Baufinanzierung Bausparvertrag

Zitat von KHK

Hallo Utopus,

ja, es handelt sich um ein Tilgungsaussetzungsdarlehen.
Wir haben über die gesamte Laufzeit einen festen Zinssatz.

Bei einer Sondertilgung verringert sich die monatliche Zinsaufwendung.

Sorry, dadurch wird nicht klar, um was für ein Darlehen es sich bei ihnen handelt.

1) Annuitätendarlehen: Eine gleichbleibende Rate, die Zins-, und Tilgungsrate, wird an die Bank gezahlt. Innerhalb dieser Rate nimmt der Zinsanteil an und der Tilgungsanteil nimmt zu.

Der Zinssatz ist für eine feste Zeit festgeschrieben. Entweder ist das Darlehen dann zurück gezahlt, was man als Volltilgerdarlehen bezeichnet oder nach der Zinsfestschreibungszeit, bzw. Auslauf dieser muss eine Restschuld neu prolongiert oder über ein anderes Institut umgeschuldet werden.

2) Vorausdarlehen/Tilgungausgesetztes Darlehen: Hier sind Zins und Tilgung in 2 Raten zu bezahlen. Beide einzelnen Raten bleiben immer gleich, gleich hoch. Die Tilgungsrate geht in das Tilgungssurrogat, meistens ein Bausparvertrag. Dieser Bausparvertrag wird an die Bank abgetreten. Es gibt 2 Zinsfestschreibungsarten, einmal mit festen Termin (erfolgt dann die Zuteilung ausvverschiedenen Gründen nicht, stellt diese Variante keine Zinssicherheit dar) und einmal fest bis Zuteilung. Bei letzterem ist der vereinbarte Zinssatz des Darlehens so lange gültig, bis der Bausparvertrag zugeteilt ist, somit stellt das Modell eine Zinssicherheit über beide Phasen des Darlehens dar.

Die Zuteilung kann bei einigen Modellen (von Bank zu Bank, von Bausparkasse - so diese selber das Vorausdarlehen vergibt - zu Bausparkasse) durch weitere Raten zu der vereinbarten Rate beeinflusst, verkürzt werden. Diese Möglichkeit muss aber vertraglich vereinbart werden, bzw. Bestandteil des Angebotes sein, was es nicht immer sein muss. Nicht bei allen Modellen ist dies zulässig.

Die Zuteilung kann auch dadurch beeinflusst werden, in dem man Sondertilgungen (das ist ebenfalls nicht grundsätzlich erlaubt und muss im Darlehensvertrag des Vorausdarlehens ebenso vereinbart werden) in das Darlehen tätigt, was die Schuld direkt verringert. Es ändert, verringert sich die Zinsrate, aber auch der Bedarf an Anschlusssumme, wodurch die Zuteilung ebenfalls verkürzt wird, da die Bausparsumme (gleich Restschuld des Darlehens/des Vorausdarlehens) verringert wird, was die Bewertungszahl verbessern lässt und die für die Zuteilung entscheidend ist. Ebenso, da das Guthaben in dem BSV ja gleich hoch bleibt, erhöht sich der Anspargrad (was sich ebenfalls positiv auf die Zuteilung auswirkt) und verringert sich der Bedarf an Bauspardarlehen.

Die Bausparsumme setzt sich immer aus dem Bausparguthaben (das augesetzte Tilgungskapital) und dem "zu erkaufenden" Bauspardarlehen zusammen. Die Bausparsumme löst immer die Restschuld ab. Das "zu erkaufende" und nach Zuteilung zurück zuführende Bauspardarlehen (welches dann nach Zuteilung annuitätisch, sprich in einer Rate mit Zins-, und Tilgungsanteil zurück geführt wird) hat immer einen heute schon feststehenden und garantierten Zinssatz für in der Zukunft. Der Zins ist garantiert, der Zuteilungszeitpunkt, die Zuteilung hingegen ist nicht garantiert! Der heute schon feststehende Zinssatz für das Bauspardarlehen gilt bis zur Tilgung des Darlehen, die Zins-, und Tilgungsrate bleibt bis zur Rückführung immer gleich, das Darlehen kann teilweise oder ganz auf einen Schlag (entgegen dem Annuitätendarlehen) zurück gezahlt werden

Die dritte Finanzierungsform ist das

3) Annuitätendarlehen (es gibt eine Rate, die Zins-, und Tilgungsrate), wo sich monatlich mit jeder Zahlung die Restschuld verringert (siehe oben), wo man die Restschuld nach Zinszauslauf (z. B. nach 10/15 oder 20 Jahren) parallel mit der Besparung eines freien, nicht abgetreten Bausparvertrag absichert. Die Bausparsumme entspricht dann der Restschuld nach Zinsbindungsende aus dem Annuitätendarlehen. Dieser Bausparvertrag wird dann exakt berechnet und entsprechend parallel zur direkten Tilgung in dem Annuitätendarlehen gespart, was einer zusätzlichen Tilgung entspricht. Bausparvertrag wird bei Zinsbindungsende zugeteilt, das Guthaben ist zusätzliche Tilgung der Restschuld aus dem Annuitätendarlehen und "das erkaufte" Bauspardarlehen wird dann in einer Zins-, und Tilgungsrate (die wie oben schon beschrieben immer gleich bleibt) bis zur kompletten Tilgung zinssicher zurückgeführt.

Ein Zinsrisiko entsteht bei Variante 3) solange nicht, wie der prognostizierte Zuteilungszeitpunkt eingehalten wird (was in der Regel auch bei fast allen Kassen auch der Fall war). Eine gleichbleibende Rate in beiden Zeiten annuitätische Phase und nach Zuteilung der Bauspardarlehenstilgung kann berechnet und vereinbart werden.

Bei Variante 1 besteht ein Zinsrisiko, so man die Zinsfestschreibungszeit nicht gleich dem Tilgungsende wählt. Das nennt man Volltilgerdarlehen, wo ebenfalls ohne Bausparvertrag kein Zinsrisiko besteht. DIese Variante ist der pardon zum Vorausdarlehen 2) und dem Annuitätendarlehen mit paralleler Besparung eines Bausparvertrages 3).

Es gibt vieles zu beachten, die Modelle gehören gegenüber gestellt, was in den seltensten Fällen der Fall ist. Auch werden nicht selten elementar wichtige Dinge verschwiegen oder falsch dargestellt!

Kommt nun noch Wohnriester hinzu, benötigt man schon eine halbe Ausbildung, um überhaupt noch alles zu verstehen, was die Finanzierung seiner Lebensinvestition ausmacht, auszeichnet oder eben auch nicht auszeichnet und ausmacht!