wir wohnen seit 7 Jahren zur Miete in einer Eigentumswohnung. Großes Objekt mit 20 Wohnungen, größtenteils wohnen die Eigentümer selbst drin. Unsere Wohnung soll nun verkauft werden. Der Eigentümer (durch Makler) wird in den kommenden Tagen an uns herantreten, und sehr wahrscheinlich fragen, ob wir selbst Interesse haben, bevor die Whg auf den freien Markt geht.
Da wir in einer Stadt mit extrem angespannter Marktlage wohnen, wird es wohl in jedem Fall schlechter für uns. Entweder wird ein neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden oder unsere Miete wird kontinuierlich angehoben (seit 8 Jahre keine Mieterhöhung bekommen).
Fazit: Wir überlegen, ob wir die Whg kaufen können. Wir fühlen uns sehr wohl und sind rundum zufrieden.
Um sich erstmal grundsätzlich dem Thema "Was geht finanziell" überhaupt anzunähern, haben wir folgende Grundsatzüberlegungen angestellt:
- Verheiratet, 39/35 Jahre alt, definitiv keine Kinder geplant
- Netto 1: 3.100 EUR (öffentlicher Dienst)
- Netto 2: 1.300 EUR (privat angestellt)
- beide Steuerklasse 4, Rückzahlung meist rd. 2.500 EUR
- leider keine BU oder Lebensversicherung
- Kosten Wohnung: 580 EUR kalt + 300 EUR NK + 880 EUR Warmmiete
- Altersvorsorge über MSCI World Sparplan: 900 EUR je Monat
Überlegung zur Finanzierung:
- Da wir später definitiv keine Erben haben werden, würden wir gerne lange finanzieren, um die Rate zu drücken. Ziel fertig maximal mit 70 Jahren.
- Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch) entsprechen ungefähr 5 Jahres-Kaltmieten; daher Vermögensaufbau in Immobilie nach ca. 5 Jahren Laufzeit
- Verkauf durch Jobwechsel und Unzufriedenheit innerhalb der nächsten 10 Jahre, so gut wie ausgeschlossen.
- Wenn späterer Verkauf während der Finanzierung, sollte der Wert über der Restschuld liegen (Begründung: Einsatz Eigenkapital, Kaufnebenkosten nach 5 Jahren durch Einsparung Kaltmiete ausgeglichen, erwartete Wertsteigerung, Verkauf ohne Mieter)
- Aktuell zahlen wir je Monat für Wohnen und Altersvorsorge 1.780 EUR (Warmmiete + ETF)
- Wir möchten neben einer möglichen Finanzierung der Whg auch weiterhin in den ETF sparen. Überlegung geht in Richtung 50% Aktien ETF sparen; 50% in die ETW sparen (Klumpenrisiko vermeiden)
- Das Hausgeld inkl. Instandhaltungsrücklage wird rd. 500 EUR je Monat betragen
Ergebnis zur monatlichen Belastung durch Kauf:
- 500 EUR Hausgeld
- 850 EUR Kreditrate
= 1.300 EUR Wohnkosten
- Differenz zur Warmmiete aktuell: 420 EUR
Ausgleich der 420 EUR durch verringert des Sparplan um 420 EUR. Rest Sparplan rd. 450 EUR
--> Folgend prüfen wieviel Eigenkapital wir für die Rate von 850 EUR aufbringen müssen.
Da wir relativ kurzfristig mit der Situation ggf. eine Wohnung zu kaufen konfrontiert werden, hoffe ich, dass die Überlegungen in die richtige Richtung gehen. Wenn jemand grundsätzliche Denkfehler findet, bin ich dankbar .
Die Überlegungen kann ich grundsätzlich gut nachvollziehen, befürchte aber, dass mit einer Rate von nur 850€ monatlich kaum was zu machen sein dürfte.
Ich unterstelle mal ein ausreichendes Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises, sodass der Zinssatz auf ein erträgliches Maß (derzeit vlt. um die 3,5% sinkt).
