Ablauf Zwischenfinanzierung + evtl. Pfandtausch ? Projekt Raus aus der Stadt...

Nun ja,

die Wahrheit liegt in dem Bedingen des Darlehnsgebers!

Zudem muss jeder der Darlehn vermittelt, damit Geld verdienen, um die anfallenden Kosten der Vermittlung zu bezahlen! So fallen folgende Kosten an: Besuch, Prüfen der Finanzierung, 2. Besuch, Unterbreitung der Finanzierungsvorschläge! Was rund 40 bis 60 Stunden in ihren Fall wären

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber keinen Pfandtausch vor, daher gibt es keine! Nur bei Prolongieren gibt es gegenwärtig noch Pfandtausch, weil sich das Pfand meist sich um die Ware handelt, die durch den Weiterverkauf für die Sicherheit "verloren" geht.
Auch ist zu beachten, das durch einen Pfandtausch tatsächlich kein Gläubigerwechsel möglich sein wird! Daher wäre es besser, grundsätzlich die vorher Restschuld zu tilgen, auch wenn eine VFE fällig wird!

Allerdings besteht die Gefahr, das zukünftig ein Vermögensverfall der jetzigen Immobilie, wegen möglicherweise weiteren steigenden Schuldzinsen in der Zukunft an!
Ich bin gegenwärtig sehr überrascht, weil die aktuellen Zinsen für eine 100 % Beleihung, 10 Jahre einen Zinssatz von 5,00 bis 6,00 % p.a vor.
Obwohl es einen Sonderweg gibt, der mit 2,6 % p.a. Darlehnszins möglich wäre.

Daher kann aus ihren Wünschen keine eine einfache Bankenfinanzierung nicht nachvollziehen und erstellen! Denn der Kaufpreis muss voll bezahlt werden, daher auch die volle Darlehnsaufnahme, wird später eine hohe Teilablösung vollzogen, ist die VFE Pflicht! oder gar eine Zurückweisung durch die Bank möglich.

Nehme ich ihre 400.000 € Kaufpreisangabe und wollen dann nach dem Verkauf 200.000 € als Sondertilgung einsetzten so während möglicherweise, wegen Mangel an Neugeschäft, zwischen 0 % und 10 % möglich! Denn das ist Einzelvertrags abhängig.

Demnach müsste man rechnen das dies unmöglich ist, oder sehr teuer werden kann.

Wäre man die 10 % Sondertilgen dürfen und zum Ende des 1 Jahre erfolgen, ergebe er sich eine VFE für 160.000 € mal Zinsen 5,00 % für 9 Jahre= 72.000 € durch 2 = 36.000 € VFE. Aber der Wucher § 138 BGB, erlaubt gesetzlich den max. doppelten Preis, dessen, was zu zahlen wäre, nämlich etwas weniger als 72.000 bedeutet!

Das Wichtigste in Kürze

Wucherzinsen liegen bei Privatkundenkrediten vor, wenn ein Zinssatz relativ um 100 Prozent oder absolut um 12 Prozentpunkte über dem marktüblichen Zins liegt.
Es handelt sich ebenfalls um Wucher, wenn Kreditgeber die Notsituation oder Unwissenheit eines Kreditnehmers zu ihrem Vorteil ausnutzen.
Verbraucher sind durch das Gesetz vor Wucher geschützt: Ein solches Kreditgeschäft ist sittenwidrig und nicht rechtskräftig.

Wann gilt ein Zinssatz als Wucherzins?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Obergrenze für Zinssätze – aber einen rechtlich vorgegebenen Rahmen für Kredite:

Subjektives Kriterium: Banken dürfen die Lebenssituation ihrer Kunden bei der Kreditvergabe nicht zu ihrem eigenen Vorteil ausnutzen. Dazu zählen laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB §138) mangelndes Urteilsvermögen und Unerfahrenheit des Kreditnehmers oder die Ausbeutung in Zwangslagen.
Objektives Kriterium: Zinswucher liegt vor, wenn der vertraglich festgelegte Zins relativ um 100 Prozent (also doppelt so hoch) oder absolut um 12 Prozentpunkte über dem Marktzins liegt. Leistung und Gegenleistung stehen bei einem solchen Darlehensvertrag in einem Missverhältnis – zulasten des Kreditnehmers.

Welche Rechtsfolgen hat Zinswucher?

Treffen die objektiven und subjektiven Kriterien für Zinswucher zu, so ist der Kreditvertrag sittenwidrig. Das Gesetz schützt Kreditnehmer vor derartigen Darlehensverträgen – und erklärt sie für nichtig und nicht rechtsgültig.

Für Kreditgeber kann dies strafrechtliche Folgen haben, sofern sie die Situation des Kreditnehmers ausgenutzt haben.
Für Kreditnehmer entfallen die Zinsen. Sie müssen nur die reine Kreditsumme an den Kreditgeber zurückzahlen.

