Frisch gekauftes Haus schnell wieder verkaufen zur Schadensminimierung?

Zitat von bruno68

Nein Tneub,

nach dem die EZB Zinsen wieder um 0,75 % angehoben worden sind! Glaubst du ernsthaft, das die Hütte noch 320.000 € wert ist? Zum anderen, wer sagt, dass einen Käufer noch gibt? Glaubt einer bei einer Beleihung von 80 % bei 320.000 €, was ein Darlehn von 256.000 € bedeutet. Zahlt ein Käufer extra mehr?

Und bei den gegenwärtigen Zinsen,

- da fallen bei 080 % Beleihung und 5 Jahren 4,4 % p.a., bei 10 Jahren 4,15 % und 15 Jahren 4,5 % Zinskosten an!
- da fallen bei 100 % Beleihung und 5 Jahren 5,1 % p.a., bei 10 Jahren 4,60 % und 15 Jahren 4,9 % Zinskosten an!

Zum anderen, ein Verkauf wird durch das Gesetz durch die Erstellung von zwei unabhängigen Wertgutachten aus Basis des aktuellen Zins blockiert.
Weil diese nicht existieren, allenfalls liegt nur eins Wertgutachten des Gläubigers vor. Das zweite fehlt einfach, weil der 2. Sachverständige, wegen der Masse an Neubewertung nicht einfach kann.

Die Folgen für einen Verkauf, ohne ein zweites Gutachten stehen schon im Gesetz, siehe nur § 505 c und d BGB. Die Pflicht und deren unabwendbare Rechtsfolgen! Wer davon abweicht, zahlt bis zum persönlichen Bankrott!

Tatsache ist und bleibt: "Geht er raus, zahlt er die 190.000 € Verlust alleine. Den auch die Nebenkosten für die gezahlten 450.000 € sind auch weg!"

bruno68

Damit haben Sie mal eben den Wert auf 60% von der Bewertung im März geschrumpft. Wenn das flächendeckend ist, dann ist die Insolvenzwelle ja unaufhörlich am rollen und kommt mit einer Monsterlawine auf uns zu. Dann werden die Banken jetzt auch Nachbesicherungen fordern und das wird übel. Häuslebauer kauft für 500 000 Euro. 10% vom Kaufpreis liegt als EK vor die Kaufnebenkosten auch.

450 000 Euro werden finanziert. Ihren Ausführungen zu Folge wird das Haus jetzt noch 300 000 Euro wert sein. Die Bank wird also jetzt reihenweise 20-40% der Kaufsumme als Nachbesicherung einfordern?

Zitat von Sucher_705

Damit haben Sie mal eben den Wert auf 60% von der Bewertung im März geschrumpft. Wenn das flächendeckend ist, dann ist die Insolvenzwelle ja unaufhörlich am rollen und kommt mit einer Monsterlawine auf uns zu. Dann werden die Banken jetzt auch Nachbesicherungen fordern und das wird übel. Häuslebauer kauft für 500 000 Euro. 10% vom Kaufpreis liegt als EK vor die Kaufnebenkosten auch.

450 000 Euro werden finanziert. Ihren Ausführungen zu Folge wird das Haus jetzt noch 300 000 Euro wert sein. Die Bank wird also jetzt reihenweise 20-40% der Kaufsumme als Nachbesicherung einfordern?

Wer hier im Forum schon eine Weile mitliest, weiß, dass man die Beiträge von Bruno getrost ignorieren kann, da diese nicht selten an der Sache vorbei gehen und häufig grob fehlerbehaftet sind. Das fängt hier bereits damit an, dass die gegenwärtigen Zinsen bereits deutlich falsch angegeben werden und um gute 150 Basispunkte zu hoch angesetzt sind. Die Anschlussfinanzierungen, die nun kurzfristig anstehen, führen auch nicht zu einer Insolvenzwelle. Warum sollte dies auch so sein? Die jetzt auslaufenden Darlehen dürften weitgehend zu gleichen, wenn nicht sogar höheren, Zinssätzen abgeschlossen sein, als sie nun für Anschlussfinanzierungen aufzubringen sind.

