Finanzierung über Tilgungsausgesetztes Darlehen + BSV

02.11.2022, 13:01

Hallo Forum!

Wir planen aktuell die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Vom unabhängigen Finanzberater kommt nun ein Angebot mit tilgungsausgesetzem Darlehen mit BSV zur langfristigen Zinssicherung. Das sieht eigentlich ganz interessant aus. Die Frage ist wo sich gerade in dem BSV noch Fallstricke verbergen auf die man achten sollte?

Eckdaten
Standort: BW, Karlsruhe, PLZ 76199
Kaufpreis Wohnung: 490k
Kaufnebenkosten: 34k (Verkauf von Privat)
Eigentkapital: 110k
Privatdarlehen: 75k

Einkommenssituation
2x Beamte auf Lebenszeit
aktuell keine Kinder, 1-2 innerhalb der nächsten Jahre wären aber möglich.

Tilgungsausgesetzes Bankdarlehen
Nettodarlehensbetrag: 340k
Gebundener Sollzins: 3,9 %
Effektiver Jahreszins: 4,18%
Monatsrate: 1.105,00 €
Zinsbindung: 15 Jahre
optionale Sondertilgung: 5% jährlich

BSV BHW Bausparkasse
Sparbeitrag: 510,00 € pro Monat
Guthaben bei Zuteilung: 93.153,04 €
Sollzins nach Zuteilung 2,350 %
Tilgungsbeitrag: 1.877 €
Sparphase 15 Jahre
Abschlussgbühr: 3.400 €
Jahresentgelt: 12,00 €
Bauspardarlehen: 246.846,96 €
Effektivzins nach Zuteilung: 2,540 %
Tilgungsphase: 12 Jahre
Gesamtlaufzeit: 27 Jahre

Ich freue mich über alle Antworten.
Gruß Tim

02.11.2022, 13:41

Hallo kamikater,

Frage: "Können Sie überhaupt rechnen?"

Diese Finanzierung scheitert! Die richtet sich nicht auf den Erhalt der Immobilie, sondern nur nach ihr Einkommen!

In der Finanzierung fehlt Schichtweg, der Beleihungsauslauf, die Nebenkosten,..

Zum anderen: Schauen Sie mal die Schulden in Höhe von 247.000 € an, diese wollen sie in 12 Jahren zurückbezahlen? Was jährlich schlappe 20.580 € ohne Zinsen, mit Zinsen 24.000 bedeutet?

Rechnet zusammen ergibt sich 180 mal 1105 € = 199.000 € Zinsen plus 39.000 € Zinsen = 238.000 €!

Wie werden die 74.000 € Privatdarlehn zusätzlich zurückgezahlt?

Was auch fehlt sind die Kosten der Todesfallversicherung im BSV (siehe Rückseiten des BSV'es), Gebäudeversicherung, und, und..

Inwieweit ihre Kinder in 15 Jahren weit sind, dürfte eine weitere gewichtige Frage sein, weil dann beim Studieren, weitere Kostenblöcke auf einen zu kommen! Wie wollen sie das dann zusätzlich bezahlen?
Wenn sie 2.000 € tilgen und jedes weitere Kind mit 500 bis 1000 € jahrelang sponsern müssen?

Denn Bafög ist Einkommens und Vermögens abhängig!

bruno68

02.11.2022, 13:58

Hallo Tim,
ein Fallstrick bei der Sache ist, dass ihr 15 Jahre lang keinen Cent tilgt (außer ihr nutzt die Sondertilgung, doch dann bräuchtet ihr auch keinen BSV über 340.000 €).
Somit bezahlt ihr tatsächlich jeden Monat 1.105 € Zinsen, während ihr für euer Bau-Sparguthaben ein Viertzigstel gutgeschrieben bekommen.
Weiterhin habt ihr in den Bausparvertrag nach 15 Jahren nur 27,4% der Bausparsumme eingezahlt - ob dies zur Zuteilung reicht, ist meiner Meinung nach fraglich.
Ob der Tarif der Beste für deine Zwecke ist, vermögen anderer bewerten.

Wenn ich in deiner Lage wäre, dann würde ich ein Darlehen mit einer (wenn auch minimalen z.B. 1%)) Tilgung wählen und dann z.B. nur 170.000 € über den besten Bausparvertrag absichern. Die Rate wäre dann bei 1.388 € und die Restschuld bei 270.000 € (soweit ihr keine Sondertilgungen tätigt). Das Bauspardarlehen würde in den zweiten Rang gehen können. So habt ihr nur noch das Zinsrisiko über 100.000 €.
Dafür habt ihr ordentlich Zinsen und einen Teil der Abschlussgebühr gespart.

02.11.2022, 15:19

In welchem Postleitzahlengebiet wird die Immobilie erworben?

