Ausweg

Hallo Kastanie,
ein Haus mit einem so großen Grundstück zu vermieten ist sicherlich das schlechteste, was du machen kannst. Wenn die den Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete teilst, landest du grob bei Faktor 40 - ab 30 erachtet man als unrentabel. Klar, wenn man die Immobilie schon mal hat, mag das leicht anders sein, aber 2,6% mit den dir schon bekannten Risiken, ist eine schlechte Rendite. Hinzu kommen aber noch zahlreiche weitere Risiken, sodass die Rendite verhältnismäßig noch schlechter anzusehen ist.
Hier mal ein paar Beispiele:
Mieter zahlt einfach keine Miete und ihr müsst ihn rausklagen.
Mieter kümmert sich nicht um den Garten und es entsteht ein Urwald.
Mieter denkt er könne einen Durchbruch in eine tragende Wand machen.

Also bleibt wohl nur der Verkauf übrig. Klar muss man sich bei den jetzigen Zinsen erstmal eine Immobilie für 1 Mio. € leisten können, aber bei so hohen Preisen war die Luft vorher auch schon deutlich dünner als das typische Haus für 400.000 bis 600.000 €. Ihr braucht also einfach Geduld und irgendwann kommt bestimmt jemand, der genug Eigenkapital hat und sich in euer "Anwesen" verliebt.
Wenn den Käufer die Maklerprovision abschrecken könnte, dann könnt ihr diese auch übernehmen oder eben privat das Haus inserieren (habe ich für meine Schwiegermutter und ihren Bruder auch schon gemacht). Ganz einfach war es nicht den passenden Käufer zu finden, wir wollten nicht an jeden verkaufen (Diskriminierung hin oder her).

Je nach Objektgestaltung könntet ihr natürlich auch darüber nachdenken das Grundstück an sich oder das Gebäude zu teilen. Für 600m² findet man leichter einen Käufer und für 80m² schneller 3 Mieter, die jeweils 800 € kalt bezahlen.

Das mit dem Specht ist natürlich ungünstig, aber wohl kein unschlagbares Problem.

@Kastanie,

welche PLZ?

Eine Mill. € bei 4 % Zinsen, das war es wohl!

Was Benni sagt, hat Hand und Fuß, leider.

Aber ohne Kenntnisse des Grundbuches, wegen des Grundstückszuschnitt, Wegerechte, Strom, Gas und Wasseranschluss und Abfluss.

Weitere pauschale Antworten kann nicht gegeben werden!

