vorweg: Ich bin wahrlich kein Profi, aber versuche mein Bestes, um zu verstehen und mich zu informieren. Und schon jetzt, herzlichen Dank für jede Einschätzung!
Wir müssen uns bis Ende der Woche für oder gegen ein Haus im Ostalbkreis entscheiden und sind auf der Suche nach einer Entscheidungshilfe.
Daten zum Haus:
-EFH Bj. 1976 in Ständerbauweise (höchstwahrscheinlich Streif, Bauherr war Neue Heimat BW, als Haustyp wird nur 130 RO 1 Fertighaus genannt)
-Wfl. 166m², Grund 670m²
-voll unterkellert (Bims) und trocken
-erstes Dach - Satteldach 30° ausgebaut, aber ungedämmt
-erste Wasserleitungen aus Kupfer und erste Stromleitungen
-Bad 2003 und okay
-Gaszentralheizung Viessmann unterm Dach installiert von 2017
-Daten Energieausweis, Endenergiebedarf 158 kWh/(m²-a), Primärenergiebedarf 175,9 kWh/(m²-a), Energetische Qualität Gebäudehülle Ist-Wert 0,64 W/(m²-K)
Kosten soll es 365k + Kaufnebenkosten (inkl. Makler)
Wie renovieren und sanieren?
Wir sind uns nicht sicher, was wir zunächst renovieren bzw. sanieren sollten.
Laut Gesetz müssen wir binnen zwei Jahren das Dach oder die Geschossdecke dämmen. Da wir oben auch bewohnen also das Dach. Wir könnten zunächst von innen zwischen den deutlich sichtbaren Sparren dämmen, um die Kosten für das Dach hinauszuzögern und die PV, die in BW mittlerweile ebenfalls Pflicht ist, verlieren dadurch aber Platz und die schöne Optik. Daher der Gedanke
-Dach und PV inkl. Dachfenster jetzt machen
-Alle Fenster neu
Wandaufbau ist vermutlich (es existieren keine Unterlagen mehr): 8 mm Asbestzementplatten, 20mm Luft, 10mm Holzspanplatten FP/Y DIN 68761 Verleimung V100, 90mm Holzständerwerk, 80mm Minralwolle, Dampfsperre (Durchsichtige Plastikfolie), 18mm Gipskartonplatte
Da das Haus also wohl mit 8mm Asbestzementplatten beplankt ist, wird das Ersetzen der Fenster (da Fertighaus in HSBW) laut Einschätzung Malermeister ein Problem und sollten auch weg. Also
-Außendämmung inkl. Entfernung und Entsorgung Asbestzementplatten
-Küche neu
-Böden, Wände und teilweise Türen ersetzen
-Wasser- und Stromleitungen erstmal noch 5-10 Jahre so lassen
-Böden, Wände und Türen würden wir selber machen
-Einbau Küche ebenfalls
-Fenster bekämen wir zum Einkaufspreis und selbst installieren, da aber problematisch wegen Asbestzementplatten brauchen wir eine Firma, die sicher nicht unsere gekauften Fenster installiert
-Dach könnten wir selber decken und dämmen, genau wie PV teils selbst installieren (Dachdecker in der Familie), fällt aber wohl flach, weil man für die Förderung eine Firma braucht
Sind diese 165.000€ eine realistische Schätzung?
Wie können wir die Finanzierung aufbauen?
Die Interhyp möchte die komplette Summe von knapp 535.000€ nach Abzug 30k Eigenkapital über einen einzigen Baustein bei der Hypovereinsbank für 4% Zins, 30 Jahre Zinsbindung und Sondertilgung 5% pro Jahr laufen lassen und rät uns die BAFA Förderung in Anspruch zu nehmen. KfW soll komplett außen vor bleiben. Die L Bank hat laut Aussage Interhyp Aufnahmestopp bis mindestens bis März 2023.