Das Problem ist, es passt alles nicht zusammen.

Das Angebot bricht im Neubausegment weg. Ich sehe auf den gängigen Portalen oder Maklern nicht mehr großartige Neubauangebote. Die Projektentwickler haben Bauvorhaben abgesagt oder auf unbestimmte Zeit verschoben. Geld wird täglich entwertet und ist in Sachanlagen, währungsunabhängig aufbewahrt. Es wurden sogar Grundstücke in Neubaugebiete an die Stadt zurück gegeben, da der Neubau nicht mehr finanziert werden konnte.

Aber der Markt ist ja komplett gegenläufig. Neubauimmobilien gibt es weniger, aber auf einmal kommen etliche Bestandsimmobilien auf dem Markt. Dafür ist der Mietmarkt leergefegt. Letztes Jahr gab es Neubau Grundstücke nur mit Bewerbung und Punkteverfahren. Da sind wir mit 50 anderen Interessenten Sonntags im Neubaugebiet gewesen, haben ein Rohbau besichtigt und durften hinterher unseren Preis im "Bewerbungsbogen" eintragen.

Eine gewisse Preisstabiltät hätte ich erwartet. Und es wäre auch sinnvoll. Neubau ist aktuell extrem verknappt und dafür kommen Bestandsimmobilien in hoher Zahl auf den Markt. Das sollte eigentlich pari sein.

Die Zinserhöhungen und die Inflation liegen nicht gleich auf, die Inflation ist noch weit höher und somit sollte eigentlich kein Preisverfall einsetzen. Hat er aber. Wir stehen am Anfang der Zinswende, was soll noch passieren, sobald wir 4% Leitzins haben, Hypothekenzinsen bei 6% liegen und die Inflation bei 2,5%? Das wäre historisch gesehen kein ungewöhnlicher Zustand, aber gefühlt würde das den Immobilienmarkt zusammenbrechen lassen.

Wenn man sich China anschaut, kann man sehr gut erahnen das ein angeschlagener Immobilienmarkt nicht mit 3,5% Zinssenkung mal eben wieder auf Trab zu bringen ist.

Die Nachfrage an Mietobjekten ist in Deutschland flächendeckend gestiegen, von daher müssten sich die Immobilienpreise auch darauf hin stabilisieren. Wenn ein Nachfragedruck herrscht, werden die Preise steigen. Wenn die Kaltmieten um 20% steigen, wird das wieder die Zinserhöhung kompensieren und für Investoren attraktiver gestalten.

Zudem sind Zinsen Werbungskosten und somit nicht 1:1 für die Berechnung relevant.

Ach eigentlich ist das alles nur noch Mist. Man rechnet und versucht sich die Preisentwicklung irgendwie herzuleiten. Und hört dann von Finanzierungsvermittlern, das es tatsächlich einen enormen Einbruch bei den Finanzierung gibt. Makler sagen ebenfalls, das der Preis aus März nicht wieder zu erreichen ist und das es wahrscheinlich in den nächsten 5 Jahren keine Preisanstiege geben wird. Eher weitere Korrekturen zu erwarten sind bis Zins und Kaufpreis wieder zu einander gefunden haben. Das durch die sehr hohe Inflation die Preistreiber der letzten Jahre raus gefallen sind (Käuferschicht ohne großes EK und gerade mal eben Haushaltsüberschuss) und es für sehr viele unmöglich geworden ist eine Finanzierung zu stemmen.

Hat im Februar/März leider keiner gesagt, das wir jetzt ein neues Zeitalter haben und das 6 Monate später keine Massenbesichtigungen mehr existieren und ein Makler froh ist um jedes Objekt was er los wird.

Zitat von Sucher_705

Zudem sind Zinsen Werbungskosten und somit nicht 1:1 für die Berechnung relevant.

