Darf Bank Pfandtausch ablehnen

thx für das Urteil, interessant, aber man sollte da nichts "Größeres" heinein interpretieren als es in Wirklichkeit ist.

Wenn man der Bank eine deutlich werthaltigere Immobilie zur Sicherheit anbieten kann, dann wird das eine Bank heute im Regelfall auch tun, da sich ihre Sicherheit verbessert.

Gegen den Willen der Bank mit einer gleichwertigen oder gering höher bewerteten Immobilie wird es immer fast unmöglich sein eine Bank "zu ihrem Glück" zu zwingen. Die Bank wird immer argumentieren können, dass z.B. mit 5 Jahre Restlaufzeit das Risiko in einer anderen Stadt oder auch nur Stadtteil höher ist, da wegen Wegziehen der Menschen, Veränderung eines Stadtviertels usw. innerhalb der 5 Jahre das Risiko für die Bank höher ist als bei der aktuellen Immobilie.

Natürlich könnte man versuchen mit diversen Gutachten usw. vor Gericht die Bank zu zwingen, aber wer will das in der Realität wirklich tun? Lange Gerichtsprozesse, hohe Anwaltskosten wegen dem Streitwert, hohe Gutachterkosten mit Gegengutachten usw.

Das Problem sind halt immer die Einzelfallentscheidungen des BGH. Anders wäre es, wenn der BGH z.B. geurteilt hätte, dass bei Darlehen bis 200.000 Euro immer einer Pfandtausch möglich sein muss. Also irgendwelche grundsätzlichen Grenzen für Immobilienwert oder Darlehenswert im Urteil enthalten wären. Dann könnte man damit arbeiten....

Zitat von noelmaxim

Wie sie aus dem Urteil des BGH einen Grundsatz ableiten können ist mir schleierhaft!

!

Mit Lesen und Verstehen.

Es reicht zur Not sogar, den Leitsatz zu lesen. Ich bin nun etwas irritiert.

Haben Sie das Urteil gelesen? In welchem Punkt haben Sie Verständnis-Schwierigkeiten?

Zitat von noelmaxim

Gibt es gar keine 2 Meinungen drüber!! Punkt, fertig, aus!

Meine Güte... sie haben es aber mit dem "Punkt"... leider ersetzt das weder Argumente noch inhaltliche Auseinandersetzung.

Das Urteil ist klar und eindeutig: Die Bank darf nicht grundlos den Tausch der Sicherheit verweigern. Ein Selbstläufer ist es damit noch lange nicht, aber durchaus gerichtlich durchsetzbar. Und vor allem wird auch die Bank nicht unbedingt den Rechtstreit suchen, sondern den Fall adäquat prüfen. Denn ihr drohen im Falle der schuldhaft unberechtigten Weigerung durchaus Schadensersatzansprüche.

Im Zweifel lasse ich mir die Weigerung der Bank zum Sicherheiten-Tausch eben schriftlich bestätigen, nehme mir ein neues Darlehen und klage nachher auf Schadensersatz. Wenn ich mir sicher bin, dass das neue Objekt werthaltiger ist, stehen die Chancen sehr gut. Bei etwa gleichwertigen Objekten wird ein Schadensersatz ausscheiden, da der Bank hier ein Beurteilungsspielraum zuzugestehen ist.

Zitat von StGe1973

Wenn man der Bank eine deutlich werthaltigere Immobilie zur Sicherheit anbieten kann, dann wird das eine Bank heute im Regelfall auch tun, da sich ihre Sicherheit verbessert.

Eben nicht zwangsläufig. Die Bank will vielleicht einen für den Kunden günstigen Kredit loswerden bzw. hofft auf Abschluss eines neuen Vertrages zu heutigen Konditionen.

Zitat von StGe1973

Gegen den Willen der Bank mit einer gleichwertigen oder gering höher bewerteten Immobilie wird es immer fast unmöglich sein eine Bank "zu ihrem Glück" zu zwingen. Die Bank wird immer argumentieren können, dass z.B. mit 5 Jahre Restlaufzeit das Risiko in einer anderen Stadt oder auch nur Stadtteil höher ist, da wegen Wegziehen der Menschen, Veränderung eines Stadtviertels usw. innerhalb der 5 Jahre das Risiko für die Bank höher ist als bei der aktuellen Immobilie.

Das kommt eben ganz auf die Immobilie an.