Belastung entspräche 2300€ pro Monat auf 32 Jahre. Wir sind beide Lehrer (34 + 33) mit zwei Kindern (1+3). Einkommen knapp 6000€ + 500€ Kindergeld)
Unsere Gegenvorstellung wäre:
•100.000€ KfW-Wohneigentumsprogramm 124
•315.000€ Hypo-Vereinsbank oder PSD-Bank
•120.000€ KfW-Wohngebäudekredit 261
•evtl. KfW Erneuerbare Energien – Standard 270 für die PV
Vorausgesetzt, wir beauftragen zuvor einen Energieberater und das Haus könnte auf die entsprechende Effizienzstufe gebracht werden - würde das dann nicht mehr Sinn machen als den reinen Weg über HypoVereinsbank und die BAFA zu gehen? Oder lassen sich sogar noch weitere Förderprogramme mit der BAFA kombinieren?
Und letzte Frage: Natürlich hätten wir, selbst wenn es funktioniert, etwas Bauchweh, denn es ist dann immer noch ein altes Fertighaus mit 15cm Wandstärke, das wohl in 30 Jahren nichts mehr wert ist bis auf das Grundstück (Lage ist okay, aber keine Toplage) und vielleicht noch ein paar Rest Euro für den Keller. Wie seht ihr das?
Viel Text, viele Fragen. Danke für jede Hilfe!
Andreas
Ich möchte euch das nicht madig machen, ich persönlich würde bei über 500k für ein Haus aus den 70er inklusive Asbestthematik aber sehr schlucken. Ich kann aber auch die sonstigen Preise bei euch in der Region nicht einschätzen, insofern muss man das vermutlich dazu in Relation setzen. Gut ist doch, dass ihr euch schon intensiv mit möglichen notwendigen Sanierungen auseinandergesetzt habt. Aus meiner Sicht würde bei der ohnehin bestehenden Notwendigkeit zur Isolation und Installation einer PV-Anlage tatsächlich die Dachsanierung Sinn ergeben.
Da ich mir vor einiger Zeit selbst ein vergleichbares Haus angeschaut hatte und mich dabei mit der Asbest-Problematik auseinandersetzen musste, vlt. als Anregung: Die Entfernung und Entsorgung der Asbestzementplatten ist das eine und tatsächlich relativ überschaubar. In den 70ern wurde Asbest aber an viel mehr Stellen beim Bau eingesetzt, die nicht so offensichtlich sind. Dazu gehören u.a. Heizungsisolierungen, Kleber von Fußböden, Abdichtungen von Abgasanlagen, Dämmschichten, Fensterbänke usw. Als Laie hat man - im Gegensatz zu den Asbestzementplatten - nahezu keine Chance, das zu entdecken. Letztere sind zudem aufgrund des stark gebundenen Asbests auch wesentlich ungefährlich als die im Inneren verbauten Elemente. Spätestens beim unbedarften Erneuern von Fußböden kann der im Kleber nur leicht gebundene Asbest freigesetzt werden. Ich hatte damals u.a. deswegen Abstand von dem Haus genommen.
Zur Finanzierung nur auch kurz 2 Anmerkungen:
-> Bei einem Volumen von 535k und einer schon sehr hohen Rate von 2300€ komme ich rechnerisch dennoch bei 4% nicht auf eine Laufzeit von nur 32 Jahren. Dann wären noch immer deutlich über 100.000€ Restschuld offen.
-> Bei Einbezug der KfW kann es sein (nicht muss), dass die Partnerbank nicht mehr den gleichen Zinssatz anbietet, wie bei Nutzung eines einzigen Bausteins bei ihr. Das müsste man aber mal in Ruhe durchprüfen. Hierfür gibt es auch hier im Forum Profis, die sich damit gut auskennen.
Die Interhyp möchte die komplette Summe von knapp 535.000€ nach Abzug 30k Eigenkapital über einen einzigen Baustein bei der Hypovereinsbank für 4% Zins, 30 Jahre Zinsbindung und Sondertilgung 5% pro Jahr laufen lassen und rät uns die BAFA Förderung in Anspruch zu nehmen. KfW soll komplett außen vor bleiben. Die L Bank hat laut Aussage Interhyp Aufnahmestopp bis mindestens bis März 2023.