Gleichzeitig wird kaum eine Bank bei einer Finanzierung bis 70 mitmachen, i.d.R. wird darauf abgestellt, dass das mit Renteneintritt durch ist. Insofern müssen wir von einer Finanzierungsdauer nicht deutlich über 25 Jahre ausgehen.
Wenn man eine Dauer von ca. 25 Jahre bis zur Restschuldfreiheit, eine Wunschrate von 850€ und einen Zinssatz von ca. 3,5% annimmt, landet man bei einer maximalen Kreditsumme von ca. 180.000€. Ob das in Verbindung mit dem vorhandenen Eigenkapital für Kauf + Nebenkosten ausreicht, kann ich nicht beurteilen.
Und unbedingt genau die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen anschauen/geben lassen - evtl. kann man dort sehen, ob größere Sanierungen für die nähere Zukunft geplant sind.
(Dach/Heizung/Fassade/...) - wieviel Geld liegt denn zur Zeit in der Instandhaltungsrücklage?
Als Eigentümer muss man natürlich auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten tragen (Hausverwalter/Reparaturen/...)
Sind in den Nebenkosten/Hausgeld schon die Erhöhungen für die gestiegenen Gas-/Strom-/Fernwärmekosten enthalten?
Generell ist natürlich Eigentum ein guter Schutz gegen zukünftige Mieterhöhungen - und die Zinsen sind zur Zeit (im Verhältnis zur Inflation!) günstig.
Wenn durch die Preissteigerungen in Zukunft die entsprechenden Einkommen in ähnlichen Größenordnungen steigen, wird die Kreditbelastung im Verhältnis auch geringer.
Natürlich nur sinnvoll, wenn man die Immobiie viele Jahre selber nutzen möchte - oder auch vermieten kann.
(Schneller Verkauf ist durch die Kaufnebenkosten unlukrativ)
Warum wurde ein Makler eingeschaltet? Kosten dafür übernimmt dann der Verkäufer? (Bestellerprinzip)
Warum wurde ein Makler eingeschaltet? Kosten dafür übernimmt dann der Verkäufer? (Bestellerprinzip)
Das gilt nur für Mietwohnungsvermittlung, hier reden wir von der Vermittlung des Verkaufs. Wobei ich aber auch hier die Frage stellen würde, warum ich da was bezahlen soll, da ich die Wohnung ja schon kenne .....
Der Eigentümer (durch Makler) wird in den kommenden Tagen an uns herantreten, und sehr wahrscheinlich fragen, ob wir selbst Interesse haben, bevor die Whg auf den freien Markt geht.
Vielleicht proaktiv den Vermieter ansprechen, bevor der Makler das bei Euch macht???
- Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch) entsprechen ungefähr 5 Jahres-Kaltmieten; daher Vermögensaufbau in Immobilie nach ca. 5 Jahren Laufzeit
580 EUR Kaltmiete x 12 x10 = 34.800 EUR..... 10% als NK? Dann komme ich auf einen Kaufpreis von 348.000 EUR. Wären bei 4% Zinsen + 1% Tilgung eine Rate von fast 1.500 EUR + 300 EUR NK (steigend?) + 850 EUR Hausgeld = 2.600 EUR fürs Wohnen.....
Solange der Kaufpreis nicht bekannt/benannt ist, kann man überhaupt nichts einschätzen oder bewerten!
Die Zielfrage ging ja auch nicht in die Richtung, ob die Finanzierung für dieses konkrete Objekt zum unbekannten Preis X darstellbar ist, sondern "Was geht finanziell?". Das lässt sich aus den angegebenen Daten ziemlich genau folgern.
Und selbst bei 315.000 EUR KP (s. Beitrag 11) immer noch 45 JNK ... ?
Entweder ist die Miete (viel) zu niedrig oder der KP (viel) zu hoch. Vielleicht auch eine Melange aus beidem ?
Jepp, beides trifft zu. Wobei die Miete tatsächlich sehr gering ist. Bei Neuvermietungen im Bestand werden zwischen 10-11 Euro für vergleichbare Wohnungen aufgerufen.
