Kaufen MFH in Hamburg ? Aktuelle Marktsituation

Guten Morgen ,

Es handelt sich um eine 100% Finanzierung.
Netto Kaltmiete pro anno 100.000€

Es geht mir nicht hierbei primär um die Finanzierung, sondern um die Entwicklung der Immobilien in den nächsten 10 Jahren . Aktuell weiß man ja gar nicht wohin die Reise uns führt ….

Danke dir für deine Antwort !

Lg

Also, 7,5% Bruttorendite ist ein absoluter Traum für einen Kauf... du hast auf jeden Fall 3 % Nettorendite.

Zu deinen Befürchtungen mit den sinkenden Immobilienpreisen, sehe ich langfristig überhaupt nicht und zwar aus folgenden Gründen:
Aktuell belastet den Markt die stark gestiegenden Zinsen (von bis zu 0,5% auf ca. 4,5%) für 10 Jahresdarlehen. Bedeutet einfach weniger Käufer können es sich leisten, hohe Immobilienpreise zu bezahlen...

Aber:
EZB dürfte sich dem Höhepunkt der Zinserhöhungen nähern. In Spanien ist beispielsweise die Inflation bereits auf 1,9% und hier bei uns (laufende Entwicklung vorausgesetzt und kein superkalter Winter) sind z.B. Gaspreise erheblich gefallen (zum Vorjahr). Das wird bei den üblichen Jahresverträgen zum 01.01.2024 an die Kunden weiter gegeben und wird den Infaltionsdruck massiv reduzieren. Die EZB wird jetzt im Juli nochmals um 0,25 erhöhen und mM maximal im Herbst nochmals um 0,25%.

Aktuell brechen wegen der höheren Zinsen und Baukosten die Neubauten massiv ein d.h. Mieten werden sich tendenziell erhöhen d.h. bei Stand heute 7,5% Rendite wirde diese siche rnicht geringer, eher höher.


Einziges Problem und darauf solltest du achten: Das GEG wurde jetzt zwar massiv entschärft, aber Käufer (zumindest bei uns) achten massiv auf die Energieeffizienz bei Immobilien. Du sagst "gut in Schuss", ok. Maßgeblich sind aber die Modernisierungen bei Bestandbauten insbesondere im Bereich Reduzierung der Energie. In den nächsten 5 bis 10 Jahren werden da auf alle Eigentümer hohe Modernisierungenkosten zu kommen, wenn eben noch nicht modernisiert. Das solltest du einplanen bzw. beim Kauf je nach Modernisierungsstand des Objektes beachten.

Ansonsten ein Top-Kauf...

Oh, oh,

so wird es nichts! Gehen wir von deinen nicht genannten Zahlen aus. Würde das Gebäude 1,5 Mill. € plus NK kosten. Bei einer Beleihung bis 120 %, also 1,8 Mill. €, sind 5,8 % p.a. fällig sind 104.400 € Zinsen p.a. fällig.

Da frage ich mich: Wie soll dies gehen, ohne EK? Selbst ohne die Nebenkosten, was eine Beleihung von 100 % entspricht, liegt der Zinssatz 5,25 % p.a., 78.750 € Zinsen. Und dann 2 Tilgung 30.000 € jährlich
Die Einnahmen reichen nicht aus, um die Kosten zu decken, also wie viel wollen Sie jährlich zuschießen? 100.000 €? Denn die Absicherung für die Familie kommt hinzu! Oder wollen Sie ihre Familie Vernichten, wenn ihnen was passiert?

Oder wie wollen sie ihre Familie vor, Bankrott schützen, wenn ihnen was passiert? Wie über eine GmbH? Mit welchen EK, eine GmbH, die völlig unterfinanziert ist?

Erklären Sir mal wie denken Sie sich die Absicherung der Familie im Störfall, als Personengesellschaft? Oder glauben Sie wirklich, das sie alleine 1,5 Mill. € bekommen? Ist ihre Ehefrau nur Mutter oder nur geringen Einkommen,
in diesen Fall weniger als 5.000 € netto, ist ihre Unterschrift auf den Darlehnsvertrag null und nichtig, insbesondere wenn Kinder vorhanden sind.

Das das Gericht nennt das wegen krasser Überforderung, null und nichtig, die Unterschrift des Ehepartners. Selbst wenn Sie gemeinschaftlich 500 bis 1 Mill. € besitzen, im Tod des Elternteiles haben, die Kinder 50 % des Vermögens zu bekommen!
Und das regelt im Todesfall eines der Elternteile, das Familiengericht, bis zum Hartz 4 eintritt.

