Ich möchte ein Einfamilienhaus auf dem Landkaufen, welches 230.000 kosten soll. Meine Freundin ist dort Mieterin, daher kennen wir das Haus gut, nun will der Vermieter verkaufen.
Von einer normalen Bank bekomme ich kein Darlehen wegen eines älteren Schufaeintrages und weil ich als Selbständiger sehr unregelmäßige Einnahmen habe. Ich scheitere also doppelt, an Schufa und an Haushaltsrechnung. Daher habe ich sogar 45.000 Euro Eigenkapital. Es haben sich nun auch drei freie Finanzierungsberater die Zähne ausgebissen, auch die bekommen nichts hin, obwohl sie anfangs groß getönt haben, alles wäre gar kein Problem.
Nun habe ich aus dem Ausland folgendes Angebot bekommen:
Privater Darlehensgeber aus dem Ausland.
Darlehen 200.000
Absicherung über Grundschuld im 1. Rang + Vollstreckungsunterwerfung
7% Zinsen über 10 Jahre fest gebunden.
3% Tilgung p.a.
Annuitätendarlehen.
Keine Vorkosten, ich trage nur die Kosten der Grundschuld bei einem Notar meiner Wahl.
Die Auszahlung erfolgt über Notaranderkonto.
Der Vorteil wäre vor allem, das keine aufwendige Prüfung statt findet. Bisher haben die nur einen Grundbuchauszug haben wollen und eine Prüfung über Google Maps sowie ein externes Bewertungstool gemacht. Ein Hausbesuch ist offenbar nicht geplant.
23.000 Kosten pro Jahr kann ich auf jede Fall tragen, zudem steht ja auch noch die bisherige Miete meiner Freundin zur Verfügung, wodurch wir zwei dann sogar günstig wohnen. Und nur ich würde im Grundbuch stehen, falls die Frau mal durchdreht.
Eigentlich hört sich das ganze gut an, aber irgendwo könnte doch ein Haken liegen?
Das stimmt, aber ich bekomme kein Darlehen für 4% und der Preis ist mit 230.000 echt fair.
Und die Bearbeitung dauert laut Anbieter nur 7 Tage. Zudem gibt es eine individuelle "harte Finanzierungszusage ohne Vorbehalte". Banken brauchen ja eher so 2-3 Monate zur Zeit und dann bekommt man wachsweiche Zusagen, wonach erst noch besichtigt werden muss oder geprüft, geprüft, geprüft.
Das Haus soll zum 30.6. verkauft werden, es muss jetzt also fix gehen.
@memet, haben Sie schon mal Geld an Vorkostenabzocker verloren?
Ihnen wird vorgespielt dass alles läuft, dann erhalten Sie eine Notarrechnung für die Grundschuldeintragung im VORFELD, zahlen diese und hören dann nie wieder etwas von dem Investor aus dem Ausland.
So ungefähr hat sich das schon x-fach abgespielt. Mit allen Tricks arbeiten die Vorkostenabzocker aus dem Ausland.
PS: Was Schufa angeht so ist die Frage ob der Schufaeintrag noch offen oder erledigt ist.
In der Regel wenn der Schufaeintrag erledigt ist muss man die Gesamtsituation sehen.
Allein die Bearbeitungsdauer von nur 7 Tagen bei 6stelligen Beträgen sollte einen skeptisch werden lassen. Ein Investor, der derart sorglos sein Geld raushaut macht sich doch selbst angreifbar für Betrüger, weshalb solche Prozesse in der Regel deutlich länger dauern, umgekehrt unternimmt kaum ein Betrüger den Versuch Banken 2-3 Monate lang hinters Licht zu führen, die meisten bevorzugen das schnelle Geld.
Prüf die Wahrscheinlichkeit eines Übernahmeversuchs als möglichen Worst-Case.
Für mich liest sich das wie eine leichtere und günstigere Alternative an eine Immobilie weit unter Wert zu kommen.
Da wird quasi darauf gepokert, das du irgendwann mit den Zahlungen net hinterkommst und dir dann die Bude abgenommen.
Die Rückzahlungsforderung bleibt dann inner Regel, die mit weiteren Absicherungsklauseln manifestiert wurde, vertraglich dann aber getrennt behandelt wird.
Die Finanzschnelligkeit erachte ich jezze selbst net so als Problem, denn was Immobilienübertrag angeht, geht das in sehr vielen Ländern viel schneller als in DE.
@memet, haben Sie schon mal Geld an Vorkostenabzocker verloren?
Ihnen wird vorgespielt dass alles läuft, dann erhalten Sie eine Notarrechnung für die Grundschuldeintragung im VORFELD, zahlen diese und hören dann nie wieder etwas von dem Investor aus dem Ausland.
