Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

Das kann denn aber richtig übel werden, wenn die Preise um 50% fallen in kurzer Zeit.

Ich nehmen jetzt einfach mal den Klassiker. EFH 600k, 80% Beleihung sind 500k Darlehen. 3% Tilgung und 10 Jahre später ca. 320k noch auf der Uhr. Wenn die Immobilie jetzt nur noch 300k wert ist, würde doch eine Finanzierung mit über 100% vorliegen und ein Zinssatz statt 1% von 4% ergeben. 4% ist meine Annahme.

Das würde eine Mehrbelastung von 22,4k Euro im Jahr ergeben. Für eine Immobilie die nur noch halb soviel wert ist. Ich denke es werden viele versuchen ihr Haus jetzt nicht einfach schnellstmöglich los zu bekommen und jetzt lieber 100k Verlust machen,als finanziell ruinieren für den Rest des Lebens.

Ich wundere mich wo die Käufer alle hin sind, die immer klagten das genug Geld vorhanden ist aber keine Immobilien.

Ich höre momentan wieder vermehrt "wir mieten lieber" und nicht mehr "kaufen ist eine gute Altersvorsorge". Paar Monate und die Stimmung ist komplett gekippt.

Ganz übel wird es für Vermieter, die quasi ohne Eigenkapital viele Wohnungen mit geringer Zinsbindung und Tilgung finanziert haben ...

wenn da demnächst die Zinsen höher werden als die derzeitigen Mieten, kann das ziemlich nach hinten losgehen - und wenn dann noch die Nebenkosten explodieren und die Mieter selber in Verzug geraten - aber der Vermieter alles erst mal vorstrecken muss.

@Sucher_705,

es ist wie tneub es schreibt:"Steigende Immobilien/Baupreise und steigende Zinsen geht halt nicht lange gut."

Da jeder der eine Eigenheim haben will, eine Grenze der finanziellen Belastbarkeit hat. So ergibt sich immer eine Finanzierbarkeit!
Kann der Kunde beispielsweise jährlich 18.000 € für die Finanzierung aufbringen, und nimmt man eine Tilgung von 2 % p.a. grundsätzlich an.

So ergibt sich daraus folgende Datenlage: Bei einem reinen Kaufpreis von 500.000 €, eine jährliche Tilgung von 10.000 € und eine mögliche Zinslast von 8.000 €.

Daraus ergibt einen Zinssatz von 1,6 % p.a.

Gegenbeweis: 500.000 € Schulden mal 1,6 % Zinsen gleich 8.000 Zinsen!

Nun steigen die Zinsen auf 3,2 % p.a. es dürfte bei 2 % Tilgung p.a. klar werden, dass sich die Zinslast auf 16.000 € p.a. erhöhen wird! Zwar würde dies durch die Rate noch gedeckt sein, aber nur auf Kosten der Tilgung!

Denn es würden 10.000 € für die Tilgung und 16.000 € Zinsen p.a. fällig.

hier gebe es die Möglichkeit der Tilgungsabsenkung von 2 % auf 1 % p.a.

Die negativen Folgen wären hier eine erhöhte Restschuld von 50.000 €, 450.000 € statt 400.000 € und eine Mehrbelastung von 3.000 € p.a.

Aber wenn man festgestellt hat, dass es kein weiteres Geld rechnerisch gibt, dann ist die Sache "kaufen oder bauen" vorbei!

Folgerichtig muss der Verkäufer sein Verkaufspreis absenken! Und zwar so weit, dass die Gläubiger ein Chance auf Finanzierung sieht!

Zudem wurde die Daumenschrauben bei den Banken, mit BASEL III angelegt! Eine Finanzierung darf nur mit in "pari" erfolgen. Ein Darlehnsvertrag mit 10 Jahre Laufzeit darf nur noch aus den Kreditbereichtender der EZB von 10 Jahren refinanziert werden!
Und nicht mehr aus den Tages-, Wochen-, Monats oder Jahreskredittender, was für eine erhebliche Erleichterung darstellte! Man konnte dies durch Abtreten von nicht mehr forderbaren GS von Altgläubiger absichern.
Zur Frage von 10.24 Uhr

1) 80 % von 600.000 € sind nur 480.000 und nicht 500.000 €
2) ein Vertrag ist ein Vertrag, selbst wenn nur geringe Abschläge von kommen und wenn man die Schulden weiterhin bedient!

