Vermögenschadenhaftpflichtversicherung für private Selbstverwalter

@ Steve,

äh, wie soll das gehen?

wie soll denn bei einer Selbstverwaltung ein Eigenschaden durch eine Versicherung ersetzt werden! Ein Schaden kann nur durch 3 und/ oder für 3 ersetzt werden.
Demnach würde eine Eigenverwaltung eines WEG nur durch eine GmbH oder einen e.K mit der entsprechenden Zulassung fehlen!

Warum sollte sich eine Versicherung als Selbstbedienungsladen fungieren?

Hier verweise ich auf die gerichtliche Beurteilung von 1902 und 1928 hin, die Grundlage aller Haftungsfälle von heute! Mit wesentlicher Verbesserung des OLG Karlsruhe 2021/22 im Speziellen, wegen dem "vergessen".

Demnach wird es sehr bzw. sehr teuer ohne eine gewerbliche VSH zu erhalten, zumal die rechtliche Grundlage vorsieht, dass gewerbliche grundsätzlich eine Meldung zur IHK/Ordnungsamt als gewerblicher Unternehmer eröffnet ist.
Da sich die Dienstleistung gegenüber 3. der WEG darstellt!

Anders wäre es, wenn mit als Volleigentümer des Hauses ist, da wäre eine Eigenverwaltung gesetzlich zulässig, aber nur unter Wegfall eines Entgeltes! Dieses muss schon in der Kaltmiete eingerechnet sein.

Allein die Bargeld- und Kassengeldführung, bedarf der Zustimmung aller in der WEG. Zudem besteht die Pflicht zur Zahlung der Beiträge für die Gebäudeversicherung und VSH, Versicherung geschweige der Instandhaltungsaufgaben und deren finanziellen Begleichung, es bedarf immer dem Zugriff auf fremdes Geld.

Auch sollte man beachten, dass man als Schuldner dasteht, wenn Kredite aufgenommen werden!

Demnach ist es unmöglich, ohne Zulassung gegenüber 3 gegen Entgelt anzubieten, daher schließt sich in ihrer geleisteten Dienstleistungskonstruktion, eine Versicherbarkeit aus.

bruno68

Nochmal:

Hans ist Miteigentümer einer kleinen WEG.
Diese einigt sich darauf, dass Hans ehrenamtlich und unentgeltlich die Verwaltung der WEG übernimmt.

Da es natürlich auch mal zu Vermögensschäden kommen kann, möchte sich Hans diesbezüglich absichern.

Für den Beirat gibt es bereits eine entsprechende Versicherung.

Hans ist hauptberuflich in einem völlig anderen Bereich tätig.

@ Steve, wie schon schrieb!

Der Gesetzgeber verbietet eine Treuhandtätigkeit auf Basis einer Gefälligkeit, das hat schon zu zigtausende Rechtsstreite geführt! Deshalb wurde dies zu einem zulassungspflichtigen Beruf angehoben.
Wie ich schon schrieb, Hans eine Hausverwaltung durchführen, wenn dieser Gesamteigentümer des Hauses ist und diese Tätigkeit für die Mieter kostenfrei mit erfüllt! Hier ist nur durch die Einnahme durch die "erhöhte" Kaltmiete eine Querfinanzierung erlaubt bzw. möglich.
Eine Tätigkeit für 3. über deren Vermögen, da hat der Gesetzgeber sehr hohe Hürden gesetzt! Denn letztlich entscheidet man über deren Existenz bis zu Tod! Daher die hohen Anforderungen an eine Hausverwaltung!
Denn eine Hausverwaltung muss ein Zugriff auf Vermögensteile der Eigentümer haben, um alle Kosten zudecken und dazu gehört eine Kreditaufnahme, sämtliche Zustimmungen einzuholen.
Auch die zum Ausschluss von Miteigentümer, wegen Weigerung der anteiligen Mitfinanzierung für den Werterhalt und/oder Instandhaltung, selbst wenn dieser wirtschaftlich nicht kann! Dafür wird nur ein mehrheitlicher Beschluss der WEG, zur Zwangsvollstreckung verlangt.

