Frisch gekauftes Haus schnell wieder verkaufen zur Schadensminimierung?

Jupp, ihr wurdet definitiv über den Tisch gezogen, dass muss man hier Glasklar so sagen.

Sucher 705,
das Problem ist nicht das Haus oder die Kosten bzw. Wertverlust
auf dem Papier.

Versuche Dich damit weniger zu befassen was ist Haus aktuelle Wert
sondern pflege die Beziehung! Eine Scheidung mit Kind und Haus und noch nicht
langer Finanzierung ist viel teurer!

Setzte die verbrannten 100t € nicht in Bezug zum Einkommen oder Verlust pro Monat
oder Mietzahlungsdauer. Es bringt alles einfach nichts!

Ihr habt genug Platz, Kind ist gesund und Job passt es hoffentlich auch.
Die Beziehung pflegen dann ist Dir in paar Jahren egal was die "Hütte" wert ist.

Verbrauch Gas / Strom / Versicherungen / Telefon usw. im Blick haben
und überdenken kann ich was einsparen.

Ein Verkauf halte ich nicht für sinnvoll!

Meine Frau und ich haben uns auch gesagt, dass wir im Lotto gewinnen müssen ... hat leider nicht geklappt - gleich mal Westlotto verklagen.

Warum willst du denn in 5 Jahren noch ein Haus kaufen?
Hast doch vorher geschrieben, dass das alles Abzocke ist?
Die wollen euch doch nur noch mal reinlegen ...

Zitat von utopus

Meine Frau und ich haben uns auch gesagt, dass wir im Lotto gewinnen müssen ... hat leider nicht geklappt - gleich mal Westlotto verklagen.

Warum willst du denn in 5 Jahren noch ein Haus kaufen?
Hast doch vorher geschrieben, dass das alles Abzocke ist?
Die wollen euch doch nur noch mal reinlegen ...

Weil wir es eigentlich auch gut finden, was "eigenes" zu haben. Eigenheim ist was gutes und tolles. Was wir nur nicht toll finden ist mal eben 60 000 Euro Verlust in 6 Monaten. Jeden Monat 10 000 Euro. Das ist das 2,5 fache Monatseinkommen. Es findet auch keiner Eigentum schlecht und versteht die Eskalation aktuell garnicht. Wenn ich denn sagen ob Sie nicht vor meinen Augen 60 000 Euro verbrennen würden sagen immer alle nein. Wenn ich denn frage warum nicht, heisst das es ist Geld viel Geld. Es ist immer Geld ob im Sachwert geparkt oder auf dem Konto. Bei uns ist das aber egal, wenn es jetzt 60 000 Euro weniger wert ist.

Wir haben uns fest vorgenommen nie wieder zu mieten und das kaufen, eigentlich besser, ertragsreicher und sicherer ist. Das Kaufen einfach nur stupides Geld verbrennen ist, sagt ein keiner. Auch hier im Forum gibt es ganz ganz wenige Posts, wo es heisst wer kauft wird enorme Verluste realisieren, viel Geld verlieren und wird absolut nicht sicher planen können was bei einem Verkauf rauskommt.

Hättet ihr im Dezember geschrieben, das uns ein Hauskauf im Monat 10 000 Euro Verlust bringen wird, die Ehe kurz vor dem aus steht und das es völlig illusorisch ist eine Immobilie irgendwann schadfrei zu verkaufen hätte ich sofort alles an Besichtigungen eingestellt.

Zitat von Martin79HN

Sucher 705,
das Problem ist nicht das Haus oder die Kosten bzw. Wertverlust
auf dem Papier.

Versuche Dich damit weniger zu befassen was ist Haus aktuelle Wert
sondern pflege die Beziehung! Eine Scheidung mit Kind und Haus und noch nicht
langer Finanzierung ist viel teurer!

Setzte die verbrannten 100t € nicht in Bezug zum Einkommen oder Verlust pro Monat
oder Mietzahlungsdauer. Es bringt alles einfach nichts!

Ihr habt genug Platz, Kind ist gesund und Job passt es hoffentlich auch.
Die Beziehung pflegen dann ist Dir in paar Jahren egal was die "Hütte" wert ist.

