Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

Meine Meinung ist jetzt im allgemein gemeint .
Eine Immobilie als Kapitalanlage zu haben sollte man Richtung Geld verdienen und mal auf Mieteinnahmen Verzicht zu können.

Bei 20-30 Jahre Laufzeit wäre mir das Risiko zu groß . Mann weiß ja nie was passiert. Da spreche ich aus eigene Erfahrung.

Leg lieber das Geld an dann kannst du ruhig leben und hast keinen Stress mit irgendwelchen Leuten.

Wenn du am Aktienmarkt auf das richtige Perd setzt hast du mehr Rendite. Und wenn du jetzt schreibst, das du da kein Plan von hast, dann schon erst recht keine Immobilie als Kapitalanlage.
Ist aber nur meine pers. Meinung und nicht Bös gemeint.
Allein schon die Politische Lage hier.

Zitat von rheingeist

Meine Meinung ist jetzt im allgemein gemeint .
Eine Immobilie als Kapitalanlage zu haben sollte man Richtung Geld verdienen und mal auf Mieteinnahmen Verzicht zu können.

Bei 20-30 Jahre Laufzeit wäre mir das Risiko zu groß . Mann weiß ja nie was passiert. Da spreche ich aus eigene Erfahrung.

Leg lieber das Geld an dann kannst du ruhig leben und hast keinen Stress mit irgendwelchen Leuten.

Wenn du am Aktienmarkt auf das richtige Perd setzt hast du mehr Rendite. Und wenn du jetzt schreibst, das du da kein Plan von hast, dann schon erst recht keine Immobilie als Kapitalanlage.
Ist aber nur meine pers. Meinung und nicht Bös gemeint.
Allein schon die Politische Lage hier.

Danke, alles gut, bin um kritische Meinungen dankbar.

Ja die politische Lage ist "heikel".. gerade in Anbetracht dass es ein Altbau ist mit Ölheizung..

Habe mich parallel noch mit anderen Leuten ausgetauscht, die Signale stehen alle auf Finger weg.

Soll nicht sein, vielleicht fallen ja die Preise in naher Zukunft und/oder die Bauzinsen.

Gut, du bist ja schon auf dem Weg "Finger weg". Ist mM auch richtig so...

Noch ein paar Anmerkungen:

Du bekommst keine 100% Finanzierung bei einer Kapitalanlage, idR 80% ist Maximum.

Dann ist die Rentabilität ein Problem. Du brauchst idR 2% Nettorendite, 1% Instandhaltungsrücklage und 1% dein Gewinn bzw. die vom Eigentümer zu tragenden Kosten. Von der Rentabilität müsstest du sofort zum aktuellen Mietspiegel vermieten können, was bei Bestandmieten nicht möglich ist.

Afa, Zins usw.
Alle Kosten incl. AfA auf Gebäude (nicht auf Grundstück) senken dein zu versteuerndes Einkommen bzw. kannst du eben voll als Kosten absetzen. Bis auf Kosten, die vom Eigentümer getragen werden müssen z.B. Instandhaltungsrücklage usw.

Räumungsklage:
Büglelt der Makler jetzt halt so ab, ist aber ein Problem. Mieter die eine Räumgsklage eingehen, haben nicht mehr vor irgendetwas zu bezahlen. Wenn diese zahlen wollen, dann scheuen sie die Kosten für Gericht usw. und suchen eine einvernehmliche Lösung. Wenn jemand aber sowieso nicht mehr zahlen will und kann, dann ist die Wohnung immer ein "Überraschungsei". Bei "normalen" Mietern ist die Kaution das "Druckmittel" d.h. die Mieter wollen diese zurück und sorgen idR für eine besenreine Wohnung, weil sie ja wissen, dass alle vom Mieter verursachten Schäden bei Übergabe von der Kaution abgezogen werden. Es muss bei einer Räumungsklage keine vollkommen zerstörte Wohnung sein, aber mit "besenrein" würd eich auch nicht rechnen. Die Kaution sehen diese Mieter sowieso nicht wieder, schon wegen den Mietrückständen, Gerichtskosten, Kosten für Gerichtsvollzieher, Räumung usw.

