bin schon seit einiger Zeit "stiller Mitleser" und schätze die fachlichen Diskussionen und Empfehlungen.
Es würde mich daher freuen wenn ihr uns auf dem Weg zu meiner / unserer Hausfinanzierung begleiten könnten.
Situation:
- Meine Frau (32) und ich (36) wollen zusammen mit unserer kleinen Tocher (1) ein Haus im Großraum Stuttgart (PLZ 71665) bauen
- Wir haben beide unbefristete Arbeitsverträge bei größeren Unternehmen in der Region
Finanzen:
- Monatliches Grundeinkommen 6200 € (berücksichtigt: Frau in 70% Teilzeit, nicht berücksichtigt: vertraglich vereinbarte Sonderzahlungen & Erfolgsbeteiligungen)
- Ich besitze bereits eine Eigentumswohnung (Wert ca. 350 000). Restdarlehensbetrag 175 000€ bei 1,79% Nominalzins. Aktuelle Tilgung 3,75%, Rate 1375 p. Monat.
- Keine sonstigen Darlehen oder Leasingraten.
- Eigenkapital:
- Kurzfristig verfügbare Mittel (nach Abzug Reserve): 165 000
- Kapital in bestehender Immobilie: 175 000
- Grundstück im Eigentum (Marktwert ca. 350 000€)
- Die monatliche Rate würde ich zwischen 1800 - 2000 ansetzen.
Grundstück + Hausbauprojekt:
- Grundstück mit 480QM über Schenkung im Eigentum
- Hausbau mit Architekt:
- Herstellkosten Haus/Garage gem. Kostenschätzung (KGr 300/400): 465 000 €
- Gesamtkosten für Bauprojekt: 700 000 €
Vorgehensweise:
Zum Kauf der Eigentumswohnung hatte ich mich eingelesen und war für mich zum Ergebnis gekommen das ein "einfaches Annuitätendarlehen" die beste Möglichkeit ist einen sauberen Vergleich herzustellen und die Finanzierung zu verstehen. Gedanklich würde ich auch beim Hausbau dabei bleiben und Bausparverträge außen vor lassen.
Zielsetzung / Aufgabenstellung:
Zinsgünstige Finanzierung mit jährlicher Sondertilgung und idealerweise Tilgungssatzwechsel
Meine Fragen:
- Welche Möglichkeiten staatlicher Förderprogramme gibt es für mich? Sind diese vom Zinssatz her attraktiv in meinem Fall?
- Abweichung von meinem Ansatz von einem "simplen" Annuitätendarlehen empfehlenswert?
- Welcher Zinskorridor ist realistisch?
- Was sind eure Empfehlungen zur Zinsbindung? Unter Berücksichtigung von "humanen" Sondertilgungen denke ich an 10 oder 15 Jahre?
- Was sind eure Empfehlung zur Tilgung? Aktuell setze ich 3% an?
- Welche Banken empfehlen sich anzufragen? Aktuell in Berücksichtigung: Finanzvermittler, lokale Sparkasse, Commerzbank, Spardabank, DKB. Fehlt da noch was?
- Ist es möglich das bestehende Darlehen der Eigentumswohnung auf den Hausbau zu übertragen (Pfandtausch)?
- Wohnung verkaufen oder vermieten? - Aktuell tendiere ich zum Verkauf um die EK Quote maximal hoch zu haben.
hast Du Dir die Z15/ Z20 Finanzierung der L-Bank angeschaut? Soll es ein klimafreundlicher Neubau sein- welche Effizienzklasse?
Mir liegt aktuell ein ähnlicher Fall vor. Die Kondition 3,85 % auf 15 Jahre (komplett abbezahlt).
Ich finde das klassische Annuitätendarlehen am besten- kürzere Laufzeit und weniger Zinsen (Kosten). Habe schon viele fälle mit Excell-Tabellen genau untersucht.
Es soll an der Stelle keine Werbung sein, aber wenn Du dich an einen guten Finanzierungsvermittler wendest, brauchst gar nciht parallel selbst Banken angehen. Wir sehen in unseren Programmen alle Banken und vor allem Sonderkontingente/ Sonderprogramme.
Sparkassen erlebe ich eher im Mittelfeld. Die Commerbank, Sparda BAden-Württemberg, 1822direkt sind oft vorne mitdabei. Auch Versicherungen finanzieren. Über 600 Finanzierunganbieter in Deutschland ))
Meine persönliche Meinung zu Deiner Bestandsimmobilie: Wenn Du Sie mit Gewinn verkaufst- wichtig: 10 jährige Frist zu beachten.
hast Du Dir die Z15/ Z20 Finanzierung der L-Bank angeschaut? Soll es ein klimafreundlicher Neubau sein- welche Effizienzklasse?