Verbrauch Gas / Strom / Versicherungen / Telefon usw. im Blick haben
und überdenken kann ich was einsparen.

Ein Verkauf halte ich nicht für sinnvoll!

Wie soll sowas gehen? Aha unsere Haus ist mal eben 15% weniger wert und wird weitere 25-30% fallen. Zukunftsplan in 5-6 Jahren was neues kaufen hinfällig. Zukunftsplan anderer Standort (näher zur Familie) ist hinfällig. Anderer Job und somit ebenfalls anderer Standort hinfällig.

Aktuell sehe ich es so: Das Haus hat ein enormen Verlust erlitten und wird weiter fallen. Es muss alles zusammen gehalten werden um die Verluste zu reduzieren.

WIR HABEN MAL EINE ZUKUNFT GEPLANT. DIESE ZUKUNFT WAR UNSER GEMEINSAMER WUNSCH UND PLAN.

Würden wir über eine dauerhafte Immobilie sprechen, würde ich nicht mal darüber nachdenken, sondern in Eilverfahren die Hütte weg tilgen um dann schnell Schulden frei zu sein und mit Mitte 40 nicht mehr den Zwang zu haben etwas abzuzahlen. Das wäre egal ob es jetzt auf den Papier 200 000 Euro, 400 000 Euro oder 600 000 Euro wären. Es wären Schuldenfrei zu bewohnen und egal was passiert es ist sicher.

Aber wir haben es "auf Zeit" gekauft und da sind anderen Rahmenbedingungen relevant.

Sucher 705,
das mit dem Job und Umzug in paar Jahren
habe ich wohl nicht gelesen.

Das eine ist Geld das andere die Belastung mit der Situation
Spannung in der Ehe / Beziehung und Tatsache Wohnort weiter weg von der Familie
Plan Jobwechsel usw.

Für einen Zeitraum von 5 Jahren wird man fast nie Eigentum erwerben
können und dann mit Gewinn verkaufen?! Ist die Zinsfestschreibung deshalb kurz gewählt ?

Sie haben gutes EK reingebracht haben ein Einkommen
und vielleicht in der Zukunft Rücklagen / Erbe oder Versicherung
die Cash bringt. Jetzt nicht verrückt werden mit dem Wertverlust auf dem
Papier kühlen Kopf bewahren und mit Frau besprechen "was machen wir am besten oder erstmal Gras drüber wachsen lassen."

In 5 Jahren könnt Ihr immer noch umschulden bzw. vermieten und Euch was
neues "zur Miete" mit Jobwechsel suchen. Knappes Angebot und Inflation wird die Preise
nicht so einbrechen lassen. Auf der anderen Seite gehen die Mieten etwas nach oben!

Wohnung / Haus selbst bewohnt ist immer Liebhaberei und sollte nie darum gehen
wieviel bekomme ich in X Jahren. Das verdirbt die die Gute Laune und zuviel Thema belastet die Beziehung. "negativ negativ = belastend"

aktuell: 380€ Zins und 567€ Tilgung/Sparrate pro Monat
fiktiv (dein Beispiel): 671€ Zins und 392€ Tilgung/Sparrate pro Monat

Also hast du in einem Beispielfall 291€ pro Monat mehr an Zinsen und sparst/tilgst 175€ weniger pro Monat.
Bzw. sparst du dir aktuell 291€ Zinsen und sparst 175€ mehr pro Monat durch Tilgung.
-> also 466€ besser als dein fiktiver Beispielfall - und die 800€ Kaltmiete spart man ja auch jeden Monat.

Und wenn du trotz Abschlag von 48€ monatlich eine Nachzahlung von 670€ hast,
dann war der Abschlag halt zu niedrig - dann hätte man wohl eher 104€ ansetzen sollen.

Übrigens die 2% AfA gibt es auch nicht ohne Grund - man wohnt eine Immobilie auch entsprechend ab ...
bei 380t€ sind die 2% pro Jahr auch jedes Jahr 7600€.

Zitat von Sucher_705

Wie soll sowas gehen? Aha unsere Haus ist mal eben 15% weniger wert und wird weitere 25-30% fallen. Zukunftsplan in 5-6 Jahren was neues kaufen hinfällig. Zukunftsplan anderer Standort (näher zur Familie) ist hinfällig. Anderer Job und somit ebenfalls anderer Standort hinfällig.