Ölheizung:
Weißt ja selbst schon, ein Problem. Egal wie alt diese ist, der CO2 Preis wird Öl- und Gasheizungen in der nahen Zukunft unrentabel werden lassen.

Ist einfach keine "Trauminvestition", wenn man das so sagen kann. Ist jetzt aber auch nicht so schlecht, dass man sagen kann: Niemals. Ist halt so, naja, wenn es unbedingt sein muss. Das ist bei dir ja nicht der Fall, also besser "Finger weg"....

Gut, du bist ja schon auf dem Weg "Finger weg". Ist mM auch richtig so...

Noch ein paar Anmerkungen:

Du bekommst keine 100% Finanzierung bei einer Kapitalanlage, idR 80% ist Maximum.

Dann ist die Rentabilität ein Problem. Du brauchst idR 2% Nettorendite, 1% Instandhaltungsrücklage und 1% dein Gewinn bzw. die vom Eigentümer zu tragenden Kosten. Von der Rentabilität müsstest du sofort zum aktuellen Mietspiegel vermieten können, was bei Bestandmieten nicht möglich ist.

Afa, Zins usw.
Alle Kosten incl. AfA auf Gebäude (nicht auf Grundstück) senken dein zu versteuerndes Einkommen bzw. kannst du eben voll als Kosten absetzen. Bis auf Kosten, die vom Eigentümer getragen werden müssen z.B. Instandhaltungsrücklage usw.

Räumungsklage:
Büglelt der Makler jetzt halt so ab, ist aber ein Problem. Mieter die eine Räumgsklage eingehen, haben nicht mehr vor irgendetwas zu bezahlen. Wenn diese zahlen wollen, dann scheuen sie die Kosten für Gericht usw. und suchen eine einvernehmliche Lösung. Wenn jemand aber sowieso nicht mehr zahlen will und kann, dann ist die Wohnung immer ein "Überraschungsei". Bei "normalen" Mietern ist die Kaution das "Druckmittel" d.h. die Mieter wollen diese zurück und sorgen idR für eine besenreine Wohnung, weil sie ja wissen, dass alle vom Mieter verursachten Schäden bei Übergabe von der Kaution abgezogen werden. Es muss bei einer Räumungsklage keine vollkommen zerstörte Wohnung sein, aber mit "besenrein" würd eich auch nicht rechnen. Die Kaution sehen diese Mieter sowieso nicht wieder, schon wegen den Mietrückständen, Gerichtskosten, Kosten für Gerichtsvollzieher, Räumung usw.

Ölheizung:
Weißt ja selbst schon, ein Problem. Egal wie alt diese ist, der CO2 Preis wird Öl- und Gasheizungen in der nahen Zukunft unrentabel werden lassen.

Ist einfach keine "Trauminvestition", wenn man das so sagen kann. Ist jetzt aber auch nicht so schlecht, dass man sagen kann: Niemals. Ist halt so, naja, wenn es unbedingt sein muss. Das ist bei dir ja nicht der Fall, also besser "Finger weg"....

Auch dir Danke für deinen Beitrag!

Die Räumungsklage macht mir am meisten Bauchschmerzen, dazu erfahre ich morgen genaueres UND ich erhalte eine AKTUELLE Aufstellung der Mieteinnahmen. Dann aktualisiere ich hier nochmal.

Was ich auch erfragen möchte, wann zuletzt erhöht wurde.

Ja die Ölheizung ist noch son Dorn im Auge...


Fakt ist es läuft auf einen negativen Cashflow raus.. bei jährlicher Tilgung von 8k.


Bin hin und her gerissen...

Wenn du als vernieter klagen muss, dass die Mieter ausziehen. Dann musst du 1 Jahr ohne Miete selber ohne Probleme überstehen kannst. Denn nach der Klage kann es sein, dass du recht bekommst aber trotzdem keine Miete aus dem prozessjahr bekommst da der Mieter nicht solvent ist. Und nach 3 Jahren sind die wieder schuldenfrei.

Du kannst die Miete eh nicht mehr als 10% in drei Jahre anheben auch wenn der Mietspiegel deutlich höher ist. Und die Mieter werden sehr bockig werden wenn du die Miete so schnell anheben willst ohne dass sie mehr Komfort etc. Haben…

@ Pound,

leider wird die Finanzierung nicht funktionieren!

