ich brauche ein paar Denkanstöße oder gute Quellen zum Thema Immobilienfinanzierung.
Ich bin eigentlich relativ fit in wirtschaftlichen Dingen aber beim Thema Immobilien blicke ich einfach nicht durch.
Kurz zu uns: Wir sind Mitte 30 (kinderlos/nicht verheiratet) und sind auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie im Süden Deutschlands, im Besten Fall einen Bauernhof oder ein Hofgut mit großem Grundstück (Gewerbe geplant).
Wir haben ca. 300.000€ Eigenkapital (80% in Wertpapieren).
Ich bin Angestellter mit einem fixen Netto von ca 7000€ (+ ca. 25.000€ - 40.000€ variablen Bonus (netto) im Jahr).
Meine Partnerin ist selbstständig (Einzelunternehmerin) und hat einen Gewinn vor Steuern von ca. 10.000€ im Monat.
Besonderheit: Die Selbstständigkeit meiner Partnerin wird nach dem Kauf umstrukturiert und somit gehen wir aktuell von nur noch 1000-2000€ im Monat zu Beginn aus welches langfristig dann wieder aufgebaut werden sollte.
Ich tue mich unheimlich schwer nach Immobilien zu suchen, da ich nicht richtig einschätzen kann wie viel Immobilie wir uns denn leisten können und mit welchen Strategie wir vorgehen sollen. Die bekannten Finanzierungsrechner spucken mir meist einen Wert von 600-700k aus nur kann ich mir das nicht richtig vorstellen, da Bekannte/Verwandte teilweise die gleichen Summen finanzieren mit deutlich weniger Gehalt und EK (ich schätze die Rechner arbeiten mit fixen %-Sätzen).
Fragen:
Gibt es Rechner/Excels die stärker ins Detail gehen und mit denen man eine grobe Richtung rechnen kann wie viel Immobilie man sich leisten kann/will?
GIbt es Empfehlungen zu unserer Situation auch z.B. ob eine Eheschließung (rein wirtschaftlich) vor einem Kauf sinnvoll wäre?
Wie verhält es sich mit dem Eigenkapital? Da fast alles in Wertpapieren steckt und ich ungern alles auflösen würde, frage ich mich ob die Banken, das Depot als "EK" ansehen.
Wir werden kinderlos bleiben und haben daher keine Eile die Immobilie bis Jahr X abzubezahlen.
Macht es Sinn hier eine geringe Tilgung anzustreben und wenn dann z.B. mit Sondertilgungen zu arbeiten (Kapital für Gewerbe)?
Wie verhält es sich bzgl. des Kredits bei privat/gewerblich genutzen Immobilien?
Wie werden Modernisierungskosten gerechnet wenn man nicht abschätzen kann was alles auf einen zukommt?
Ich könnte noch zig Fragen stellen und wie man sieht ist das Thema echt nicht meine Welt.
Vielleicht hat hier jemand Tipps, Erfahrungen oder Meinungen oder auch gerne Empfehlungen für Honorarberater.
Ich freue mich auf jeden Fall schon mal auf Euer Feedback und bin offen für weitere Fragen.
1. Auch Rechner rechnen mit bestimmten Vorgaben. Wie viel du und ihr euch leisten könnt, ist immer von euch individuell abhängig z.B. von euerem Lebenstandard. Rate (Zins und Tilgung) sollte immer so sein, dass ihr von restlichen verfügbaren Einkommen "sorgenfrei" leben könnt. Wenn ihr bereit sein auch einzuschränken, dann ist das auch ok. Ihr könnt mehr Immobilie kaufen, aber müsst eben mit den Einschränkungen leben. Wichtig ist, dass ihr beide euch einig seid.
2. Man sollte zwar nicht aus finanziellen Gründen heiraten, aber in eurem Fall wäre das nicht schlecht. Wenn Einkommen so unterschiedlich sind, ist das Splitting gut für euch (wenn deine Partnerin nachher nur noch 1000 bis 2000 Euro verdient). Für die Immoblie ist es egal, da das auch alles in Privatverträgen gemacht werden könnte, was z.B. bei Trennung passiert usw.
3. Nein, EK ist nur, was du einsetzen willst d.h. Gesamtkosten Immobilie ./. EK = Finanzierungssumme. Das andere EK könntest du am nächsten Tag verkaufen und im Wettbüro verzocken und es wäre nicht mehr da.
4. Dann könnt ihr den Tilgungssatz entsprechend klein halten.
5. Sondertilgungen sind halt flexibel, der Tilgungssatz ist fest (bis auf idR 3 erlaubte Tilgungssatzänderungen). Vorteil eines höheres Satzes ist, dass du nicht in Versuchung kommst, das Geld anderweitig auszugebenz.B. Urlaub usw. Es ist weg und damit nicht mehr verfügbar. Geringe Tilgung mit Sondertilgungen ist flexibler, aber du musst eben die Konsequenz haben die Sondertilgungen dann auch zu machen. Mit Gewerbe würde ich eher flexibel bleiben wollen, da dort natürlich auch mal in einem Jahr höhere Investitionen anstehen können.
6. Da ist sicher noelmaxim ein besserer Ansprechpartner. Meines Wissens ist es so, dass es darauf ankommt wie die Immobilie hauptsächlich genutzt wird. Private Immobilien sind immer leichter zu finanzieren.
7. Vor dem Kauf wirst du die Immobilie besichtigen und dann wirst du auch wissen, was auf dich an Modernisierungskosten zukommen wird. Als Laie kannst du dir einen Sachverständigen mit zum Termin nehmen, dann wird dieser dir sagen, was so an Modernisierungen ansteht.
Am besten schreibe mal noelmaxim an, der wird dir die mesten Fragen rund um Finanzierung am besten beantworten können...
Die Möglichkeit hohe Sondertilgungen, mehr als 10% gewähren Banken in der Regel ohnehin nicht, standard sind 5%, kostet auch immer einen höheren Zinssatz. Vermutlich lohnt es sich daher nicht monatlich weniger zu zahlen. Bei 3,5% Zinsen und einer Kreditsumme von 500.000€ fallen jeden Monat 1450€ an Zinsen an. Dann besser die anfängliche Tilgung höher ansetzen.
Zum EK : wenn ihr EK mit angebt müsst ihr dies auch einbringen, es dient nicht nur der Prüfung der Kreditwürdigkeit. Wenn ein Haus insgesamt 500.000€ kostet und ihr 300.000€ EK angebt, wird euch die Bank maximal 200.000€ geben.
Die Möglichkeit hohe Sondertilgungen, mehr als 10% gewähren Banken in der Regel ohnehin nicht, standard sind 5%, kostet auch immer einen höheren Zinssatz.
Hier eine Bank, bei der Sondertilgungen bis 5 % kostenfrei sind und das Darlehen darüber hinaus bis zu 12 Monate bereitstellungszinsefrei bleiben kann. Die bieten ihre Darlehen in der Regel auch Top-Konditionen an.
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Zitat von ZehWeh