02.11.2022, 16:13

Vielen Dank für alle Rückmeldungen, ich habe die relevanten Infos auch oben im Post ergänzt

@bruno68
- Nein, im Rechnen war ich nie gut.
- Kaufnebenkosten ohne Makler sind ergänzt, sind aber in der Summe im EK + Darlehen bereits berücksichtigt.
- BLA wird bei um die 70% sein, das variierte ja je nach Rechnung und wie man den Privatkredit betrachtet.
- Die Zinsen sollten im BSV im Tilgungsbeitrag enthalten sein und kommen auf 22.524 € jährlich. Das scheint im Angebot doof formuliert, ich hake hier noch einmal nach.
- Privatdarlehen wird ab Beginn in 15 Jahren abbezahlt und liegt im Rahmen unserer möglichen Monatlichen Belastung
- Hausgeld ist in der Ausgabenrechnung vorgesehen.
- Todesfallversicherung hatte ich bisher nicht im Blick, danke.
- Kinder sind grundsätzlich in der Ausgabenrechnung vorgesehen. Zur Not könnte der Privatkredit ausgesetzt oder reduziert werden. als Beamter darf man natürlich auch auf einen konstanten Einkommenszuwachs hoffen.

@BenniG
Die Zuteilung wurde durch den Finanzberater so angegeben inwieweit das Stimmt kann ich nicht wirklich beurteilen. Ggf wäre die Notlösung hier eine Zwischenfinanzierung mit ggf. Aussetzung der Raten für den Privatkredit. Ggf könnte man 1-2Jahre im Vorfeld der Zuteilung die Ansparrate etwas erhöhen um den Zeitpunkt zu treffen?
Warum BSV über die volle Summe ist eine super Frage, danke! Da wir minimale Sondertilgungen schaffen sollten macht das eigentlich garkeinen Sinn.
Da werde ich mal intensiver nachhaken.

@noelmaxim
Objekt steht in BW, Karlsruhe, 76199

Viele Grüße,
Tim

02.11.2022, 17:28

Zitat von kamikater

Hallo Forum!

Wir planen aktuell die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Vom unabhängigen Finanzberater kommt nun ein Angebot mit tilgungsausgesetzem Darlehen mit BSV zur langfristigen Zinssicherung. Das sieht eigentlich ganz interessant aus. Die Frage ist wo sich gerade in dem BSV noch Fallstricke verbergen auf die man achten sollte?

Eckdaten
Standort: BW, Karlsruhe, PLZ 76199
Kaufpreis Wohnung: 490k
Kaufnebenkosten: 34k (Verkauf von Privat)
Eigentkapital: 110k
Privatdarlehen: 75k

Einkommenssituation
2x Beamte auf Lebenszeit
aktuell keine Kinder, 1-2 innerhalb der nächsten Jahre wären aber möglich.

Tilgungsausgesetzes Bankdarlehen
Nettodarlehensbetrag: 340k
Gebundener Sollzins: 3,9 %
Effektiver Jahreszins: 4,18%
Monatsrate: 1.105,00 €
Zinsbindung: 15 Jahre
optionale Sondertilgung: 5% jährlich

BSV BHW Bausparkasse
Sparbeitrag: 510,00 € pro Monat
Guthaben bei Zuteilung: 93.153,04 €
Sollzins nach Zuteilung 2,350 %
Tilgungsbeitrag: 1.877 €
Sparphase 15 Jahre
Abschlussgbühr: 3.400 €
Jahresentgelt: 12,00 €
Bauspardarlehen: 246.846,96 €
Effektivzins nach Zuteilung: 2,540 %
Tilgungsphase: 12 Jahre
Gesamtlaufzeit: 27 Jahre

Ich freue mich über alle Antworten.
Gruß Tim

Es ist ein 70er-Beleihungsauslauf, zumindest bei den Banken, die keinen Sicherheitsabschlag nehmen, das vorab.

Zu optimieren wäre, so eine Bausparvariante mit einem endfälligem Darlehen und der damit einhergehenden bei 100 %-igen Zinssicherheit gewünscht wird, der Bauspartarif, die auswählende Kasse. Zudem sehe ich Luft nach unten bei dem dargestellten Vorfinanzierungszinssatz. Das Angebot ist definitiv noch zu optimieren, aber auch einer klassischen, annuitätischen Volltilgerdarlehen ohne BSV gegenüberzustellen.

Zufrieden sollte man sich mit dem Angebot noch nicht geben.

02.11.2022, 17:28

Zitat von bruno68

Hallo kamikater,

Frage: "Können Sie überhaupt rechnen?"

Diese Finanzierung scheitert! Die richtet sich nicht auf den Erhalt der Immobilie, sondern nur nach ihr Einkommen!

In der Finanzierung fehlt Schichtweg, der Beleihungsauslauf, die Nebenkosten,..

Zum anderen: Schauen Sie mal die Schulden in Höhe von 247.000 € an, diese wollen sie in 12 Jahren zurückbezahlen? Was jährlich schlappe 20.580 € ohne Zinsen, mit Zinsen 24.000 bedeutet?

Rechnet zusammen ergibt sich 180 mal 1105 € = 199.000 € Zinsen plus 39.000 € Zinsen = 238.000 €!

