Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Hallo zusammen,
Momentan zerbreche ich mir den Kopf über folgende Situation:
Meine Mutter ist vor ungefähr 10 Jahren in den Norden von Deutschland gezogen und hat sich dort eine Immobilie gekauft. Inzwischen möchte sie wieder zurück ziehen - Natürlich in ein eigenes Haus.
Vor zwei Tagen habe ich einen Anruf bekommen, dass sie ein Objekt gefunden hat das sie kaufen möchte, aber ihr die Liquidität fehlt um das zu tun. Im Prinzip will sie ihr altes Haus verkaufen um das Neue zu finanzieren - Stand heute ist jedoch, dass das alte Haus nicht verkauft ist und ihr somit das Geld fehlt.
Eine Bank möchte ihr keinen Kredit zur Finanzierung geben, da dafür ihre Bonität nicht ausreicht. Sie hat ein durchschnittliches Einkommen. Die letzten 4 Jahre habe ich sie monatlich mit 200€ unterstützt.
Nun hat sie mich gefragt ob ich als Zweitkreditnehmer mit in die Finanzierung des Hauses einsteigen möchte. Sie will nicht, dass ich mich an der Tilgung des Kredits beteilige, sondern nur, dass durch mich als Zweitkreditnehmer ihre Bonität steigt und somit der Kredit zu Stande kommt.
Die Kreditsumme ist 150.000 Euro, geplante Rückzahlungsrate sind 500€ monatlich.
Zu meinem Hintergrund: Ich bin 32 und seit 5 Jahren erwerbstätig; vorher habe ich studiert. Mein Vermögen beträgt ungefähr 40.000 Euro, investiert in Aktien. Ich verdiene nicht schlecht, habe aber dadurch dass ich noch relativ am Beginn meiner Karriere stehe noch keinen großen Wohlstand aufgebaut.
Das alles kommt sehr plötzlich. Ich habe Dienstag einen Anruf von ihr bekommen, dass sie bis zum Ende der Woche meine Unterlagen braucht weil Sie sonst riskiert die Immobilie zu verlieren.
Ich habe gestern mit ihrem Finanzierungsberater gesprochen der natürlich Feuer und Flamme für diesen Plan ist und kaum Risiken für mich darin sieht. Die Beiden erzählen mir, dass meine Mutter ohne Probleme durch den Verkauf ihres alten Hauses (300k€) den Kredit abbezahlen kann und ich nur auf dem Papier in dieser Konstellation auftauchen werde.
Trotzdem ist mir nicht ganz wohl bei der Sache - Vor allem weil das alles sehr plötzlich geht und nicht das Gefühl habe, die Zeit zu haben eine informierte Entscheidung zu treffen.
Dinge die mir Sorgen bereiten:
- Meine Mutter wird das Kapital haben um den Kredit abzubezahlen wenn sie ihr Haus verkauft hat / einen neuen Job an ihrem neuen Wohnort findet. Dazwischen wird es allerdings eine Zeit geben, wo sie von ihrem Ersparten lebt und die Schulden tilgt. Sollte sich der Hausverkauf ziehen und sie keinen Job finden bin ich dann in der Pflicht den Kredit für sie zu bezahlen.
- Bei 500€ monatlich sprechen wir von einem Anlagehorizont von 25+ Jahren. Es ist möglich, dass ich in den nächsten 5 Jahren selbst eine Immobilie finanzieren möchte und befürchte, dass ich dadurch dass offiziell bereits eine Immobilie mit meiner Mutter finanziere dadurch Schwierigkeiten bekommen könnte. Zwar wurde mir gesagt, dass es möglich ist mich vorzeitig aus dem Kredit zu entlassen, aber das halte ich für unrealistisch.
- Ich kenne die Immobilie in die meine Mutter ziehen will nicht, aber der niedrige Kaufpreis von 150k Euro macht mich skeptisch. Ich befürchte dass es versteckte Kosten gibt die meine Mutter in finanzielle Schwierigkeiten bringen könnten. Auch das würde dazu führen daß ich gezwungen werde den Kredit für sie zu bezahlen.
