Verkauf eines geerbten EFHs - Maklerfallstricke & Mängel
Nachdem auch ich einige Zeit als stiller Mitleser hier bin, habe nun auch ich mich angemeldet, da ich Rat beim Verkauf eines EFHs brauche:
Ich habe das Haus aus den 70er Jahren geerbt und hatte inzwischen zwei Makler von Banken da, die das Gebäude geschätzt haben. Die Schätzungen unterschieden sich dabei nicht stark voneinander, dennoch plane ich noch einen dritten, freien Makler zu konsultieren, ehe ich mich für einen der drei entscheide oder aber alternativ zur Option gelange, zunächst selbst einen Verkauf ohne Makler zu planen. Alle drei konsultierten Makler sind regional tätig.
Die dafür nicht unerhebliche Lebenssituation sieht wie folgt aus:
Das Objekt befindet sich in 30 minütiger Fahrdistanz zum Wohnort, sodass ein eigenständiger Verkauf möglich wäre. Darüber hinaus liegt kein zeitlicher Druck vor, dass das Objekt unbedingt innerhalb eines kurzen Zeitraumes veräußert werden muss (abgesehen, von den potentiell wertmindernden Sanierungspflichten und Heizungsauflagen, aber das ist ein anderes Thema). Die Mittel aus dem Verkauf würden vermutlich zum Neuerwerb einer Immobilie zur Eigennutzung verwendet.
Die zeitliche Flexibilität und die Motivation monatelang zu Besichtigungen vor Ort zu sein und die nicht vorhandene Erfahrung im Immobilienverkauf / -kauf sprächen jedoch eher für einen Makler.
Würde ich mich dafür entscheiden, es zunächst ohne Makler zu versuchen: Wäre dies einer späteren Maklertätigkeit abträglich, falls ich es doch nicht schaffen sollte, das Objekt nach meinen Vorstellungen privat zu veräußern?
Sollte ich mich für einen Makler entscheiden, stellen sich mir jedoch diverse Fragen:
1.) Art des Vertrages, Laufzeitdauer
Ich hätte in diesem Fall gerne einen Vertrag mit sechsmonatiger Laufzeit, um im Zweifelsfall die Flexibilität zu haben, den Makler zu wechseln.
Ich gehe davon aus, dass gerade die beiden Makler von der Bank auf einen qualifizierten Alleinstellungsauftrag bestehen werden. Die Frage ist, inwiefern dieser qualifizierte Alleinstellungsauftrag für mich als Verkäufer gut oder schlecht ist: Erhöht dieser den Einsatz des Maklers, weil er sich seiner Provision sicher sein kann, sodass er versucht den maximalen Verkaufspreis zu erzielen, von dem die Höhe seiner Provision abhängt. Oder ist dieser qualifizierte Alleinstellungsauftrag für die Höhe des Verkaufspreis potentiell sogar schädlich, weil der Makler im Zweifelsfall eher die Priorität darauf legt, das Objekt so schnell wie möglich und mit so wenig Einsatz wie möglich zu verkaufen, damit er sich während der Vertragsdauer seine Provision sichern kann?
2.) Vergütung
Bzgl. der Vergütung gehe ich von den üblichen 3,57 % auf Käufer- und Verkäuferseite aus, sodass ich diese auf jeden Fall auf den Angebotspreis draufschlagen würde, da ich davon ausgehe, dass ein potentieller Käufer mich ohnehin um diesen Betrag runterhandeln wird, sodass am Ende eben wirklich die hälftige Bezahlung des Maklers auf beiden Seiten steht oder habe ich dort einen Denkfehler?
3.) Interessentenauswahl: verbindliche Finanzierungszusage als Besichtigungsvoraussetzung
Bei der Durchsicht von Vergleichsobjekten eines potentiellen Maklers ist mir im Exposeé aufgefallen, dass eine verbindliche Finanzierungszusage als Voraussetzung für eine Besichtigung gefordert wird. Die Intention ist soweit klar: Es soll direkt vorausgesiebt werden, um solvente, ernsthafte Interessenten direkt in einem sehr frühen Schritt herauszufiltern und sich damit Arbeit zu sparen.