Bruno68

Hallo Kastanie,
ohne Erfahrung ist auch der Aufwand bei einer Vermietung nicht zu unterschätzen. Außerdem bleibt dir immer das Reparatur-/ Mietausfall - und "wie sieht das Haus nach der Vermietung aus" - Risiko.
Deshalb aus meiner Sicht den Verkauf versuchen.
Prüfe doch mal ob das Grundstück teilbar ist noch ein weiteres Haus gebaut werden darf. Dann kannst du deine Preisvorstellung aufteilen, oder sogar eine Teilfläche behalten.
Wende dich an den zuständigen Gutachterausschuss und Frage nach der aktuellen Verkaufssituation für solche Gebäude. Häufig gibt es einen Marktbericht der dir hilft die Preisvorstellung von dir zu plausibilisieren. 3 Kaufangebote sprechen nicht unbedingt dafür, dass der Angebotspreis des Maklers ganz daneben war. Ganz daneben war aber sicherlich, dass der Makler nicht im Vorfeld mit den Interssenten die Bonität geprüft hat.
Wenn du einen neuen / oder den alten Angebotspreis für dein Haus festgelegt hast und sich wieder Interessenten melden sollte daher zu deinen ersten Fragen (sinngemäß) gehören: "Haben Sie bereits die Finanzierung prüfen lassen / eine Finanzierungszusage?". Ohne ein klares JA als Antwort kann ich keine Terminvereinbarung empfehlen. Aber noch mal zu den Verkaufsfragen:
Versuch das Haus ohne Makler zu verkaufen – für 949.000€ oder so? --> Prüfe ob das Maklerangebot marktgerecht war (was wird sonst vergleichbar angeboten, Gutachterausschuss wie erwähnt usw.) Eine Preisreduzierung um 141 TEUR ist schon viel. Das kann ein Nachteil bei der letztlichen Preisverhandlung sein weil der Käufer glaubt das du jetzt verkaufen musst....Wenn du die Zeit hast würde ich es tendenziell im Frühjahr privat zu verkaufen versuchen. Dann aber bitte mit keinem Phantasiepreis mehr.... Wie sich bis dahin aber die Zinsen und die ImmoPreise in deiner Region verändern bleibt das Risiko.
Doch macht das überhaupt Sinn? --> klar, du bist ja nicht der einzige ImmoVerkäufer, es ist bei vielen Eigennutzern immer noch viel Eigenkapital vorhanden und die Idee vom "Traumhaus" ist stark verwurzelt.
Oder wird keiner eine Finanzierung bekommen bei den hohen Zinsen? --> Das es niemanden mehr gibt der eine Finanzierung bekommt kann man ausschließen. Ja, die Banken sind vorsichtig und die monatliche Belastung steigt, aber es gibt auch wie erwähnt viel Eigenkapital und gut bezahlte Jobs.
Schaffe ich den Privatverkauf mit meinen geringen zeitlichen Ressourcen überhaupt? --> Es ist sicher zeitaufwendig, aber trotzdem auch machbar. Es werden weiterhin viele Immobilien privat verkauft (ich glaube je nach Statistik zwischen 25 und 35 Prozent). Wichtig ist, dass du dich in Ruhe vorbereitest (Unterlagen, Bank, Verkaufspreis, Untergrenze, welche Werbung usw), nicht gleich jeden besichtigen lässt, eine realistische Preisvorstellung hast und auch einfach an den Verkauf glaubst!
Sind wir unweigerlich an dieses Haus gebunden? --> Aus meiner Sicht nicht. Bleibt u.a. eine Frage eures Verkaufspreises. Wie viel habt ihr für das Haus gezahlt? Wollt ihr zwingend "Gewinn" mit dem Verkauf machen? Bei welchem Verkaufspreis hätten die Interessenten denn eine Finanzierung bekommen?
Auf jeden Fall viel Erfolg!

Hallo!

Zunächst vielen Dank für die Antworten.

Das Objekt liegt ca. 25km von Stuttgart entfernt.

Eine Teilung wäre möglich, es ist auch noch ein Schuppen drauf - was ein Baufenster bedeutet.
Allerdings braucht man hier die Genehmigung des vorderen Grundstücks, das man über dieses drüber muss, von daher wollten wir hier vorsichtig sein.
Eine dritte Möglichkeit ist aber, dass man teilt und den Teil mit dem Haus verkauft und den "Bauplatz" einfach behält. Aber davon sind wir wieder abgekommen, da das Grundstück schwierig zu teilen ist.

Den ursprünglichen Preis hatten wir von mehreren Seiten bestätigen lassen, unter anderem auch von einem Mitglied des Gutachterausschusses. Damals war er wohl völlig o.k. und marktüblich.
Doch leider hat sich halt der Markt gedrecht :-(

Viele Grüße

Wenn ihr zum Vermieten erstmal 50t€ reinstecken müsst, heißt das ja dass fast die ersten 2 Jahre angenommene Miete dafür drauf geht.

Wie sieht es denn mit Energieeffizienz / Heizung aus? Wie hoch sind die Nebenkosten pro Monat?

Bei ca. 1 Mio. und ca. 4% Zinskosten wären ja eher 3300€ Monatsmiete angemessen?

Die nichtumlagefähigen Nebenkosten sind natürlich auch noch zu betrachten - Instandhaltungsrücklage/Verwaltung/Reparaturen/Grundsteuer/etc.

Falls von der Miete etwas über bleibt, muss es natürlich versteuert werden ...

Wie sieht es denn in der Familie aus? Möchte vielleicht hier jemand das Haus übernehmen?

Bzgl. Inflation ist es natürlich die Frage, was hier im Endeffekt besser war/ist/wäre - wenn ihr 2021 für 1 Mio. verkauft hättet, hätte die Inflation ja in den letzten 12 Monaten ca. 10% an Kaufkraft aufgefressen. (Auch wenn noch 1 Mio. auf dem Konto sind.)

Eine Immobilie ist ja vom Prinzip her eher eine Absicherung gegen Inflation - man muss allerdings jemanden finden, der sich den Kauf leisten kann - das war zu Zeiten von 0,x%-Finanzierungen tendenziell einfacher als zu Zeiten von 4,x%-Finanzierungen.