Also wie wollen Sie die Nach- und Rechtsfolge absichern? Klären Sie mal dies zuerst. Im Übrigen, wird jeder Gläubiger ohne passende Nachfolgeregelung (=Bürgen) solche eine Finanzierung eh nicht machen.

Und dann am besten noch jahrelang ein Internet-Konto, damit es keine Vita über die Zahlungsmoral gibt.

Ohne ein Gesamtkonzept werden Sie überall sein, aber ohne Erfolg!

bruno68

Ja, ja tneub,

nix an Zulassungen oder Erlaubnisse, aber andere als Trolle bezeichnen.

Bin leider keiner, der über ein Baufi-Portal seine Anträge einreicht, sondern ich verhandele mit dem Risikosachbearbeiter des jeweiligen Gläubigers direkt.

Das ist was anderes als die Portale wie Dr. Klein und Co. wo nur drei Angaben gebraucht werden. Und wo man eine Modellrechnung erhält, sollte der Text auch verstanden werden.

Die oben stehenden Angaben basieren auf den tatsächlichen und tagesaktuellen Konditionen unserer Bankpartner. Bitte beachten Sie dabei: Die Konditionen, die Sie für Ihre Baufinanzierung erhalten, sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Deshalb stellen diese Angaben keinen verbindlichen Finanzierungsvorschlag dar. Repräsentatives Beispiel: Effektiver Jahreszins p.a.: 3,77 %; Fester Sollzins p.a.: 3,68 %; Nettodarlehensbetrag: 350.000,00 €; Kaufpreis der Immobilie: 480.000,00 €; Beleihungswert: 432.000,00 €; Anfängliche Tilgung p.a.: 2,00 %; Rate: 1.656,67 €; Anzahl der Raten: 120; Gesamtbetrag: 198.800,40 €; Zinskosten: 114.594,34 €; Restschuld: 266.377,28 €; Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung: 28 Jahre und 6 Monate; Zu zahlender Gesamtbetrag: 565.818,02 €; Anzahl der Raten bis zur Volltilgung: 342; Grundbuchkosten: 685,00 €; Provision: 950,00 € (übernimmt Bank). Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehensnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Um herauszufinden, welche Konditionen sich für Ihre Baufinanzierung auf Basis Ihrer individuellen Finanzsituation ergeben, füllen Sie einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Ihr persönlicher Berater meldet sich dann mit einem konkreten Finanzierungsvorschlag bei Ihnen.

und

Wir passen gerne einen Finanzierungsvorschlag auf Ihre individuelle Situation an. Selbstverständlich kommen bei Dr. Klein keine zusätzlichen Kosten für Ihr Darlehen auf Sie zu.

A) Klär uns mal auf, was darinnen steht, in den beiden Fragen.
B) Und finde die drei Fehler aus der Web-Seite, was schon als peinlich gelten kann.
C) Berechne auch die Beleihungswerte mal aus. Es sind schon 3 Beleihungswerte!
D) Und erkläre, was die letzten Sätze, eigentlich bedeutet?

Fang an zu erzählen, denn je länger es dauert, desto unqualifiziert sind Sie. Ich muss bei Vorlage eines Angebotes sofort zerpflücken können, um ein alternatives Angebot zu erstellen.

Leg los, oder sind Sie ein Quasselhannes? Kleiner Tipp es geht 63.500 € Provision und nicht um 950 €. Provisionen gleich Abhängige, also kein unabhängiger Gläubiger. Das wäre dann Courtage!

bruno68

Guten Abend ,
Ich bedanke mich erstmal für jeden einzelnen Beitrag !
Sorry das ich mich erst jetzt melde . Habe heute das finale Gespräch mit den Banken gehabt .
Es sieht aus wie folgt :
1.400.000€ Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1900.
Vor 3 Jahren saniert/renoviert .
Energieausweiss D-E.
Mieteinnahmen/ Jahr 99.000€ kalt .
Sicherheiten für die Bank : 300.000€ Hypothek auf einer meiner Immobilien.
Zinsen bei 15 Jahren 5,21%
Tilgung 1,5%
Gesamtvolumen 1.500.000€ inkl Kaufnebenkosten
Also hätte ich eine kleine Unterdeckung.
Den Teil kann ich auf jeden Fall Stämmen.
Das Haus ist in einer sehr sozialen schwachen Gegend in Hamburg. Auch leben dort Bedürftige.
Ich kann jetzt schon behaupten, dass dieses Objekt mit 10 Wohneinheiten, nur für Bedürftige bzw. sozial schwachen Menschen genutzt werden kann.
Auch nach einer Modernisierung, werde ich keine anderen Mieter reinbekommen . Das gibt einfach die Lage nicht her .
Soweit ich weiß, zahlen die Ämter in Hamburg ungefähr 13,50€ netto kalt / m2.
Meint ihr es ist immer noch rentabel ?
Ich denke einfach, Hamburg und andere Städte haben halt einen hohen Anlauf an Bedürftige Menschen. Deswegen wird immer eine hohe Nachfrage an Wohnraum erhalten bleiben.
Was meint ihr… in den nächsten 10 Jahren wird sich das ändern ?
Lieben Dank im Voraus .