Das hatte ich befürchtet. Damit da kein falsche Tenor aufkommt: Habe nix gegen Immobilien (eher im Gegenteil; habe sowohl selbst genutztes Wohneigentum (Haus) als auch relativ viele vermietete Immobilien (Wohnungen)). Nur in Deinem Fall und bei der Immobilie würde ich das (mit dem Wohnungskauf) sehr nüchtern und kühl prüfen. In dem Bereich (Faktor 45 JNK) würde ich aktuell jedenfalls nix kaufen. Nichtsdestotrotz könnte (Betonung liegt auf "könnte" also Konjunktiv !) die Wohnung das dennoch "wert" sein - und euer Vermieter hat schlicht versäumt, die Miete während der letzten Jahre (sieben ?) kontinuierlich zu erhöhen. Vielleicht steht auch ein Mietspiegel dagegen (der würde aber auch für den neuen Eigentümer gelten). Wie auch immer ...
Zitat von jenast
Wobei die Miete tatsächlich sehr gering ist.
Warum nicht auch mal folgende Variante prüfen: Erstmal schauen, ob es überhaupt zum Verkauf (an einen Dritten noch dazu zu dem KP) kommt. Falls ja, ob dann da überhaupt Eigenbedarf geltend gemacht wird oder ob es wirklich zu deutlichen Mieterhöhungen kommt (hier vor Ort (auch ein sehr teures Ballungsgebiet) gibt es beispielsweise prozentuale Kappungsgrenzen, so daß die Miete (insbesondere wenn sie auf derart niedrigem Niveau liegt) in einem bestehenden Mietverhältnis jedenfalls gar nicht so schnell in sehr kurzer Zeit ansteigen kann. Weiteres Stichwort in dem Kontext: Mietspiegel (s. o.). Solange einfach die sehr günstige Situation der billigen Miete weiter mitnehmen - und natürlich parallel weiter sparen (sprich den ETF füttern - waren, glaube ich, 900 EUR in den MSCI). Im schlimmsten Fall muß man dann irgendwann wirklich aus der Wohnung raus oder halt sukzessive (bei Mieterhöhungen) etwas mehr Miete zahlen. Selbst im "schlimmsten" Fall (neue, etwas teurere Mietwohnung) könntest Du einfach so weiter machen, Du bräuchtest nur Deine Sparquote etwas zu reduzieren. Und parallel nach einer Wohnung zum Kauf schauen könnte man dann immer noch. Und zwar in aller Ruhe. Keine Ahnung wie das Alles (Krieg, Inflation, (Bau)Zinsen, Energiepreise usw.) noch so weiter geht. Auch in Sachen "Immobilienpreise".
Die Variante könnte in Deiner Situation eine Überlegung wert sein (da eher wenig eigene finanzielle Mittel) und Du bleibst erstmal weiter finanziell flexibel, hast keine Verbindlichkeiten/Schulden, kein Klumpenrisiko mit nur einer Immobilie etc. Was natürlich nur Du beurteilen kannst: Ist der "Zwang" des automatischen Vermögensaufbaus (via Schuldentilgung durch den in der Annuität enthaltenen Tilgungsanteil) für Dich eine gute, weil hilfreiche Sache - oder hast Du die Disziplin (auch ohne Immobiliendarlehen) Deine ETFs weiter und dauerhaft zu besparen ? Das wäre natürlich die Voraussetzung für diese Variante.
Mancher Verkäufer hat immer noch die Preise von letztem Jahr vor Augen und will die Immobilie schnell noch loswerden. Es wird aber dabei vergessen, dass sich damit das Immobilienangebt auf dem Markt deutlich erhöht, während die Nachfrage durch gestiegene Zinsen sinkt. Im Gegenzug wird durch die Baupreise deutlich weniger gebaut. Das steigert wiederrum die Nachfrage auf Bestandsimmobilien. Wo sich also der Preis einpendeln wird, ist aus meiner Sicht unklar. Kaufpreise deutlich jenseits von 30 NKM war aus meiner Sicht der mangelnden Alternative bei zinsbringenden Investments und den günstigen Darlehenszinsen geschuldet. Auch das wird sich wieder einpendeln.