Da Baukosten tendenziell steigen aber deshalb weniger Nachfrage besteht muss man abwarten, wie sich das auswirkt.
Als Laie würde ich die Tendenz im Raum Stuttgart eher als positiv beurteilen - wenn die EZB allerdings weiterhin die Zinsen anhebt, muss man schauen, wie es weiter geht.

Was sollte denn mit dem Verkaufserlös gemacht werden? Hier könnte man die Vermietung gegenüberstellen und entsprechend beurteilen.

Danke für die Antwort.

Es ist ne Ölheizung drin - muss also auf alle Fälle etwas gemacht werden.

Von der Familie möchte keiner das Haus übernehmen - leider. Sonst wäre es deutlich einfacher.

Vom Verkaufserlös muss noch etwas abbezahlt werden - der Rest soll möglichst sinnvoll angelegt werden - vermutlich ein Teil wieder in Immobilien...

Was sagt Eure Erfahrung? Gibt es Menschen, die sich eine Miete von ca. 2.200€ kalt leisten können und wollen?

Ein Doppelverdienerehepaar in normalen-guten Jobs welche sich die 110%-Finanzierung + Tilgung mit fast 5000€ Rate im Monat nicht leisten möchte/kann,
hätte bei 2200€ kalt eine günstige Alternative. Und man wäre als Mieter dann flexibler, als beim Kauf - hier wären die Kaufnebenkosten sonst erst mal weg - bei ca. 10% wären das ja auch ca. 100.000€ - davon kann man die angestrebte Kaltmiete ja auch schon fast 4 Jahre zahlen ...

Zitat von Kastanie

Hallo und ein gutes neues Jahr erstmal!

Ich bin auf dieses Forum gestoßen und dachte mir, vielleicht habt Ihr ja einen Rat in dieser von mir als ausweglos empfundenen Situation, die mich echt zum Verzweifeln bringt.

Zunächst einmal zur Ausgangssituation:
2006 haben wir mein Elternhaus gekauft. Es ist sehr groß (260qm Wohnfläche, 1.300qm Grund) und durch den großen Garten usw. sehr zeitintensiv. Wir fühlten uns irgendwann nicht mehr wohl, von der Arbeit überfordert usw. und haben dann beschlossen, dass wir verkaufen möchten. Dies führte zu Verwerfungen in der Familie (da Elternhaus) und so zog es sich bis der Entschluss wirklich 2021 feststand.
Ein sehr großes Problem an dem Haus ist auch, dass wir ein Spechtproblem haben. Dies hört sich zunächst lächerlich an, ist aber wirklich zum heulen und von großer Problematik. Seit ca. 9 Jahren wird unsere Hausfassade aufgrund des Vollwärmeschutzes von Spechten zerstört. Es sind nicht nur die Löcher, die fürchterlich sind, sondern auch das Geklopfe und Gehämmere, gerne auch mal vor 6 Uhr am Morgen. Wir beschäftigen uns ständig damit, ob es irgendwelche Maßnahmen dagegen gibt und haben auch schon einiges ausprobiert, aber leider ohne Erfolg.

2021 haben wir eine neue Lösung für uns gefunden, in die wir 2023 einziehen können – eine Betriebswohnung unseres Arbeitgebers, die nun gebaut wird und hier relativ auf unsere Wünsche ausgerichtet wird. Wir überlegten, ob wir das Haus aufgrund des super Immobilienmarktes schon 2021 verkaufen sollen und eine Wohnung zwischenmieten sollen. Da wir aber einen zusätzlichen Schulwechsel für unseren Sohn vermeiden wollten, entschieden wir uns, mit dem Hausverkauf bis 2022 zu warten – welch Fehler!

Anfang 2022 schlossen wir einen Maklervertrag, doch der Start des Hausverkaufes zog sich, da die Papiere nicht ganz einwandfrei waren und wir alles sauber regeln wollten, was wir auch möglichst zeitnah taten, was sich aber leider zog. So gingen wir leider erst im Mai 2022 an den Start. Der Verkaufspreis lag bei 1.090.000€, was als realistisch eingeschätzt wurde. Das mit dem Specht haben wir natürlich offen angesprochen, aber alle waren der Meinung, sie finden eine Lösung. Zudem kam noch verschiedenes Pech, z.B. Burnout des Maklers, was sehr viel Zeit gekostet hat.
Schlussendlich hatten wir drei Interessenten, die das Haus gerne gekauft hätten, aber das Problem war, dass keiner eine Finanzierung bekommen hat.
Den Maklervertrag haben wir mittlerweile gekündigt, er läuft in ca. 10 Tagen aus. Wir haben ihn nicht aus Unzufriedenheit gekündigt, sondern möchten es nun einfach aufgrund der Kostenbelastung ohne Makler versuchen.