Da die Schuldzinsen in etwa 36.000 € liegen, wäre das doppelte72.000 € schon Wucher!

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 502 Vorfälligkeitsentschädigung
(1) Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen gilt Satz 1 nur, wenn der gebundene Sollzinssatz bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.
(2) Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn

1. die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern, oder
2. im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

(3) Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen darf die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge jeweils nicht überschreiten:

1. 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht überschreitet, 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags,
2. den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Denn Sie benötigen eine zugesagte Umschuldung zum Punkt x, selbst wenn der Verkauf nicht geklappt hat, bzw. nicht rechtzeitig erfolgte!
Sonst droht ihnen die Wohnungslosigkeit, weil die Finanzierung des Kaufes erfolgte, aber der Verkauf scheiterte.

Wie gesagt ihre Wünsche, vertragen sich nicht mit einer einfachen Finanzierung, mit einer so hohen Sondertilgung.

bruno68

Wieder einmal ein völlig absurder Beitrag von Bruno und komplett am Thema und der Fragestellung des Threaderstellers vorbei.

Bitte einfach ignorieren!

Longo

Ich hab ihn eh auf der Ignorieren Liste, von daher.... hat er seine Zeit verschwendet

Hatte 2021 / 2022 dasselbe Thema. ZwiFi bis zur Kaufpreiszahlung, Umzug ins neue Haus. Pfandtausch ging nicht. Anschlußfinanzierung wurde dann abgewickelt mit Vorfälligkeitsentschädigung.
Lief alles über die ING-Diba. ZwiFi war irgendwo bei 3,xx%, Neue Finanzierung war dann bei 0,81%. Also möglichst schnell die Sache über die Bühne bringen wenn möglich.
Wie die Zinsen heute sind kann ich nicht beurteilen, aber sicherlich bei 4 - 6 % für die ZwiFi...wird alles notariell festgehalten, auch hier fallen Kosten an.
Pfandtausch muß die Bank nicht mitmachen...

Gruss

Ja, das ist auch meine größte Sorge, das die Zwischenfinanzierung sehr teuer werden kann, vor allem jetzt bei deutlich steigenden Zinsen.

Mit 6 Monaten bis zum Verkauf muss man vermutlich schon kalkulieren, bei 450.000€ und angenommenen 5% wären das allein 22.500€, wenn man das Haus in der Zeit nicht verkauft bekommt.

Ich beobachte ja auch immer wie lange es dauert bis hier in der Nachbarschaft die Hauser verkauft werden und das sind so 2-4 Monate, manchmal auch Länger aber da ist der Preis dann schon sehr nah an 600.000€ oder gar drüber. Bin mir sicher das man unser Haus für 550.000€ in ein paar Monaten verkauft bekommen würde, für 500.000€ wäre es schon ein "Schnäppchen".
Wenn die Bank (Commerzbank) den Pfandtausch ablehnt muss man das auch einkalkulieren.

Muss man sich wohl die Frage stellen was einem ein ruhiges Traumhaus wert ist.
Aber auch wenn das Reihenhaus in 4-5 Jahren komplett getilgt ist kommt man an einer Zwischenfinanzierung ja nicht vorbei.

Oder man mietet sich in der Zwischenzeit irgendwo ein? (Lagerraum für Möbel und ein paar Zimmer für den Übergang?)
Ist möglicherweise günstiger als die Zwischen-Finanzierung?

Unsere 4 Katzen sagen "nein"

Wäre mit Sicherheit zwar die kostengünstigste Lösung aber bei 4 Katzen nicht realistisch, denen würden wir das nicht zumuten wollen.

Nee, würde meine Frau niemals zulassen und ich würde das den Miezen auch nicht antun wollen, die für Wochen oder gar Monate wegzugeben.

Wenn es nur darum ginge irgendwo unterzukommen hätte meine Frau auch eine große Eigentumswohnung, wo die Schwiegermutter drin wohnt aber sie hat auch einen Hund und 2 unserer Miezen haben da höllisch angst.

An der Zwischenfinanzierung wird kein Weg dran vorbei führen.

Aber es eilt ja nicht. Mir ist es aber wichtig alles so gut es geht zu kalkulieren damit es keine bösen Überraschungen gibt, wenn wir das angehen.

Stimmt, aber denke wird schwer dann einen Käufer zu finden, der das vermieten will. Mietpreise für solche Häuser liegen bei 2100€ kalt und mehr aber von 20 Häusern hier ist vielleicht 1 vermietet.

Umgekehrt könnte man über einen Mietkauf nachdenken, wenn sich sowas anbietet aber soweit ich weiß sind die Mietzeiten meist so 10-15 Jahre bis man das Objekt per Option kaufen kann, kurzfristige Mietkäufe gibt es glaube ich nicht.

Zitat von ZehWeh

Mietpreise für solche Häuser liegen bei 2100€ kalt und mehr aber von 20 Häusern hier ist vielleicht 1 vermietet.

