ich habe vor 3 Jahren eine Wohnung gekauft und über zwei separate Kredite finanziert. Dem einen Kredit liegt als Sicherheit die Wohnung selbst zugrunde und dem anderen das Haus meiner Eltern.
Nun möchte ich die Wohnung verkaufen um eine größere zu erwerben den bestehenden Kredit aber natürlich weiterlaufen lassen. Auf meine Nachfrage hin zum Pfandtausch teilte mir die Bank mit, dass ein Pfandtausch nicht möglich ist, da dieser nicht im Vertrag vorgesehen ist. Daher meine erste Frage: Darf die Bank einen Pfandtausch einfach so ausschließen, oder habe ich trotzdem das recht auf einen Pfandtausch?
Meine zweite Frage bezieht sich auf den Kredit, der das Haus meiner Eltern als Sicherheit hat. Diese Sicherheit bleibt ja bei einem Verkauf der Wohnung bestehen. Im Kreditvertrag steht zwar als Zweck die Finanzierung des Erwerbs meiner Wohnung, aber kann dieser Vertrag dennoch weiterlaufen oder ist die Bank auch hierbei berechtigt, diesen zu kündigen?
Generell darf die Bank den Pfandtausch ablehnen - man hat generell also kein Anrecht darauf.
(Man darf natürlich die Bank fragen - und diese darf es natürlich auch annehmen - aber wenn sie jetzt ca. 3% mehr Zins nehmen kann, warum sollte sie den alten Vertrag weiterlaufen lassen?)
Allerdings sollte man sich bei Immobilien in der Regel langfristig binden - 3 Jahre sind hier schon sehr kurzfristig -
für diesen Zeitraum hätte man bestimmt mit den Kaufnebenkosten ein vergleichbares Objekt mieten können.
Natürlich kann sich einiges im Leben ändern - deshalb sollte man beim Kauf u.U. etwas größer kaufen um vorbereitet zu sein.
Ist denn ein Verkauf (zu jetzt u.U. niedrigerem Preis) und eine neue Finanzierung (mit höherem Zins) überhaupt machbar?
Aus Sicht der Bank ist es ganz klar, dass diese möglichst einen neuen Kredit abschließen möchte zu den aktuell höheren Zinsen. Deshalb die Frage, ob die Bank mir den Pfandtausch überhaupt verwehren darf. Von der Bank werde ich hier sicherlich keine verlässliche Antwort bekommen
Durch die umfangreiche Sanierung der Wohnung würde ich auch bei den zur Zeit gesunkenen Preisen einen deutlichen Gewinn mitnehmen. Dennoch würde sich eine Neufinanzierung mit den Hohen Zinsen für mich nicht lohnen. Daher möchte ich alle Möglichkeiten ausschöpfen den bestehenden Kredit weiterlaufen zu lassen.
Was ist denn mit dem zweiten Kredit, der als Sicherheit das Haus meiner Eltern hat? Muss dieser beim Verkauf der Wohnung trotzdem abgelöst werden?
Hallo Maddin, von sich aus wird eine Bank nicht das Darlehensverhältnis kündigen wenn Sie immer zahlen.
Doch in der Regel lässt die Bank in diesem Fall mit sich reden und wird eine vorzeitige Umschuldung gegen Vorfälligkeitsentschädigung beider Darlehen sicherlich zustimmen.
Also auch das Darlehen bei dem Objekt der Eltern.
Wie ist dann Ihr Plan bei dem neuen Objekt?
Auch wieder mit Absicherung auf dem Objekt der Eltern? Oder hier nur auf dem eigenbewohnten Objekt von Ihnen? Ist ja auch möglich.
Klar muss aber auch sein wenn Sie aus irgendwelchen Gründen nicht zahlen können wird die Bank auch das Objekt von Ihren Eltern verwerten.
Und die weitere Frage ist auch ob sich das nun überhaupt für Sie "lohnt" bei aktuellen Zinsen die sicherlich etwas höher sind also vor 3 Jahren oder?
Es fehlen einfach weitere Angaben Details von Ihnen.
Doch in der Regel lässt die Bank in diesem Fall mit sich reden und wird eine vorzeitige Umschuldung gegen Vorfälligkeitsentschädigung beider Darlehen sicherlich zustimmen.
Also auch das Darlehen bei dem Objekt der Eltern.
