ich bin ganz neu hier und bin begeistert das hier so viele Unabhängige Leute und Themen rege diskutiert werden mit ziemlich viel fachlicher Kenntnis!!
Da meine Frau und ich in diesem Bereich total Blauäugig sind wollen wir uns von euch das passende Wissen bzw. Erfahrungen abholen und gerne anhören.
Aktuell bin ich Hauptverdiener, meine Frau ist noch in Elternzeit und wird in vorraussichtlich ca. 5 Jahren wieder arbeiten gehen auf Vollzeit.
Verfügabres Einkommen aktuell monatlich liegt bei: 4K
Rücklagen auf ETFs / Aktien nach Kauf: 15K
Rücklagen Girokonto nach Kauf: 10K
Wir gehen mit 23.800EK rein, damit Decken wir die Kaufnebenkosten komplett ab.
Das Haus kostet ohne Kaufnebenkosten dann noch 280K.
Wir planen eine Hauskauf und haben folgende Konditionen bekommen:
BHW + KfW 124 + Hanseatic Privatkredit
1.)
Festhypothek 152.000,00
Sollzins(%)nom./eff 3,99 / 4,69
Zinsrate 505,40
Sparl./TilgungA 152,00
Monatl.Aufwand 696,01
2.)
KfW 124 Wohneigentum 100.000,00
Sollzins(%)nom./eff 3,75 / 4,05
Zinsrate 312,50
Sparl./TilgungA 200,00
Monatl.Aufwand 512,50
3.)
Eigenkapital ohne Bausparen 23.800,00
4.)
Hanseatic Bank 28.000,00 Monatl.Aufwand 225,40
Was für Daten / Fakten etc. benötigt ihr um eine Bessere Abschätzung zum Darlehn geben zu können, ich würde gerne wissen ob es Verbesserungspotenzial gibt?
Mit folgenden Punkten bin ich auf Finanzierungspartnersuche gegangen:
Wie hoch soll das Darlehen sein (Kaufpreis - Eigenkapital = eigene Berechnung)
Welche maximale monatliche Rate (die einen Puffer zur Rücklagenbildung zulassen) kann ich mir derzeit (ohne irgendwelche Luftschlösser in der Zukunft) leisten = eigene Berechnung (Die Banken haben diese meist noch höher angegeben, da die mit ihren eigenen Pauschalen rechneten).
Wie lange muss das Darlehen laufen, um es voll abzuzahlen (Zinsfestbindung, Sondertilgung, ggf. Plan für eine Restschuld) = Angebot / Berechnung der Bank.
Mit Punkt 1 und 2 habe ich die Banke abgeklappert und habe mir Angebote geben lassen (einerseits so billig wie möglich, aber mir war es wichtig eine Filialbank in der Gegend zu suchen, um einenen Ansprechpartner zu haben). Hier habe ich dann das günstigste (Zinssatz und Zinsleistung über den gesamten Zeitraum) ausgesucht und abgeschlossen.
Im Endeffekt war das eine recht einfache Rechnung, mancher Profi wird vielleicht die Hände über den Kopf schlagen und mir Naivität vorwerfen. Aber ich bin der Meinung, sehr gut gefahren zu sein und würde es wieder so machen.
Wenn ihr mit diesen von Euch dargestellten Angeboten das selbst nicht darstellen könnt, ob ihr das Angebot annhemen könnt/wollt oder ihr noch das letzte Quentchen im Prozentsatz drücken wollt, dann kann ich TNeub nur recht geben. Sucht Euch nen VErmittler, der Euch das darstellen kann.
Zum einen sind BHW Darlehen in der Regel schlecht und werden häufig hier zerrissen, bzw. kommt der große Aufschreib im Nachgang. Dazu dann noch der Hanseatikkredit. Das sieht man dann schnell, wenn man mehrere Vergleichsangebote hat und dann mal sich eine Aufstellung über die komplette Laufzeit macht.
Zum anderen verstehen viele nicht, wie Bausparen funktioniert.
Ich tippe mal, das auch du Bausparen nicht 100%ig verstanden hast, sonst hättest du einfach andere Angaben gemacht.
So ist bei dir z.B. nicht angegeben, wie lange die Bausparzeit ist, Bausparsumme, Kosten etc.fehlen. Der Zins sieht auch immer toll aus, muß aber immer aufs komplette Darlehen gezahlt werden, weil nix getilgt wird.