Belastung entspräche 2300€ pro Monat auf 32 Jahre. Wir sind beide Lehrer (34 + 33) mit zwei Kindern (1+3). Einkommen knapp 6000€ + 500€ Kindergeld)
Eine Finanzierung bei rund 32.000 Euro Erwerbsnebenkosten und 20.000 Euro Kosten für eine Küche wird weder die HVB, noch die PSD Bank bei 30.000 Euro Eigenkapital niemals zusagen, bzw. begleiten können, geht nicht!
Das Wichtigste: Vielen herzlichen Dank für die Zeit, die sich ein/e Jede/r genommen hat, um uns bei unserer Entscheidung zu helfen! Ich habe einige eurer Aussagen und Einschätzungen mit eingearbeitet:
Das Haus ist laut Gutachten 288.000€ wert und kostet 365.000€ + KNK.
Die Modernisierungen würden sich auf 200.000 – 250.000€ belaufen, je nach baulichem Zustand, der erst nach Entkernung einwandfrei feststellbar ist, evtl. mehr.
Die Schadstoffbelastung sollte ebenfalls geprüft werden und könnte für unliebsame Überraschungen sorgen. Eine Prüfung dauert darüber hinaus mehrere Wochen und Monate. Zeit, die uns der Makler nicht gibt, da Häuser hier immer noch weggehen wie warme Semmel.
Die Senkung der Sanierungskosten wären nur über Bekannte möglich, auf die wir 100%ig angewiesen wären. Ginge hier etwas schief, geriete die Finanzierung in Gefahr und es entstünde möglicherweise sogar Streit. Kein Haus sollte das wert sein.
Ebenfalls ist, wenn überhaupt, mit der geplanten Sanierungssumme nur eine KfW-Stufe erreichbar, die wenig Förderung verspricht.
Wobei die Dämmung als solche ebenfalls Sorgen macht. Realisiert man, wie jemand geschrieben hat, eine Aufdämmung, die nicht zur Konstruktion passt, hat man am Ende ein selbstkompostierendes Haus. Auch der Fenstertausch (gängige 3-fach-Verglasung) kann hier schon ein Problem sein. Das haben wir mehrfach gehört. Ein – wie wir glauben – sehr versierter, 73-jähriger Baugutachter hat ebenfalls davor gewarnt, dass die heutigen, geschweige denn zukünftigten Dämmrichtlinien – salopp gesagt - nicht mit einem Fertighaus von 76 vereinbar sind.
Das Dach könnte mit Blick auf die PV auch zum Problem werden. Zum einen liegt wohl für den Ausbau von 1986 gar keine Genehmigung vor, zum anderen könnten Dach und Decke evtl. aus Nagelbindern bestehen und mit den Auflasten nicht klar kommen.
Selbst wenn wir das Haus für den Preis eines Neubaus komplett renovierten, hätten wir ein 50 Jahre altes Fertighaus mit 15cm Wand und einer verhältnismäßig begrenzten Nutzungsdauer. Nach geplanter Bewohndauer könnten wir mit ziemlicher Sicherheit nur noch ein Abrissobjekt verkaufen, dessen Lage (BW aktuell 150€) Käufer nur bedingt überzeugt. Das Haus wäre selbst nach Renovierung keine fast 550.000€ - 600.000€ wert, die wir insgesamt bezahlen müssten. Keine echte Kapitalanlage fürs Alter.
Auch weil die Finanzierung knapp 37 Jahre laufen würde und dabei nichts schiefgehen darf. Nach 20 Jahren Zinsbindung bliebe eine ernstzunehmende Restschuld von knapp 362.000€. Je nach Zinslage könnte auch das schnell schwierig werden. Im Übrigen hätten wir, selbst wenn alles klappt am Ende knapp 500.000€ Zinsen bezahlt.