Nun ist die Überlegung, was es für einen Ausweg aus dieser Situation gibt.

Schritt 1: Versuch das Haus ohne Makler zu verkaufen – für 949.000€ oder so? Doch macht das überhaupt Sinn? Oder wird keiner eine Finanzierung bekommen bei den hohen Zinsen? Schaffe ich den Privatverkauf mit meinen geringen zeitlichen Ressourcen überhaupt? Sind wir unweigerlich an dieses Haus gebunden?

Schritt 2: Vermieten nach unserem Auszug? Doch wie hoch ist die Miete anzusetzen? Wenn ich´mal ganz grob rechne bei so 2.200€ kalt. Kann das jemand überhaupt bezahlen? Oder mindern die Mieter uns die Miete sehr weit runter wegen dem Lärm durch das Spechtgeklopfe?
Zudem müssen wir beim Vermieten mind. 50.000€ reinstecken, was natürlich auch fatal wäre, wenn wir nachher sehr wenig Miete nur bekommen.
Oder ist vermieten vielleicht aufgrund der Inflation doch gar keine so dumme Idee?

Fragen über Fragen – ich fühle mich gefesselt an unser Haus, welches wir nicht mehr wollen und ich sehe einfach keinen Ausweg…
Vielleicht habt Ihr je einen Tipp, eine Einschätzung, wie sich auch die Zinsen usw. entwickeln – hierfür wäre ich dankbar.
Auf alle Fälle schonmal: Sorry, für mein Gejammer!

Herzliche Grüße
P.S. Und in diesem Moment begrüßt uns der Specht im neuen Jahr :-(

Hallo Kastanie,

ich glaube aktuell ist es sehr schwierig eine Immobilie dieser Größenordnung zu einem Verkaufspreis zu verkaufen, wie er in den letzten Jahren üblich war. Da sich die Zinsen aktuell noch im Anstieg befinden wird es wohl in den nächsten Monaten eher schwieriger als einfacher. Wenn Ihr einen Verkauf erzwingen möchtet, müsstet ihr aktuell vermutlich sehr hohe Abstriche beim Verkaufserlös machen.

Gibt es keine Möglichkeit, dass Ihr euch doch damit anfreundet das Haus zu behalten? Ich könnte mir vorstellen, dass ihr so viel Wohnfläche, wie das Haus hat, gar nicht benötigt. Gäbe es denn die Möglichkeit, dass ihr das Haus baulich so teilt, dass eine kleine Einliegerwohnung entsteht, die man vermieten oder sogar verkaufen könnte?

Eine vermietete Immobilie lässt sich in der Regel deutlich schlechter verkaufen, als eine leere.
Also falls ihr nach 3 Jahren merkt, dass ihr durch die Vermietung auf keinen grünen Zweig kommt und dann einen Verkauf erwägt, dann könnt ihr meiner Meinung nach mit deutlich niedrigeren Kaufpreis rechnen, weil der Käufer erstmal den Bewohner auf Grund von Eigenbedarf aus dem Haus bekommen muss.

Zitat von Amondin

Hallo Kastanie,

ich glaube aktuell ist es sehr schwierig eine Immobilie dieser Größenordnung zu einem Verkaufspreis zu verkaufen, wie er in den letzten Jahren üblich war. Da sich die Zinsen aktuell noch im Anstieg befinden wird es wohl in den nächsten Monaten eher schwieriger als einfacher. Wenn Ihr einen Verkauf erzwingen möchtet, müsstet ihr aktuell vermutlich sehr hohe Abstriche beim Verkaufserlös machen.

Gibt es keine Möglichkeit, dass Ihr euch doch damit anfreundet das Haus zu behalten? Ich könnte mir vorstellen, dass ihr so viel Wohnfläche, wie das Haus hat, gar nicht benötigt. Gäbe es denn die Möglichkeit, dass ihr das Haus baulich so teilt, dass eine kleine Einliegerwohnung entsteht, die man vermieten oder sogar verkaufen könnte?

Nein, mit dem Verbleib im Haus sind wir emotional durch - das wollen wir wirklich gar nicht mehr...