Ich frage mich jedoch ernsthaft, ob dies zu diesem Zeitpunkt so Usus ist oder nicht sogar ernsthaft interessierte und solvente Käufer abschreckt:
Das Problem aus Käuferperspektive liegt für mich dabei darin, dass eine verbindliche Finanzierungszusage sogar abschreckend für Besichtigung sein könnte. Da die Finanzierungszusage objektgebunden ist, müsste ich als potentieller Käufer dann zur Bank, bevor ich das Objekt besichtigt habe und beurteilen kann, ob es überhaupt ernsthaft in Frage kommt.
Kommt das Objekt dann nicht in Frage, trage ich als Käufer das Risiko einer Eintragung der Finanzierungsanfrage in den SCHUFA-Score und einer Verschlechterung meiner Bonitätsbewertung.
4.) Maklerauswahl
Im Falle der Entscheidung für einen Makler stellt sich natürlich die Frage nach der Auswahl: Sympathie kann ich dabei ausklammern, da ich diese für niemanden aus der Berufsgruppe hege. Die regionale Tätigkeit ist bei allen dreien gegeben. Gibt es weitere Faktoren, die ich berücksichtigen sollte und sprechen die Erfahrungswerte eher für einen Makler von der Bank oder einen freien Makler?
Umgang mit Mängeln
Beim Verkauf mit/ohne Makler stellt sich mir zudem die Frage nach dem Umgang mit Mängeln, um das Risiko einer nachträglichen Reduzierung des Kaufpreises zu reduzieren: Im Kaufvertrag beim Notar sollte m.E. auf jeden Fall "wie besehen" drinstehen. Macht es darüber hinaus Sinn, eine Liste mit allen vorhandenen Mängeln an den Kaufvertrag anzuhängen, um sich selbst zu schützen?
Ein offensichtlicher Mangel ist, dass sich die Holzvertäfelung an der Decke in einem Kellerraum wellt. Darüber liegt das Bad. Es könnte also sein, dass dort einmal ein alter Schaden vorlag. Wie dieser genau aussah, ob und wie dieser behoben wurde, kann ich mangels Unterlagen jedoch nicht mehr sagen. Sollte ich diesen Mangel beim Verkauf einfach nur ansprechen und sagen, dass ich dazu keine näheren Informationen habe und eine entsprechende Kaufpreisreduzierung aufgrund eines potentiellen Risikos in Kauf nehmen oder sollte dies im Vorfeld eines Verkaufs durch ein entsprechendes Fachunternehmen untersucht und ggf. (je nach Kosten) sogar behoben werden? Im Idealfall liegt dort gar kein Schaden vor und ich könnte einem potentiellen Argument für eine Kaufpreisreduzierung entgegenwirken, im schlechtesten Fall, wird jedoch ein größerer Schaden festgestellt. Wie würdet ihr damit umgehen?
AW: Verkauf eines geerbten EFHs - Maklerfallstricke & Mängel
Also zunächst du den Mängeln, deiner größten Sorge....
Grundsätzlich gilt "gekauft wie gesehen" und der Käufer hat keine Möglichkeit den Kaufpreis später zu reduzieren. Es steht ihm ja jederzeit frei mit einem Sachverständigen alles prüfen zu lassen... Einziger Punkt wäre eine betrügerische Absicht von dir und wissentliches Verschweigen von Mängeln z.B. die Heizung ist kaputt, wird repariert und der Monteur sagt dir: Maximal 4 Wochen, dann muss eine neue Heizung installiert werden. Wenn du nun (innerhlab der 4 Wochen) verkaufst und dem Verkäufer diesen Mangel wissenlich verschweigst, dann kann der Käufer (wenn er dies nachweisen kann), den Kaufpreis mindern.