Aber zahlen musst du die Zinsen erstmal - und wenn dann (habe ein Beispiel in der Nachbarschaft gesehen) an Zinsen + nichtumlagefähige Nebenkosten mehr zahlst, als der Mieter an Kaltmiete zahlt, dann machst du keinen Gewinn mehr - kann hier eigentlich das Finanzamt "Liebhaberei" ansetzen?

Miete war 1000€ im Monat - Kaufpreis war 300t€ + 30t€ Kaufnebenkosten - bei einem Zinssatz von 3,5% wären das 11.550€ Zinsen + ca. 1800€ nichtumlagefähige Nebenkosten = 13.350€ - bei 12.000€ Mieteinnahmen ... dazu dann noch Instandhaltungsrücklage/Tilgung/Sonderumlagen/Mietausfallrisiko/AfA ...

Bei den ganzen Beiträgen von Dir kann man teils echt nur den Kopf schütteln... Es gibt nur einen Grund, weshalb ich halbwegs verstehen könnte, dass man sich Gedanken macht--> Wenn die Einnahmenseite sich groß verändert hat, sodass das Szenarion beim Kauf für die zukünftige Haushaltsrechnung nicht mehr passt.

Ein paar Punkte, die du berücksichtigen solltest, bevor vielleicht ein langer Spaziergang gut tut und man mal ein bisschen die Ängste und den Kopf runterfahren sollte ;-) (ist ehrlich gemeint und absolut nicht böse)

- Keiner besitzt eine Glaskugel
- Der Kauf/Verkäufermarkt ist aktuell ein völlig anderer, viele Wissen nicht, was in der Zukunft kommt, weshalb beide Seiten erst einmal ruhiger werden
- Die Mieten werden aufgrund der extremen Nachfrage und fehlenden Neubauaktivitäten sowie Inflation stark anziehen und den Abstand zu den gestiegenen Kaufpreisen der letzten Jahre verringern
- Deine mon Rate ist fix für den gebundenen Zeitraum
- Aufgrund der Inflation ist das Geld deutlich weniger wert, was sich auf der einen Seite beim Einkommen durch Steigerungen, auf der anderen Seite aber auch längerfristig für die restlichen Schulden als auch die Rate nicht ganz unerheblich ist
- Wenn du dir das Objekt rein zum spekulieren gekauft hast, hast du bereits den Fehler bei der Überlegung gemacht. So die du dich hier gibst bist du dafür absolut kein Typ und ärgerst dich über deinen Fehler und machst andere dafür schuldig
- genießt doch einfach das Leben, ihr habt anscheinend ein Haus, was euch gefällt und wo man gut Leben kann. Die Summen sind Zahlen, die weniger Wert sind, mehr nicht.
- es handelt sich um eine extreme Momentbetrachtung in einer Ausnahmesituation. Weder gab es bisher so stark gestiegene Märkte ( die mM nur das vorweg genommen haben, was wir nun bei der Inflation sehen), noch hat man alle Tage einen Wirtschaftskrieg und eine extreme Energiekriese.


Das nur ein bisschen meinerseits

P.S. Deine Überlegung der schnellen Spekulation habe ich die letzten Jahre bereits 2 x erfolgreich gemacht. Und zum Ende letzten Jahres stand die Entscheidung erneut, da wir eine für uns absolute Traumwohnung mit ca. 15 % Abschlag zum aktuellen Marktpreis kaufen konnten. Ich habe mich bewusst für den Kauf als auch für eine nahezu 100 % Finanzierung entschieden, obwohl ich ein schlechtes Gefühl aufgrund des Preises und der Entwicklung generell hatte...Warum? Weil die günstigen Zinsen von unter 1,5 % für 15 J. ein Geschenk waren und meiner Meinung nach die Preise ruhig 10-15% fallen können( so Phasen gibt es immer, war vorher die jährliche Performance), es aber alles dafür getan wird, dass auch zukünftig die Richtung eher nach oben geht. Denn schließlich werden die Neubauten aufgrund der hohen Preise des Materials nicht günstiger und die Politik verordnet immer neue Gesetzte, dies es ebenfalls teurer machen. Somit schafft man von der Seite schon eine Untergrenze. Und dann berücksichtige selbst mal bei 2-3 % Inflation ( denke die wird eher 4-5 % die nächsten Jahre wieviel deine Restschuld am Zinsbindungsende dann tatsächlich noch wert ist?
Relativiert alles etwas.