"pacta sunt servanda" - Verträge sind einzuhalten

Das Prinzip der Vertragstreue „pacta sunt servanda“ gilt als der wichtigste Grundsatz, sowohl im öffentlichen als auch im Privatrecht:

Siehe Anhang

bruno68

Ok ich habe jetzt tatsächlich den Rechenfehler gemacht. Sorry.

Das sieht aber dann tatsächlich ziemlich düster aus, ich glaube nicht das die EZB in absehbarer Zeit wieder in die Minus Zins Politik umschwenkt.

Um bei dein Beispiel zu bleiben Bruno, müsste die Standard Immobilie auf 300k fallen und somit ebenfalls 50% Wertverlust hinlegen.

Wenn das so kommt, wird es sehr ungemütlich werden auf dem Markt. Ich gehe davon aus, das auch andere Assetklassen dann einbrechen. Bei den Aktien sind wir ja bereits im Bärenmarkt.

Also, 50% bei Immobilien wäre schon absurd hoch, da hätten wir wahrscheinlich ganz andere Probleme...

Die Gegenfrage lautet: Hat wirklich jemand erwartet, dass es ewig so weiter gehen wird? Es ist doch absolut normal, dass nach einer Boomphase (aus welchen Gründen auch immer) wieder eine Konsolidierung kommt. Letztlich sind doch die beiden entscheidenden Gründe genannt. Immobilien werden nicht unendlich weiter steigen, eher stagnieren bis leicht fallen. Grund sinkende Nachfrage wegen gestiegener Zinsen. Ebenso wird weinger gebaut werden, weil z.B. Bauträger steigende Baukosten, aber sinkenden Verkaufspreisen bei Immobilien ausgesetzt sind.

Beides sinkende Nachfrage und sinkendes Angebot wird sich in einigen Jahren irgendwo einpendeln und dann wieder für stabile bzw. leicht steigende Preise sorgen. Das ist auch gut so, dass so extreme (aus meiner Sicht) Fehlentwicklungen mit vielen Immobilien zur Kapitalanlage mit minimalem EK und maximalem FK Einsatz bereinigt werden. Wenn man wieder "normal" (in unserer Region zu Faktor 20 oder knapp darunter) Immobilien zur Kapitalanlage kaufen kann, dann wird der Markt auch wieder für "seriöse oder frühere" Anleger interessant, die eben die letzten Jahre nichts gekauft haben.

Die Nebenkosten sehe ich übrigens nicht als wirklich großes Problem. Ja, es wird dieses und nächstes Jahr extrem schwierig für Mieter, aber ich hoffe mal, dass der Bund da diverse Hilfsprogramme für "Menschen in Not" auflegen wird. In der Coronakrise wurde "Hinz und Kunz" ohne Bedarfsprüfung gerettet, da wird der Druck auf die Politik extrem hoch werden, auch notleidende Mieter zu retten.

Aber spätestens nächstes Jahr wird sich das Problem erledigt haben. Die Explosion insbesondere der Gaspreise liegt ja bei Putin bzw. der Unsicherheit der Lieferungen und einer drohenden Mangellage im Winter. Gerade bei den Terminkontrakten wird da eben auch heftig spekuliert. Spätestens nächstes Jahr sollen Flüssiggasterminals zur Verfügung stehen d.h. Gas wird teurer werden (im Vergleich zu vorher), aber wenn eine stabile Versorgung ohne Putin vorhanden ist, dann werden auch die extremen Preissprünge (wegen drohender Mangellagen und Spekulationen) beendet sein.

Ist das doch nicht so dass du eine Haus suchst? Jetzt ist das ersehnte Angebot da, jetzt kannst Du zuschlagen

Zitat von titan1981

Ist das doch nicht so dass du eine Haus suchst? Jetzt ist das ersehnte Angebot da, jetzt kannst Du zuschlagen

Wir sind schon fündig geworden und haben zugeschlagen. Rückblickend zu sehr guten Zinskonditionen.

