Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Guten Tag zusammen,
wir stehen aktuell vor dem Schritt eines Immoblienerwerbs. Kaufpreis mit Nebenkosten wird bei ca. EUR 1.065.000 liegen. Weitere EUR 30k würden wir für Modernisierungen einplanen.
An Eigenkapitel stehen insg. ca. EUR 300k zur Verfügung. Die Idee wäre, hiervon ca. EUR 270k für die Finanzierung aufzuwenden und über den Rest die Modernisierungen zu finanzieren.
Offen wäre, ob jede Bank den Objektwert für die Beleihung als ausreichend akzeptieren würde. Für diesen Fall gäbe es in der Familie gegebenenfalls alternative Objekte. Hierbei insbesondere eine Wohnung auf der aktuell noch eine fast leere Grundschuld einer Bank lastet.
Diese Bank hätte uns nun Folgendes angeboten: Wir finanzieren EUR 590k über ein reguläres Annuitätendarlehen (15J Zinsbindung), Sollinssatzangebot 3-11% (wird per heute wohl fallen). Zudem würde ein weiteres Darlehen über EUR 300k abgeschlossen mit einem Bausparvertrag als Tilgungssurrogat (10J Zinsbindung), Zinssatz 2-82%. In den Bausparvertrag werden unmittelbar EUR 95k Eigenkapital eingebracht (die restlichen EUR 4,5k wären Gebühr).
Der Vorteil der Konstruktion wäre, dass wir einerseits die monatliche Belastung noch relativ niedrig, weil die Sparrate relativ gering ausfällt aufgrund der unmittelbaren Einlage. Zugleich hätte man aber auf die Gesamtsumme zumindest eine gewisse Mindesttilgung. Gleichzeitig ist für den EUR 300k Teil der Zinssatz auch künftig gesichert (wobei mir der effektive Jahreszins von fast 2,4% auf das BS-Darlehen doch gar nicht so niedrig erscheint dann).
Nachteil wäre natürlich, dass man 10 Jahre Zinsen auf die EUR 300k zahlt, ohne Tilgung, und zudem die Abschlussgebühr für den BSV tragen muss. Allerdings würde man auf diese 300k ja eigentlich ohnehin dauerhaft Zinsen zahlen auf die 10 Jahre, unabhängig davon, ob sie als separater Kredit ausgewiesen werden oder Teil des Hauptkredits sind (denn auf unter EUR 300k werden wir den Hauptkredit dann nicht getilgt bekommen). Hauptnachteil wäre eventuell, dass man die EUR 100k nicht umittelbar zur "Tilgung" einsetzen kann und daher "vermeidbare" Zinsen zahlt?
Vor dem Hintergrund, dass die "Differenz der ungesicherten Restschuld" (d.h. die Restschuld nach Sollzinsbindung bei reinem Annuitätendarlehen und dem Kombiprodukt) "nur" ca EUR 130k beträgt, d.h. die Summe, auf die man einen etwaig noch steigenden Zins für die Anschlussfinanzierung zahlen müsste ist tendenziell nicht so hoch, dass das am Ende "mehr kostet" als die Kosten, die für dieses Kombiprodukt entstehen.
Ein kleines Problem ist wie gesagt der Beleihungswert. Hier hätten wir aber die Hoffnung, dass man das über das Angebot eines weiteren Objekts zur Einbeziehung in eine Globalgrundschuld notfalls gelöst bekäme (weiß zufällig jemand, ob sich Banken typischerweise darauf einlassen, eine Globalgrundschuld später auf ein Objekt zu beschränken, sobald ausreichend Tilgung auf den Kredit erfolgt ist, dass das Objekt zur Sicherung ausreicht? Mein best guess wäre nein, denn wieso sollten sie eine Sicherheit einfach aufgeben. Aber eventuell übersehe ich etwas, z.B. rechtliche Gründe).