So ungefähr hat sich das schon x-fach abgespielt. Mit allen Tricks arbeiten die Vorkostenabzocker aus dem Ausland.
PS: Was Schufa angeht so ist die Frage ob der Schufaeintrag noch offen oder erledigt ist.
In der Regel wenn der Schufaeintrag erledigt ist muss man die Gesamtsituation sehen.
Nein, die Gefahr besteht nicht, denn ich suche den Notar selbst aus und dieser stellt mir dann de Rechnung. Der Darlehensgeber sitzt gar nicht dabei.
Zu Ihrem Angebot per PN: Ich habe leider ausschließlich schlechte Erfahrungen mit Finanzierungsberatern, die reguläre Banken vermitteln. Am Anfang sagen immer alle, das klappt, ich soll mal Unterlagen liefern und am Ende klappt nie irgendwas. Ich verliere zwar kein Geld dadurch aber viel Zeit. Vielleicht können die Finanzierungsberater auch nichts dafür, aber fast alle nehmen den Mund am Anfang definitiv zu voll.
Das Angebot mit 230.000 ist wirklich gut und wir bekommen es nur, weil meine Freundin die Mieterin des Hauses ist, müssen es aber bis 30.6. beurkundet haben.
Klar, 7% sind nicht wenig, aber immerhin kenne ich bereits eine andere Person, die auch mit diesem Kontakt finanziert hat und da ging es megaschnell und unkompliziert. Insofern werde ich das jetzt wohl machen nach diesem positiven Feedback.
Prüf die Wahrscheinlichkeit eines Übernahmeversuchs als möglichen Worst-Case.
Für mich liest sich das wie eine leichtere und günstigere Alternative an eine Immobilie weit unter Wert zu kommen.
Da wird quasi darauf gepokert, das du irgendwann mit den Zahlungen net hinterkommst und dir dann die Bude abgenommen.
Die Rückzahlungsforderung bleibt dann inner Regel, die mit weiteren Absicherungsklauseln manifestiert wurde, vertraglich dann aber getrennt behandelt wird.
Die Finanzschnelligkeit erachte ich jezze selbst net so als Problem, denn was Immobilienübertrag angeht, geht das in sehr vielen Ländern viel schneller als in DE.
Ich bin gerade dabei, das prüfen zu lassen. Ich darf nicht in Verzug kommen, das ist klar. Ansonsten wird der Vertrag nach englischem Recht geschlossen, scheint inhaltlich aber fair zu sein. Wenn ich nicht zahle, kann das Haus - genau wie bei einer Sparkassenfinanzierung - in die Versteigerung vor einem deutschen Amtsgericht gehen.
Es kommt jetzt alles auf die Bewertung der Immobilie an. Ich musste mit einem Handy 15 Min durch das Haus gehen, alles mögliche zeigen und nun wird das Haus aus der Ferne mit einer speziellen Software bewertet. Ich hoffe sehr, das alles klappt.
na dann nur zu, wenn das so ein tot sicheres Geschäft ist.
Was ist schon tot sicher. Wir wohnen schon lange im Haus und kennen es genau, das ist sicherlich ein großer Vorteil, da es keine groben Mängel hat. Ich hätte es bisher immer gefühlt bei 350 eingeordnet, daher war ich von den 230.000 überrascht. Es geht dem Vermieter aber wohl auch darum, schnell an Geld zu kommen, daher die Frist mit dem 30.6.
Natürlich hat es keine neue Heizung, aber wir haben tolle Nachbarn und das Haus hat einfach eine gute Energie. Das ist viel wert!
Problem werden die Kosten sein.
# neue Grundsteuer
# Baulasten
# neue Heizung (Austauschpflicht)
# neue Dämmung (Folgekosten des Heizungstausches)
# Fenster (Folgekosten des Heizungstausches)
# Nebenkosten (Versicherungen etc.?)
# Dichtheitsprüfung der Rohre?
# Elektrik?
# Straßensanierung notwendig? Kosten werden von Grundstücksbesitzer bezahlt?
# Größere Bauprojekte geplant (Autobahn, Windkrafträder, Umgehungstraße, Bergbau, Hochwassergebiet)
aber wenn du sagst ist ok dann passt das auch. Es sollte nur alles einmal angedacht werden welche folgen es haben kann..
Nebenkosten/Abgaben
Problem werden die Kosten sein.
# neue Grundsteuer
# Baulasten
# neue Heizung (Austauschpflicht)
# neue Dämmung (Folgekosten des Heizungstausches)
# Fenster (Folgekosten des Heizungstausches)
# Nebenkosten (Versicherungen etc.?)
# Dichtheitsprüfung der Rohre?
# Elektrik?
# Straßensanierung notwendig? Kosten werden von Grundstücksbesitzer bezahlt?
# Größere Bauprojekte geplant (Autobahn, Windkrafträder, Umgehungstraße, Bergbau, Hochwassergebiet)
aber wenn du sagst ist ok dann passt das auch. Es sollte nur alles einmal angedacht werden welche folgen es haben kann..