Hallo,
danke für den Hinweis. War mir bisher nicht bekannt. Die Konditionen klingen erstmal attraktiv.
Ich stolpere über die Rahmenbedingungen (siehe Screenshot). Das Haushaltsbruttoeinkommen wäre gem. Beschreibung oben nach meinem Verständnis zu hoch. Oder muss man lediglich eines der Kriterien erfüllen?
Auf der Homepage gibt es ein Berechnungstool, ob das Darlehen in Frage kommt buz. Sie zuviel verdienen. Ich habe überschlägig 6200 mal 12 genommen.
Bedenken Sie bitte, dass die Wartezeit bis der Antrag bewilligt ist, sehr sehr lange ist. Aufgrund dessen, dass die Zinsen gestiegen sind, sind die Käufer bereit zu warten. Es liegen viele Anträge derzeit vor. Sie können gerne unter der Service-Nummer die L-Bank kontaktieren. Sie sind sehr nett und helfen einem weiter.
Einen schönen Abend Ihnen.
Melden Sie sich gerne. Ich freue mich, wenn ich helfen kann. Die Finanzwelt ist recht intransparent für einen "Laien".
Z15/Z20 funktioniert auf Basis unserer finanziellen Rahmenbedingungen nicht. Habe es gestern im Detail geprüft und eben nochmal mit der L-Bank telefoniert.
Kfw Förderprogramm 300 setzt Haushaltsbruttoeinkommen mit 1 Kind < 70 k vorraus. Passt mit unserem Nettoeinkommen nicht.
Es bleibt das Programm "Wohnen mit Kind". Förderkonditionen im Anhang: 3,67-3,68% p.a. Ich habe verstanden der Zins ist aber nur für 10 Jahre garantiert.
Das Gebäude ist gem. Enev Standard / KfW 55 geplant. Die Ersparnis von +/- 30k gegenüber den Mehrkosten für die Erhöhung auf KfW 40 halte ich in Summe für nicht wirtschaftlich.
Leider würde ich sagen, so geht es nicht, Florian13!
Außerdem Bausparen auszuschließen bei einem möglichen Zinssatz von 2,35 % p. a. der verschenkt gerne zu viel! Ihre Darstellung überfordert viele, denn was nein wie es darstellen ist falsch.
Von Grund auf muss geplant werden, nicht blind, in den das Produkt vertrauen, was fehlerhaft dargestellt ist.
Die erste Frage ist "Bin ich selber noch berechtigt, einen Förderantrag zu stellen?"; denn sie haben ja ein Eigentum? Es könnte schon sein, da sie selbst gar nicht über die L-Bank finanzieren können?
Hier besteht unweigerlich ein Klärungsbedarf, eine Anfrage von ihnen selber kostet, außer Porto, Drucker, Papier und Briefmarke, keine 2 € folglich nichts. Dann wissen Sie Bescheid, ob eine solche Co-Finanzierung möglich ist.
Wenn nicht, muss eine andere Lösung gefunden werden!
Zudem müssen sie eine Vermögensaufstellung selber machen, hier fällt auf das Einkommen nicht mit den realen Daten überstimmen.
So ist die Zins- und Tilgung der jetzigen Wohnung völlig ungeklärt! Denn sie sprechen vom einen Einkommen und gleichzeitig von fixen Kosten?
Finanzen:
- Monatliches Grundeinkommen 6200 € (berücksichtigt: Frau in 70 % Teilzeit, nicht berücksichtigt: vertraglich vereinbarte Sonderzahlungen & Erfolgsbeteiligungen)
- Ich besitze bereits eine Eigentumswohnung (Wert ca. 350 000). Restdarlehensbetrag 175 000 € bei 1,79 % Nominalzins. Aktuelle Tilgung 3,75 %, Rate 1375 p. Monat.
Gehe ich von diesem Widerspruch aus: "Haben Sie nun 6.200 € monatlich vor der Tilgung oder nach der Tilgung? Bedenken Sie der Sachbearbeiter des Gläubigers kennt sie nicht, der weis nur, was da in dem Darlehnsantrag steht. mehr nicht.
Zudem wird er wohl auch die Steuererklärung anfordern, denn die 40 % Grenze vom Einkommen wird überschritten.