Für Einschätzungen wäre ich dankbar, insbesondere ob ich irgendeinem Denkfehler unterliegen und der Sicherheitsaspekt bei dem Kombiprodukt doch deutlich größer ist. Wir sind grundsätzlich eher risikoaverse Menschen, daher wäre uns das durchaus auch Geld wert. Aber halt auch nur im rationalen Rahmen.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
300.000 Euro besichert auf Ersatzsicherheitenobjekt / 20 Jahre fest / nom. 2,79 % / eff. 2,85 % / Zins-, und Tilgungsrate 1.447,50 Euro / Tilgungssatz 3 % / 4 Monate BZ freie Zeit / 5 % Sondertilgungsoption
500.000 Euro besichert auf dem Kaufobjekt / 20 Jahre fest / nom. 2,81 % / eff. 2,86 % / Zins-, und Tilgungsrate 2.004,17 Euro / Tilgungssatz 2 % / 12 Monate BZ freie Zeit / 5 % Sondertilgungsoption
Wozu bei dieser Sicherheit und diesen guten Zinssätzen auf 20 Jahre fest (zumal wenn ich ihre Sondertilgungsabsichten beachte) Firlefanz mit aufgefüllten Bausparverträgen und tilgungsfreien Zeiten??
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Vielen Dank für die Anregung mit 20 jähriger Laufzeit. Das würde uns die Hausbank tatsächlich auch mit 2.75% anbieten. 15 Jahre liegen nun bei 2.59%, bei der BSV Variante würden wir als "Prämie" auf das Hauptdarlehen 2.49% auf 15 Jahre erhalten und auf das tilgungsfreie Teildarlehen 2.29%. Ich habe es noch nicht durchgerechnet, meine grobe Vermutung wäre aber, dass das potentiell gut abschneidet, weil das mehr an Zins durch das anfänglich geringere investierte EK und die Nichttilgung durch die Bausparrate durch den Zinsrabatt weitgehend ausgeglichen werden.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
570k als Annuitätendarlehen, 15 Jahre Zinsbindung bei 2.49%
290k als tilgungsfreies Darlehen auf 10 Jahre zu 2.29%. Nach 10 Jahren wird das durch den BSV-Kredit abgelöst, der dann auf 15 Jahre mit 2% läuft. Eingezahlt in den BSV werden, neben Sparraten von EUR 250, zu Beginn 60k und weitere 20k nach fünf Jahren.
Was mich etwas stört, ist die mit 25 Jahren potentiell recht lange Laufzeit (die sich durch Sondertilgung auf das BSV-Darlehen aber vermutlich abkürzen lässt). Andererseits wäre eine schnellere Abwicklung auch ein Idealszenario, dass zB beruflich gewisser Voraussetzungen bedarf. Falls es sich anbietet, die Zweitimmobilie zu verkaufen, wird ein Pfandtausch potentiell nicht so leicht, weil der Kredit 10 Jahre lang ungetilgt voll drauf liegt (evtl müsste man es dann mit zwei Banken abstimmen?).
Jedoch habe ich noch einmal ein bisschen gerechnet und komme schon auf eine potentielle Ersparnis mit dem Modell im mittleren fünfstelligen Bereich. Andererseits relativiert sich das natürlich auch, wenn man es auf 20-30 Jahre umlegt und dafür dann etwas Flexibilität verliert.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Zitat von Philst
570k als Annuitätendarlehen, 15 Jahre Zinsbindung bei 2.49%
290k als tilgungsfreies Darlehen auf 10 Jahre zu 2.29%. Nach 10 Jahren wird das durch den BSV-Kredit abgelöst, der dann auf 15 Jahre mit 2% läuft. Eingezahlt in den BSV werden, neben Sparraten von EUR 250, zu Beginn 60k und weitere 20k nach fünf Jahren.
Was mich etwas stört, ist die mit 25 Jahren potentiell recht lange Laufzeit (die sich durch Sondertilgung auf das BSV-Darlehen aber vermutlich abkürzen lässt). Andererseits wäre eine schnellere Abwicklung auch ein Idealszenario, dass zB beruflich gewisser Voraussetzungen bedarf. Falls es sich anbietet, die Zweitimmobilie zu verkaufen, wird ein Pfandtausch potentiell nicht so leicht, weil der Kredit 10 Jahre lang ungetilgt voll drauf liegt (evtl müsste man es dann mit zwei Banken abstimmen?).