Da es für die Privatwirtschaft momentan nicht mehr lukrativ ist zu bauen, wird aus meiner Sicht entweder der Staat massiv in die Erstellung neuer Wohnungen investieren müssen oder die Mieten werden deutlich anziehen.
Ich würde das Angebot von Noel annehmen und dann ein für dich realistisches Gegenangebot machen. Ein Umzug kostet immer Geld, so dass für dich der Wert etwas höher sein kann, wie für jemanden, der erst umziehen muß.
Ich sehe bei dem Kaufpreis Miet Verhältnis niemanden der das als Renditeobjekt kauft. Zumal wir einen Mietspiegel mit Kappungsgrenze 15% in 3 Jahren haben.
Mancher Verkäufer hat immer noch die Preise von letztem Jahr vor Augen und will die Immobilie schnell noch loswerden.
Stimmt aus meiner Sicht. Kann man hier vor Ort auch teilweise beobachten.
Zitat von tneub
Es wird aber dabei vergessen, dass sich damit das Immobilienangebt auf dem Markt deutlich erhöht, während die Nachfrage durch gestiegene Zinsen sinkt. Im Gegenzug wird durch die Baupreise deutlich weniger gebaut. Das steigert wiederrum die Nachfrage auf Bestandsimmobilien. Wo sich also der Preis einpendeln wird, ist aus meiner Sicht unklar.
Auch das sehe ich ebenso. Was dieses Spannungsfeld für die Immobilienpreise mittelfristig bedeutet, ist letztlich noch nicht ausgemacht.
Zitat von tneub
Kaufpreise deutlich jenseits von 30 NKM war aus meiner Sicht der mangelnden Alternative bei zinsbringenden Investments und den günstigen Darlehenszinsen geschuldet.
Erneut volle Zustimmung (Anlagenotstand - um nur ein Stichwort zu nennen)
Zitat von tneub
Auch das wird sich wieder einpendeln.
Da bin ich mir allerdings unsicher. Aus meiner Sicht könnte es - wegen der Fragilität der Einheitswährung (u. a. Schuldentragfähigkeit hochverschuldeter Länder; Stichwort: Italien - um nur ein Beispiel zu nennen) - in der Eurozone weiterhin bei negativen Realzinsen bleiben. Diese sind nach der Finanzkrise aber spätestens mit Ausbruch der Eurokrise von der EZB in den negativen Bereich verschoben worden (u. a. mit Anleihekäufen in Billionenhöhe). Und in letzter Zeit immer noch negativer geworden ... Bei dauerhaft und deutlichen negativen Realzinsen können Sachwerte (Immobilien, Gold usw.) weiterhin einen gewissen Charme entfalten. Leitzinsen oberhalb der Inflationsrate würde die Eurozone und damit den Euro aber wohl sprengen.
Zitat von tneub
Da es für die Privatwirtschaft momentan nicht mehr lukrativ ist zu bauen
Hier vor Ort werden reihenweise Projekte gestoppt oder sogar ganz gecancelt ...
Zitat von tneub
... wird aus meiner Sicht entweder der Staat massiv in die Erstellung neuer Wohnungen investieren müssen
Der Staat ist aber mittellos - er hat denknotwendig und logischerweise nur das Geld der Steuerzahler, also müßten diese mit ihren Steuerzahlungen ran ...
Zitat von tneub
oder die Mieten werden deutlich anziehen.
Vermutlich ist das nicht alternativ sondern eher kumulativ zu sehen. Es könnte eine Mischung aus beidem eintreten (sowohl mehr (sozialer)Wohnungsbau staatlicherseits als auch höheren Mieten (bei frei finanzierten Wohnungen). Was allerdings passiert, wenn der Staat sich da Ziele setzt (400.000 neue Wohnungen per annum) kann man ja gerade gut beobachten. Und wie das Wohnen auch nur halbwegs bezahlbar bleiben soll für "Otto Normalverbraucher", wenn man die (Energie)Standards bei Neubauten immer noch höher schraubt, habe ich noch nicht recht verstanden ...
Vermieter bietet ETW zum Kauf an
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Zitat von utopus