Bei 6.200 € monatlich abzüglich 1.400 € ergibt 4.800 € nach der ersten Finanzierung.
Rechnet man mit 40 % vom Einkommen ergibt es einen Betrag von 2.480 €, davon sind die 1.400 € abzuziehen,
Und den Rest von 1.080 € wollen Sie weitere
- Die monatliche Rate würde ich zwischen 1800 - 2000 € ansetzen.
Nun, wie das?
Wollen sie das Eigenheim, wegen der Schnelligkeit, mit von einem Verlust bis 100.000 € verkaufen?
Hier stellen wahrlich Fragen, die vorher geklärt werden müssen!
den Beitrag von Bruno bitte als Satire einstufen. Insbesondere seine Rechenbeispiele sind der blanke Horror.
Da ihr ja schon das passende Grundstück, ausreichend "kurzfristig verfügbares Kapital" und ein ordentliches Einkommen habt, sind die wichtigesten Fragen geklärt und einer verhältnismäßig günstigen Finanzierung steht nichts im Weg.
Deswegen gehe ich mal auf eure letzte Frage ein:
Was macht ihr mit eurer jetzigen Wohnung?
Hier gilt es zunächst zu überlegen, ob ihr generell Vermieter sein wollt.
Ein wichtiger Aspekt ist dabei natürlich die finanzielle Komponente.
Wie hoch ist die erzielbare Kaltmiete, wie hoch die umlegbaren Nebenkosten und wie hoch die nicht umlegbarren Nebenkosten. Was ist mit der Instandhaltungsrücklage? Sind größere Sanierungen in den nächsten 10 Jahren erwartbar?
Könnt ihr die Tilgung herabsetzen?
Erzielt ihr trotz Tilgung einen monatlichen Überschuss oder beschneidet euch die Wohnung, weil ihr draufzahlen müsstet?
Falls sich die Sache mit dem Vermieten nicht euer Ding ist, wie sieht dann der Übergang von eurer Wohnung in euer Haus aus.
Mitte/Ende 2023 Finanzierungs- und Hausbauvertrag wird unterschrieben
2024 Bau des Hauses
Anfang/Mitte 2025 Umzug von Wohnung in Haus, Verkauf der Wohnung
Wenn der Überschuss aus dem Verkauf der Wohnung als Eigenkapital angesetzt wird, was in der Regel vor Fremdkapital eingesetzt werden muss, müsste ein Teil der Finanzierung über eine Zwischenfinanzierung dargestellt werden. Nur was bekommt man in zwei Jahren für eine Wohnung im Raum Stuttgart?
Oder verkauft ihr die Wohnung jetzt schon und sucht einen Käufer, der euch 2 Jahre in der Wohnung wohnen lässt (mit entsprechendem Abschlag vom Kaufpreis) oder zieht ihr für 2 Jahre in eine Mietwohnung? Das würde zumindest die finanzielle Komponente leichter und planbarer machen.
Und last but not leas: Ihr kennt die Wohnung und die Eigentümergemeinschaft am besten und müsst wissen, ob ihr euch dort wohlfühlt oder ob ihr diese Zeit gerne hinter euch lassen wollt.
@Bruno: Ich habe mich ggf. nicht eindeutig ausgedrückt.
Unser monatliches Nettoeinkommen liegt bei 6200€ + 250€ Kindergeld (Summe 6450€). Urlaubs-/Weihnachtsgeld und Boni sind nicht berücksichtigt.
@Benni:
Danke für deine Gedanken und Denkansätze.
Hier die Antworten auf deine Fragen:
- Was macht ihr mit eurer jetzigen Wohnung? - Ich kann sowohl mit Verkauf als auch Vermietung leben
- Kaltmiete: Erzielbar sind zwischen 950 -1000€
- Nebenkosten aktuell 322€. Davon ca. Rücklage 100, nicht umlegbare Kosten 92€, umlegbare Kosten 130€.
- Sanierungen: Haus aus 2002, Fassade 2021 erneuert, gute Summe an Rücklagen so das Reparaturen aus den Rücklagen finanziert werden können.
- Tilgung: Kann verringert werden. Niedrigste monatliche Rate 1320€. Somit würden wir draufzahlen.
Wenn der Überschuss aus dem Verkauf der Wohnung als Eigenkapital angesetzt wird, was in der Regel vor Fremdkapital eingesetzt werden muss, müsste ein Teil der Finanzierung über eine Zwischenfinanzierung dargestellt werden. Nur was bekommt man in zwei Jahren für eine Wohnung im Raum Stuttgart?