Mit Mitte 30 haben wir ein EK angespart, das den Namen kaum wert ist. Ohne jeden Zweifel auch aufgrund der hohen Miete, aber vor allem wegen unseres hohen Lebensstandards. Von jetzt auf gleich derartige finanzielle Einschränkungen in Kauf zu nehmen, ist riskant.
Unser Plan sieht nun so aus, die nächsten vier Jahre so viel EK anzusparen, wie möglich. Die Rate, die wir gezahlt hätten, gilt als Richtwert. Nach Abzug Miete wären das dann wohl immer noch sehr schwache ca. 80.000€ (2300 – 1300€ Miete = 1000€ x 48 =48.000€ + derzeitige 30.000€). Natürlich von Entwicklung Miete, Lebensunterhaltungskosten, Gehaltsentwicklung usw. abhängig. Können wir es uns beweisen, dass wir dann tatsächlich unseren Lebensstandard anpassen konnten, wollen wir mit dann 40 Jahren einen neuen Versuch wagen. Sollte sich zwischenzeitlich etwas ergeben, was mit weniger Risiko zu realisieren wäre, würden wir natürlich reagieren. Wir glauben nicht, dass die Preise hier im Ostalbkreis runtergehen. Wir glauben auch nicht, dass wir in den nächsten vier Jahren ein Haus angeboten bekommen, das günstiger ist und die gleiche Wohnfläche, die gleiche Grundstücksfläche und die gleiche Nähe zu den Großeltern der Kinder bietet. Ob das dann in vier Jahren passiert, weiß nur Gott allein.
Wir haben Sorge hier aus unserem Reihenhaus bald rauszumüssen, bei drei Kindern der Vermieter, die jetzt mit dem Studium fertig werden. Wir haben Sorge dann nichts Vergleichbares mehr zu finden und selbst wenn, dann mindestens aber Sorge davor, dass wir dafür dann 1500€ kalt aufwärts zahlen. Wenn die Neubauten weiter einbrechen und die Bestandsimmobilien tatsächlich nicht mehr verkauft werden, zahlen wir sehr bald, monatlich auch 2000€ - aber ohne Gegenwert.
Und trotzdem - unsere Ehe wegen des EFH-Traums aufs Spiel zu setzen, weil wir bis dato kein EK aufgespart haben und deshalb am Markt nicht mitspielen könnten, ist uns am Ende des Tages zu riskant.
Nein, solch eine Aufgabe, das übersteigt selbst ein Fachmann.
Wie schon Sephir0th es in allen beschreibt! Dies ist schon richtig.
Die Thematik ist aber der Unterschied zwischen Werterhalt und Wertsteigerung. Da das Haus schon 47 Jahre alt ist. Hatte das Haus damals einen Wert 200.000 DM, so wurden schon 188.000 € abgewohnt!
Die restlichen 12.000 DM, deren Wiederbeschaffung mit dem Faktor 25 berechnet, ergibt 300.000 DM. Die ergibt ein Preis von 155.000 €, nicht 365.000 €, wegen des Asbestes würde ich den Verkaufspreis um 100.000 € zu hoch einschätzen.
- 20k Küche; führt nicht zu einer Wertsteigerung und hat nichts in einer Finanzierung zu suchen
- 15k Böden, Wände und Türen
- 25k Fenster, dies wird nicht zu einer Wertsteigerung führen, also nur ein Werterhalt des Hauses.
- 45k Dachdämmung, die Dachdeckung, hier ist wohl eine Wertsteigerung zu erhalten
- 20k Fotovoltaik, das ist eine Wertsteigerung
- 40k Außendämmung inkl. Entfernung und Entsorgung Asbestzementplatten, ist keine Wertsteigerung, da es eine gesetzliche Auflage ist. und nur durch den Bestandsschutz einer Weiternutzung zu Wohnzwecken erlaubt war.