Bei einem Annuitätendarlehen wird die Zinslast Monat für Monat immer gerinnger und der Tilgungsanteil immer höher.
Im Endeffekt zahlst du bei einem Bauspardarlehen trotz niedrigeren Zinssatz häufig höhere Zinsen.
Ein Bausparkonstrukt kann fuinktionieren. Es ist eine Wette auf steigende Zinsen und spielt erst seinen Vorteil über die volle Laufzeit aus.
Wenn man Sondertilgungen nutzt, wird der Bausparer dagegen immer ineffizienter.
Da deine Frau in 5 Jahren wieder Vollzeit gehen möchte, gehe ich davon aus, dass dann wieder deutlich mehr finanzieller Spielraum da ist.
Ich vermute mal, du bist zu deiner Hausbank, zum BHW Vertreter oder ähnliches gegangen und hast genau 1 Angebot vorliegen.
Dort bist du über der Beleihungsgrenze, deswegen mußte der Konsumentenkredit mit eingearbeitet werden.
Geh zu einem Vermittler deiner Wahl oder schreib Noelmaxim hier im Forum an.
Die filtern sinnvolle Banken raus und machen dir ggf. Konzepte ohne sinnlosen Bausparkram und Konsumentenkredit.
Zu 1) mit ein Promille Sparrate, dauert die Zuteilung bei 33 % Guthaben, mehr als 330 Monate, 27,5 Jahre bis zur Zuteilung und dann sind immer noch Schulden von 152.000 € vorhanden!
Zwar wäre dies dann nur der Bausparzins mit Tilgung fällig!
Aber Rechnen sie mal!
Rechnen Sie mal aus 330 Monate mal 505 € Zinsen, das sind 166.650 € Zinskosten bei einer Tilgung (Ansparvorgang) von 105 mal 330 = 34.650 € Sparguthaben. Wo ist der Rest von min. 16.000 € für die Zuteilung?
Bedenken Sie, eine Zuteilung nach 10 Jahren gibt es in ihren Fall so nicht!
Denn das Guthaben ist zu niedrig, es beträgt nur 12 %, nicht aber 33 %!
Zu 4) Ein guter Finanzierer bedarf keinen Blankodarlehn, weil zu teuer und es stimmt nicht zum Bausparvertrag, da dieser immer bis zu Beleihung von 100 % finanzieren darf!
Also wozu der Hanseatic Bank 28.000,00 monatl. Aufwand 225,40 €? mit den Blankodarlehn soll wohl eher die Nebenkosten bezahlt werden, statt aus dem vorhanden Kapital zu zahlen?
Und ihr Guthaben soll dann bis zur Zuteilung des BSV vergammeln? Und gleichzeitig Zinsen bezahlen? Rechen Sie mal 24.000 € zu BHW eff. Zins 4,69 % p.a. 10 Jahre = 14.400 € extra Zinskosten!
Allerdings fehlen hier die Guthabenzinsen, aber verzichten sie auf das Hanseatic Bank 28.000,00 monatl. Aufwand 225,40 €. Suchen die fehlenden 5.000 € Familie und sparen Sie diese weiter an.
So kommen Sie um die Darlehns- und der Zinskosten der Hanseatic Bank. Auf 10 Jahre hochgerechnet reichen die 225,40 € monatlich nicht zur Tilgung, die ergeben nur 27.048 € und wo ist der Rest von 950 € Schulden und die 10 Jahre Zinsen?
Und es sind viele Fallstricke dazwischen, Zinsablauffristen und die Bedingungen, die AGB's könnten deshalb zukünftig unterschiedlich sein.
Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben dem Soll*zins auch eventuelle sonstige Kosten. Der hier ausgewiesene effektive Jahreszins bezieht jedoch keine von der Haus*bank im Einzel*fall nach der Preisangabenverordnung zu berücksichtigenden Kosten ein, z. B. im Zusammen*hang mit einer grundpfandrechtlichen Besicherung. Daher kann der für Sie maßgebliche effektive Jahres*zins von dem hier ausgewiesenen effektiven Jahreszins abweichen.)
Laufzeit................Zinsbindung........Tilgung sfreie Anlaufzeit..........Sollzins pro Jahr (effektiver Jahreszins)
4 bis 25 Jahre..........5 Jahre...................1 bis 3 Jahre.............................3,78 %............ (3,85 %)
4 bis 25 Jahre........10 Jahre...................1 bis 3 Jahre.............................3,75 %............ (3,82 %)
Die Überraschung ist doch der Zerfall der Darlehns- und der Zinsbindungslaufzeit, selbst die KfW gibt keine längere Zinssicherheit von 10 Jahre.