Makler:
Ja, diese wollen Exklusivrecht, weil sie sonst die Immobilie Menschen zeigen (Zeit investieren) und kurz vorher wird die Immobilie von einem anderen Makler verkauft. Ohne Exklusivrecht wird ein Makler tendenziell wenig Arbeit investieren, weil seine Arbeit umsonst gewesen sein kann. Mit der Provision kann beides sein, einerseits will der Makler zum höchsten Preis verkaufen (Seine Provision), andererseits kann er kurz vor Ablauf der Frist zu einem geringeren Preis verkaufen wollen. Aber das letzte Wort hat immer DU und niemand anderer. Der Makler verkauft nicht, sondern findet nur Kaufinteressenten. Es ist immer deine letzte Entscheidung ob und zu welchem Preis verkauft wird oder eben nicht.
Preis: Wenn du dich selbst nicht gut auskennt, dann auf den Makler verlassen. Der gibt dir normal so eine Range vor, indem er sagt: Objekte dieser Art und in diesem Zustand werden aktuell so für z.B. 400.000 bis 450.000 angeboten. Keine Mondpreise als Angebotspreis, dass du gleich potentielle Käufer verschreckst, aber natürlich einen gewissen Verhandlungsspielraum einplanen.
Maklerauswahl: Du kannst z.B. danach gehen, was ein Makler so in der Vergangenheit verkauft hat bzw. aktuell anbietet. Es gibt Makler, die eher im hoch- mittel- oder niedirgpreisigen Segment arbeiten, gewerbliche Einheiten anbieten usw. Da sollte deine Immobilie in das Protfolio des Maklers passen, weil er auch diese Käufergruppe z.B. als Stammkunden hat und das Objekt diesen anbieten kann.
Finanzierungsbestätigung ist Standard auch bei Privatverkäufen. Niemand will seine Zeit verschwenden, Interessenten die Immobilie zeigen, alles besprechen usw. und dann platzt die Finanzierung und man kann von vorne beginnen, hat anderen Intereesenten bereits abgesagt usw.
Reparaturen vor Verkauf:
Schönheitsreparaturen (wie z.B. Holzvertäfelung) macht man idR nicht, da Käufer vielleicht ganz andere Pläne hat und die Vertäfelung sowieso entfernen will. Passieren kann dir später nichts, da der Käufer den Mangel gesehen hat. Maximal einen Kostenvoranschlag besorgen, wenn der Käufer massiv den Preis wegen dieser Schönheitsreparatur drücken will, dann kannst du sagen: nach Kostenvoranschlag Reparatur maximal 1000 Euro.
Wichtig sind Raparaturen, die die Funktionsweise der Immobilie betreffen z.B. niemand wil eine Immobilie kaufen mit defektem Dach, defekter Heizung. Diese musst du vor dem Verkauf machen lassen...
AW: Verkauf eines geerbten EFHs - Maklerfallstricke & Mängel
Ein qualifizierter Alleinauftrag senkt oft die Motivation des Maklers, weil er auch dann Geld verdient, wenn er gar nichts macht. Ich habe noch nie gute Erfahrungen damit gemacht.
Andererseits nehmen Makler den Auftrag sonst oft gar nicht an.
Ich würde daher ganz auf einen Makler verzichten oder einen 1%-Makler nehmen, bei dem Du die Besichtigungen selbst machst.
AW: Verkauf eines geerbten EFHs - Maklerfallstricke & Mängel
Hallo,
den Verkauf kannst du dann auch gleich selbst machen. Wenn du das Maklerhonorar mal mit deinem Gehalt vergleichst, rechnet es sich bestimmt etwas Zeit zu investieren. Der Käufer hat es außerdem bei der Finanzierung etwas einfacher, weil das EK höher bleibt. Wichtig ist halt einen Verkaufspreis zu finden, bei dem du nicht komplett weg vom Markt bist. Aber die Spanne kennst du ja schon von den Maklern.
Die Zeiten sind im Vergleich zum letzten Jahr sicher etwas schlechter geworden.
Besichtigungen kannst du auf das Wochenende, möglichst hintereinander im ca. 1/2 Stunden Taktung legen. Dann sehen die neuen Interessenten noch die alten - das hilft :-)
Für eine Vorbereitung wie man das vernünftig macht gibt es mittlerweile mehr als genug Seiten. Auf Werbung verzichte ich ;-)
Mach mal einen Rundgang bei den Nachbarn und sag das du verkaufen willst. Die sind was Käufer angeht häufig genau so gut wie ein Makler informiert. Einfach drüber sprechen.