Natürlich wird es schwierig, wenn es sich um zwei gerade so gleichwertige Immobilien handelt. Bei dem nicht seltenen Fall des "Upgrades" ist der Fall aber eben deutlich klarer.

Der TE schreibt explizit, dass er seine bisherige Wohnung verkaufen möchte und eine größere erwerben. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass die neue Wohnung eine höhere Sicherheit bietet, aber ganz fernliegend ist die Annahme nicht.

Zumindest müsste die Bank erst einmal klar erklären, dass sie die "neue" Sicherheit geringer bewertet. Das ist schon mal eine ganz andere Gesprächsebene als "Sieht der Vertrag nicht vor"

Zitat von StGe1973

Das Problem sind halt immer die Einzelfallentscheidungen des BGH. Anders wäre es, wenn der BGH z.B. geurteilt hätte, dass bei Darlehen bis 200.000 Euro immer einer Pfandtausch möglich sein muss. Also irgendwelche grundsätzlichen Grenzen für Immobilienwert oder Darlehenswert im Urteil enthalten wären. Dann könnte man damit arbeiten....

Natürlich entscheidet der BGH Einzelfälle, etwas anderes wird ihm ja auch nicht vorgelegt. Aber er neigt eben darüber hinaus zum obiter dictum. Dem Urteil lässt sich ganz klar die grundsätzliche Bewertung entnehmen: Die Bank darf nicht grundlos den Tausch der Sicherheiten verweigern.

Was dies für den konkreten Einzelfall bedeutet, muss wie immer jeder Betroffene selbst prüfen (lassen). Aber nochmal: Wenn der Wert des neuen Objektes objektiv deutlich höher ist, als der derzeitige Wert der Sicherheit, stehen die Chancen sehr gut.

Zitat von StGe1973

Natürlich könnte man versuchen mit diversen Gutachten usw. vor Gericht die Bank zu zwingen, aber wer will das in der Realität wirklich tun? Lange Gerichtsprozesse, hohe Anwaltskosten wegen dem Streitwert, hohe Gutachterkosten mit Gegengutachten usw.

Bei einer Klage auf Schadensersatz ist der Streitwert überschaubar. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger zur Bewertung des Wertes zweier Objekte kostet etwa 2500-4000 €. Natürlich sind das relevante Kosten... aber nichts, was zwingend von einer gerichtlichen Klärung abhalten müsste.

Bei in etwa gleichwertigen Objekten würde ich auch davon abraten, bei einem klaren Update hingegen nicht.

Kleine Wohnung in der Großstadt ist schon etwas anderes, als eine große Wohnung in der Pampa ...

ist halt immer relativ, was die Bank als größere Sicherheit definiert ... und was die Verwertbarkeit von Immobilien im gestiegenen Zinsumfeld bedeutet,
weil sich auch weniger Käufer das leisten können ein weiterer Aspekt.

Beim ganzen Lesen über Pfand, dachte ich übrigens kurz, dass die Banken jetzt Automaten für die Pfand(flaschen)Rücknahme aufbauen würden ... aber gut.

Zitat von utopus

Kleine Wohnung in der Großstadt ist schon etwas anderes, als eine große Wohnung in der Pampa ...

Unbestritten. Deswegen schrieb ich ja auch, dass man hier mehr Details bräuchte. Der TE wird anhand der Kaufpreise unter Berücksichtigung der Preisentwicklung seit Kauf der ersten Wohnung wohl einschätzen können, wie er den Wert einzuordnen hat.

Zitat von utopus

ist halt immer relativ, was die Bank als größere Sicherheit definiert ... und was die Verwertbarkeit von Immobilien im gestiegenen Zinsumfeld bedeutet,
weil sich auch weniger Käufer das leisten können ein weiterer Aspekt.

Nein, denn die allgemeine Lage betrifft ja grundsätzlich die Alte wie die Neue Wohnung

Zitat von noelmaxim

??? Grundlos? Die Bank wird Ihnen Ihre Gründe (die vielfältig sind) benennen, warum Sie dem Pfandtausch nicht zustimmt, wenn Sie das nicht will!

Darum, eine Bank muß dem Pfandtausch nicht zustimmen und tut dies auch nicht, wenn sie das nicht will und selbstverständlich wird sie ihnen einen der vielfältigen Gründe benennen, warum sie das nicht will, nicht kann und eben auch nicht tut.