Demnach ergibt die Vertragslaufzeit keine Sicherheit, weder die KfW noch BHW oder Hanseatic Bank, das bei Ablauf der Zinssicherheit eine Weiterführung sicher ist!
Ich gehe hier stellenweise mit tneub überein, das diese Finanzierung Sie bis zum letzten Hemd ausluscht, ohne das sie es bemerken!
Es lohnt sich also noch etwas mehr Eigenkapital zu verwenden, wenn ich das so richtig verstanden habe?
Dann würden wir von 25K z.B. 30K nehmen, dass macht die Sache dann schon besser?
Damit haben wir dann eine Sicherheit / Rücklage noch von 20K.
Das Haus ist übrigens 2020 komplett Kernsainiert worden und alles in gehobener Auststattung.
Der Hanseatic wird hoffentlich nur kurz laufen, es ist gut möglich das wir diesen im nächsten oder Jahr danach schon auflösen können.
Und Tilgen können wir ja auch mit Bausparer.
Ihr würdet also einfach auf eine 100% Finanzierung gehen als Annuitätendarlehen und fertig?
Lass dir vom Vermittler ein weiteres Angebot für ein Annuitätendarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen machen.
Ich hab bei meiner Finanzierung verschiedene Varianten in Excel gegenübergestellt und habe dann mit Sondertilgungen und verschiedenen Zinssätzen nach Zinsbindungsende "herumgespielt".
Das machst du sowohl mit den Annuitätendarlehen, als auch mit deiner Bausparkombi.
Aus meiner Sicht werden sich dann einige Fragen für dich ergeben, die du dir dann von deinem BHW-"Experten" mal erklären lassen kannst.
Du schreibst ja selbst, dass die Hanseatic möglichst schnell getilgt werden soll. Dazu das Potential durch den Job deiner Frau. Da sollte man Sondertilgungen nicht ganz außer acht lassen. Das kommt aber auch darauf an, wie man selbst tickt. Wurde in der Vergangenheit jeden Monat so lange geshopt bis das Konto leer ist, wird man kaum Potential für Sondertilgung haben. Dann kann eine sehr lange Zinsbindung oder ein Bausparer sinnvoll sein. (Soweit ich das mibekommen habe, bieten sich da aber andere als BHW an)
Blieb dagegen in der Vergangenheit Monat für Monat immer viel übrig, dann kann man auch die Zinsbindung kürzer wählen, zahlt nicht unnötig hohe Zinsen und macht halt viel über Sondertilgungen.
wir reden hier nur Finanzierungsfragen daher ist es wichtig überhaupt zu erfahren, welchen Wert die Immobilie hat. Und welcher Verkaufspreis gefordert wird.
Aber der Wert der Immo wird vom 2 Gutachter festgestellt und stellt die 100 % Finanzierung dar. So ist die Einbauküche kein Mehrwertansatz für eine Finanzierung.
Folgendes gilt als Hauswert:
- Eckventil Wasser
- Stromanschluss Küche, Drehstrom für Herd
- Steckdosen
- Lampenanschlüsse Decke
- Gasanschluss Sperrhahn, aber selber Heizung, Heizart und je nach Alter der Heizung evtl. anteilig?
Stellen die Wertgutachter fest, das die Immo nur 280.000 € aktuell wert ist, so ist dies die 100 % Finanzierungsgrenze! Alles, was mehr verlangt wird, ist aus der eigenen Tasche zu bezahlten!
Ja es gibt Finanzierer die bis 150 % finanzieren, aber diese Spitzenfinanzierung bedarf auch einem spitzen Einkommen! Das heißt heute, dass diese Finanzierung bei Einkommen diese nicht in den pfändungsfreien Satz drücken darf, dieser liegt bei 3.610 € monatlich.
Wenn Sie monatlich 10.000 € haben, sind aktuell 3.610 € unpfändbar. folgerichtig stehen 6.290 € zur Verfügung, allerdings gibt es eine zweite "Grenze", die 40-Prozent-Klausel, 4.000 €.
Aber Sie haben keine 10.000 €, sondern nur 4.000 €, damit schießt sich eine Spitzenfinanzierung von selbst aus.
