Macht eine Bank Verluste, wenn Sie vor der Zinswende günstige Immobilienkredite vergeben hat?
Und hat eine solche Bank ein Interesse daran, die Immobilienkredite "loszuwerden"?
Konkretes Beispiel:
Eine Bank vergibt in 2021 einen Immobilienkredit mit 15 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von 1,00%.
Die Kreditsumme beträgt z.B. 500.000€ bei einem Objektwert von 1.000.000€.
Stand März 2023 sind die Zinsen für einen vergleichbaren Immobilienkredit auf ca. 4,00% gestiegen.
Ich habe schon in diversen Foren und Webseiten dazu recherchiert, aber mir ist immer noch unklar, ob die Bank in diesem Fall einen Verlust macht.
Vermutlich hängt das davon ab, wie die Bank den Kredit refinanziert.
Oft liest man auch, dass die Bank die Kreditsumme einfach "schöpft", und nur einen niedrigen einstellen Prozentsatz des Kreditvolumens als Eigenmittel halten muss.
Ich freue mich auf eure Antworten, gerne in einfachen Worten erklärt, die auch ich als Mensch mit naturwissenschaftlichem Studium verstehen kann.
zunächst ist ein Vertrag ein Vertrag. Selbst wenn die Bank wollte, könnte sie diesen nicht einfach "loswerden". Das wäre nur im gegenseitigem Einverständnis möglich oder wenn Kreditraten nicht bezahlt werden.
Und nein, die Bank macht damit keinen Verlust. Eine Bank muss sich fristenkongruent refinanzieren d.h. wenn die Bank ein Darlehen über 10 Jahre vergibt, dann muss die Bank diese Summe auch über diesen Zeitraum refinanzieren (egal wie die Bank dieses macht z.B. Pfandbriefe usw.). Zu deseim Zeitpunkt legt die Bank ihre Gewinnspanne fest (das ist von der Wettbewerbssituation der Banken untereinander abhängig):
Also z.B. die Bank zahlt 0,3 % in der Refinanzierung und bietet 0,9% Zins dem Darlehensnehmer an.
Ebenso ist es wenn die Zinsen stark steigen: Bank zahlt für 10 Jahre refinanzierung 3,4% und bietet dem DN 4,0%.
Das Verlustrisiko bei Banken z.B. der Credit Swiss bei steigenden Zinsen kommt von Anleihen. Banken arbeiten auch mit Geld d.h. Banken investieren dieses am Kapitalmarkt z.B. in Anleihen. Diese haben aber im Normalfall einen festen Zins. Wenn die Zinsen nun steigen, fallen die Kurse dieser Anleihen.
Also z.B. eine Anleihe eines Unternehmens oder Staates hat Nennwert 100 Euro, Zins von 1%, Laufzeit 10 Jahre. Du bekommst also pro Jahr 1 Euro Zins und am Ende der Laufzeit 100 Euro.
Wenn nun die Zinsen steigen kannst du die identische Anleihe heute z.B. 100 Euro, Zins von 4%, Laufzeit 10 Jahre kaufen.
Wer will nun die "alten" Anleihen dir abkaufen? Natürlich niemand, da jeder die "neue" Anleihe mit höherem Zins kauft...
Also musst du mit der "alten" Anleihe dem möglichen Käufer der Anleihe für 85 oder 90 Euro anbieten, dass er dir diese abkauft.
Hallo Andi Immo, eine Bank finanziert sich in der Regel immer gleich bei Darlehensausgabe mit gleicher Laufzeit.
10 Jahre Sollzinsbindung für den Kunden = 10 Jahre Refinanzierungszeitraum Bank (Pfandbriefe usw.)
Bezüglich Eigenkapital die die finanzierende Bank hält ist es richtig dass das nur ein Bruchteil des Darlehensvolumens ist.
Damals in der Lehmankrisen Zeit gab es auch in Schieflage liegende Banken die sich nur für wenige Monate oder Jahre refinanziert haben und trotzdem 10 Jahre Darlehen vergeben haben.
Das ist eben NICHT fristenkongruent und kann eine Bank in größere Schwierigkeiten haben.
Objekt 2021 zu einer hohen Bewertung und 1% Zins ist denke extrem Beispiel!
Allerdings wird im Durchschnitt auch mit bestimmt 20/30 % Eigenkapital oder mehr finanziert
und 2022/2023 sind im Durchschnitt die Preise nicht so stark gefallen.
Wer ohne Eigenkapital finanziert hat oft eine Zinsbindung von 10/15 Jahren
oder Bausparvertrag vorfinanziert. In 3-4 Jahren kommen erst die Finanzierungen die einem auf die Füße
fallen können (kann mir die Rate nicht mehr leisten). Allerdings hatten die günstigen Kaufpreis und sind auch noch Zinsen
im Bereich von 2-3% gewöhnt somit wird der Fall vermutlich auch nicht eintretten.
Es wird halt weniger gekauft aktuelle weil es einfach teurer geworden ist
und Einkommen da nicht mithalten oder zu gering!
2016 hab ich mir gedacht 600t für Haus Wahnsinn (das haben wir bezahlt)
Ende 2021 hab ich mir gesagt Nachbar Haus selbe Größe Baujahr 1 Mio. verkauft Wahnsinn
jetzt sag ich mir Glück gehabt Finanzierung steht und Zinsrisiko dank Bausparverträge nicht mehr vorhanden
ob Objekt jetzt mehr oder weniger wert ist mir egal
Wie konnte der Nachbar das Haus finanzieren wenn etwas überteuert 2021!
Einkommen + EK genug vorhanden dann ist es der Bank doch egal!
Außerdem wird jede Bank einen Puffer bei der Bewertung einwerten somit
im Buch steht Wert im Durchschnitt wird Objekt immer mehr wert sein.
Risiko liegt bei der Bank wie und mit welchem Risiko wird es refinanziert.
Banken erhöhen Ihre Gebühren (Kontoführung) um mehr Geld in der Kasse zu haben.
Einen Bankencrash sehe ich in Deutschland nicht.
Wollen Banken bestehende Immobilienkredite loswerden?
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