Nun bin ich raus, musste mal gesagt werden

Das ist doch ein Trollversuch, oder?
Die Haushaltsrechnung hat gepasst bei Kauf, die Raten sind gut stemmbar und jetzt ist alles schlecht, weil das Haus vermeintlich zu teuer war?
Ein Haus zu haben das man sich leisten kann wird sich immer lohnen und wenn es um die Angst vor einer Anschlussfinanzierung geht, naja man kann ja zur Sicherheit jetzt noch einen 1,x % Bausparer abschließen, wenn man damit ruhiger schläft.
Der derzeitige Preisrückgang ist nur vorübergehend. Es würde aller Logik und Wirtschaftslehre widersprechen, wenn ein extrem knappes Gut während einer Inflation extrem und dauerhaft an Wert verliert. Momentan ist halt einfach das Problem, dass die Nachfrageseite weggebrochen ist. Die Löhne werden aber deutlich steigen in den nächsten Jahren (Allein der Mindestlohn ist ja schon regelrecht explodiert - wir kommen da von 9,82€ Anfang des Jahres) und unendlich kann die EZB die Zinsen nicht erhöhen ohne dass Italien umfällt. Du wirst sehen, dass in zwei/drei Jahren die Sache wieder deutlich entspannter aussieht.

Wie lustig, schon in November 2021 (vor dem Hauskauf) hat jemand schon an TE geschrieben:

Ich denke der Ersteller wird kein Haus kaufen können. Die Angst zu viel bezahlen zu müssen, lässt ihn nachts nicht mehr schlafen.

https://www.finanz-forum.de/threads/...ght=Sucher_705

Wie ist es bei Euch seit Sep 2022 denn weiter gegangen?
Du hast eben auf dem absoluten Peak gekauft, da muss man damit rechnen, dass die Verkaufsoptionen zu so einem Preis über viele Jahre nicht mehr bestehen. Aber Du bist doch Eigennutzer! Sei froh, dass Du Deinen Hauspreis nicht wie beim Aktienmarkt jeden Tag in einer Tabelle ablesen kannst, sonst wärest Du noch viel frustrierter über 200k Verlust.
Immerhin hast Du Dir für 10 Jahre einen guten Zins gesichert. Sieh es positiv!

Die Verkäufer oder andere Beteiligte zu beschuldigen, finde ich allerdings nicht fair. Es stand seit 2020 in allen Zeitungen, wie überhitzt der Markt ist und auch Bruno hat es Dir hier mehrfach geschrieben. Wer in so einen Markt investiert, reitet dann eben die Rasierklinge.
Aber wie gesagt: Kopf hoch. Ein niedriger Zins gleicht das Dilemma zum Teil aus, Du kannst weiterhin günstig wohnen, nur nicht verkaufen.

Möglicherweise hat er ja das Haus verkauft - sich scheiden lassen und falls dabei noch Geld über war in das nächste todsichere Geschäft investiert - vielleicht Bitcoin oder Galeria Kaufhof?
Oder der Standesbeamte wird verklagt, da dieser die Hochzeit beurkundet hat?

Aber das sind natürlich nur muntere Schüße ins Blaue - wer den Schaden hat, spottet jeder Beschreibung.

Das hat doch mit modernem Hausbau nichts zu tun. Andere Leute suchen verzweifelt und hier wird mit Fertighäusern und Immobilien gehandelt wie aufm Markt.