Finanzierung von Denkmalschutzimmobilie mit Gewerbe und Ferienwohnung

Zitat von ostermauer

Hallo liebes Forum,
ich habe mich aufgrund eines anstehenden Hauskaufs zusammen mit meiner Frau hier angemeldet und hoffe auf Tipps von eurer Seite, da ich zwar interessiert aber doch ein Laie bin. Wir sind in fortgeschrittenen Verhandlungen mit den privaten Verkäufern und haben uns das Haus bereits mit einem Sachverständigen angesehen und einen Finanzierungsvorschlag erhalten. Nachfolgend die Situation:

Zum Objekt:
- Denkmalschutz

Lässt nicht wenige Banken ausschließen

, 750qm Grundstück, Insgesamt 250qm Fläche, aufgeteilt auf 3 separate Wohneinheiten,
- 110qm Wohnfläche (Eigennutzung)
- 90qm Gewerbeeinheit (ehemalige Küche, jedoch baulich kaum verändert, wird nach Kauf zu Wohnraum (Eigennutzung) umgewidmet, um die 110qm Wohnfläche zu vergrößern. dann nur noch 2 Wohneinheiten)

Gewerbeeinheit unerheblich, Tatsache ist zu vernachlässigen

- 50qm Ferienwohnung (wollen wir weiter als Ferienwohnung vermieten)

Muss als solches nicht zwingend deklariert werden, aber ebenfalls unerheblich, zu vernachlässigen

- Einige Möbel und neuwertige Küche sind dabei
- Kosten: 485k€ ohne Makler, Kaufnebenkosten: ~25k€
- Sanierungen:

Oberflächliche Arbeiten (Boden abschleifen, Streichen): 10k€
Umwidmung Gewerbe zu Wohnen (Durchbruch, evtl. Trockenbauwand): 20-40k€, wahrscheinlich Denkmal-Afa fähig
Garten: 10-20k€

Kosten für die Gewerkeleistungen auf dem Papier erhöhen, Eigeneistung deklarieren und diese vom Bedarf wieder abziehen

Zu uns als Personen / Finanziell:
- Haushaltseinkommen: 6,5k€ (4k€ ich + 2,5k€ meine Frau)
- Gesamtes Eigenkapital: 350k€ (Barmittel + Bausparer: 270k€; Fonds / Aktien: 80k€)
- Mittelfristig Kinder geplant, Frau wird dann in EZ gehen

Bonität und Eigenkapital gut/ausreichend

Zur Finanzierung:
- Interhyp hat abgelehnt, da Gewerbeeinheit im Grundbuch steht. Anfrage bei Sparda Hessen brachte folgende Vorschläge:

Erhaltener Vorschlag 1 (konkreter Vorschlag):
Darlehenssumme: 291k€ (anscheinend genau unter 60% Beleihungsgrenze)
15 Jahre, 2050€ mtl, 3,36% Effektivzins, ~5% Tilgungssatz --> Volltilger

Möglicher Vorschlag 2 (aus Online-Rechner):
Darlehenssumme: 291k€
15 Jahre, 1560€ mtl, 3,50% Effektivzins, 3% Tilgungssatz

Fragen:
- Ich halte die mtl Belastung von 2050€ beim Volltilger zwar für machbar, aber dann bleibt weniger Spielraum um (gewinnbringend) zu sparen. Der niedrige Zins ist zwar attraktiv, aber eventuell mache ich bei nur 3% Tilgung und einer monatlichen Besparung der Differenz von ~500€ den niedrigeren Zinssatz wieder wett. Was wäre eure Einschätzung? Lieber niedrige Rate, entspannter Leben und Differenz diversifiziert Anlegen, oder niedrigen Zinssatz beim Volltilger wählen?

Das können doch nur sie entsprechend ihrem Lebenstil und ihrem Konsumverhalten, sowie ihrer Risikomentalität entscheiden?

- Laut Bankberater ist die Finanzierung mit den 291k€ genau im „Sweetspot“ unter der 60% Beleihungsgrenze

Integration von Eigenleistung - wie oben beschrieben - lässt die Beleihungsauslaufgrenze nach unten verschieben

und dem angesetzten Wert der Immobile durch die Bank. Die Bank bewertet die Immobile anhand ihres internen Tools anscheinend recht niedrig aufgrund des Alters / Denkmalschutz. Theoretisch könnten wir die enthaltenen Möbel mit 33k€ ansetzen und somit ~1k€ Grunderwerbsteuer sparen.

Laut Bankberater würde mich das allerdings über die 60% Beleihungsgrenze hieven und somit in einem 0,1% höheren Zins resultieren. Ist das so aus eurer Sicht korrekt?

Lässt ein paar Euros Grunderwerbssteuer sparen, steht aber möglichwerweise in keinem gesunden Verhältnis zu der Konditionserhöhung aufgrund der Beleihungsauslauferhöhung
- Kann ich die Ferienwohnung anteilig des Gesamtpreises dann als Afa absetzen, da nicht Eigengenutzt?

Ja, ggf. diese (nicht zwingend als Ferienwohnung, sondern als Wohnung) gemäß der Wohnflächenaufstellung im Kaufvertrag separat aufführen

Danke schonmal für euren Input - wir sind wie gesagt Laien und das ist unser erster Kauf.

Beste Grüße

Wo liegt - wegen Berücksichtigung regionaler Banken und Landesfördermittel - der Investitionsort?

Naja, es gibt solche Vermittler und solche Vermittler. Möglicherweise ist es anzuraten, dass sie sich die Erfahrungsberichte mit mir beziehungsweise unserer Gesellschaft mal durchlesen, um gegebenenfalls zu erkennen, dass es sehr wohl schon entscheidend ist, wie man eine Finanzierung aufbereitet und der Bank vorstellt. Auch lassen sich in den Erfahrungsberichten Erfahrungen mit der Interhyp nachlesen, die daran zweifeln lassen, ob die Interhyp immer der richtige Ansprechpartner ist.

Fakt ist, beläuft sich der Gewerbeanteil nur auf einem geringer Anteil an dem Gesamtobjekt, finanzieren die meisten Banken auch Immobilien mit eben diesem Gewerbeanteil. Da dies in ihrem Fall der Fall ist, wüsste ich nicht, warum die meisten Banken ihr Vorhaben nicht begleiten sollten, dies mal ungeachtet der Tatsache, dass man es ggf. gar nicht als Gewerbefläche deklarieren müsste. Da müsste man mehr informationen haben oder vorliegen haben müssen, um das beurteilen zu können.

Sanierungen oder Modernisierungen der Bank nicht vorzustellen, erachte ich für grobfahrlässig, da sich dadurch ja der Beleihungswert erhöht und mit der Angabe von Eigenleistungen sogar der Beleihungsauslauf verringert, verringern lässt.