Oder verkauft ihr die Wohnung jetzt schon und sucht einen Käufer, der euch 2 Jahre in der Wohnung wohnen lässt (mit entsprechendem Abschlag vom Kaufpreis) oder zieht ihr für 2 Jahre in eine Mietwohnung? Das würde zumindest die finanzielle Komponente leichter und planbarer machen.
Option A: Zinsfreie Zwischenfinanzierung der in der Immobilie befindlichen 175000€ über die Familie.
Option B: Wohnung vorab gegen Q2/2024 verkaufen wenn Ausführungsterminplans der Immobilie sich weiter konkretisiert hat.
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Also von den Zahlen her würde für mich alles für einen Verkauf sprechen.
Allein wenn du den aktuellen Wert mit 4% verzinst, dann würdest du bei 1.167 € im Monat landen, also knapp 400 € über der Kaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Kosten und Rücklagenzuführungen. Eine Geldanlage bedeutet weiterhin deutlich weniger Streß als die Vermietung.
Wenn dann auch noch einen zinsfreie Zwischenfinanzierung möglich ist - dann erst recht verkaufen.
Ich habe Kunden, die eine Finanzierung haben wollen, die unter den EZB-Zinssatz haben wollen? Und das von Banken!
Damit steigen auch die Zinsen der Pfandbriefe zur Immo-Finanzierung, weil der Geldgeber die Wahl hat! entweder das Geld für die Pfandbriefe oder EZB risikolos zu geben.
Also wer glaubt eine Finanzierung bei unter Banken unterhalb der EZB-Zinsen zu bekommen, der irrt sich gewaltig.
Zudem hat sich Florian13 bisher auf die Co-Finanzierung verlassen. Liest man die Bedingungen durch, so steht die L-Bankbedingungen der Begriff "Erstfinanzierung". Dies widerspricht aber letztlich seinen Status, weil dies dann die Eigentumswohnung gewesen wäre.
Um eine Blamage zu entgehen, würde die Anfrage direkt an die Bank diese Frage richten! Ob Sie überhaupt, wegen der Eigentumswohnung überhaupt noch in der Fördergruppe zugehören.
Ich möchte darauf hinweisen, das der EZB-Zins der Mindestzinssatz ist, also ist der Grundzins 4,25 % p.a. daher kann der Finanzierungszins, also Bau- oder Kaufherr nur über diesen Zinssatz liegen.
Grob 400.000 € p.a verlangt die EZB von der Gläubigerbank 4,25 % p.a. runde 17.000 € Zinsen p.a., diese müssen von dem Schuldner ersetzt werden! Dass einer einen Handschlag macht, ohne Geld zu erhalten, das glauben nur noch die Utopisten.
Auch ist das Einkommen nicht gleiche Einkommen, ist zweifelsfrei das Grundeinkommen zu 100 % anrechnen bar.
Nur die Zuschläge, Boni`s, und andere wie Mieteinnahmen, die nur 50 % angerechnet werden
Je höher die Anforderung zu erreichen der Leistungsvergütung, desto höher das Ausfallrisiko! Deshalb wird dann auf eine Anrechnung von 75, 50, 25 % auf Prämien angewendet!
Auch Kindergeld gehört nicht in eine Finanzierung, weil dies unpfändbar ist.
Ich habe gestern auf eine Tagung, erfahren, das viele Gläubiger unter sehr großen Druck stehen, die Refinanzierung über Pfandbriefe fallen, wegen den hohen EZB-Zins, damit verfallen auch die realen Immobilienwerte.
Ich erwarte das zum Hausbau oder Kauf, wieder die Fristen bis zu 10 Jahre Wartezeit kommen wird, mangels Tilgungsfähigkeit!
Wer glaubt, dass es besser wird, der braucht sich nur die Ukraine anschauen, dahin werden die Billionen € Baugelder verschwinden! Und das muss schnell gehen, weil sonst die Mill. von Flüchtlingen hier bleiben.
Ob der Verkauf des Eigentums überhaupt erfolgen kann, nun bei Förderung die 10-Jahres-Frist zu beachten und ob einer 350.000 € zu 4,25 % + bezahlen kann, ist schlicht ungewiss, auch muss das Wertgutachten muss den Verkaufspreis widerspiegeln, denn soviel EK bringen die wenigsten Käufer auf!
Baufinanzierung Neubau - Vorgehen, Empfehlungen
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Zitat von Svetlana