Hallo zusammen,
beim Querlesen habe ich schon gesehen, dass viele "Patienten" hier ankommen, nachdem die Finanzierung schon unterschrieben ist. Da will ich keine Ausnahme sein 
Mir war schon beim Abschluss klar, dass unsere Konstruktion etwas unübersichtlich ist und die Bank je nach Konstellation in eine gute Verhandlungsposition bringt. Habe trotzdem dieses Angebot gewählt und bin auch nicht traurig darum, es geht also nicht um Trost sondern ich versuche zu verstehen, welche Optionen ich bei Ende der Zinsbindung haben werde.
Die Finanzierung sieht wie folgt aus:
EUR 760.000 entspricht 100%-Finanzierung für eine vermietete Immobilie, davon
EUR 610.000 - Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung
EUR 1.730 Rate aus 1% Zins, 2,4% Anfangstilgung
EUR 150.000 - Tilgungsfreies Darlehen bis Zuteilungsreife, mindestens 12 Jahre
EUR 125 Zins von 1%
EUR 460 Bausparrate
THE GOOD
Der Zins von 1% beim tilgungsfreien Darlehen ist garantiert bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags. Das klingt ist in der aktuellen Situation gar nicht so übel.
Das Bauspardarlehen, das sich dann anschließen soll, hat typische Konditionen, insbesondere sehr hoher Tilgung:
EUR 150.000 Bausparsumme, davon
EUR 63.500 in 12 Jahren à 460 EUR monatlich angespart
EUR 86.500 Bauspardarlehen zu 2,62% Zins eff.
EUR 585 über ca. 15 Jahre
THE BAD
Beim Annuitätendarlehen läuft ja die Zinsbindung bereits in 10 Jahren aus. Im Anschluss bekommt das Darlehen einen variablen Zinssatz von 5%+Referenzzinssatz, d.h. beispielsweise aktuell insgesamt 6,25%. Das wäre selbst für eine kurze Zeit (z.B. zwei Jahre bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens) unappetitlich. Wir werden also irgendetwas tun müssen nach den 10 Jahren.
Bei Abschluss habe ich vermutet, dass ich nach 10 Jahre das Tilgungsaussetzungsdarlehen kündige und alles am Stück anschlussfinanzieren könnte. Wenn die Zinsen allerdings so hoch bleiben, wäre es vielleicht gar nicht so übel, das Bauspardarlehen tatsächlich in Anspruch zu nehmen?
THE UGLY
Dazu müsste man nach 10 Jahren das Annuitätendarlehen weiter finanzieren, beim Bausparvertrag geschieht die Ablösung nach ca. 12 Jahren ja weitgehend automatisch.
Und da wird es dreckig:
EUR 760.000 Grundschuld ist nämlich wie folgt aufgeteilt:
EUR 340.000 erstrangig für das Annuitätendarlehen
EUR 150.000 mittelrangig (!) für die Bausparkasse
EUR 270.000 letztrangig für das Annuitätendarlehen
EUR 460.000 werden planmäßig nach 10 Jahren übrig sein von dem Annuitätendarlehen. Das bedeutet, für
EUR 120.000 von denen steht nur der dritte Rang im Grundbuch zur Verfügung.
Was wird also die Strategie nach Ablauf der 10 Jahre (d.h. in 2031) sein?
- Sondertilgen macht überhaupt keinen Sinn: für jeden getilgten Euro spare ich 1 ct pro Jahr an Zins, und durch die Steuer sogar nur einen halben Cent. Da kann ich das Geld gewinnbringender in Dosenpfand anlegen.
- Sollte ich darauf hinarbeiten, in 10 Jahren die EUR 120.000 flüssig zu haben, um in einer anständigen Verhandlungsposition gegenüber der Bank zu sein und im Fall der Fälle nur im ersten Rang nachzufinanzieren (mit Grundschuldabtretung)*?
- Sollte ich auf die günstigen Zinsen aus dem Bauspardarlehen pfeifen, weil die durch die hohe Tilgungsleistung ohnehin kaum durchschlagen?
- Ist die Anschlussfinanzierung in dieser Mischung aus erstem und drittem Rang vielleicht gar nicht so problematisch, wie ich mir das vorstelle?
Gibt es jemanden, der eine solche Konstruktion schon vor 2012 abgeschlossen hat und Erfahrungen hat, mit welchem Angebot die Bank zur Anschlussfinanzierung um die Ecke kommt?
Freue mich auf die Diskussion, und vielleicht hilft es ja jemandem, der etwas ähnliches angeboten bekommt, ein Gefühl für die Haken zu bekommen.
* Geht das überhaupt, angesichts folgender Vereinbarung:
Falls der Grundschuld oder dem für die Bausparkasse AG treuhänderisch gehaltenen Teil der Grundschuld gegenwärtig oder künftig andere Grundschulden oder Teile von dieser oder von anderen Grundschulden im Rang vorgehen oder gleichstehen, werden der Bausparkasse AG zur Rangverbesserung hiermit die Ansprüche auf Rückübertragung vor- oder gleichrangiger Grundschulden und Teile von dieser oder von anderen Grundschulden nebst Zinsen und Nebenrechten, die An sprüche auf Erteilung einer Löschungsbewilligung, einer Verzichtserklärung und einer Nichtvalutierungserklärung sowie die Ansprüche auf Auszahlung des Übererlöses im Verwertungsfall abgetreten. Sollten Rückgewähransprüche an vorrangigen Grundschulden oder Teilen von Grundschulden bereits anderweitig abgetreten sein, wird hiermit der Anspruch auf Rückübertragung dieser Ansprüche abgetreten.
PS: Ist hier erwünscht oder unerwünscht, die involvierte Bank zu nennen?
Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strategie
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Zitat von meth
