenniG
Weiterhin fällt doch bei familiären Kauf keine Grunderwerbsteuer an.
Du hast recht.
Zitat von BenniG
PS: ich habe nicht geschrieben "höher als marktüblich" sondern "obere Grenze".
Normalerweise verkauft man das Haus an die potentiellen Erben vergünstigt und erhält im Gegenzug das Wohnrecht. Alternativ verkauft man zum Marktpreis und vereinbart eine normale Miete, um dem Drittvergleich standzuhalten. Jetzt soll man aber mehr als im Drittvergleich zahlen, aber auf Miete verzichten. Das passt rein logisch nicht.
Das funktioniert nur, wenn man jetzt schon die Schenkung einkalkuliert, die aber nicht 100%ig sicher ist, weil man nicht weiß, was in den nächsten 25 Jahren passiert.
Elterliches Darlehen mit Tilgungsaussetzung
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Zitat von TomKi