Kein Makler ist gerne der zweite nach dem Eigentümer. Das macht den späteren Verkauf (wenn es bei dir nicht klappt) sicher schwerer, aber bestimmt nicht unmöglich. Wenn die Chance aufs Geld verdienen da ist, findest du auch später noch Unterstützung. Dann musst du halt wissen warum es bei dir nicht geklappt hat. Wirklich der Preis? Warst du zu unsicher in den Gesprächen? Nicht gut vorbereitet? Keine breite Werbung geschalten? usw. Ärger kann es geben, wenn du mit Leuten selbst besichtigst, die dann über den Makler kaufen wollen. Das ist im Vorfeld zu klären....Makler bekommt nur Geld wenn er Ursächlich für den Verkauf etwas getan hat oder dir eine neue Möglichkeit eröffnet in Verhandlungen zu gehen.
Wenn du dich gleich für einen Makler entscheidest:
Auch wenn es hier häufig anders gesehen wird, kann ich nur den Alleinauftrag (6 Monate sind max.) empfehlen. Der Makler sollte so oder so schnell verkaufen wollen. Du entscheidest aber allein bei welchem Angebot! Es gibt immer mal Makler die den Job echt gut machen - viel Glück...
3,57% sind z.B. in Bayern üblich - aber für den Makler bestimmt nicht der Regelfall. Ich denke mit der Gesetzesänderung das der Makler nur dann etwas vom Käufer bekommt, wenn auch der Verkäufer mind. das gleiche bezahlt sorgt für Verhandlungsbereitschaft. Wenn dein Objekt als gut vermarktbar eingeschätzt wird sind 1,5-2% + MwSt. vielleicht verhandelbar. Sonst nimm eine Staffel. Je schneller um so höher oder so ähnlich.
Der Makler wird dir wahrscheinlich eine Empfehlung geben wie er anbietet und bei welcher Preisspanne er dir einen Verkauf empfehlen kann. Da noch mal was draufschlagen kann je nach Marktlage schon als sehr teuer empfunden werden, aber klar ist das du eh einen Verhandlungsrahmen einrechnen solltest. Wofür auch immer.
Bei der Finanzierungszusage unterscheidet man ja grundsätzlich zwischen einer verbindlichen, weil objketbezogenen und einer "unverbindlichen". Die verbindliche stellt die Bank aber häufig nur nach Unterschrift des Kreditvertrages aus (da kennen sich andere hier aber besser aus). Eine unverbindliche bedeutet ja nichts anderes als: Wir sind grundsätzlich bereit Fam XY einen Kaufpreis in Höhe von XXX zu finanzieren. Dann hat der Käufer wenigstens schon mal mit seiner Bank gesprochen und geht nicht völlig blauäugig auf Haussuche. Außerdem schließt diese Bestätigung alle Immobilientouristen aus. Von daher: Besichtigung nur nach unverbindlicher Finanzierungsbestätigung, Notartermin nur nach verbindlicher. (wie gesagt, nicht mein Spezialgebiet).
Bankenmakler können die Finanzierung leichter klären, gelten aber als etwas "behäbiger" - ist aber bestimmt nur ein Vorurteil. :-) Geh nach dem persönlichen Eindruck, wie verbindlich ist er, wie schnell mit Informationen, kann er den Kaufpreis erklären, ist er erreichbar, welche Erfahrungen hat er im Ort gemacht, was hat er bereits in der Nähe verkauft usw usw.