Laut

Historischer Preisverfall bei deutschen Wohnimmobilien
Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamts sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien am stärksten gefallen seit die Behörde im Jahr 2000 damit begann, diese zu dokumentieren. In den deutschen Metropolen gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar zweistellig zurück.
• Die Preise für Wohnimmobilien sind im ersten Quartal 2023 durchschnittlich um fast sieben Prozent im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres gesunken.
Das ist der größte Rückgang seit das Statistische Bundesamt im Jahr 2000 damit anfing, die Preisentwicklung deutscher Wohnimmobilien zu dokumentieren.
• Gegenüber dem unmittelbar vorausgegangenen vierten Quartal 2022 sind die Preise um drei Prozent zurückgegangen.

Ausschlaggebend für diese Entwicklung, so die Erklärung des Statistischen Bundesamts, dürfte die weiterhin sinkende Nachfrage nach Wohnimmobilien aufgrund gestiegener Finanzierungskosten sein.
Preisverfall in Städten größer
Entgegen vielfacher Einschätzung, dass die Preise in den großen deutschen Städten wegen nach wie vor akuten Wohnungsmangels stabil bleiben würden, ist der Preisrückgang in den deutschen Top-Sieben-Metropolen sogar größer als in ländlichen Regionen.
• Bei in den großen Städten belegenen Ein- und Zweifamilienhäusern war der Preisverfall mit 10,4 Prozent sogar zweistellig,
• Eigentumswohnungen waren im Durchschnitt 6,4 Prozent günstiger zu haben.
• In ländlichen Regionen waren es 9,7 beziehungsweise 5,7 Prozent.
Das Statistische Bundesamt weist darauf hin, dass die Zahlen vorläufig sind.
Die für den vorausgegangenen Quartalsbericht jetzt vorgenommene Korrektur auf der Basis von Nachmeldungen beläuft sich indes auf lediglich 0,2 Prozentpunkte,
für das davor liegende Quartal ergab die Revision sogar nur einen Korrekturbedarf von gerade einmal 0,1 Prozentpunkten.

Da wird und muss von jeden Gläubiger berücksichtigt werden.

Sollte der Kaufpreis jetzt 455.000 € so muss der Kaufpreis um ca. 47.320 €, wenn der Preis nicht um diese Summe gesenkt wird, so besteht die Gefahr, dass Sie selbst den Betrag zusätzlich auftreiben müssen.

Ohne ein eigenes Wertgutachten, als ein weiteres Gegengutachten, werden sie diese Summe nicht finanziert bekommen!

Lieber 500 € bis 800 € für ein Wertgutachten ausgeben, als eine Pleite, sprich Rückzieher vor dem Gläubiger!

Auch ihre Berechnungen stimmen so nicht! Zwar ist ihre Berechnung mit dem Cash Flow in etwa richtig. Aber wenn Sie gewerblich nutzen, so werden die Zinsen erhöht sein. Weil dies als durchlaufender Posten
steuerlich und finanziell eine Nullnummer ist.
Bei der AfA sieht es anders aus, hier wird jeder abgeschriebene Euro, beim Verkauf als Gewinn verbucht und führt später zu einem erhöhten EK, was endlich die Steuer in die Höhe treibt. Was nach 5 Jahren, nach Ablauf der Zinsbindungen eintreten kann, wenn der Zins weiter steigt.

Zudem, die Laufzeit der Festzinsphase ist einfach zu kurz!

Ohne Prüfung der Finanzströme und Puffer ist dies ein Ritt auf der Kanonenkugel, mit der Frage des zeitlichen Einschlages zu ihren Lasten.

Denn das "verlassen" nur auf das Wertgutachten der Gegenpartei ist und bleibt wirtschaftlicher Selbstmord, wie es im Buche steht!

Überdenken Sie die Situation noch mal und lassen sich mal unabhängig beraten und zahlen Sie lieber das Honorar und haben beim Scheitern zumindest ein Rückgriffsrecht auf die Restschulden!

bruno68