- In diesem Deal sind keine Sicherheiten für mich vorgesehen. Wenn meine Mutter wollte, könnte sie darauf bestehen dass ich die Hälfte ihres neuen Hauses finanziere ohne eine Gegenleistung zu erhalten.
Würdet ihr in meiner Situation der Bitte meiner Mutter nachkommen?
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Vater / Geschwister vorhanden? Ansonsten dürfte das Haus ja dein Erbe sein? Könnte man bestimmt notariell festlegen? Dann wäre das Risiko ja überschaubar...Alles vertraglich festhalten ( Notar / Grundbuch etc. )
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Hallo,
das ist eben eine Situation, die man im einem fremden Menschen niemals machen würde. Aber Familie ist halt Familie...
Recht hat deine Mutter und der Berater, wenn alles gut läuft ist es eine Formalie. Aber du hast ebenfalls Recht, wenn es nicht gut läuft, dann hängst du voll in der Sache mit drinnen. Tja, jedenfalls, wenn es nicht gut läuft und der Kredit nicht abgelöst werden kann, dann wird die Bank dich wahrscheinlich auch nicht aus dem Vertrag entlassen.
Also, in deiner Situation würde ich nicht "blind" unterschreiben, sondern nur wenn ich das zu kaufende Haus gesehen habe evtl, mit einem Sachverständigen. 150.000 ist für ein Haus mit Grundstück eigentlich geschenkt, wobei es natürlich auch immer von der Lage abhängig ist. Aber hier bei uns im Süden eigentlich kaum vorstellbar oder eben mit erheblichen Sanierungsstau.
In einem anderen Thread haben wir gerade über die Pläne der EU bzw Deutschland mit Heizungen und Bausanierungen gesprochen. Du solltest auf den Fall das Haus prüfen lassen, was da so die nächsten Jahre an Kosten anstehen wird.
Wenn es wirklich beim Kaufpreis von 150.000 Euro bleibt (ohne oder mit nur geringen Sanierungskosten), dann würde ich es tun. Wenn das alte Haus 300.000 geschätzt wert ist, dann wird man mit genügend Zeit 200.000 bis 250.000 Euro im schlechtesten Fall immer bekommen. Damit kann dann Kaufpreis und geringe Investitionen bezahlt werden und du bist aus der Sache raus.
Wenn nun Kosten von 200.000 bis 250.000 Euro wären (Kaufpreis und Investitionen), dann wahrscheinlich auch noch. Über 250.000 Euro würde ich das nicht mehr machen und über 300.000 Euro auf gar keinen Fall mehr.
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Hallo, wie hoch ist eigentlich das Einkommen von Ihrer Mutter?
Und was macht Sie beruflich genau?
Ist das bestehende Haus wo Ihre Mutter wohnt mit einem Verkehrswert von EUR 300.000 wirklich lastenfrei?
Wenn ja, kann man doch eine ganz normale Zwischenfinanzierung abgesichert auf dem aktuellen Haus Ihrer Mutter aufnehmen, gänzlich ohne Ihr Mitwirken.
Mit dem zwischenfinanzierten Darlehen kauft Ihre Mutter dann die Immobilie hier wo sie möchte. Dann wird bestehendes Haus verkauft und das Darlehen durch Verkauspreis abgelöst.
Deswegen wäre auch interessant
- Alter Mutter?
- Einkommen woraus aktuell?
- Schuldenfreies Objekt wirklich?
- Was ist der Plan nach Umzug in neue Immobilie bezüglich Einkommen? Woher kommt das?
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Ja, das ist in der Tat eine Zwickmühle für dich.
Deine Mutter
Ziemlich viel hängt ja an der beruflichen Situation deiner Mutter. Wie wahrscheinlich ist es denn, dass sie in ihrem Alter einen Job in der Nähe der neuen Immobilie findet. Wie viele Jahre sind es noch bis zur Rente?
Hat sie noch Schulden von der alten Immobilie, dann dürfte klar sein, warum sie allein keinen weiteren Kredit mehr bekommt.
Neue Immobilie
Über den Wert und potentielle Kosten hat StGe ja bereits geschrieben.