Wie werden die 74.000 € Privatdarlehn zusätzlich zurückgezahlt?

Was auch fehlt sind die Kosten der Todesfallversicherung im BSV (siehe Rückseiten des BSV'es), Gebäudeversicherung, und, und..

Inwieweit ihre Kinder in 15 Jahren weit sind, dürfte eine weitere gewichtige Frage sein, weil dann beim Studieren, weitere Kostenblöcke auf einen zu kommen! Wie wollen sie das dann zusätzlich bezahlen?
Wenn sie 2.000 € tilgen und jedes weitere Kind mit 500 bis 1000 € jahrelang sponsern müssen?

Denn Bafög ist Einkommens und Vermögens abhängig!

bruno68

Spam!!!!!!!!

03.11.2022, 10:15

Zitat von kamikater

Hallo Forum!

Wir planen aktuell die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Vom unabhängigen Finanzberater kommt nun ein Angebot mit tilgungsausgesetzem Darlehen mit BSV zur langfristigen Zinssicherung. Das sieht eigentlich ganz interessant aus. Die Frage ist wo sich gerade in dem BSV noch Fallstricke verbergen auf die man achten sollte?

Eckdaten
Standort: BW, Karlsruhe, PLZ 76199
Kaufpreis Wohnung: 490k
Kaufnebenkosten: 34k (Verkauf von Privat)
Eigentkapital: 110k
Privatdarlehen: 75k

Einkommenssituation
2x Beamte auf Lebenszeit
aktuell keine Kinder, 1-2 innerhalb der nächsten Jahre wären aber möglich.

Tilgungsausgesetzes Bankdarlehen
Nettodarlehensbetrag: 340k
Gebundener Sollzins: 3,9 %
Effektiver Jahreszins: 4,18%
Monatsrate: 1.105,00 €
Zinsbindung: 15 Jahre
optionale Sondertilgung: 5% jährlich

BSV BHW Bausparkasse
Sparbeitrag: 510,00 € pro Monat
Guthaben bei Zuteilung: 93.153,04 €
Sollzins nach Zuteilung 2,350 %
Tilgungsbeitrag: 1.877 € (2.080 Euro)
Sparphase 15 Jahre
Abschlussgbühr: 3.400 €
Jahresentgelt: 12,00 €
Bauspardarlehen: 246.846,96 €
Effektivzins nach Zuteilung: 2,540 %
Tilgungsphase: 12 Jahre
Gesamtlaufzeit: 27 Jahre

Ich freue mich über alle Antworten.
Gruß Tim

Gibt es hier rüber eine offizielle Berechnung der BHW? Aus meiner Sicht muss der Zins-, und Tilgungsbeitrag 2.080 Euro und nicht 1.877 Euro lauten ???

Ungeachtet dessen, der Vorfinanzierungszins ist mit 3,73 % statt 3.9 % günstiger zu erwerben, bei einer guten Energieeffizienz des Kaufobjektes sogar zu 3,63% !

Zu dem, auch der Bauspartarif ist besser zu gestalten, somit auch das Gesamtkonzept!

03.11.2022, 11:08

Leider bin ich nicht von den Angaben über den BSV überzeugt!

Zwar sind die Angaben in etwa richtig, aber überraschend zu gut dargestellt:

Sparbeitrag: 510,00 € pro Monat
Guthaben bei Zuteilung: 93.153,04 €
Sollzins nach Zuteilung 2,350 %
Tilgungsbeitrag: 1.877 €
Sparphase 15 Jahre
Abschlussgebühr: 3.400 €
Jahresentgelt: 12,00 €
Bauspardarlehen: 246.846,96 €
Effektivzins nach Zuteilung: 2,540 %

Liest man aber die Werbung ergibt es ein ganz anderes Bild

Effektiver Jahreszins nach PAngV ab Zuteilung *) 2)

1) 1,23 % bis 2,14 % effektiver Jahreszins ab Zuteilung bei Tarifvariante FI 1
oder
2,59 % bis 3,51 % effektiver Jahreszins ab Zuteilung bei Tarifvariante FI 2.
1,39 % bis 1,96 % effektiver Jahreszins ab Zuteilung bei Tarifvariante FX1
oder
2,51 % bis 3,08 % effektiver Jahreszins ab Zuteilung bei Tarifvariante FX2;
2,55 % bis 3,51 % effektiver Jahreszins ab Zuteilung bei Tarif WR1.

2) Die Ermittlung des effektiven Jahreszinses nach Preisangabenverordnung erfolgte unter Berücksichtigung der anteiligen Abschlussgebühr, die auf das Bauspardarlehen entfällt. Etwaige weitere Kostenbestandteile sind uns zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt und wurden daher bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

Geht man auf den max. Zinssatz dürfte die 12 Jahre in etwa 16.000 € teurer werden.

Inwieweit eine richtige Risikoabsicherung vorhanden ist, oder eine Unterversicherung vorliegt, kann man ohne Einsicht nicht ermitteln.

bruno68

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