Ihr müsst natürlich auch bedenken, dass alle anderen Immobilien dann ebenfalls im Wert fallen und somit wieder erschwinglicher werden. Wenn es nämlich so weiter gegangen wäre wie du "berechnet" hast (mind. 5% Wertsteigerung pro Jahr), dann wäre eine neue Immobilie auch einfach mal 25% teurer geworden.

Aber so wie sich das hier liest, spielt Logik eh keine Rolle.

Wenn du an der Tankstelle tankst und kurz darauf der Preis um 10 Cent fällt, dann wurdest du ja auch mutwillig über den Tisch gezogen. Am besten den Sprit mit Verlust verkaufen und zu fuß weiter gehen.

Zitat von Sucher_705

Wir kommen auf +/- 0 ohne Rücklagen. Wenn meine Frau zuhause bleibt.

Geplant ist der Bezug für 10 Jahre max. 25 Jahre. Abzahlen ist eher unmöglich ich würde bis 79 abzahlen. Wenn ich andere höre bin ich einer der Besserverdiener, wenn ich auf die Häuser gucke eher einer im untersten Bereich.

Einfach zum traurig sein und heulen, das wir absolut keine Chance haben.

Zitat von Sucher_705

Hallo,
viel hat sich getan und bei uns ist momentan die Chance ein Haus zu erwerben vorhanden.

Es handelt sich um eine Fachwerk Doppelhaushälfte die 449k Euro kosten soll.

Das Baujahr ist 1995, hat Fachdecken mit Holzdielen aber massives Mauerwerk mit Kerndämmung. Der Dachboden ist zum Studio ausgebaut und an grösseren Arbeiten ist aktuell nur die Heizung, Fenster (mit Rollläden), Badezimmer und Küche anstehend (in den nächsten 5 Jahren).

Finanzieren müssten wir 395k, was eine monatliche Rate von ca. 1080 Euro entspricht, die monatlichen Nebenkosten mit 300 Euro könnten passen.

Einkommen Mann 3000 Euro, Einkommen Frau ohne Berücksichtigung.

Wir liegen mit Nebenkosten und Instandhaltung bei ca. 1700 Euro monatliche Kosten. 3 köpfige Familie.

Klingt das locker machbar oder zu riskant?

Nur um deine Aussage zu zitieren….

Zitat von titan1981

Nur um deine Aussage zu zitieren….

1. Kaufpreis lag unter damaliger Darlehenshöhe.
2. Darlehen ist 95 000 Euro weniger
3. Freiberufliche Tätigkeit wurde aufgenommen zur Erhöhung des Einkommens
4. Frau wird nach 12 Monaten bereits auf 450/520 Euro arbeiten
5. Die Wohndauer (was für ein schreckliches Wort) wurde auf 5-6,5 Jahre fixiert (ja wurde geändert)
6. Steuerfreier Verkauf und somit geplante Gewinnrealisierung (Steuerberater wurde kontaktiert), wir wollten auf Nummer sicher gehen. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung Kaufvertrag war das Objekt vermietet, der Eigentumsübergang erfolgte aber leerstehend.
7. Mietmarkt ist hier absolut überhitzt. Vor 9 Monaten 10 Kaufimmobilien im Umkreis von 15km zu finden und 50 Mietobjekte. Jetzt 9 !!! Mietobjekte und 31 Kaufobjekte
8. Wurde ein Eigenheim immer angepriesen, das es ein guter Baustein ist zum Vermögensaufbau

Und meine persönliche Meinung dazu war folgende. Ein Vermieter wird Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten , Leerstand, WEG Rücklagen und persönliche Rücklagen für eine Kaltmiete berücksichtigen. Und meine Erfahrung zeigt mir eher, das ein Vermieter meist nur das notwendigste macht um eine 100% Miete zu bekommen. Neue Küche noch nie gehabt. Neues Bad nie erlebt. Neue Bodenbeläge nach 10 Jahren nie erlebt. Rollläden vor dem Fenstern als Mieterwunsch nur gegen volle Kostenübernahme. In keiner Mietwohnung, wurde auch nur für 2000 Euro im Jahr was erneuert. Von daher sehe ich diese AfA als Quatsch an oder die meisten Vermieter, sehen nicht das Ziel die 2% AfA jedes Jahr dem Objekt zu gute kommen zu lassen. Und dann müssten wir von 3,5% reden, da für den Vermieter die Handwerkeraufwendungen wieder steuerlich zu Gute kommen.

