Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
Hallo, diese Woche sind mir in guter Lage 2 kleine Objekte ins Auge gefallen.
Ich selbst bin Mieter, Durchschnittliches einkommen und da ich noch nicht weiß wohin, wollte ich trotzdem schon mal etwas kaufen.
Die Wohnungen sind vermietet. Eigenkapital hätte ich ca. 20%.
Errechnet habe ich mit den Unterlagen über die eine Wohnung eine Nettomietrendite von 2,96%.
Ich hörte es sollten eher 4% sein, kann das sein?
Natürlich müsste ich die nächsten 25 Jahre zur Kaltmiete fast das doppelte beisteuern.
Also Quasi auf Betongold setzen.
Wie es ausschaut muss bald eine neue Heizung eingebaut werden aber das betrifft ja nahezu alle Alt-Immobilien mit Gas oder Öl.
Jetzt die Grundlegende Frage, rentiert sich sowas überhaupt?
Also mit der Hoffnung die Miete später dann als Zusatzrente oder als Entschuldung bei Verkauf zu verwenden?
Bisher stiegen hier in der Region Mieten und Kaufpreise in den Himmel.
AW: Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
Die Nettomietrendite ist nach Kosten (Zinsen/Instandhaltung/Verwaltung/...) und Steuern?
Wie möchtest du eine positive Rendite erwirtschaften, wenn du zu den Einnahmen für die Kaltmiete noch einmal doppelt soviel dazusteuern mußt um die Kosten zu decken?
Selbst bei einer Rendite von 3% machst du bei 7% Inflation ein Kaufkraftminusgeschäft.
AW: Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
Zitat von utopus
Die Nettomietrendite ist nach Kosten (Zinsen/Instandhaltung/Verwaltung/...) und Steuern?
Wie möchtest du eine positive Rendite erwirtschaften, wenn du zu den Einnahmen für die Kaltmiete noch einmal doppelt soviel dazusteuern mußt um die Kosten zu decken?
Selbst bei einer Rendite von 3% machst du bei 7% Inflation ein Kaufkraftminusgeschäft.
Ja, ich glaube das geht nur wenn man den Betrag direkt schon hat oder mehr als die 20% Eigenkapital.
Man hat halt für später nichts, wenn man jetzt in jüngeren Jahren nichts macht.
AW: Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
Stimmt, es sei den man steigert die Miete. Die letzten 10 Jahre sind hier die Preise für Mieten und Eigentum explodiert.
Kleines Eigenheim geht erst bei 800.000 los und dann ist es noch niedrigster Standard.
Aber ich glaube du hast recht, Vermieten mit Verlust als Anlage macht keinen Sinn, also wenn man nicht selbst drin wohnt.
AW: Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
@Matt78, Du bist Mieter, hast Eigenkapital 20% einer bestimmten Summe und ein durchschnittliches Einkommen wie Du schreibst. Und weißt noch nicht wohin Du willst.
Du schreibst weiter "trotzdem" etwas kaufen.
Wegen dem "trotzdem" von Dir ein paar Worte.
Gefühle habe bei Immobiliengeschäften oder Börse nichts zu suchen.
Sinnvoll wäre doch ein Gedanken in späterem Rentenalter in einer eigenen abbezahlten Immobilie zu wohnen? Wäre das nicht super?
Und wäre es eine Idee dort wo Du wohnst eventuell paar Kilometer aufs Land zu ziehen wo eventuell die Immobilien für eigengenützte Immobilien etwas günstiger sind?
Weil du schreibst Preise bei kleinem Eigenheim bei EUR 800.000.
Sammle Erfahrungen, rede auch mit anderen, und hoffentlich schnell wirst du wissen was Du willst.
Das ist viel wichtiger als "trotzdem" was zu kaufen oder?
AW: Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
Da es vor 1-2 Jahren noch Kredite für ca. 1% Zinsen gab, war es da durchaus sinnvoll auch eine Immobilie mit 3% Mietrendite anzuschaffen - diese hat sich zu diesem Zinssatz quasi von den Mieteinnahmen getragen und der Gewinn war die Wertsteigerung.
Da inzwischen durchaus 4% Zinsen üblich sind, muss der Kapitalanleger zur Zeit draufzahlen - zusätzlich sind die Immobilienpreise teilweise moderat zurückgegangen - beim Ende der Zinsbindung wird es deshalb vermutlich in Zukunft öfter mal zu Verkäufen kommen, wenn die höhere Rate nicht leistbar ist und auch die Miete nicht weiter erhöht werden kann.
Aber wenn ich die 3% zur Zeit teilweise schon auf das Tagesgeld bekomme, kann ich alternativ auch dort mein Geld anlegen - und ist flexibel, wenn sich doch unterwartet gute Möglichkeiten bieten sollten. (Da habe ich natürlich nicht den Hebeleffekt über den Kredit - aber es ergibt ja sowieso keinen Sinn für eine 3% Anlage einen 4% Zins aufzunehmen.)
AW: Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
Zitat von utopus
aber es ergibt ja sowieso keinen Sinn für eine 3% Anlage einen 4% Zins aufzunehmen.)
Das ist das "Blöde" am Leverage Effekt, dass bei Gesamtverzinsung unterhalb des FK Zins der Hebel halt auch umgekehrt wirkt.
Dann hat man trotz positiver Gesamtrendite ganz schnell eine negative Eigenkapitalverzinsung.
Als Mieter, kaufen und Vermieten als Anlage für Später?
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Zitat von utopus