"Weil, so schließt er messerscharf,
nicht sein kann, was nicht sein darf.“

(Christian Morgenstern, Die unmögliche Tatsache)

Die vielfältigen Gründe erschöpfen sich bei einem Verkauf der bisherigen Immobilie im Kern auf "das neue Objekt ist als Sicherheit nicht gleichermaßen werthaltig". Die Bank kann hierbei nicht nach Gutdünken verfahren, sondern muss objektive Kriterien heranziehen.

Ernst gemeinte Frage: Ihr Rat an Ihre Kunden ist demnach, "es gibt niemals einen Anspruch auf Pfandtausch"? Das halte ich für gefährlich...

wary,

du hast einfach 2 grundsätzlich falsche Annahmen:

1. Die Bank verdient heute nicht mehr als bei geringerem Zins. Die Bank hat eine Gewinnspanne und die ist immer in etwa gleich (je nach Wettbewerbssituation der Banken untereinander). Für die Bank ist immer das beste Geschäfts, wenn ein Darlehen normal bedient und normal ausläuft, egal ob Zinsen hoch oder gering sind.

2. Deine "Werthaltigkeit" ist nicht allein die aktuelle Situation. Ein Darlehen läuft nicht am Tag X, sonderen viele Jahre. Wenn heute identisch bewertete Immobilien könnten sich anhand der Lage z.B. je nach wirtschaftliche Entwicklung, Zinsentwicklung usw. anders im Preis entwickeln und damit auch das Risiko für die Bank. Auch ist z.B. die Verwertbarkeit ein Teil des Risikos, auch hier spielt die Lage eine entscheidende Rolle.

d.h. Ja, du kannst die Bank vielleicht zwingen nicht kategorisch auf den Vertrag verweisend einen Pfangtausch abzulehen. Aber dieses Urteil ändert in der Realität wahrscheinlich wenig bis gar nichts. Wenn die Bank nicht will, dann wird sie irgendeinen Punkt finden, in dem sie das Risiko höher bewertet und damit den Grund finden den Pfandtausch abzulehnen.

Und bei den Immobilien, die wirklich höher bewertet, bessere Lage, bessere Verwertbarkeit usw. haben, da wird die Bank das heute im Normalfall sowieso machen. Die Bank ist natürlich daran interessiert eine höhere Sicherheit zu haben.

Ein wirklicher Gewinn für Verbraucher wäre, wenn der BGH z.B. geurteilt hätte, wenn ein Darlehen unter 50% Beleihungswert ist, dann muss eine Bank auch eine Verschlechterung von x % akzeptieren oder wenn nach aktuellem Wert einer Immobilie eine Beleihungswert von 70% erreicht wird, dann muss Bank akzeptieren.

Wirklich sinnvoll wäre das Urteil, wenn der BGH solche Grenzw+erte im Urteil genannt hätte. Das macht der BGH aber im Normalfall nicht, da eben Einzelfallentscheidungen.

So ist das Urteil in der Theorie toll, in der Praxis wird es kaum relevant werden.

Zitat von StGe1973

1. Die Bank verdient heute nicht mehr als bei geringerem Zins. Die Bank hat eine Gewinnspanne und die ist immer in etwa gleich (je nach Wettbewerbssituation der Banken untereinander). Für die Bank ist immer das beste Geschäfts, wenn ein Darlehen normal bedient und normal ausläuft, egal ob Zinsen hoch oder gering sind.

Richtig ist, dass sie an einem neuen Darlehen heute nicht mehr verdient als an einem Darlehen vor 2 Jahren mit geringeren Zinsen. Wenn sie aber ein Darlehen von vor zwei Jahren ausbezahlt bekommt und zu höheren Zinsen das Geld anlegen kann, steigt natürlich der Gewinn.

Zitat von StGe1973

Ein wirklicher Gewinn für Verbraucher wäre, wenn der BGH z.B. geurteilt hätte, wenn ein Darlehen unter 50% Beleihungswert ist, dann muss eine Bank auch eine Verschlechterung von x % akzeptieren oder wenn nach aktuellem Wert einer Immobilie eine Beleihungswert von 70% erreicht wird, dann muss Bank akzeptieren.

Wirklich sinnvoll wäre das Urteil, wenn der BGH solche Grenzw+erte im Urteil genannt hätte. Das macht der BGH aber im Normalfall nicht, da eben Einzelfallentscheidungen.