Das will er doch gar nicht, genau deswegen:
Zitat von Bankkaufmann
Und die weitere Frage ist auch ob sich das nun überhaupt für Sie "lohnt" bei aktuellen Zinsen die sicherlich etwas höher sind also vor 3 Jahren oder?
ja, genau. Eine Umschuldung möchte ich ja gerade vermeiden aufgrund der gestiegenen Zinsen. Dass ich den Kredit auf die Wohnung zurückzahlen muss verstehe ich und lässt sich wohl schwer umgehen. Doch wie ist es mit dem Kredit auf das Haus der Eltern, was als Sicherheit ja bestehen bleibt?
Hallo Maddin91, wenn Sie zwei verschiedene Kredite haben und Absicherung auf zwei Objekten ist es durchaus möglich dass der Kredit abgesichert auf dem Objekt der Eltern bestehen bleiben kann.
Und Sie verkaufen das andere Objekt und zahlen den anderen Kredit zurück.
Was aber auch bankseitig "möglich" ist dass Sie einen Kredit haben und dieser wird auf zwei verschiedenen Objekten abgesichert. Dann wäre bei Verkauf der einen Immobilie auch der Darlehensteil abgesichert auf dem Objekt der Eltern zurückzuzahlen.
Doch Sie schreiben ja oben Sie haben 2 verschiedene Kredite mit zwei verschiedenen Darlehensnummern.
Dann kann das Objekt der Eltern ja bestehen bleiben und somit auch die Darlehensrestschuld wenn Sie das bestehende andere Objekt verkaufen.
Hallo Maddin91 dann ist es technisch nur noch eine Haushaltsrechnung ob soweit alles passt.
Also neues Darlehen auf ganz neuem Objekt und bestehendes Darlehen abgesichert auf dem Objekt der Eltern.
Vor neuem Kauf aber bitte sich schriftlich geben lassen dass das bestehende Darlehen abgesichert auf dem Objekt der Eltern auch nach wie vor weiter bestehen bleiben kann nach Objektverkauf.
Viel Erfolg.
Die Antwort bitte dem Leitsatz entnehmen. Eine Bank muss einem Pfandtausch demnach durchaus zustimmen, wenn ihre Interessen dadurch nicht benachteiligt werden. Dies ist dann der Fall, wenn das neue Sicherung-Objekt mindestens gleich werthaltig ist und zudem der Darlehensnehmer selbstverständlich alle Kosten des Pfandwechsels übernimmt.
Zitat von Bankkaufmann
Also neues Darlehen auf ganz neuem Objekt und bestehendes Darlehen abgesichert auf dem Objekt der Eltern.
Warum ein neues Darlehen? Das dürfte doch voraussichtlich deutlich schlechtere Konditionen haben als das bestehende Darlehen.
Vielleicht gibt es noch Rückmeldung von Maddin91.
Das mit neuem Darlehen ist so gemeint wenn die Bank keinem Pfandtausch zustimmt und man das bestehende Objekt verkaufen muss.
Klar ist, stimmt eine Bank einem Pfandtausch zu gibt es kein neues Darlehen, sondern es bleibt das alte Darlehen bestehen.
Doch ich glaube nicht dass jede Bank einen Pfandtausch macht auch wenn das neue Objekt mindestens gleich werthaltig ist.
Manche Banken schließen einen Pfandtausch einfach aus.
Deswegen am einfachsten direkt den Bankpartner ansprechen.
Klar ist, stimmt eine Bank einem Pfandtausch zu gibt es kein neues Darlehen, sondern es bleibt das alte Darlehen bestehen.
Doch ich glaube nicht dass jede Bank einen Pfandtausch macht auch wenn das neue Objekt mindestens gleich werthaltig ist.
Manche Banken schließen einen Pfandtausch einfach aus.
Grundsätzlich muss die Bank einem Pfandtausch zustimmen, solange ihre Interessen dabei nicht beeinträchtigt wird.
Ein vertraglicher Ausschluss gegenüber einem Verbraucher dürfte einer AGB-Kontrolle nicht standhalten, mir wäre auch eine solche Klausel bislang nicht bekannt. Die Bank hat ein berechtigtes Interesse an einer werthaltigen Sicherheit, nicht an der Identität der Sicherheit. Den Aufwand eines Pfandtausches darf sie in Rechnung stellen, die übrigen Kosten trägt ebenfalls der Kunde.
Zitat von Bankkaufmann
Deswegen am einfachsten direkt den Bankpartner ansprechen.