Nebenkosten/Abgaben
Ja, danke, das sind gute Tipps.
Erschlossen ist hier alles. Ein KFW55 Haus oder ähnlich kann ich mir ohnehin nicht leisten, egal, wo das steht. Und eine neue Heizung erstmal auch nicht, wenn wir das Haus gekauft und die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Aber meine Freundin will noch einen 450 Euro Job oben drauf legen, dann ist wieder mehr Spielraum da.
dann wirst du sehr bald ein Problem bekommen..... du brauchst nicht nur Geld fürs Haus sondern auch für die Nebenkosten, Reparaturen etc. Das wird sonst nichts.... 450€ Job wird da auch nicht reichen. Ihr benötigt einen Puffer um die Heizung und alles was dran noch hängt tauschen zu können. Ihr bekommt keinen Kredit und wollt jetzt 7% für Kredit bezahlen. Dann müsst ihr eine neue Heizung einbauen, dafür sorgen gerade die entsprechenden Parteien.... das bricht euch das Genick... Es wird euch keiner noch einmal 30-80.000€ leihen wenn ihr jetzt schon für einen Kredit 7% zahlen müsst....
Ihr braucht Geld das schnell verfügbar ist und da ihr keinen Kredit bekommt müsst ihr das im Zugriff haben....
Für eure 200.000€ Darlehen zu 7% mit hoffentlich 3% Tilgung zahlt ihr schlappe 1.166€ nur an Zinsen pro Monat! und würdet nur 500€ tilgen.... bei einer Rate von 1.666€... nach 10 Jahren Zinsbindung hättet ihr immer noch 113.000€ auf der Uhr..... vermute aber mal dass es keine Zinsbindung gibt ist im Ausland nicht üblich....
der der Kauft muss also für die Bank über dem Selbstbehalt ~1350€mtl. ohne weitere andere Belastungen haben. Das kann man sich als Kreditzahlung leisten.... also muss dein Nettoeinkommen dauerhaft über 3.000€ liegen... und dann noch einmal pro m² 3€ für die Nebenkosten.... + die Reserve für die neue Heizung.....
dann wirst du sehr bald ein Problem bekommen..... du brauchst nicht nur Geld fürs Haus sondern auch für die Nebenkosten, Reparaturen etc. Das wird sonst nichts.... 450€ Job wird da auch nicht reichen. Ihr benötigt einen Puffer um die Heizung und alles was dran noch hängt tauschen zu können. Ihr bekommt keinen Kredit und wollt jetzt 7% für Kredit bezahlen. Dann müsst ihr eine neue Heizung einbauen, dafür sorgen gerade die entsprechenden Parteien.... das bricht euch das Genick... Es wird euch keiner noch einmal 30-80.000€ leihen wenn ihr jetzt schon für einen Kredit 7% zahlen müsst....
Ihr braucht Geld das schnell verfügbar ist und da ihr keinen Kredit bekommt müsst ihr das im Zugriff haben....
Für eure 200.000€ Darlehen zu 7% mit hoffentlich 3% Tilgung zahlt ihr schlappe 1.166€ nur an Zinsen pro Monat! und würdet nur 500€ tilgen.... bei einer Rate von 1.666€... nach 10 Jahren Zinsbindung hättet ihr immer noch 113.000€ auf der Uhr..... vermute aber mal dass es keine Zinsbindung gibt ist im Ausland nicht üblich....
der der Kauft muss also für die Bank über dem Selbstbehalt ~1350€mtl. ohne weitere andere Belastungen haben. Das kann man sich als Kreditzahlung leisten.... also muss dein Nettoeinkommen dauerhaft über 3.000€ liegen... und dann noch einmal pro m² 3€ für die Nebenkosten.... + die Reserve für die neue Heizung.....
Die gemeinsame Miete von mir uns meiner Freundin liegt aktuell bei 2000 nettokalt und 2300 brutto, das Wohnen würde für uns nach dem Kauf also sogar billiger die Tilgung schon eingerechnet. Dahe sehe ich bei diesem Punkt keine Gefahr. Wir haben beide unsere Mieten noch nicht verspätet gezahlt. Mein Schufaeintrag ist auf einen dummen Streit mit dem Handyanbieter zurück zu führten, mit Miete war da nichts. Es ist also nicht so, dass bei uns das totale finanzielle Chaos herrscht.
Für di Banken reicht es aber trotzdem nicht, so ist eben Deutschland 2023. Wohnungsbaukreditrichtlinie heißt das Zauberwort.
Und ja, die 7% sind 10 Jahre festgeschrieben. Und die 3% sind ja nur die anfängliche Tilgung und erhöhen sich sogar. In 10 Jahren tilge ich ca. 35%.