Nein, bei dem neuen Wertgutachten von 2023 glaube ich kaum, dass eine Finanzierung zustande kommt. Das dürfte eher eine 120 % Finanzierung sein, wo die Banken und die KfW schon längst außen vor sind.
Effektiv, müsste man bei solch in EK von 6.500 € monatlich, so müsste der Sparvorgang, wenn man das pfändungsfreie EK zugrunde legt, von 4.078 €. eine Sparmöglichkeit 2.422 € monatlich haben.
Zum anderen Thema ist, dass Sie kein Guthaben gespart haben! Wo ist der Sparvorgang der letzten drei Jahre, seit der ersten Kindergeburt? Die 100.000 € bis 160.000 € Guthaben?
Ich glaube kaum, dass Sie in der Lage sind, mit weniger als 3.000 Netto auszukommen.
Was Sie wohl nicht einrechnen ist die Differenz für die Beihilfe nicht abgezogen ist vom Einkommen. Hier, sind die 30 % Eigenanteil der Krankenkasse gemeint.
Der Preis ist zu hoch, das Eigenkapital ist nicht vorhanden und eine Tilgung bis zur Rente ist nur unter brutalen Tilgungsraten möglich.
Beschaffen Sie sich erstmal ein Wertgutachten vom Haus, weil ohne Wertgutachten keine Finanzierung gesetzlich erlaubt ist. Die 1.000 € müssen Sie erstmal auf den Tisch legen und bezahlen, allerdings könnte dies 100 bis 150.000 € Darlehn ersparen.
Ich finde es gut, dass ihr euch ernsthaft mit den Chancen und Risiken auseinandersetzt und trotz eines auf den ersten Blick netten Angebots auch noch einmal mit Abstand darauf schauen könnt. Deine Zusammenfassung trifft es ziemlich gut, so bitter sich das im ersten Moment anfühlen mag. Da selbst wenn alles gut liefe die Finanzierung stark auf Kante genäht ist und eine ganze Reihe Unwägbarkeiten mit im Spiel sind, würde ich persönlich auch die Finger davon lassen.
Als noch vergleichsweise junges Lehrerpaar habt ihr eigentlich ganz gute Voraussetzungen, in den nächsten Jahren deutlich an Eigenkapital zuzulegen und euch dann noch einmal umzuschauen. Mit entsprechender Eigenkapitalquote fällt es dann einerseits deutlich leichter, eine passende Finanzierung zu finden und andererseits Unwägbarkeiten abzufedern. Im Moment sieht es auch nicht danach aus, als würden die Kaufpreise weiter so klettern können, wie das im vergangenen Jahrzehnt der Fall war. Aber das ist natürlich Glaskugellesen.
PS: Bitte Bruno einfach ignorieren. In seinen Ausführungen sind häufig eklatante Fehler enthalten, angefangen hier bei der Behauptung, ohne selbst beauftragtes Wertgutachten sei keine Finanzierung erlaubt. Das ist - wie vieles andere - schlicht falsch.
wer hier keine Ahnung nicht hat, dem dürfte es schwerfallen, die gesetzlich Vorgaben zu erfüllen! Der Gesetzgeber schreibt im § 505 c BGB vor:
§ 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben
1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und 2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und
3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.
Demnach verlangt der Gesetzgeber zwei unabhängige Wertgutachten!
Zudem lag verdeckt tatsächlich ein Wertgutachten vor! Dies sah nur eine Summe von 288.000 € vor und nicht den Verkaufspreis von 365.000 €, daraus lässt sich eine Kauffinanzierung von 127 % vom Wert errechnen!
Aber dass die Altlastensanierung Asbest, die Ersatzinvestition und Neuinvestition von 165.000 € noch hinzukommen. Hiervon sind zu unterteilen, dass die Altlast und Ersatzinvestitionen, keine Wertsteigerung darstellen.
Damit überschreitet die Gesamtsumme von 530.000 € ohne NK. den Neuwert, wenn 50 % der Modernisierungssumme als hinzugewinn zugerechnet werden darf. Ergebe, dies zusammen einen Neuwert des Hauses von allenfalls 228.000 €, plus 83.000 €, von 311.000 €.