Naja ich sehe eine Wertsteigerung erstrebenswerter als eine weitere Auswahl ohne Kaufabsicht.

Im Großen und Ganzen richtig, sucher_705,

Aber es muss nicht um 50 % Objektwertminderung eintreten! Sondern es kann ja durch EK ersetzten werden! Für den Fall der Wertminderung sollten sich die Schuldner im BGB nachschlagen
nämlich beim §§ 490 und 499 BGB.

Aber es gilt hier dann das Geschriebene im Darlehnsvertrag.

Denn es gilt, steht's (pacta sunt servanda), daher ist selbst bei steigenden Beleihungsausläufe, wegen dem sinkenden Immobilienwert immer die beiderseitigen Vertragstreue des Schuldners und Gläubigers unabdingbar.

Natürlich ist dies nur in den laufenden Darlehnsvertrag gültig! Eine Anschlussfinanzierung ist aber nicht garantiert! Das kann der "Stolperstein" sein.

Denn eine Anschlussfinanzierungsgarantie, nach 10,5 Jahren gibt es laut BGH juristisch nicht. So wie der Schuldner nach 10,5 Jahren, alle seine Darlehnsverträge kündigen kann, so darf der Schuldner auch wegen "Verschlechterung der Sicherheit" innerhalb der Laufzeit zu diesem Zeitpunkt den Darlehnsvertrag nach § 499 BGB kündigen

Man muss aber unterscheiden, zwischen Verträge bis 10 Jahre und Verträge über 10 Jahre.

Aber auch der Beginn der Laufzeit ist entscheidend, so gilt die Frist erst nach einer vollständigen Auszahlung! Hier muss auch unterschieden werden, gerade bei Neubauen, wo in Teilbeträgen ausgezahlt wird.
Wer zahlt dann die angefallenen Zinsen?
Was viele nicht wissen, weil es ja die zinslose Bereitstellungszeiträume gegenwärtig gibt! Früher wurde dafür ein Zins verlangt, evtl. kommt dies wieder!
Wie finanziert? Aus dem Darlehn selbst oder als Zinslast vom Konto?

Demnach kann ein 10 Jahresvertrag, ohne weiteres um 1 Jahr verlängert werden. Aber das ist Einzelfallabhängig!

Tatsache ist und bleibt: "Ohne richtige gute Beratung, droht viele Käufern in den nächsten 8 Jahren ein Immobilienverlust, wegen fehlender Anschlussfinanzierung, mangels ausreichender Grundschuldsicherheit!"

bruno68

Klar - bei Mietrendite von teilweise unter 3% und Zinsen bei teilweise 4% passt das nicht so ganz zusammen ...

Ob natürlich bei steigenden Baupreisen die Immobilienpreise wirklich so stark sinken werden, muss wohl bezweifelt werden dürfen.
Nur muss man dann in Zukunft nicht sofort die "Katze im Sack" kaufen, wenn ein neues Objekt auf den Markt kommt, sondern hat etwas mehr Zeit dem Verkäufer eine Zusage zu geben ... ohne, dass jemand anderes einfach 10.000€ mehr beitet und damit den Zuschlag erhält.

Zitat von Sucher_705

Wir sind schon fündig geworden und haben zugeschlagen. Rückblickend zu sehr guten Zinskonditionen.

Naja ich sehe eine Wertsteigerung erstrebenswerter als eine weitere Auswahl ohne Kaufabsicht.

Die sehr guten Zinskonditionen sind leider nur ein Teil des Gesamtpakets, der andere Teil ist immer der Kaufpreis. Es hilft dir wenig, wenn du zu tolle Zinsen bekommst, dafür deine Immobilie 10 oder 20% an Wert verliert.

Ob die Gesamtkonditionen (Zins und Kaufpreis) die letzten jahre insgesamt gut waren, das befürchte ich eher nicht. Das wird man erst in ein paar Jahren beurteilen können, aber wenn sich die Tendenz am Immobilienmarkt so verfestigen sollte, dann sieht es eher nach schlechten Konditionen aus.