Die Heizung ist erst 8 Jahr alt, wir haben einfach keinen Bock, die zu tauschen. Im Winter heizen wir das Wohnzimmer auf 22 Grad und alle anderen Räume lassen wir total kalt, das ist super so und kostet wenig Geld. Ich werde die Heizung halten, bis es Strafen hagelt.
Bis Freitag soll die finale Zusage mit harter Finanzierungsbestätigung kommen, am Mittwoch ist der Notartermin, weil wir ja zum 30.6. übergeben wollen und zahlen wollen (oben hatte ich falsch beurkundet geschrieben, wir müssen leider zum 30.6. schon die Übergabe machen, nur dann verkauft der Eigentümer so billig) . Ich bin gespannt. Meine Wohnung konnte ich leider erst zum 31.7. kündigen aber meine Freundin zahlt als Mieterin des Hauses ja nichts doppelt und umziehen muss sie auch nicht, insofern sparen wir auch viel Geld beim Umzug. Renovieren tun wir auch gar nichts. Und die Nachbarn freuen sich auf uns, das wir dann fest dort für immer wohnen.
Warm Miete ist nicht gleich Hausabtrag und Nebenkosten.
Aber das musst du wohl erst selbst erfahren welche Kosten auf euch dann zukommen.
In 10 Jahren hast du noch 65% auf der Uhr….. keine Heizung getauscht und noch nichts am Haus gemacht…. Wie gesagt 3€ pro m2 sollte man rechnen und das pro Jahr was für den Erhalt benötigt wird. Da wäre Heizung und Dämmung nicht dabei.
Ein Raum zu heizen spart nichts ein bringt nur Schimmel…..
Ich wollte mal kurz erzählen, wie es bei uns weiter gegangen ist. Die Online Besichtigung lief unkompliziert und ging tatsächlich nur 7 Minuten. Sicherungskasten, Dachboden, Wasserleitungen waren wichtige Punkte, die wir zeigen mussten. Kurz danach hatten wir die harte Finanzierungszusage im Briefkasten.
Der notartermin verlief auch problemlos, was sollte da auch schief gehen, wir mussten die Finanzierungszusage nicht mal vorlegen, denn der Verkäufer meinte: Alles unser Risiko.
Nun hoffe ich, dass pünktlich zum 30.6. ausgezahlt wird.
Ich werde berichten.
Und nochmal: Ja, 7% sind kein Schnäppchen, aber dafür ging alles wirklich sehr schnell und reibungslos. Zumindest bisher.
Ich drücke Dir ehrlich die Daumen, dass das alles so klappt wie Du es Dir vorstellst. Auch wenn ich persönlich da erhebliche Zweifel habe, ich hoffe für Dich, dass ich mich irre. Als frischer Hausbesitzer seit einem Jahr kann ich Dir sagen da komme soviele unerwartete Kosten, da ist es sehr gut und beruhigend wenn man über ausreichende Finanzreserven verfügt.
Von der bisher gelebten Praxis manche Räume im Winter überhaupt nicht zu heizen kann ich nur dringend abraten! Das ist eine Schimmel Garantie und geht schnell in die Bausubstanz.
glauben Sie das Wirklich? In 6 Wochen, wenn der Ver- bzw. Kaufvertrag 2 Wochen bei Notar liegen muss. Zudem die Grunderwerbsteuer vor abbezahlt werden muss.
Ohne Bezahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt wird der Notar kein Handschlag machen können.
Geschweige das Amtsgericht eine Eigentümerübertragung vornehmen.
Merke: "Erst Zahlen der Grunderwerbsteuer, dann das Amtsgericht und dem Notar."
glauben Sie das Wirklich? In 6 Wochen, wenn der Ver- bzw. Kaufvertrag 2 Wochen bei Notar liegen muss. Zudem die Grunderwerbsteuer vor abbezahlt werden muss.
Ohne Bezahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt wird der Notar kein Handschlag machen können.
Geschweige das Amtsgericht eine Eigentümerübertragung vornehmen.
Merke: "Erst Zahlen der Grunderwerbsteuer, dann das Amtsgericht und dem Notar."
bruno68
Das ist - wie leider so oft bei Ihnen - vollkommener Schwachsinn. Ohne erfolgten notariell beglaubigten Grunderwerb wird erst gar keine Grunderwerbssteuer fällig. Der entsprechende Bescheid kommt durch das FA i.d.R. erst 6-8 Wochen nach dem erfolgten Notartermin und nicht vorab. Keinesfalls stellt die Zahlung einer überhaupt noch nicht beschiedenen Steuer eine Voraussetzung für den Notartermin dar.
Kredit von Privat statt Bankdarlehen
Zitieren
Zitat von Bankkaufmann