Demnach entscheiden Sie sich jetzt sich entweder für die Immobilie oder zukünftig für Kinder! Dass ihnen jetzt bewusst sein, werden in den nächsten 10 Jahren geboren, platzt bei den EK eine Weiterfinanzierung, egal welche!
Selbst, wenn das EK über pari liegt, denn das pfändungsfreie EK steigt ja auch in pari mit, aber die Anzahl der Personen steigt an. Bis zum Kipppunkt, wo das pfändungsgeschützte EK ein Großteil des EK, nicht zur Finanzierung nicht genommen werden darf. Und da ist nicht mal ein weiterer Zinsanstieg eingerechnet.
Faktisch ist beim EK von 4.000 € mit der 40-%-Grenze rund 1.600 €, mit 1.466 € fast erreicht. Rechnet man die Gebäudeversicherung, Grundstücks-Haftpflicht, Hausratversicherung und Todesfallvers. hinzu. Ist die Grenze erreicht oder gar überschritten!
Fazit: Ein etwas besonderes mieses Spiel, woran sie sich vorsätzlich wirtschaftlich "verheben" werden.
Was nicht verständlich ist, das die Ablöse zum Termin aus den Vertragsbedingungen nicht möglich ist. Denn sie sparen nur ein 1 Promille pro Monat an, benötigt werden aber für die Zuteilung min. 330 Promille!
Ich glaube über die Hanseatic Bank mit den 28.000,00 das fehlende EK ersetzt werden, weil das Guthaben von ca. 28.000 € Bargeld in den BSV eingebracht wird und 184 Monate Wartezeit ersetzt wird, was ca. 15 Jahre bedeutet.
Da trotz dieser Sondereinlage, verbleiben immer noch ca. 12,5 Jahre bis zur Zuteilung. Damit wäre ersten 10 Jahre zwar sicher, nicht aber die Zeit danach!
Da es hier um einen Verbundvertrag aus Vorausdarlehn und BSV handelt, kann in den Darlehnsvertrag der Zusatz stehen: "Fest bis zur Zuteilung"
Was ich für Unsicher halte, da dann der Vorausdarlehnsvertrag, wegen Pfandbriefgesetz, immer nach 10,5 Jahren von Gläubiger ohne ein VFE gekündigt werden kann, laut BGH.
Da die Zwischenfinanzierungsmöglichkeit nur bis 24 Monate erlaubt ist, kommt nur eine erneute Refinanzierung mit 5 Jahren infrage, mit neuen Bedingungen und neuen Zinssatz!
Dass der Zeitpunkt der Umschuldung, spricht Zuteilungsreife und die Auszahlung gesetzlich ungewiss ist, so muss die Mindestpunktezahl überschritten sein und genug Geld in der Kasse der BSK sein, um die Auszahlung zubekommen!
Und wie man ein Verbundvertrag kündigt, das beschrieb Jun. Prof. Dr. Frank Rosenkranz im Heft "Zeitschrift für Wirtschaft und Bankenrecht", Heft-Nr. 9 2018, also vor dem BGH-Urteil.
nach langen überlegen haben wir uns auf einen Annuitätendarlehen über 20 Jahre geeinigt mit einer 55K KfW 124 Förderung.
Zudem war der 20 Jahre Darlehn aktuell sogar günstiger als der 10 Jahres Darlehn.
Tilgung bei 1,5% für den Start und Sondertilgung ist auch dabei.
Kaufpreis der Immobilie konnten wir sogar noch auf 275K drücken.
nach langen überlegen haben wir uns auf einen Annuitätendarlehen über 20 Jahre geeinigt mit einer 55K KfW 124 Förderung.
Zudem war der 20 Jahre Darlehn aktuell sogar günstiger als der 10 Jahres Darlehn.
Tilgung bei 1,5% für den Start und Sondertilgung ist auch dabei.
Kaufpreis der Immobilie konnten wir sogar noch auf 275K drücken.
LG!
Das mit den 20 Jahren finde ich interessant. Da scheint die Bank zu glauben, dass der aktuelle Zinsanstieg nicht von Dauer ist.
Mit Sondertilgungen würde ich möglichst früh anfangen, da sich diese dann verstärkt im Zinseszins-Effekt bemerkbar machen. Außerdem steigert sich dadurch die anfänglich relativ niedrige Tilgungsrate schneller, weil Du bei gleichbleibender Monatsrate weniger Zinsen zahlen musst.
nein, ihr Fehler ist immer noch, weil Sie einiges nicht beachten. Ihre Antwort ist der Denkfehler:
"Das mit den 20 Jahren finde ich interessant. Da scheint die Bank zu glauben, dass der aktuelle Zinsanstieg nicht von Dauer ist."