Eine Zwangsvollstreckung wegen Zahlungsunwilligkeit, wird per AG beantragt und da steht der Hausverwalter, rede, Antwort!
Hier ein Kommentar dazu

Hausverwaltung: Welche Ausbildungen brauchen Verwalter? Neues Recht ab 01.08.2018 bei Marcel Kurzke

Bei der Frage, welche Ausbildungen Immobilienverwalter (WEG- und Mietverwalter) brauchen, ist zu unterscheiden: Einerseits muss der Verwalter in der Lage sein, seinem Beruf kompetent nachzugehen und das ihm anvertraute Objekt ordnungsgemäß zu verwalten. Andererseits muss der Verwalter aufgrund seiner Ausbildungen die Möglichkeit haben, seinen Beruf tatsächlich auszuüben, also sich als Verwalter niederzulassen und eine Hausverwaltung zu betreiben. Bei der Berufsausübung kommen auf gewerbliche Verwalter zum 01.08.2018 erhebliche gesetzliche Änderungen in Form einer Berufszulassungsregelung zu. Welche Ausbildungen für Verwalter erforderlich sind und was für Änderungen künftig gelten, erfahren Sie hier.
Generell keine Berufsausbildung erforderlich

Für die Tätigkeit als Verwalter in einer Hausverwaltung ist generell keine Berufsausbildung vorgeschrieben. Damit kann sich derzeit jeder als Verwalter bezeichnen und mit einer Hausverwaltung niederlassen, egal ob er sich dieser Tätigkeit gewachsen fühlt oder nicht. Ein gesetzlicher Schutz für die Berufsbezeichnung als Verwalter existiert nach aktuellem Recht nicht.

Zum 01.08.2018 wird sich das erheblich ändern. Zwar wird immer noch keine bestimmte Berufsausbildung gefordert. Es tritt aber eine Berufszulassungsregelung in § 34c Gewerbeordnung (GewO) in Kraft, wonach die vom Begriff „Wohnimmobilienverwalter“ erfassten gewerblichen WEG- und Mietverwalter besondere Voraussetzungen für die Verwaltertätigkeit erfüllen müssen. Zudem können bestimmte Verwalter pflichten gesetzlich niedergelegt werden. Die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter wird dadurch erlaubnispflichtig.

Hintergrund ist das am 01.08.2018 geltende „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“. Damit müssen sich gewerbliche Verwalter zumindest weiterbilden. Außerdem ist die Berufsbezeichnung als Verwalter dadurch geschützt, dass gewerblicher Wohnimmobilienverwalter nur derjenige sein kann, der über die dazu erforderliche behördliche Erlaubnis verfügt.
Welche Ausbildungen kompetente Verwalter haben sollten

Für Verwalter ist nicht nur keine Berufsausbildung vorgeschrieben. Ihnen fehlt auch nicht die fachliche Eignung, wenn sie nur Erfahrung mit der Verwaltung eigener Immobilien haben, BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11. Das gilt ebenso, wenn der Verwalter keine Ausbildung in der Immobilienbranche und keine selbstständigen Erfahrungen als WEG-Verwalter gemacht hat sowie weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt, LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015, Az.: 10 S 68/14.

Trotzdem ist eine gewisse Ausbildung des Verwalters wünschenswert. Denn irgendwo müssen die hohen und umfangreichen Kenntnisse herkommen, die der Verwalter benötigt, um die ihm anvertrauten Immobilien von nicht unerheblichem Wert kompetent zu betreuen. Gute Verwalter besitzen daher meist eine einschlägige Ausbildung im Immobilienbereich und haben häufig die Verwaltungstätigkeit „von der Pike auf gelernt“.

Ein typischer Weg zum WEG-Verwalter und Mietverwalter führt über eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau/-mann oder über eine zusätzliche Qualifikation als Immobilienassistent/in. Ein anderer Einstieg in den Verwalterberuf erfolgt über sonstige kaufmännische Ausbildungen oder Studiengänge mit dem Abschluss Dipl. Kauffrau/ -mann. Darüber hinaus bieten einige Hochschulen die Studiengänge Immobilienwirtschaft oder Immobilienmanagement an. Und schließlich haben die Industrie- und Handelskammern (IHK) den zertifizierten Lehrgang „Geprüfte/-r Immobilienfachwirt/-in und Wohnungsfachwirt/-in“ im Programm, der über einige Studienzentren auch als Fernlehrgang absolviert werden kann.

Vielfach sind auch insbesondere auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Juristen wie etwa Rechtsanwälte, aber auch Betriebswirte als gewerbliche Verwalter tätig.

Der gesamte mit diesen Ausbildungen versehene Personenkreis verfügt über das hohe Fachwissen, um Immobilien kompetent und den Grundätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend zu betreuen.