Wobei es manchmal auch ganz anders kommt, als man denkt... vielleicht waren es auch sehr gute Konditionen, man wird sehen.

Zitat von utopus

Ob natürlich bei steigenden Baupreisen die Immobilienpreise wirklich so stark sinken werden, muss wohl bezweifelt werden dürfen.

Das wird aber mM sehr sicher passieren. Gerade bei langfristigen Investitionen wie Immobilien ist eines extrem wichtig: Dass gerade Privatkäufer eine sichere und positive Zukunft sehen. Das ist aber gerade absolut nicht der Fall, insbesondere durch die hohe Inflation, erwartete Rezession zum Jahresende und über allem noch das "Damoklesschwert" eines Putins, den niemand einschätzen kann, ob er den Winter über nun voll, halb oder gar nicht liefert.

Da werden (fast) alle Privatkäufer ihre Investition zurück stellen und erst mal schauen, wie sich die Lage entwickelt. Das ist mM auch der Hauptgrund für die aktuelle Entwicklung, dass sich Immobilien sehr viel schlechter verkaufen, obwohl ja eigentlich noch nichts passiert ist. Die meisten zahlen noch relativ "normale" Abschläge für Strom und Gas, noch gibt es keine Rezession mit möglichen Jobverlusten, die Gewerkschaften verhandeln auch ganz gute Lohnabschlüsse usw.

Gerade bei so langfristigen Invesitionen ist aber nicht die Gegenwart der Maßstab, sondern die Erwartungen für die Zukunft. Und diese ist bei sehr vielen allen Menschen eben bzgl. ihrer wirtschaftlichen Situation sehr, sehr negativ...

Hmm wir haben einen Mietkauffaktor von 24 erzielt. Andere Objekte hatten meist was zwischen 40 und 50.

Klar ob es gut war sieht man hinterher. 2011 wurde mir gesagt kaufen Sie bloß nicht (die Immobilie hätte bis heute 200% Wertsteigerung gehabt) der Markt wird um 20% einbrechen. 2015 wurde eindringlich vom Kauf abgeraten, da der Markt einbrechen wird und 300k für ein EFH absolut überteuert ist. Corona 2020 in 6 Monaten kosten die Immobilien nur noch 50%.

2021/2022 die Preise werden nicht mehr sinken. EFH Haus Neubau mit 1024qm Grundstück, 140 qm Wohnfläche 865k Euro. EFH Haus BJ 1960 Vollsanierung notwendig 340k Kaufpreis. Sanierungskosten wurden vom Makler bereits mit 210k Euro angesetzt und somit im gesamten auf dem Lage üblichen Niveau bei 550k - 600k.

Wir hätten nicht gekauft, wenn wir gewusst hätten wie die Lebenshaltungskosten explodieren. Wobei Mieten wäre noch teurer geworden. 50% höhere Kaltmiete als der aktuelle Abtrag. 79% Beleihung. Aber wir haben Nachwuchs bekommen, brauchten ganz dringend was größeress, was kein Sanierungsstau oder andere Zwangsmodernierungsmaßnahmen benötigt. Mieten hätten wir uns nicht leisten können.

Vielleicht werden jetzt alle 100% Finanzierer die mit 2000 Euro Monatsnetto kaufen wollten, aussortiert und es werden keine Immobilien mehr mit 80 Leuten besichtigt um dann im Bieterverfahren die Preise zu treiben. Vielleicht sind die Zeiten vorbei als Samstag morgen um 5 Uhr der Newsletter mit einen neuen Objekt verschickt wurde und Montag um 10 Uhr nach drei Besichtigungen verkauft war.

Ich sehe mir immer die Mietrenditen an, und wenn ich sehe das mit ein Objekt eine jährliche Kaltmiete von 8000 Euro erzielt werden KANN und dieses Objekt 300k kosten soll. Ich sehe da eine Überbewertung. Mit rund 2,6% wird momentan kein Abtrag und alle nicht umlagefähigen Kosten zu decken sein.

