wir wohnen seit 7 Jahren zur Miete in einer Eigentumswohnung. Großes Objekt mit 20 Wohnungen, größtenteils wohnen die Eigentümer selbst drin. Unsere Wohnung soll nun verkauft werden. Der Eigentümer (durch Makler) wird in den kommenden Tagen an uns herantreten, und sehr wahrscheinlich fragen, ob wir selbst Interesse haben, bevor die Whg auf den freien Markt geht.
Da wir in einer Stadt mit extrem angespannter Marktlage wohnen, wird es wohl in jedem Fall schlechter für uns. Entweder wird ein neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden oder unsere Miete wird kontinuierlich angehoben (seit 8 Jahre keine Mieterhöhung bekommen).
Fazit: Wir überlegen, ob wir die Whg kaufen können. Wir fühlen uns sehr wohl und sind rundum zufrieden.
Um sich erstmal grundsätzlich dem Thema "Was geht finanziell" überhaupt anzunähern, haben wir folgende Grundsatzüberlegungen angestellt:
- Verheiratet, 39/35 Jahre alt, definitiv keine Kinder geplant
- Netto 1: 3.100 EUR (öffentlicher Dienst)
- Netto 2: 1.300 EUR (privat angestellt)
- beide Steuerklasse 4, Rückzahlung meist rd. 2.500 EUR
- leider keine BU oder Lebensversicherung
- Kosten Wohnung: 580 EUR kalt + 300 EUR NK + 880 EUR Warmmiete
- Altersvorsorge über MSCI World Sparplan: 900 EUR je Monat
Überlegung zur Finanzierung:
- Da wir später definitiv keine Erben haben werden, würden wir gerne lange finanzieren, um die Rate zu drücken. Ziel fertig maximal mit 70 Jahren.
- Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch) entsprechen ungefähr 5 Jahres-Kaltmieten; daher Vermögensaufbau in Immobilie nach ca. 5 Jahren Laufzeit
- Verkauf durch Jobwechsel und Unzufriedenheit innerhalb der nächsten 10 Jahre, so gut wie ausgeschlossen.
- Wenn späterer Verkauf während der Finanzierung, sollte der Wert über der Restschuld liegen (Begründung: Einsatz Eigenkapital, Kaufnebenkosten nach 5 Jahren durch Einsparung Kaltmiete ausgeglichen, erwartete Wertsteigerung, Verkauf ohne Mieter)
- Aktuell zahlen wir je Monat für Wohnen und Altersvorsorge 1.780 EUR (Warmmiete + ETF)
- Wir möchten neben einer möglichen Finanzierung der Whg auch weiterhin in den ETF sparen. Überlegung geht in Richtung 50% Aktien ETF sparen; 50% in die ETW sparen (Klumpenrisiko vermeiden)
- Das Hausgeld inkl. Instandhaltungsrücklage wird rd. 500 EUR je Monat betragen
Ergebnis zur monatlichen Belastung durch Kauf:
- 500 EUR Hausgeld
- 850 EUR Kreditrate
= 1.300 EUR Wohnkosten
- Differenz zur Warmmiete aktuell: 420 EUR
Ausgleich der 420 EUR durch verringert des Sparplan um 420 EUR. Rest Sparplan rd. 450 EUR
--> Folgend prüfen wieviel Eigenkapital wir für die Rate von 850 EUR aufbringen müssen.
Da wir relativ kurzfristig mit der Situation ggf. eine Wohnung zu kaufen konfrontiert werden, hoffe ich, dass die Überlegungen in die richtige Richtung gehen. Wenn jemand grundsätzliche Denkfehler findet, bin ich dankbar .
Falls natürlich z.B. eine Kaltmiete von 850€ ortsüblich wäre, hätten wir bei 315t€ natürlich auch "nur" noch knapp über 30 JNKM.
Man hätte also nach 30 Jahren Miete dem Eigentümer den Kaufpreis bezahlt - natürlich kann dieser in der Zwischenzeit auch entsprechend weiter die Miete erhöhen und in der Regel wird auch das Einkommen des Mieters steigen - mehr oder weniger im Rahmen der Inflation.
Die Frage wäre natürlich, ob sich jemand findet, der entweder als Kapitalanleger die Wohnung kauft (bei der derzeitigen Miete und Zinsen eher nicht wirtschaftilich).
Oder jemand der eine Eigennutzung bevorzugt - hier kann man natürlich rechtliche Schritte einleiten - oder eine "Auszugsentschädigung" vereinbaren.