Ist sie wirklich so begehrt, wie die Verkäuferseite (egal ob Immobilie oder Kredit - alle verdienen mit euch Geld) vorgaukelt oder wollen sie euch nur zu einem überhasteten Kauf einer Schrottimmobilie drängen, den ihr später bereut?
Wie lange wird sie in der neuen Immobilie wohnen? Mit dem Kauf fällt ein großer Posten an Fixkosten an, die schnell ein vielfaches der monatlichen Miete ausmacht.
Alte Immobilie
Wahrscheinlich wird sie teurer verkauft, als sie im Einkauf war. Dann solltet ihr darauf achten, dass der Kaufvertrag (bitte nochmal genau prüfen lassen) vor über 10 Jahren unterschrieben wurde. Ansonsten müsstet ihr den Gewinn versteuern.
Wie gefragt ist die Immobilie?
Neuer Kredit
Da es hoffentlich nur ein Kredit für eine Übergangsphase von wenigen Monaten ist, macht es keinen Sinn einen Kredit mit einer 10-jährigen Zinsbindung abzuschließen. Klar kann man diesen auch vorzeitig ablösen, aber dann müsst ihr Vorfälligkeitszinsen bezahlen - die aktuell auch schnell über 10.000 € liegen können. Weiterhin wäre eine vorzeitige Ablösung ein Vertragsbruch, der auch in deiner Schufa landet. D.h. selbst wenn der Kredit abbezahlt sein sollte, könnte es sich negativ auf deine Kreditwürdigkeit auswirken, falls du einmal selbst etwas kaufen willst.
Demnach wäre vielleicht ein variables Darlehen sinnvoller, auch wenn es auf den ersten Blick teurer ist.
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
MkuJa ich würde das wie folgt ausmachen:
Mutter du bekommst von mir 40t Bar Eigenmittel und ich eine Grundschuld von 40t / 50t
die du mir dann auch zahlst wenn alte Objekt verkauft ist. (würde vermutlich 40t Grundschuld machen und Laufzeit 10 Jahre und zinslos dann ist Rate überschaubar! Als Vertragsbestandteil bei Verkauf ist die Kreditsumme zinslos sofort fällig.) (10t kommen dann als Schenkung!)
Hin oder Her ob Aktien im plus oder nicht ! (Beschaffung Deiner Eigenmittel!)
Mutter nimmt 110 T Kredit selber auf mit Sicherheit auf alte Objekt als Zwischenfinanzierung
und Du hast deine 40t mit 50T Grundschuld im 2 Rang. (oder 40T Grundschuld und sagst Mutter Du zahlst mir aber 50t wenn alte Objekt verkauft wird 10t als Schenkung! Zinserträge hättest du ansonsten vielleicht bzw. vermutlich zu versteuern! Zinsloses Darlehen 40t auf dem Papier 10t oben drauf. (würde ich innerhalb Familie ausmachen und Geschwister usw. besprechen faire Lösung eben)
Dann sollte Finanzierung der Mutter 110t + Puffer (10-20t oder mehr mit einplanen!) wie auch immer ausreichen!
Bin über andere Meinungen gespannt.
Du bist dann fein raus weil kein Keditnehmer und wenn Du in 5 Jahren Kauf planst bis dahin sind aus 40t / 50t geworden die Mutter Dir zurück gibt. (vermutlich kein Jahr aus 40t sind dann 50t geworden win win für beide!)
Alles innerhalb Freigrenzen ! Zwischenfinanzierung würde ich mit 5 / 10 Jahren vermutlich machen und 10% Sondertilgungsoption + vielleicht Tilgungsänderungsmöglichkeit.
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Zitat von Martin79HN
MkuJa ich würde das wie folgt ausmachen:
Mutter du bekommst von mir 40t Bar Eigenmittel und ich eine Grundschuld von 50t
die du mir dann auch zahlst wenn alte Objekt verkauft ist.
Wenn ich das richtig verstanden habe, dann ist nicht die Sicherheit das Problem, sondern das fehlende Einkommen.
Da helfen dann vermutlich auch die 40T€ mehr EK nix.