In der Summe müsste jedes Mietobjekt einen grandiosen, immer neuwertigen und absolut tadellosen permanent durch renovierten Zustand haben. Wie sieht die Realität aus? Jeder Euro den der Vermieter als Gewinn einstreichen kann wird er einstreichen und nicht seinem Objekt zu Gute kommen lassen. Würde ich auch nicht. Dann vermietet man ja umsonst oder mit Verlust um den Mietern einen Leben im Luxus zu ermöglichen.

ein Vermieter wird immer das auf die Mietwohnung umlegen was er darf. Denn er trägt auch das Risiko, wenn er Mietnormaden in der Wohnung hat die zum einem die Miete nicht zahlen, zum anderen die Wohnung in kernsanierungswürdig umwandeln und nicht aus dem Haus zu bekommen sind. Da sind schnell mal für eine normale 3 Zimmer Wohnung 40.000€ fällig. Warum sollte er dann was hochwertiges einbauen, wenn es noch funktioniert und der Mieter die Wohnung in dem Zustand angemietet hat. Er kann auch ein Bad neu machen wenn kein Mieter drin ist, da der Mieter ja auch weiterhin Sanitäranlagen benötigt. Zur Zeit dauert es sehr lange und ist sehr teuer Handwerker zum einem schnell zu bekommen zum anderen zu einem preiswerten Auftrag zu bewegen und es fehlt auch am Material. Ich möchte keine 30.000€ für ein Bad investieren wenn es noch funktioniert. Das bekommt man als Miete nach kosten nicht mehr in absehbarer Zeit rein.
Somit wird immer wenn nichts defekt ist nur einmal die Löcher zu gemacht und neu gestrichen. Wer mehr möchte der muss das in seinen eigenen 4 Wänden machen. Das ist die lebensqualität die ich bereits mehrmals angesprochen habe und das kostet mehr als in der Mietwohnung mit der man flexibel ist..... Da entscheidet man selber ob man eine neue Küche oder Bad möchte. Bei Rollläden, Ofen etc ist es das selbe wer mehr als Standard möchte der muss was eigenes haben. und da reicht eine Wohnung in einer WEG leider auch nicht.....

Zitat von Sucher_705

Wir haben uns fest vorgenommen nie wieder zu mieten und das kaufen, eigentlich besser, ertragsreicher und sicherer ist. Das Kaufen einfach nur stupides Geld verbrennen ist, sagt ein keiner. Auch hier im Forum gibt es ganz ganz wenige Posts, wo es heisst wer kauft wird enorme Verluste realisieren, viel Geld verlieren und wird absolut nicht sicher planen können was bei einem Verkauf rauskommt.

Dir hat jeder abgeraten ein Haus wieder nach 10 Jahre zu verkaufen und jetzt möchtest du nach 5 Jahren verkaufen....... zumal auch die Finanzierung für euch zu teuer war.

Zitat von titan1981

ein Vermieter wird immer das auf die Mietwohnung umlegen was er darf. Denn er trägt auch das Risiko, wenn er Mietnormaden in der Wohnung hat die zum einem die Miete nicht zahlen, zum anderen die Wohnung in kernsanierungswürdig umwandeln und nicht aus dem Haus zu bekommen sind. Da sind schnell mal für eine normale 3 Zimmer Wohnung 40.000€ fällig. Warum sollte er dann was hochwertiges einbauen, wenn es noch funktioniert und der Mieter die Wohnung in dem Zustand angemietet hat. Er kann auch ein Bad neu machen wenn kein Mieter drin ist, da der Mieter ja auch weiterhin Sanitäranlagen benötigt. Zur Zeit dauert es sehr lange und ist sehr teuer Handwerker zum einem schnell zu bekommen zum anderen zu einem preiswerten Auftrag zu bewegen und es fehlt auch am Material. Ich möchte keine 30.000€ für ein Bad investieren wenn es noch funktioniert. Das bekommt man als Miete nach kosten nicht mehr in absehbarer Zeit rein.
Somit wird immer wenn nichts defekt ist nur einmal die Löcher zu gemacht und neu gestrichen. Wer mehr möchte der muss das in seinen eigenen 4 Wänden machen. Das ist die lebensqualität die ich bereits mehrmals angesprochen habe und das kostet mehr als in der Mietwohnung mit der man flexibel ist..... Da entscheidet man selber ob man eine neue Küche oder Bad möchte. Bei Rollläden, Ofen etc ist es das selbe wer mehr als Standard möchte der muss was eigenes haben. und da reicht eine Wohnung in einer WEG leider auch nicht.....