Du unterliegst einem Missverständnis. Der BGH ist kein Gesetzgeber.

Zitat von StGe1973

So ist das Urteil in der Theorie toll, in der Praxis wird es kaum relevant werden.

Das Urteil war sehr praxisrelevant. Und zwar für die Parteien des Rechtsstreits.

Für andere Akteure ist es praxisrelevant, weil man damit eine andere Verhandlungsposition gegenüber der Bank hat. Und im Zweifel kann man den Anspruch damit durchaus gerichtlich durchsetzen.

Ist natürlich nichts, wenn man bei Verhandlungen mit der Bank wie das Kaninchen vor der Schlange sitzt.

wary,

nun ja, so arbeiten Banken aber nicht. Das kann man als Privatanleger machen, nicht als Bank.

Der BGH ist zwar kein Gesetzgeber, aber seine Entscheidungen haben "gesetzgebende Wirkung", da sich alle Instanzgerichte nach dem BGH richten. Gesetzgebende Wirkung insofern, dass der BGH Gesetze interpretiert. Untere Instanzen können zwar frei entscheiden, aber spätestens beim BGH würden anders lautende Urteile wieder geändert und deshalb machen diese es nicht.

z.B.
Fristlose Kündigung wegen schleppender Mietzahlungen: hierzu heißt es im Gesetz, wenn ein Mieter längere Zeit seine Mieten unpünktlich zahlt. In so einem Fall kann der BGH schlicht eine Einzelfallentscheidung treffen und z.B. sagen, dass 4 Monate nicht eine "längere Zeit" ist. Er kann aber auch urteilen, dass für eine "längere Zeit" regelmäßig 6 Monate vergangen sein müssen. So urteilen die Gerichte hier, dass 6 Monate als Grenze angenommen wird. Wenn so ein Urteil mal vor dem BGH landet wird (oder der BGH hat es schon) diese 6 Monate als Grenze bestätigen oder eine andere Grenze festlegen. Dies ist dann zwar kein Gesetz, aber hat rechtsbindene Wirkung für alle unteren Instanzen.

Was soll dieses Urteil nun in der Praxis ändern?

Eine Bank darf nicht mehr mit dem Verweis auf den Vertrag einen Pfandtausch ablehnen, darf aber jeden anderen Grund bennen, warum sie den Pfandtausch ablehnt (wenn die Bank ihr Risiko in irgendeiner Weise erhöht sieht). Wie willst du z.B. der Bank nachweisen, dass sich deine angebotene Immobilie z.B. innerhalb von 5 Jahren Restlaufzeit besser im Wert entwickelt als deine bisherige Sicherheit? Wie willst du beweisen, dass deine angebotene Immobilie im Bezug auf Verwertbarkeit besser ist als die bisherige Immobilie?

Klar möglich vielleicht mit immensen Kosten für Gutachter, Anwälte usw.,aber wer soll das in der Praxis wirklich tun? Niemand, weil Kosten in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen und der Ausgang zusätzlich sehr ungewiss ist.

Deshalb wird es in der Praxis so bleiben, wie es ist:
Wenn eine Bank will, dann wird diese zustimmen. Wenn nicht, dann wirds die Bank irgendeinen Grund finden, warum diese es nicht will.

Zitat von StGe1973

wary,

Was soll dieses Urteil nun in der Praxis ändern?

Eine Bank darf nicht mehr mit dem Verweis auf den Vertrag einen Pfandtausch ablehnen, darf aber jeden anderen Grund bennen, warum sie den Pfandtausch ablehnt (wenn die Bank ihr Risiko in irgendeiner Weise erhöht sieht). Wie willst du z.B. der Bank nachweisen, dass sich deine angebotene Immobilie z.B. innerhalb von 5 Jahren Restlaufzeit besser im Wert entwickelt als deine bisherige Sicherheit? Wie willst du beweisen, dass deine angebotene Immobilie im Bezug auf Verwertbarkeit besser ist als die bisherige Immobilie?

Ich muss der Bank nicht nachweisen, wie die Wertentwicklung der nächsten Jahre konkret sein wird.

Die Bank muss mir gegenüber begründen, warum das neue Objekt nach HEUTIGEN objektiven Bewertungskriterien eine geringere Sicherheit bietet.