Hallo,
also ein Schuppen drauf bedeutet ja nicht automatisch ein Baufenster. Wenn es aber wirklich baurechtlich möglich ist ein weiteres Gebäude auf das Grundstück zu stellen, seid ihr doch als Verkäufer damit viel flexibler. Es geht aus meiner Sicht auch gar nicht darum selbst zu teilen, sondern dem Kaufinteressenten (bzw. in der Werbung) diese Option aktiv anzubieten um damit den Kaufpreis finanzierbarer zu machen.

Entweder findet ihr jemanden, der das Haus und das große Grundstück bezahlen kann, oder ihr findet jemanden dem eine großzügige Wohnfläche genügt und der bereit ist das Grundstück zu teilen und mit einem Geh-/und Fahrtrecht versehen an einen bauwilligen weiter zu verkaufen. Bei 500m² und den Bodenrichtwerten rund um Stuttgart sollte da eine vernünftige Summe bei rauskommen. Damit sieht der Kaufpreis für den Interssenten schon wesentlich attraktiver aus und ihr habt keine Risiko ein Grundstück und ein Haus selbst verkaufen zu müssen. An Bauplätzen sind übrigens auch gern mal die Nachbarn interessiert.

Also ich kenne natürlich euren Markt nicht, aber der Verkauf klappt immer besser, je mehr Optionen ihr anbieten könnt. Das vergrößert eure Zielgruppe. Wer weiss, vielleicht hätte die Finanzierung von den vorherigen Interessenten mit dieser Möglichkeit funktioniert.

Viel Erfolg!

Es bringt den Interessenten nichts, wenn Sie zwar durch einen Grundstücksverkauf 300.000 € wieder reinbekommen, wenn sie am Anfang die 1 Mio. € nicht finanziert bekommen.

Da du ja das komplette Objekt nicht wegbekommst, würde ich also selbst schon teilen und Rechte eintragen und dann erst mit einem entsprechenden Aufpreis verkaufen.

Also ich persönlich würde gar nicht erst die Anzeige für ein Objekt für 1 Mio. € öffnen.

Wäre natürlich zu überlegen, ob man das Haus mit 700m² Grundstück für 700.000 € ins Internet stellt und erstmal Interessenten auf das Angebot lockt und dann in den Text reinschreibt, dass ein Grundstück von 500m² für einen Bodenrichtwert von 300.000 € noch abgetrennt werden muss.

kastanie,

also zunächst zum Makler oder nicht:
Ein Makler hat den Vorteil, dass oft schneller verkauft werden kann, da ein (guter) Makler Privatkunden und Kapitalanleger "an der Hand hat", die so nach dem Motto agieren: Wenn etwas Gutes herein kommt, dann sage mir Bescheid.
Wenn das ein Makler nicht hat oder das Objekt für niemanden seiner "Stammkunden" passt, dann ist der freie Verkauf ohne Makler deutlich besser. Eine Anzeige z.B. bei Immobilienscout kannst du ebenso wie ein Makler schalten.

Zeitraum des Verkaufs:
Du musst da klar erkennen, dass die letzen 2 bis 3 Jahre Ausnahmezeiten für Verkäufer waren. Der Regelfall war immer, dass Standardobjekte wie Wohnungen usw. relativ schnell (3 bis 6 Monate) verkauft werden können, spezielle Objekte (wie deines) war 6 bis 12 Monate absolut normal. 25 km von Stuttgart ist eine sehr gute Lage, das ist auch heute definitiv verkaufbar.

Bezüglich deine zeitlichen Aufwands:
Der ist nicht so groß, gutes Expose erstellen und dann bei Besichtigungen auf Finanzierungsbestätigungen bestehen. Das bekommt ein Käufer in 1 bis 2 Tagen von seiner Bank und dann weißt du bei der Beischtigung schon, dass sich der potentielle Käufer die Immobilie leisten könnte.

Vermieten:
Würde ich dir abraten. Das kannst du machen, wenn dein Objekt primär für Kapitalanleger interessant ist, da diese auch vermieten wollen und das eine gute und langfristige Vermietung sogar ein Vorteil ist. Dein Objekt werden idR private Käufer kaufen z.B. Familie, Mann guten Job in Stuttgart, kleine Kinder für den großen Garten usw. Da ist Vermietung ein Nachteil, da diese dan im Extremfall die bisherigen Mieter heraus klagen müssen.