Ich kann mir einen Crash beim besten Willen nicht vorstellen. Wie soll das denn aus volkswirtschaftlicher Sicht funktionieren? ALLE Preise steigen, inkl. Neubau und ausgerechnet die Bestandsimmobilien sollen um 50% einbrechen? Wann sind bei Inflationsraten von fast 10% die Immobilienpreise um 50% eingebrochen?
Es gibt eine Konsolidierung am Markt, man kann nicht mehr alles zu jedem Preis verkaufen, aber Crash? Dazu fehlt mir die Phantasie, zumal die allermeisten Käufer ja garnicht unbedingt verkaufen müssen.

Zitat von Sucher_705

Hmm wir haben einen Mietkauffaktor von 24 erzielt. Andere Objekte hatten meist was zwischen 40 und 50.

Wir hätten nicht gekauft, wenn wir gewusst hätten wie die Lebenshaltungskosten explodieren.

Das hattest du großes Glück so "billig" zu kaufen. Bei uns war eigentlich Minimum 30 eher bis 40 die Regel... das ist eben genau der Punkt. Mit 2-3% Bruttorendite lohnen sich Immobilien zur Kapitalanlage nicht, weil nur mit Eigentümerkosten und Zins ist man so in etwas bei knapp über 1 %. Tilgung ist nur minimal möglich und jeder Mietausfall, Schaden bedeutet Verluste. So etwas ist einfach eine Wette auf steigende Immobilienpreise und Mieten, dass so ein Objekt rentabel wird. Das ist so ein Kennzeichen für Blasenbildungen, Wetten auf die Zukunft. Deshalb ist es absolut wünschenswert, dass sich das wieder reguliert und normalisiert... entweder dass Mieten siginfikant steigen oder sich Preise für Immobilien entsprechend reduzieren.

Mit dem letzten zitierten Satz bringst du es auf den Punkt. Sehr viele private Käufer hätten wahrscheinlich in den letzten Jahren nicht gekauft, wenn sie die heutige Situation gekannt hätten. Grundlage war ja immer eine Rechnung so in etwa: Einkommen - aller Fixkosten und dann muss Summe x für Lebenhaltung übrig bleiben, dass es funktioniert. Nur wird sich eben die Summe x für Lebenshaltung Stand heute verdoppeln oder verdreifachen im Vergleich zum Stand 2020 oder 2021, weil eben genau die Produkte im Preis explodieren, die man nicht oder kaum einsparen kann, Lebensmittel, Heizung, Benzin, Strom usw.

Der Punkt mit den steigenden Zinsen wird eben zu einer starken Reduzierung der Nachfrage von privaten Immobilenkäufern führen. Wie stark und wie stark sich das auf die Preise auswirken wird, das ist eben sehr schwer vorherzusagen, weil es auch einen gegenteiligen Effekt gibt. Je höher die Inflation, desto höher der Druck für Mensschen mit hohen Barmitteln in Sachwerte anzulegen.

Zitat von tneub

Ich vermute, der ein oder andere möchte momentan noch schnell sein Objekt an den Mann/die Frau bringen, bevor die Preise sinken.
Da gleichzeitig weniger Käufer in der Lage sind, die hohen Preise bei gestiegenen Zinsen zu zahlen, ergibt sich erstmal ein Angebotsüberschuss, welcher dann in sinkenden Immobilienpreisen münden sollte. Bei den Baupreisen sehe ich die Entwicklung durch die Inflation noch etwas anders.

Die Frage wäre dann, was man mit dem Erlös des Immobilienverkaufs macht - bei hoher Inflation.
Bei weniger Käufern sind das (natürlich je nach Lage/Lage/Lage) anstatt 80 Interessierten vielleicht nur noch 10 ...
auf dem Land kann das natürlich auch 0 anstatt 5 bedeuten - dort sind die Preise aber auch jetzt nicht so hoch.

Ist halt die Frage, wie sich Demographie (Omas kleines Häuschen auf dem Land findet keine Bieter) und die Zukunft der Arbeitswelt (mehr Homeoffice macht das Land wieder attraktiver - solange schnelles Internet verfügbar ist.) sich auswirken.