Es ist durchaus geboten, im Zweifel nicht nur freundlich bei der Bank anzufragen (was man natürlich als erstes tut), sondern bei Ablehnung unter Hinweis auf die BGH-Rechtsprechung nach den konkreten Gründen der Weigerung zu fragen.
"Ein Pfandtausch ist im Vertrag nicht geregelt" ist keine adäquate Antwort der Bank. Damit braucht man sich nicht abspeisen zu lassen.
Notfalls eben abwägen, ob man die Verpflichtung der Bank zum Pfandtausch gerichtlich klären lässt. Häufig reicht es aber schon aus, wenn die Sache vom "einfachen" Bankberater dann auf Druck dem Abteilungsleiter oder der Rechtsabteilung vorgelegt wird.
Nein, eine Bank muss einem Pfandtausch nicht zustimmen, Schluss, aus Punkt und es gibt auch keine Chance auf ein Obsiegen, würde man das einklagen wollen!
Nein, eine Bank muss einem Pfandtausch nicht zustimmen, Schluss, aus Punkt und es gibt auch keine Chance auf ein Obsiegen, würde man das einklagen wollen!
Hallo Wary, danke für das Verlinkte BGH Urteil.
Hierbei liegt aus meiner Sicht die letzte Entscheidung immer noch beim Kreditinstitut die ja über das Risiko entscheidet. Entscheidet ob das Risiko "genauso gut abdeckt" wie zuvor.
Weiterer offener Punkt aus meiner Sicht sind die Kosten für den Pfandtausch.
Denn wenn eine Bank dies ausschließt in den AGB und man als Kunde mit dem BGH Urteil ankommt denke ich hat man "gute Karten" den Pfandtausch durchzudrücken, vom Grundsatz her.
Doch die Bank wird dann "Kosten" für den Pfandtausch ansetzen die sicherlich ihre Größe haben.
Doch danke Wary für diese BGH Urteil was mir nicht bekannt war und anderen Forenteilnehmern sicherlich auch nicht.
Doch unter dem Strich gibt es für die Bank immer noch mit dem "Risiko" ein Hintertürchen auch gegen den Kunden zu entscheiden, doch sollte dies aufgrund des Urteiles eher gering sein.
Hallo Wary, danke für das Verlinkte BGH Urteil.
Hierbei liegt aus meiner Sicht die letzte Entscheidung immer noch beim Kreditinstitut die ja über das Risiko entscheidet. Entscheidet ob das Risiko "genauso gut abdeckt" wie zuvor.
Erst einmal ja. Im Streitfall entscheidet es aber ein gerichtlich bestellter sachverständiger anhand objektiver kriterien.
Die bank kann also nicht willkürlich einfach ablehnen.
Zitat von Bankkaufmann
Weiterer offener Punkt aus meiner Sicht sind die Kosten für den Pfandtausch.
Doch die Bank wird dann "Kosten" für den Pfandtausch ansetzen die sicherlich ihre Größe haben..
Die Kosten dürften im Wesentlichen die Notarkosten und die Grundbuchamt Kosten sein. Die Bank wird hingegen nur eine angemessene Verwaltungsgebühr sowie die Kosten einer Neubewertung der Sicherheit verlangen können. Da können in der Summe natürlich schon durchaus relevante Kosten zusammenkommen, aber auch hier darf die Bank natürlich nicht mit Fantasie Kosten hantieren.
Ich habe ja auch extra geschrieben, dass man natürlich hier vernünftig mit der Bank reden soll. Für den Kunden ist die einvernehmliche Lösung immer besser. Wenn aber ein Sachbearbeiter die Sache einfach mit den Worten ablehnt, dass sie es im Vertrag nicht vorgesehen sei, so dürfte ein Hinweis auf die BGH Rechtsprechung durchaus hilfreich sein damit die Sache weiterbearbeitet wird.
Wie sie aus dem Urteil des BGH einen Grundsatz ableiten können ist mir schleierhaft!
Noch mal, eine Bank muss einem Pfand Tausch nicht zustimmen und sie werden mit dem BGH Urteil einen Pfandtausch nicht grundsätzlich einklagen können.
Warum, wieso, weshalb stand nicht zur Diskussion und es liegt nicht nur an der Werthaltigkeit, warum es keinen Grundsatz geben kann!
Geht schon damit los, dass bei Sparkassen und Volksbanken eine Ersatzimmobilie die außerhalb des Geschäftsbereich liegt, nicht als Ersatzsicherheit gelten kann......
Darf Bank Pfandtausch ablehnen
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Zitat von Bankkaufmann