Das sind Fragen, die Gutachter sehr konkret beantworten können

Denn eine Unsicherheit über die prognostische Entwicklung besteht bei beiden Immobilien.

Das siehst du leider falsch....

Im Urteil des BGH stht nichts von heutigen objektiven Bewertungskriterien, sondern nur, dass der kreditgebenden Bank kein größeres Risiko entstehen darf. Dass du dieses auf die aktuelle Bewertung beziehst, ist deine Interpretation, nicht das Urteil des BGH. Dass sich das Risiko nicht erhöhen darf bedeutet automatisch während der gesamten Zinsbindung und Risiko ist ebenso eine schlechtere Verwertung usw.

Ebenso muss die Bank dir überhaupt nichts beweisen, sondern die Bank lehnt den Pfandtausch mit höherem Risiko für sie selbst ab. Wenn du dagegen klagen willst, dann musst du den Beweis erbringen, dass die Bank kein höheres Risiko hat und damit dem Pfandtausch zustimmen muss.

Genau das ist der Punkt, wer soll das in der Realität tun? Bei einer Immobilie geht es automatisch sehr wahrscheilich um einen hohen Streitwert, was entsprechende Anwalts- und Gerichtskosten bedeutet, dazu kommen Sachverständigengutachten usw.

Das alles bei so einem ungewissen Ausgang wie einer Risikobewertung? und nur mit dem geringen Nutzen eines Pfandtausches? Das ist doch albern, das wird kein Mensch machen... außer jemand hat sehr, sehr viel Geld und sehr viel Zeit. Aber den wird ein Pfandtausch wahrscheinlich sowieso nicht interessieren....

Hallo zusammen,

falls hier noch jemand mitliest, den es interessieren könnte:
Ich habe gerade das gleiche Ansinnen - ich möchte mein altes Haus verkaufen und ein neues Haus bauen - in etwa gleiche Gegend, der Bodenrichtwert beim neuen Grundstück sogar etwas besser, wie gesagt, ein Neubau ist geplant.
Ich habe mein jetziges Darlehen in 2018 mit, im Verhältnis zu heute, sehr guten Konditionen abgeschlossen und dieses läuft insgesamt 20 Jahre. Nun möchte ich natürlich das Darlehen weiterführen und strebe daher einen Pfandtausch an.

Meine Bank hat mir auf meine Anfrage geantwortet, dass ein Pfandtausch in meinem Vertrag nicht vorgesehen ist und sie ihn nicht vornehmen möchten.

Daraufhin habe ich mir meine Vertragsunterlagen noch einmal SEHR genau angeschaut und im "ESIS Merkblatt" (welches sehr wohl Teil meiner Vertragsunterlagen ist!) folgenden Passus gefunden:
"10. Flexible Merkmale
Sie können den Kredit auf eine andere Immobilie übertragen. Dies ist der Fall, wenn eine von Ihnen als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der Bank genauso gut abdeckt [...]."

BÄM!

Der Neubau im gleichen Gebiet wird dies sicherlich tun. Mit der Bank bin ich also noch nicht fertig

@maddin91: Vielleicht hast du dieses Merkblatt in deinen Unterlagen auch drin?

Bei mir wollte die Bank mir übrigens trotz konkreter Nachfrage keine Gründe nennen außer "Bankinterne politische Gründe"...blabla...

@noelmaxim: Vielleicht solltest du als Finanzberater solche Merkblätter auch auf dem Schirm haben, um deine Kunden adäquat beraten zu können....

Viele Grüße

Wobei ein Neubau ja auch immer ein gewisses Risiko bedeutet - Pfusch am Bau/Insolventer Bauträger/... ob das also als Risiko "genauso gut" ist, als bei einer Bestandsimmobilie läßt sich also u.U. nur über den Rechtweg klären - wenn man Zeit/Geld dafür hat. (Ist natürlich nur meine private persönliche Meinung.)

Zitat von noelmaxim

Benötige ich nicht! Wünscht eine Bank den Pfandtausch nicht, bewilligt sie diesen auch nicht! Bääähm!!!

Da kannst du dich auf den Kopf stellen!!

Ich bin mir sicher, dass noelmaxim ein kompetenter Finanzberater ist.

Wenn es um eine rechtliche Auseinandersetzung mit der Bank geht, würde ich im Zweifel aber lieber zum diesbezüglichen Fachmann raten.