Dir hat jeder abgeraten ein Haus wieder nach 10 Jahre zu verkaufen und jetzt möchtest du nach 5 Jahren verkaufen....... zumal auch die Finanzierung für euch zu teuer war.

Die Haushaltsrechnung ergab einen deutlichen Überschuss. Wir haben eine Abtragssumme von unter 30% des Haushaltsnettos was sehr gut sein soll. Auch hier wurde mal erwähnt das wir gutes EK eingebracht haben.

Ja die 5 Jahre kamen tatsächlich erst im Januar/Februar mit in die Planung als wir uns überlegt haben wie sieht die Zukunft aus? Wollen wir jetzt alle Zelte abbrechen und umziehen oder in 5-6 Jahren. Wir haben uns umgehört was andere Eltern als gut empfunden haben. Ich bin auch sehr sicher, das es jetzt nicht das letzte "Strategiegespräch" war was unsere Lebensplanung angeht.

Es gibt Leute die haben mit 53 schon 6 Eigenheime besitzt haben und rückblickend festgestellt haben, das es keine schlechte Entscheidung war und das Eigenheim immer die bessere Option war.

Zitat von Sucher_705

Die Haushaltsrechnung ergab einen deutlichen Überschuss. Wir haben eine Abtragssumme von unter 30% des Haushaltsnettos was sehr gut sein soll. Auch hier wurde mal erwähnt das wir gutes EK eingebracht haben.

Ja die 5 Jahre kamen tatsächlich erst im Januar/Februar mit in die Planung als wir uns überlegt haben wie sieht die Zukunft aus? Wollen wir jetzt alle Zelte abbrechen und umziehen oder in 5-6 Jahren. Wir haben uns umgehört was andere Eltern als gut empfunden haben. Ich bin auch sehr sicher, das es jetzt nicht das letzte "Strategiegespräch" war was unsere Lebensplanung angeht.

Es gibt Leute die haben mit 53 schon 6 Eigenheime besitzt haben und rückblickend festgestellt haben, das es keine schlechte Entscheidung war und das Eigenheim immer die bessere Option war.

die frage hast du ja nicht beantwortet. Überschuss von was von der Pfändungsgrenze? 1300€ nach Zinsanteil, 1300€ zum leben für euch?

egal du möchtest nicht verstehen sondern schreiben ich denke das haben nun genug gesehen und gelesen. Es sind eh immer die anderen Schuld.

Bin jetzt stiller Mitleser.

Na dann warte doch einfach mal ab, was die Zeit bringt.
Wenn ihr in 5 Jahren tatsächlich noch umziehen wollt und euer Haus dann für 60.000 € weniger verkauft bekommt, als ihr es gekauft habt, dann habt ihr "nur" 1.000 € "Verlust" pro Monat gemacht.

Wenn ich den Kilometerpreis meines Autos nach 3 Monate betrachte, dann wird mir auch erstmal schwindelig (4,82 € je Kilometer) - jetzt nach einem Jahr und 10.000 km später bin ich schon deutlich unter einem Euro. Je länger ich ihn fahre und keine Reparaturen kommen, sinkt der Betrag pro Kilometer immer weiter.

Zitat von titan1981

die frage hast du ja nicht beantwortet. Überschuss von was von der Pfändungsgrenze? 1300€ nach Zinsanteil, 1300€ zum leben für euch?

egal du möchtest nicht verstehen sondern schreiben ich denke das haben nun genug gesehen und gelesen. Es sind eh immer die anderen Schuld.