Das Problem ist, dass BGH entscheiden:" Das wechselseitig zum 126. Monat, wechselseitig ohne VFE gekündigt werden!
Also
Fall A) Unterschreitet der zukünftige Zinssatz (unter pari), den laufenden Zinssatz so wird der Kunde, Schuldner kündigen.
Fall B) Ist der zukünftige Zinssatz gleich, dem laufenden Zinssatz so kann der Vertrag weiter laufen, aber der Vertrag ist ab den 126 Monat, jährlich wechselseitig kündbar. Steigt der Zins über pari, so kündigt der Gläubiger, kündigen. Sinkt der Zins unter pari kann oder wird der Schuldner kündigen.
Fall C) Überschreitet der zukünftige Zinssatz (über pari), den laufenden Zinssatz so wird der Gläubiger kündigen müssen.
Daher ist eine Sicherheit trügerisch, wenn der 1.Vertrag nicht durch einen 2.Vertrag, als Verbundvertrag gesichert ist, sondern nur nach Ablauf von Laufzeit keinerlei Anschluss haben. Selbst wenn in eine Anschlussfinanzierung im 1.Vertrag angeboten werden.
Aber auch die Anschlussfinanzierung, unterliegt einer Vollprüfung, also auch keine Sicherheit der Anschlussfinanzierung. Selbst wenn der Zins des 2 Vertrags über pari liegt, weil eine neue Darlehnsprüfung erfolgen muss.
nein, ihr Fehler ist immer noch, weil Sie einiges nicht beachten. Ihre Antwort ist der Denkfehler:
Das Problem ist, dass BGH entscheiden:" Das wechselseitig zum 126. Monat, wechselseitig ohne VFE gekündigt werden!
Also
Fall A) Unterschreitet der zukünftige Zinssatz (unter pari), den laufenden Zinssatz so wird der Kunde, Schuldner kündigen.
Fall B) Ist der zukünftige Zinssatz gleich, dem laufenden Zinssatz so kann der Vertrag weiter laufen, aber der Vertrag ist ab den 126 Monat, jährlich wechselseitig kündbar. Steigt der Zins über pari, so kündigt der Gläubiger, kündigen. Sinkt der Zins unter pari kann oder wird der Schuldner kündigen.
Fall C) Überschreitet der zukünftige Zinssatz (über pari), den laufenden Zinssatz so wird der Gläubiger kündigen müssen.
Daher ist eine Sicherheit trügerisch, wenn der 1.Vertrag nicht durch einen 2.Vertrag, als Verbundvertrag gesichert ist, sondern nur nach Ablauf von Laufzeit keinerlei Anschluss haben. Selbst wenn in eine Anschlussfinanzierung im 1.Vertrag angeboten werden.
Aber auch die Anschlussfinanzierung, unterliegt einer Vollprüfung, also auch keine Sicherheit der Anschlussfinanzierung. Selbst wenn der Zins des 2 Vertrags über pari liegt, weil eine neue Darlehnsprüfung erfolgen muss.
bruno68
Was ein Schwachsinn! Nach 489 BGB kann nur der DN kündigen, das steht sogar im Gesetz.
Was bringt es Dir, hier so einen Käse zu verzapfen, Bruno? Weißt Du es wirklich nicht besser oder machst Du das vorsätzlich?
Da es Bruno nicht für nötig hält, die Entscheidung des BGH, auf welche er sich denn in seinen "Ausführungen" bezieht, zu benennen, ist es, neben der eignsinnigen Grammatik - die ihn aus meiner Sicht eher daran hindert, Urteile, noch dazu höchstrichterliche Urteile zu lesen und gar zu verstehen - unmöglich, Bruno zu folgen.
Es gibt eine Vielzahl an Urteilen zum Kündigungsrecht zu § 489 BGB. Das, auf welche sich Bruno bezieht, scheint wohl dasjenige zu sein, wonach eine Bausparkasse die gefüllten Altverträge kündigt. In dem Fall war sie tatsächlich Darlehensnehmerin und damit ist der (von mir geratene) Bezug auf dieses Urteil hier völlig fehl, da ein Annuitätendarlehen aufgenommen worden ist.
Finanzierungsvorschlag 280K Darlehn
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Zitat von Sumilon