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Zitat von BenniG
Alte Immobilie
Wahrscheinlich wird sie teurer verkauft, als sie im Einkauf war. Dann solltet ihr darauf achten, dass der Kaufvertrag (bitte nochmal genau prüfen lassen) vor über 10 Jahren unterschrieben wurde. Ansonsten müsstet ihr den Gewinn versteuern.
@Benni
die Mutter hat in dem Haus gewohnt, da dürften die 10 Jahre irrelevant sein
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Hi tneub,
wenn Mutter 40t EK Bar vom Sohn zinslos bekommt erhöht das die Bonität!
Und Sohn der ja später sowieso mal erbt bekommt beim Verkauf vom alten Objekt 50t zurück. (10t geschenkt)
110t Kredit = Rate kleiner
40 t Kredit = Rate kleiner zinslos an Sohn 10/15 Jahre Laufzeit und z.B. nur 1% Tilgung
Hat sogar noch einen Vorteil Mutter zahlt weniger Zinsen und hat mal mehr zu vererben.
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
110t Kredit mit 2% Tilgung ist man etwa bei 500 € Rate pro Monat (Zinsbindung 10 Jahre so im Bereich 3,53 % eff.)
40t Privat zurück zinslos 10 Jahre Laufzeit 1% Tilgung 33,33 € pro Monat
wenn das nicht bezahlbar ist lass es komplett ;-)
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
Vorraussetzung, dass sie den Kredit bezahlen kann, ist laut TE, dass sie einen neuen Job am Wohnort findet. Außerdem wurde die Mutter jetzt schon die letzten 4 Jahre finanziell unterstützt.
Damit scheint das jetzige Einkommen extrem niedrig zu sein oder aktuell kein Job vorhanden zu sein. Das kann nach Umzug natürlich ganz anders sein.
Auf der anderen Seite, hätte sie bei Verkauf mehr Liquidität als vorher (es sei denn, es stehen noch große Sanierungsmaßnahmen an) und bräuchte vermutlich weniger finanzielle Unterstützung vom Kind.
Ich bin mir daher auch nicht sicher, ob die Mutter auf Krampf hier eine Immobilie zu Lasten des Kindes finanzieren sollte und ob man das als Kind unterstützen sollte.
Auf der einen Seite ist es löblich den Eltern was zurückgeben zu wollen und zu können.
Aber wenn das Kind einspringt, fehlt bei der Mutter jeglicher Druck, die alte Immobilie loszuwerden. Am Ende stellt Sie fest, dass Vermieten sowieso besser ist und der Kredit bleibt dauerhaft bestehen. Dann bekommst du als Kind in 5 Jahren fürs eigene Haus keine Finanzierung, weil du für den Kredit der Mutter zumindest auf dem Papier gerade stehst.
Man weiß halt nicht, wie die Personen ticken.
Deshalb finde ich ganz schwer hier einen Rat zu geben.
AW: Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
tneub ich stimme Dir da zu!
Auf der anderen Seite ist es eine Frage wie kann ich es gestallten. (mit Vertrag / Grundschuld / Notar)
Und wie sehr bin ich auf die 40t Eigenkapital angewiesen und Sparrate pro Monat und vielleicht werden aus 40t auch 30t an Unterstützung.
Im Beitrag steht 500 € Rate für 150t somit vermutlich Tilgung in Bereich von nur 1%!
Somit müsste man bei 110/120t auch auf 1% Tilgung gehen damit Rate fällt + Rate Privat 40t/30t zinslos.
Finanzierung aufstellen renovieren und dann Objekt anbieten (alte) und dann umziehen!
Neuen Job aufnehmen wo liegt dann das Risiko wenn alte Objekt mehr bringt als Kredit vom neuen!
Ist im meinen Augen schon machbar und sinnvoll vor allem Kreditsummen mal ehrlich überschaubar!
Wenn nur 1 Geschwisternteil oder Einzelkind warum sollte ich dann nicht so viel Support
bieten um dann beim Verkauf auch einen Vorteil zu haben. (10t als Schenkung!)
Mutter will mich als Zweitkreditnehmer um Immobilie zu finanzieren
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Zitat von Martin79HN