Bin jetzt stiller Mitleser.

Laut Bank nach allen Ausgaben im Monat war 1300 Euro über. 2 Erwachsene, 1 Auto etc. alles berücksichtigt. Jetzt wären es nur noch 1000 Euro durch das Baby. Strom und Gas sind explodiert und schon passt der damals ermittelte Überschuss.

Wie wäre es, wenn ihr einen Teil des Hauses über Airbnb oder so vermietet?

Sucher_705,

ist wie hunderte oder tausende andere auch in Falle getapt!

Von der Logik her weis dieser nicht, das er gescheitert ist!

Nach seinem Gedankenspiel ist er nach dem Gesetz bankrott! Und da braucht man keine Pillen oder Pilze!

Wie schon einige hier schon schrieben, das eigene Ego, Selbstüberschätzung und ungenügende Fachkenntnisse führten zur Selbstvernichtung!

Und anderen ist seine Logik völlig absurd in Bezug auf einen Verkauf! denn dieser wird nicht stattfinden können. Da die Rahmenbedingungen für einen Verkauf nicht eingehalten werden.

Hat er für das Haus laut seiner Aussage:

"Dass jetzt statt 450 000 Euro auf einmal nur 320 000 Euro stehen,"

stehen.
So dürfte jedem, der ein Haus finanziert hat, eindeutig feststellen, das ein Hausverkauf auf Basis des Eigentümers gesetzlich unmöglich ist! Denn der Kaufpreis deckt nicht die Hausschulden ab!

Faktisch kann der Verkäufer nicht verkaufen, weil die fehlenden Summen (in diesen Fall 130.000 €) nicht vorhanden sind und deshalb keine Grundschuldübertrag auf den neuen Eigentümer stattfinden wird!

Denn eine Grundschuldübertragung erfolgt nur wenn die Schulden in Bezug auf der völligen Tilgung aller Salden bei dem Gläubiger erfüllt sind! Also auch der Kontokorrentrahmen, aller Blankokredite und KfW Darlehn bezahlt sind!

Denn die Möglichkeit zu Verkauf steht nur, wenn alle Schulden beim Gläubiger getilgt werden!

Dies steht in der gegen wärtigen Berechnung nicht zur Disposition, folgerichtig kann ein Verkauf nur per Urteil erfolgen! Ob man je die Restschuld dann begleichen kann, das steht auf einem ganz anderen Blatt!

bruno68

Nein Tneub,

nach dem die EZB Zinsen wieder um 0,75 % angehoben worden sind! Glaubst du ernsthaft, das die Hütte noch 320.000 € wert ist? Zum anderen, wer sagt, dass einen Käufer noch gibt? Glaubt einer bei einer Beleihung von 80 % bei 320.000 €, was ein Darlehn von 256.000 € bedeutet. Zahlt ein Käufer extra mehr?

Und bei den gegenwärtigen Zinsen,

- da fallen bei 080 % Beleihung und 5 Jahren 4,4 % p.a., bei 10 Jahren 4,15 % und 15 Jahren 4,5 % Zinskosten an!
- da fallen bei 100 % Beleihung und 5 Jahren 5,1 % p.a., bei 10 Jahren 4,60 % und 15 Jahren 4,9 % Zinskosten an!

Zum anderen, ein Verkauf wird durch das Gesetz durch die Erstellung von zwei unabhängigen Wertgutachten aus Basis des aktuellen Zins blockiert.
Weil diese nicht existieren, allenfalls liegt nur eins Wertgutachten des Gläubigers vor. Das zweite fehlt einfach, weil der 2. Sachverständige, wegen der Masse an Neubewertung nicht einfach kann.

Die Folgen für einen Verkauf, ohne ein zweites Gutachten stehen schon im Gesetz, siehe nur § 505 c und d BGB. Die Pflicht und deren unabwendbare Rechtsfolgen! Wer davon abweicht, zahlt bis zum persönlichen Bankrott!

Tatsache ist und bleibt: "Geht er raus, zahlt er die 190.000 € Verlust alleine. Den auch die Nebenkosten für die gezahlten 450.000 € sind auch weg!"

bruno68