Bei 500t€ und 4% Zinsen kommt man ja schon auf eine Zinslast von fast 1700€ pro Monat - dazu noch die nichtumlagefähigen Nebenkosten ... da lohnt sich das Vermieten nicht unbedingt.

Um Grunderwerbssteuer zu sparen, kann es sinnvoll sein, diverse Einbauten/Gegenstände (Möbel/Küche/etc.) extra mit Preis im Kaufvertrag zu erwähnen/bezahlen - diese zählen dann nicht zum Immobilienpreis. (Aber falls es auf den Beleihungsauslauf ankommt, kann das aber auch kontraproduktiv sein ...)

Eine andere Möglichkeit, die mir noch einfallen würde wäre ein Immobilientausch. Aber auch da halte ich die Chancen für sehr gering, auch wenn da mittlerweile sogar drauf spezialisierte Makler gibt, die meisten richten sich eher an Besitzer von Luxusimmobilien.

Ich grabe das Thema nochmal aus. Die Situation hat sich mittlerweile so geändert, das die Schwiegermutter mit umziehen will. Dafür suchen wir jetzt ein Haus mit Einliegerwohnung.

Positiv: Dadurch kann auch die ETW meiner Frau verkauft werden, in der die Schwiegermutter momentan noch lebt. Wert liegt so bei mind. 350.000€

Eigentlich wollten wir zwecks Kapitalbeschaffung unser Haus diesen Monat zum Verkauf anbieten (mit temporären Wohnrecht bis wir ein Haus gefunden haben). Da wir nun ein Objekt mit Einliegerwohnung suchen, was schwieriger zu finden ist, bin ich mir da nun etwas unsicher.

Als Budget planen wir mit 600-700.000€, aus den Verkäufen Haus und ETW rechnen wir mit mind. 850.000€ an Einnahmen. EK wären noch weitere 100.000€ vorhanden, die aber dann eher für Umbauten/Möbel etc. Genutzt werden sollen. Das Haus ist noch belastet mit etwa 90.000€. Beide Objekte sind in Köln, können also wahrscheinlich schnell verkauft werden.

Variante 1: Neues Haus über Zwischenfinanzierung kaufen und altes Haus+ETW erst nach Umzug verkaufen. Vorteil: Kein Zeitdruck bei der Objektsuche und mehr Kapital durch Pfandtausch. Nachteil : Zwischenfinanzierung ist teuer.

Variante 2: Zuerst das Haus/ETW verkaufen mit Wohnrecht für 2 Jahre um Kapital zu beschaffen. Vorteil: Kapital bei Objektfund sofort verfügbar und keine teure Zwischenfinanzierung Nachteil: Geringeres Kapital, da der Altkredit bei Verkauf getilgt werden muss und "Zeitdruck" um ein passendes Objekt zu finden. Das Wohnrecht wird vermutlich zu einem Abschlag beim Verkauf führen.

Schwer einzuschätzen ist auch ob die Schwiegermutter das wirklich durchziehen will. Sie hat starke Stimmungsschwankungen und hängt sehr in der Vergangenheit fest. Die Befürchtung ist, das sie jetzt zwar Ja sagt, wenn es dann aber hart auf hart kommt und sie beim Notar ihr Wohnrecht aufgeben muss sie es sich doch anders überlegt. Wenn das passiert würde vor allem die Variante mit der Zwischenfinanzierung zusammen brechen.

Was meint ihr ?

Zitat von Marc2512

Hatte 2021 / 2022 dasselbe Thema. ZwiFi bis zur Kaufpreiszahlung, Umzug ins neue Haus. Pfandtausch ging nicht. Anschlußfinanzierung wurde dann abgewickelt mit Vorfälligkeitsentschädigung.
Lief alles über die ING-Diba. ZwiFi war irgendwo bei 3,xx%, Neue Finanzierung war dann bei 0,81%. Also möglichst schnell die Sache über die Bühne bringen wenn möglich.
Wie die Zinsen heute sind kann ich nicht beurteilen, aber sicherlich bei 4 - 6 % für die ZwiFi...wird alles notariell festgehalten, auch hier fallen Kosten an.
Pfandtausch muß die Bank nicht mitmachen...

Gruss

Spannend, da hier ja auch andere wegen Pfandtausch mit der Ing angefragt haben. Warum genau ging das denn nicht?
2021 war es ja noch gar nicht nötig, da Neuabschlüsse billig waren aber es ist krass, dass die Ing sogar dann einen Pfandtausch verwehrt hat. Es ist wirklich eine Drecksbank.

Ich würde erstmal das Wohnungsrecht der Schwiegermutter notariell löschen lassen, damit Ihr fest planen könnt.

Und die Bude einfach mal reinstellen. Und bloß selbst und nicht über einen Makler, denn unabhängig von den Kosten hat kaum ein Käufer Lust mit einem Makler zu reden, der viele Fragen nicht beantworten kann und immer nur die Haftung für alles ausschließt, was er sagt.