Jedoch habe ich noch einmal ein bisschen gerechnet und komme schon auf eine potentielle Ersparnis mit dem Modell im mittleren fünfstelligen Bereich. Andererseits relativiert sich das natürlich auch, wenn man es auf 20-30 Jahre umlegt und dafür dann etwas Flexibilität verliert.
Mittlerer 5-stelliger Bereich kann einfach nicht sein, sorry. Es werden ja auch 60.000 Euro mehr aufgenommen, das holt man definitiv nicht mit einem zusätzlichen Gewinn im mittleren 5-stelligen Bereich auf.
Bitte mir noch mal die Leistungsraten vor Zuteilung und nach Zuteilung mitteilen, danke.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Der monatliche Sparbeitrag für den BSV sind 250 Euro, zzgl einmal Zahlungen von 60k und 20k (nach fünf Jahren). Tilungsrate für den BSV nach Zuteilung sind EUR 1160. Für die 290k sind es EUR 553 pro Monat, für die EUR 570k sind es 2132 (2% Tilgung). Insg also bis Zuteilung BSV EUR 2936. Nach Zuteilung entsprechend eur 3293
Für reines Annuitätendarlehen wären es 2% Tilgung, also EUR 3098.
Tatsächlich geht unsere Tendenz aber gerade wirklich in Richtung des 20 jährigen Annuitätendarlehens, als Mix aus Flexibilität und Sicherheit. Wenn die Zinsen dann in 15 Jahren deutlich unter 3% liegen hätten wir Pech gehabt, aber mangels Kristallkugel muss man das wohl akzeptieren.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Zitat von Philst
Der monatliche Sparbeitrag für den BSV sind 250 Euro, zzgl einmal Zahlungen von 60k und 20k (nach fünf Jahren). Tilungsrate für den BSV nach Zuteilung sind EUR 1160. Für die 290k sind es EUR 553 pro Monat, für die EUR 570k sind es 2132 (2% Tilgung). Insg also bis Zuteilung BSV EUR 2936. Nach Zuteilung entsprechend eur 3293
Für reines Annuitätendarlehen wären es 2% Tilgung, also EUR 3098.
Tatsächlich geht unsere Tendenz aber gerade wirklich in Richtung des 20 jährigen Annuitätendarlehens, als Mix aus Flexibilität und Sicherheit. Wenn die Zinsen dann in 15 Jahren deutlich unter 3% liegen hätten wir Pech gehabt, aber mangels Kristallkugel muss man das wohl akzeptieren.
Nun ja, aber bei den angedachten Sondertilgungen und Sonderzahlungen (auch zusätzlichen Sparleistungen, die allesamt "verbrannt" werden in dem BSV, zumal 10 Jahre nichts getilgt wird und auch noch mehr aufgenommen wird) reden wir doch gar nicht mehr über ein Zinsrisiko in 20 Jahren, erst recht, wenn man die inflationäre Entwicklung mit berücksichtigt.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Vielen Dank! Wenngleich mich das Ergebnis der Berechnungen tatsächlich interessieren würde, um zu sehen, wo ich gegebenenfalls einen Fehler hatte, fairerweise der Hinweis dass wir uns nun, weil wir kurzfristig eine Entscheidung bräuchten, dafür entschieden haben, den größeren Kreditbaustein auf 20 Jahre laufen zu lassen, den kleineren auf 15 Jahre. Ohne BSV. Das bildet unser Risikoprofil uE ganz gut ab und ist relativ flexibel.
AW: Kombiprodukt Annuitätendarlehen/BSV im Vergleich mit reinem Annuitätendarlehen
Zitat von Philst
Vielen Dank! Wenngleich mich das Ergebnis der Berechnungen tatsächlich interessieren würde, um zu sehen, wo ich gegebenenfalls einen Fehler hatte, fairerweise der Hinweis dass wir uns nun, weil wir kurzfristig eine Entscheidung bräuchten, dafür entschieden haben, den größeren Kreditbaustein auf 20 Jahre laufen zu lassen, den kleineren auf 15 Jahre. Ohne BSV. Das bildet unser Risikoprofil uE ganz gut ab und ist relativ flexibel.
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