Aber für zukünftige Eigennutzer ist eine vermietete Wohnung auch immer ein Risiko.
Falls der Vermieter kurzfristig niemanden findet, kann man bestimmt noch weiter am Preis etwas machen.
Hängt natürlich davon ab, wie schwer es ist, etwas neues zu finden - ob zur Miete oder Eigentum - aber das müsst ihr abschätzen/entscheiden, wie wichtig das dortige Umfeld für euch ist und wie wohl ihr euch dort fühlt - aber die Entscheidung kann euch natürlich niemand abnehmen.
ch sehe bei dem Kaufpreis Miet Verhältnis niemanden der das als Renditeobjekt kauft.
Ich auch nicht (siehe schon meinen Beitrag 14).
Zitat von jenast
Zumal wir einen Mietspiegel mit Kappungsgrenze 15% in 3 Jahren haben.
Das hatte ich schon vermutet (siehe schon meinen Beitrag 17).
Zitat von jenast
Da kann doch nur ein Eigennutzer kaufen.
Womit man dann beim Stichwort "Eigenbedarfskündigung" wäre. Natürlich ein probates Mittel und damit ein gangbarer Weg. Aber nicht ganz selten auch kein Automatismus oder Selbstläufer. Habe schon einige Male erlebt , daß dies dann doch nicht geklappt hat oder zumindest einige Zeit gedauert hat und/oder am Ende auch noch eine "Abfindung" geflossen ist, um das MV einvernehmlich zu beenden.
Wie werden jetzt kaufen. Die örtliche Sparkasse hat uns ein Angebot gemacht:
182.000 €
Annuität: 800
3,55% Sollzins
15 Jahren Zinsbindung
5% Sondertilgung pro Jahr
Bis zu 2 Jahre Tilgungsaussetzung
Tilgungsänderung 2x kostenfrei zwischen 1% und 5%
Mit den Daten haben wir 30% Belastung fürs Wohnen des HH Nettoeinkommens inkl. Tilgungsanteil.
Frage:
Wir werden in der ersten Märzwoche den Notartermin haben. Ab wann gilt die 14 tägige Widerrufsfrist für das Darlehen genau? Unterzeichnung der Sparkasse ist bereits erfolgt (07.02.). Fristbeginn dann mit Datum meiner Unterschrift?
Im ESIS Merkblatt wird der "potenzielle Höchstbetrag" für eine Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung mit 60.000 € angegeben. Wenn ich verschiedene Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung durchlaufen lassen, komm ich selbst im Wort-Case unter 10.000 €. Wo liegt da Diskrepanz?
Wir werden in der ersten Märzwoche den Notartermin haben. Ab wann gilt die 14 tägige Widerrufsfrist für das Darlehen genau? Unterzeichnung der Sparkasse ist bereits erfolgt (07.02.). Fristbeginn dann mit Datum meiner Unterschrift?
Grüße
Die Frist beim Widerruf von Immobiliendarlehen beginnt erst dann zu laufen, wenn dem Kunden alle wichtigen Vertragsunterlagen zugegangen sind. Ab Erhalt dieser Unterlagen, etwa einer Vertragsurkunde, beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage. Unter Umständen kann die Frist für Darlehenswiderruf auch verlängert werden.Diese Urkunde ist dann mit dem entsprechenden Datum zu unterzeichnen, entsprchend beginnt dann mit diesem Datum auch die Widerufsfrist.
Dafür gibt es, sollte kein Präsenzgeschäft vorliegen, das Formular Empfangsbestätigung, welches auch zu unterzeichnen ist.
Also mir liegen alle Vertragsunterlagen nebst Widerrufsbelehrung vor. Darlehensvertrag ist seitens Sparkasse unterschrieben. Ist aber durch mich noch nicht unterzeichnet und dementsprechend noch nicht an Sparkasse zurückgegeben.
Mein Gedanke war halt.
Seit KW6 liegt mir der unterschriebene Kaufvertrag vor.
Ende KW8 Kreditvertrag unterschrieben und bei der Sparkasse abgeben.
Mitte KW9 Notartermin
Dann zählt ihr Datum, so sie innerhalb der Annahmefrist unterzeichnen.
So etwas entscheidendes, Fristen, bespricht man aber im Zuge der Beantragung mit der Bank oder Berater seines Vertrauens unter Berücksichtigung des Notartermins!
Wie hoch war denn der Kaufpreis und ggf. die Modernisierungskosten?
Vermieter bietet ETW zum Kauf an
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Zitat von jenast