Guten Morgen,

Also ich habe ein Gutachten erstellen lassen über mein Architekten. Das Mehrfamilienhaus ist für sein Alter ( 1900 ) in einem guten Zustand . Selbstverständlich gibt es kleine Mängel .
Nein, die aktuellen Mieteinnahmen belaufen sich auf 99000€ pro anno .

Zitat von Joe1987

Energieausweiss D-E. [...]

Selbstverständlich gibt es kleine Mängel .

Das ist die Gebäudeklasse, die in den letzten 1-2 Jahren den höchsten Wertverlust erlitten hat. Frag' Dich mal, warum.

Ich weiß es nicht .
Wäre lieb wenn du mir das beantworten könntest .

Danke

Lg

Die EU hat beschlossen, dass Gebäude der Energeiklassen F und schlechter zeitnah auf mindestens E gebracht werden müssen. Was kommt danach? Richtig - E/D ist dann die nächste Klasse, die ehrlicherweise jetzt schon lächerlich hohe Kosten für Energie verbraucht. Die Frage ist also nicht, ob man das sanieren (!) muss, sondern nur, wann das ansteht. Nächste Frage ist dann, ob die Mehrkosten von den Mietern tragbar sind oder ob die Vergütungen der Städte/Gemeinden angepasst, sprich: angehoben werden.

Bei A/B/C ist man also noch mindestens 10-15 Jahre auf der sicheren Seite. Bei F und schlechter kommt die Abrissbirne oder eben Vollsanierung. Bleibt übrig die Klasse E/D, die das größte Unsicherheitspotential hat.

Genau da willst Du investieren. Und hast Dir darüber - bis jetzt - Null Gedanken gemacht.

Das hört sich logisch und schlüssig an .
Danke für deine Mühe !

Ich habe nochmal in die Unterlagen geschaut .
Auf dem Energiepass steht der Pfeil am Ende vom C bei 100 .

Dann hätte ich Ja auf jeden Fall noch viel Zeit .
Was wären dann die weiteren Anforderungen die auferlegt werden ? Neues Dach ?

Lg

Zitat von Zapp73

Die EU hat beschlossen, dass Gebäude der Energeiklassen F und schlechter zeitnah auf mindestens E gebracht werden müssen. Was kommt danach? Richtig - E/D ist dann die nächste Klasse, die ehrlicherweise jetzt schon lächerlich hohe Kosten für Energie verbraucht. Die Frage ist also nicht, ob man das sanieren (!) muss, sondern nur, wann das ansteht. Nächste Frage ist dann, ob die Mehrkosten von den Mietern tragbar sind oder ob die Vergütungen der Städte/Gemeinden angepasst, sprich: angehoben werden.

Bei A/B/C ist man also noch mindestens 10-15 Jahre auf der sicheren Seite. Bei F und schlechter kommt die Abrissbirne oder eben Vollsanierung. Bleibt übrig die Klasse E/D, die das größte Unsicherheitspotential hat.

Genau da willst Du investieren. Und hast Dir darüber - bis jetzt - Null Gedanken gemacht.

Ist individuell abhängig vom Gebäude. Der Energiebedarf pro qm Wohnfläche darf bestimmte Limits nicht überschreiten.

Zeit ist relativ. Deutschland bekommt gerade Druck aus der EU, weil die Maßnahmen, die in D beschlossen wurden, nicht ausreichen, um die Ziele der EU zu erreichen. Daher ist es möglich, dass man schneller sanieren muss, als bislang angenommen. Handwerker sind auch rar und billiger wird das auch nicht, insofern würde ich eine solche Immo nur kaufen, wenn ich gute Kontakte im Handwerk hätte und auch die Kosten samt Refinanzierung kenne - zumindest sollte man das mal durchrechnen.