Dies wäre ein Beleihungsauslauf, von 171 %! Die wenigsten können mehr als 100 % und überhaupt keiner mehr als 150 % von Wertgutachten vermitteln.
Tatsache bleib unberührt davon, wie viel finanziert wird. Dass die NK, die Küche und die Altlasten nicht finanzierbar sind, weder über die KfW, die nur bis 100 % finanziert, noch eine Bank bereit sein wird, dies als Blanko-Darlehn von 117.000 € Höhe zu geben.
Dieses Haus kann sich nur einer leisten, der 270,000 € Giral und /oder Bargeld in dieses Loch kippt! Und weitere 311.000 € nachschießen will!
Demnach stellt sich die Frage, ob AndreasB die 270.000 € EK hat und weitere 311.000 € aufnehmen will?
Hat AndreasB, die 270.000 € nicht, so stellt sich die Frage des Kaufes nicht mehr!
Man sollte nicht alles niedermetzeln, insbesondere nicht durch Aussagen, die in keinster Weise nachweisbar sind. So steht man als Laie sehr schnell als Garant gegenüber einem Geschädigten in der Haftung.
Ich kenne noch sehr viele schräge Vögel aus der MEG-Zeit aus Kassel, die tragen heute noch ihre Schulden ab. Und das werden Sie in den nächsten weiteren 20 Jahren auch weiter tun.
Zumal in dem Paragrafen eindeutig steht, dass der Darlehensgeber die Pflicht hat.
Wenn er also dem potentiellen Darlehensnehmer rät, sich für 1000€ ein Wertgutachten erstellen zu lassen, mit dem Hinweis auf diesen Paragrafen, dann ist dies eine klassische Fehlberatung.
Hatte er nicht irgendwo sein Scheine gepostet, dass man ihn auch haftbar machen kann?
wer hier keine Ahnung nicht hat, dem dürfte es schwerfallen, die gesetzlich Vorgaben zu erfüllen! Der Gesetzgeber schreibt im § 505 c BGB vor:
(.....)
bruno68
Wenn Sie schon Gesetzestexte zitieren, dann sollten Sie diese auch lesen und (!) verstehen. Der Darlehensgeber ist in der Pflicht, nicht wie von Ihnen behauptet der Darlehensnehmer. Und genau diese falsche Annahme von Ihnen habe ich in meinem letzten Beitrag bereits aufgegriffen. Den entsprechenden Nachweis Ihrer falschen Aussage haben Sie damit bereits selbst erbracht.
Beschaffen Sie sich erstmal ein Wertgutachten vom Haus, weil ohne Wertgutachten keine Finanzierung gesetzlich erlaubt ist.
Arger Stuss aus meiner Sicht aber auch Erfahrung. Habe schon oft Immobilien gekauft und auch diverse davon finanziert - ein Gutachten für die Immobilie habe ich dabei noch niemals erstellen und/oder in Auftrag geben müssen (manchmal lag schon ein Gutachten vor (z. B. bei den Zwangsversteigerungen), manchmal haben die Banken die Immobilie via Gutachten eingewertet (allerdings auf ihre Kosten), in letzter Zeit gab es auch bei Anschlussfinanzierungen immer ein neues Gutachten (welches ebenfalls die Bank beauftragt und auch bezahlt hat), welches dann aber von einer externen Stelle (als Dienstleister für die Bank) durchgeführt wurde usw.
Die hier aufgestellte Behauptung halte ich daher für abwegig.
Was ich allerdings in Sachen "Gutachten" einige Male erlebt habe, daß z. B. ein Verkäufer freiwillig und auf seine Kosten ein Gutachten hat erstellen lassen, um sich besser über den möglichen erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie Klarheit zu verschaffen. Das ist aber eine völlig andere Geschichte.
EFH Bj, 76 für 365k + KNK wie angehen?
Zitieren
Zitat von AndreasB