Eine Mutter (Rentnerin) möchte eine Immobilie, bzw. ein Grundstück (ca. 300qm) mit 2 Gebäuden (insgesamt ca. 210qm Wohnfläche) an ihre Tochter übertragen und dafür ca. 400.000€ erhalten. Eine der Immobilien ist vermietet (als Einzelhandelsgeschäft). Die zweite Immobilie ist z.Z. unbewohnt. Die Tochter möchte mit ihrem Partner dort einziehen und wohnen.
Der Gesamtwert der Immobilie wurde durch das Ortsgericht und einen Makler auf ca. 400.000€ geschätzt.
Mutter und Tochter wollen die Transaktion möglichst ohne Bank/Kredit über die Bühne bringen. Stattdessen soll ein monatlich geleisteter Betrag (ca. 1.400€) von der Tochter an die Mutter fließen, bis die Summe von ca. 400.00 beglichen ist.
Der Fall findet in Hessen statt l.
Meine Fragen:
Welches System ist für diese Art der Transaktion am sinnvollsten? Eine Schenkung, Mietkauf, Leibrente etc.
Wichtig ist, dass alles auch vertraglich (bzw. notariell) geregelt ist.
Es wird nicht nötig sein, dass die Tochter das Haus bspw. für eine Renovierung finanziell belastet.
Da die Tochter und ihr Lebensgefährte (nicht verheiratet) sich den Kaufpreis teilen, muss auch geklärt sein, dass die Immobilie beiden Partnern gehört. Das muss nicht im ersten Schritt passieren, aber sollte doch recht bald nach der Überschreibung des Hauses passieren. Was kann man da tun?
Wichtig sind in diesem Fall vor allem zwei Faktoren:
1. Vermeidbare Kosten (z.B. Steuern) sollen so gering wie möglich gehalten werden.
2. Es soll für alle Parteien (Mutter, Tochter, Partner) Rechtssicherheit bestehen.
Mutter muss abgesichert sein, dass sie innerhalb des festgelegen Zeitraums ihre regelmäßigen Überweisungenn erhält.
Tochter und Partner müssen beide im Besitz des Grundstücks sein, da sie beide in gleichen Teilen an der Finanzierung sind.
Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Antworten. Sollten Sie noch Fragen zum Sachverhalt haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
AW: Immobiliengeschäft in der Familie? Bitte um Rat
Zum Kauf:
Wenn es so wie beschrieben ist, ist das aus meiner Sicht ein ganz normaler Kauf zwischen Mutter und Tochter+Lebensgefährde mit anschließender Darlehensgewährung.
Da Wert und Kaufpreis übereinstimmen, liegt an der stelle auch keine Schenkung vor.
Der Kauf zwischen Mutter und Tochter könnte sogar Grunderwerbsteuerfrei sein. Zwischen Mutter und Schwiegersohn vermutlich eher nicht.
zur Sicherheit:
Damit stehen beide Käufer im Hrundbuch.
Als Sicherheit könnte sich die Mutter noch eine Grundschuld eintragen lassen. Nachteilig könnte die im 1. Rang stehende Grundschuld für die Käufer eventuell bei einer späteren Darlehensbeantragung z.B. bei Sanierung sein. Dessen solte man sich bewußt sein.
Zum Darlehen:
So wie es klingt, soll das Darlehen unverzinst sein.
Ich würde prüfen lassen, inwieweit es hier sinnvoll ist, tatsächlich keine Zinsen zu verlangen. Gerade in Bezug zwischen Mutter und Lebensgefährte kann das im Notfall Schenkungsteuer auslösen, weil dort der Schenkungssteuerfreibetrag niedrig ist. Problem ist hier, dass bei unverzinsten Darlehen für die Berechnung von Gerichten der Abzinsungsfaktor von 5,5% angesetzt wurde. Dagegen würde die Berechnung bei einem verzinsten Darlehen mit dem tatsächlichen Marktzins verglichen werden, der ein ganzes Stück niedriger ist.
Sonstiges:
Aus meiner Sicht sollte hier aber auch dringend die steuerliche Seite betrachtet werden. Dazu wäre es aus meiner Sicht ratsam schon im Notarvertrag die verschiedenen Kaufpreise für
Grundstück (Teil1), Gewerbeimmobilie, Grundstück (Teil 2) und Wohnimmobilie auszuweisen. Dazu sollte man sich bei der gut in Schuss befindlichen vermieteten Gerwerbeimmobilie auf einen tendenziell höheren Kaufpreis mit der Mutter einigen, und das sanierungswürdige Wohnhaus eher niedrig ansetzen. das ist wichtig für die Berechnung der Abschreibung für den vermieteten Anteil.
Dazu sollten auch getrennte Darlehen für den Kauf der Gewerbeimmobilie und der Wohnimmobilie abgeschlossen werden. Auch das ist wichtig, um die eventuell doch anfallenden Schuldzinsen der Vermietung zuordnen zu können.
AW: Immobiliengeschäft in der Familie? Bitte um Rat
Hier gebe ich Tneub in sehr vielen Punkte recht.
Was ungeklärt ist, gibt es andere Kinder, Enkeln noch andere Erbberechtigte? Ist Grundbuch sauber? Also keine Eintragungen!
Zum Thema Schwiegersohn, die richtige Reihenfolge ist wichtig! Allerdings stellt sich die Frage: "Warum vor der Ehe, ein Vermögensübertragung?" Denn geht dieser vor der Eheschließung, geht das Vermögen schmerzfrei mit!"
Zum Anderen der Freibetrag liegt bei dritten Personen nur bei 20.000 € bei Schenkungen und Vererben! Danach kann die Steuer bei bis zu 50 % von Vermögen liegen!
Zum Thema: Mietkauf und andere diverse Spielereien
So muss geteilt werden, zwischen gewerblich und privat!
Denn bei dem Kauf des gewerblichen können/werden die Kaufkosten über die AfA abgeschrieben! Auch die Inventionen müssen sicher zugeordnet werden können.
Was privat ist sollte auch privat bleiben!
Einen direkten Vorschlag ist leider Einzelfallabhängig! Möglich wäre es! Aber es bedarf einer sehr sorgfältigen Planung.
AW: Immobiliengeschäft in der Familie? Bitte um Rat
tneub hat das meiste schon zusammengefasst.
Zur Verbesserung würde ich vorschlagen, dass die Tocher und ihr Freund eine GbR gründen, dauert 20min und kostet keine 50€.
Die GbR kauft dann die Immobilie mit einem Verkäuferdarlehen der Mutter, im Notarvertrag wird das Darlehen mit aufgenommen.
Die monatlichen Zahlungen sollten Zinsen enthalten, sonst könnte eine Schenkung angenommen werden.
Die Zinsen können später von der Mutter an die Tochter geschent werden (40.000€ alle 10 Jahre), warum 40.000, weil sonst Schenkungssteuer für den Freund anfällt.
Auch die Aufteilung des Kaufpreises ist sehr wichtig, das Grundstück sollte so niedrig wie möglich angegeben werden, 10% sind meistens ausreichend.
Der Teil für das Geschätfshaus recht hoch (60-70%), wegen der möglichen Abschreibung und der Rest für das kleine Haus.
So gibt es auch im nachhinein keine Zankereien mit möglichen Geschwister. ;-)
Immobiliengeschäft in der Familie? Bitte um Rat
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