Eigentümer sollten bei der Suche nach einem Verwalter stets darauf achten, dass mögliche Kandidaten über eine Ausbildung im Immobilienbereich verfügen.
Ab 01.08.2018: Weiterbildungen sind für Verwalter Pflicht

Während gewerblichen WEG-Verwaltern und Mietverwaltern es derzeit selbst überlassen ist, ob und wie sie neuere Entwicklungen in der Verwaltung in Erfahrung bringen, sind sie ab dem 01.08.2018 zur Weiterbildung verpflichtet. Dazu müssen sie innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden an Weiterbildungsmaßnahmen teilnehmen. Das gilt ebenso für die unmittelbar an der Verwaltung beteiligten Mitarbeiter. Verstöße gegen die Weiterbildungspflicht können mit einem Bußgeld geahndet werden. Zugleich ist Weiterbildung Voraussetzung für eine Berufszulassung als Wohnimmobilienverwalter.

Durch die Weiterbildung soll die Sachkunde der Verwalter sichergestellt werden. Der ursprüngliche Gesetzesentwurf sah für gewerbliche WEG-Verwalter die Beibringung eines Sachkundenachweises vor. Das wurde zugunsten der Weiterbildungspflicht aufgegeben. Dafür gilt die Weiterbildungspflicht aber auch für gewerbliche Mietverwalter, die zuvor von den gesetzlichen Änderungen ausgenommen waren.

Die Berufsverbände der Verwalter wollen allerdings weiter darauf hinwirken, dass Verwalter einen Sachkundenachweis beizubringen haben. Dem ist sicherlich zuzustimmen, denn auch nach der ab dem 01.08.2018 geltenden Erlaubnispflicht kann jemand als Verwalter tätig sein, der unkundig ist.
Beruhigend für Eigentümer: Die neuen Anforderungen an Verwalter

Die ab dem 01.08.2018 geltenden Pflichten für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter dürften zur Beruhigung vieler Eigentümer beitragen. Denn die Genehmigung zum Betrieb einer Hausverwaltung setzt neben der Weiterbildungspflicht Folgendes voraus:

Nachweis von Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen
Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung

Damit soll „schwarzen Schafen“ unter den Verwaltern der Zugang zum Markt erschwert werden. Zugleich kommt zum Ausdruck, dass Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz eine gewerbliche Tätigkeit als Verwalter ausschließen. Letzteres ist allerdings nicht neu. Denn nach der Rechtsprechung führt die Insolvenz eines Verwalters dazu, dass er für sein Amt ungeeignet ist (so etwa LG Hamburg, Beschluss vom 13.11.2013, Az.: 318 S 23/13).

Daneben dient auch die Berufshaftpflichtversicherung dem Schutz der Eigentümer. Denn Fehler des Verwalters können zu erheblichen Schäden führen (etwa durch grob fahrlässig unterlassene Reparaturen). Wird der Verwalter dafür in Regress genommen, kann es sein, dass sein Vermögen (oder das einer Verwaltungs-GmbH) zur Abdeckung der Schäden nicht ausreicht. In diesem Fall bleiben die Eigentümer zumindest zum Teil auf dem Schaden sitzen. Durch die nun bestehende Pflicht des Verwalters zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung sind solche Schäden aber im Wesentlichen abgedeckt.

Bereits tätige Hausverwaltungen haben im Rahmen einer Übergangsfrist bis zum 01.03.2019 Zeit, die Voraussetzungen für die Erlaubnis zur gewerblichen Verwaltertätigkeit zu erfüllen und die Erlaubnis zu beantragen.

Zwar gibt es den Hinweis noch:

Von den gesetzlichen Änderungen ausgenommen sind selbst verwaltende Wohnungseigentümer, soweit sie nicht gewerblich handeln. Aufgrund des jedoch auch hier bestehenden hohen Haftungsrisikos bei der Verwaltung sollten die anderen Eigentümer dem Selbstverwalter einen ausreichenden Versicherungsschutz finanzieren.

Ob es eine VSH für selbstverwaltete WEG noch anno 2022 noch gibt, lässt sich aus diesem Text entnehmen. Weil dieser vor der Einführung geschrieben worden ist.
Zudem wird dies eher eine 4-stellige Zahl kosten, mit allen anderen beruflichen Versicherungen jährlich werden!

bruno68