Aufteilung:
Auf gar keinen Fall vorher, das ist relativ teuer beim Notar. Was du aber machen kannst ist folgendes:
Du läßt dir von einem Architekten einen Aufteilungsplan machen (deutlich billiger) und dieser gilt unbefristet. Dan kannst du das Grundstück geteilt anbieten und jedem Käufer sagen: Aufteilungsplan ist bereits vorhanden, muss nur noch beim Notar eingetragen werden.

Ich kenne die Preise in deiner Gegend nicht, kann dir aber aus dem Bekanntenkreis im Münchner Umland berichten, dass da in den letzten Jahren durchaus Häuser in diesem Preisrahmen verkauft wurden. Auch ältere, nicht sanierte Bestandsimmobilien. Aber keine Ahnung inwiefern das Umland von Stuttgart mit dem von München vergleichbar ist.

Generell wird es mit Immobilien in den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht einfacher. Ich glaube nicht, dass alle Arbeitnehmer ihre Löhne an die Inflation angepasst bekommen. Während gleichzeitig die Lebenshaltungskosten und die Zinsen steigen. Wir bauen gerade, weil früher nicht der richtige Zeitpunkt war und es wohl auf absehbare Zeit auch nicht viel besser werden wird. Aber ein guter Zeitpunkt ist jetzt meines Erachtens nicht.

Ich an eurer Stelle würde wohl, wenn ihr die Immobilie wirklich loswerden wollt, schauen, dass das lieber früher als später geschieht. Auch, wenn das bedeutet, dass ihr eure Preisvorstellungen anpassen müsst. Oder ihr freundet euch wirklich mit dem Gedanken ans Vermieten an, was aber auch Scherereien mit sich bringt. Grundsätzlich denke ich schon, dass es Familien mit einem entsprechenden Budget für die Miete gibt. Oder ihr schaut mit einem Architekten wirklich, ob man das Grundstück aufteilen kann. Oder halt auch das Haus eventuell in mehrere Wohneinheiten aufteilen könnte?

Zitat von utopus

Bzgl. Inflation ist es natürlich die Frage, was hier im Endeffekt besser war/ist/wäre - wenn ihr 2021 für 1 Mio. verkauft hättet, hätte die Inflation ja in den letzten 12 Monaten ca. 10% an Kaufkraft aufgefressen. (Auch wenn noch 1 Mio. auf dem Konto sind.)
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Und die "fiktive" Millionen die beim Verkauf heute reinkäme wäre mehr wert als die 1 Millionen aus dem Jahr 2021?

Ein "Inflationsvorteil" wäre ja nur da, wenn der Hauswert seitdem inflationssicher gewesen wäre, das Haus demnach heute 8 Prozent mehr wert wäre. Das ist es aber nicht. Tatsächlich dürfte der Wert eher leicht gesunken sein, weil natürlich die Finanzierungskosten das Preisniveau drücken.

Aber mal ehrlich: Ich sehe hier eher ein "jammern" auf hohen Niveau. Der TE hat das Objekt 2006 erworben und bis 2021 einen historisch hohen Wertzuwachs erlebt. Klar wäre ein Verkauf im Jahr 2021 an der mutmaßlichen Spitze "noch" besser gewesen, aber auch der Wert heute dürfte deutlich über dem aus dem Jahr 2006 liegen.

Statt einem realen Verlust reden wir also wohl nur von einem geringeren Gewinn. Auch darüber darf man sich ärgern, aber man sollte das große Ganze nicht aus dem Blick verlieren.

Zitat von utopus

Richtig ist mit Sicherheit, dass es deutlich schwerer wird heute Käufer in diesen Preisregionen zu finden. Aber es gibt sie nach wie vor.

Die nichtumlagefähigen Nebenkosten sind natürlich auch noch zu betrachten - Instandhaltungsrücklage/Verwaltung/Reparaturen/Grundsteuer/etc.

Die Instandhaltungsrücklage und Reparaturen sind keine Nebenkosten und gehören eben in die Kaltmiete eingepreist.

Grundsteuer ist umlagefähig und auch Verwaltungskosten können vertraglich vereinbart umgelegt werden.

Das Problem ist einfach, dass ein Objekt in dieser Preisregion auch schwierig zu vermieten ist. Wer eine Kaltmiete von um 3.000 € für das Umland von Stuttgart zahlen kann, der wird jedenfalls mittelfristig auch kaufen wollen.