Der Hinweis "gekauft wie gesehen" ist, wie auch immer formuliert, eh Bestandteil des Kaufvertrages. Du musst alles sagen was du weist. Bei dem Schaden im Keller würde ich erst mal nur sagen, dass dir dort aufgefallen ist wie sich die Decke wellt, du aber nicht weist warum. Dann warte ab wie die Leute reagieren. Wenn jemand wirklich ein ernsthaftes Problem damit hat sagt er das schon. Dann könnt ihr bei ernsthaften Kaufinteresse immer noch klären wie vorzugehen ist. z.B. Decke öffnen lassen, auf Schäden prüfen und Angebot zur Reparatur einholen (wenn nötig). Den Kostenvoranschlag ziehst du vom Kaufpreis ab. Aus meiner Sicht wichtig: Nie den Schaden noch selbst beheben, das gibt im nachhinein häufig Ärger wenn Gewährleistungssachen auftreten oder du es selbst, aber nicht richtig gemacht hast. Der neue Käufer kümmert sich - du bezahlst über Kaufpreisreduzierung. Dann gehört der Hinweis: "Schaden an der Kellerdecke ist bekannt, Kosten der Behebung sind bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt" sinngemäß aufgenommen. Vielleicht nicht die Musterlösung - aber praktikabel. Mit "gekauft wie gesehen" sind aber fast alle Eventualitäten abgedeckt - klär das im Vorfeld mit dem Notar.
Viel Erfolg bei deinem Selbstversuch ;-)
AW: Verkauf eines geerbten EFHs - Maklerfallstricke & Mängel
Ich würde drei Dinge aus eigener Erfahrung beim nächsten Mal anders machen:
- wenn ein Makler beauftragt wird, dann soll er nur für euch arbeiten, nicht gleichzeitig vom Interessenten einen Suchauftrag gegen Provision haben, also doppelt kassieren. Er muss euch verpflichtet sein, ihr seid Auftraggeber und zahlt alleinig die Provision. Und entscheidet, wer das Haus bekommt. Bei uns ist das ganz übel verlaufen, der Makler hat schlichtweg monatelang gelogen. Der angeblich einzige Kaufinteressent hatte, über die von uns vertraglich vereinbarte Zielsumme im Maklervertrag, sofort nach Inserierung und Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank erhalten, der Makler hat monatelang versucht, den Preis für den Kaufinteressenten zu drücken und behauptet, er wurde nicht soviel zahlen wollen. Der Kaufinteressent selber wusste davon aber angeblich nichts, er war bereit den geforderten Preis zu zahlen. Welchen Zweck das ganze Theater sollte haben wir nicht herausfinden können. Am Ende haben alle bekommen was sie wollten. Aber die Nerven und den Streit hätte man sich sparen können.
Und der Makler hat dem Kaufinteressenten den Schlüssel gegeben, dieser hat mit seinen Handwerkern das Haus ohne im Beisein des Maklers besichtigt, dabei wurde auch etwas beschädigt. Die Interessenten standen auch mal gestecktem Schlüssel vor der Haustüre, haben den aber schnell rausgezogen und sind dann schnell ins Auto gestiegen und verschwunden, als jemand von uns zur Haustüre ging.und dort was gehört hat. Waren zufällig zum Putzen im Haus. Soviel zu Mängeln: wir haben im Vertrag aufgrund der "eingehenden" Besichtigungen sehr aufgepasst, was die Notarin des Maklers reingeschrieben hat und auch da sollten wir übervorteilt werden. Gekauft wie gesehen stand nämlich nicht drin, sondern was anderes. Das Haus war siebzig Jahre alt. Wer was Neues will mit Garantie soll woanders kaufen, gibt z.B. genug Bauträger.
Die goldenen Maklerzeiten sind im Moment vorbei, nun muss man sich wieder anstrengen und es gibt laut unserer Bank jederzeit eine Finanzierungsbestätigung für ein Objekt. Finde ich auch wichtig, heute ist es noch schwerer eine zu bekommen und ich kann jeden verstehen, der nicht abends und am Wochenende den Hausbesichtigungstouristenführer für lau spielen möchte, sondern Geld verdienen muss.
Ich würde beim nächsten Mal die Maklerin unserer Hausbank beauftragen, ich fand die seriös, konservativ und sie hat auch Referenzobjekte gezeigt, weil 2019 die Marktlage ziemlich verrückt war. Leider hatte ich das nicht zu entscheiden damals, aber habe sie positiv im Hinterkopf behalten. Ich selber würde mir zutrauen, die Besichtigungen zu machen, aber habe für sowas gar keine Zeit.
Verkauf eines geerbten EFHs - Maklerfallstricke & Mängel
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