Formel für die berechnung der eigenkapital rendite lautet:
(Mieteinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100
bei 100% eigenkapital ?
ergebnis 0% rendite ?
rechen oder denk fehler ?
Eigenkapital Rendite
Formel für die berechnung der eigenkapital rendite lautet:
(Mieteinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100
bei 100% eigenkapital ?
ergebnis 0% rendite ?
rechen oder denk fehler ?
AW: Eigenkapital Rendite
Warum soll 100% EK zu 0% Rendite führen? Beim Zähler des Bruches steht doch hoffentlich ein positiver Wert?
Steuern (Abschreibungen hast du ja weg gelassen) könntest du im Zähler sogar weglassen, je nachdem ob Du EK-Rendite vor oder nach Steuern und Abschreibungen wissen willst...
Also mal ein Beispiel: Immobilie 500.000 Euro komplett mit EK gekauft.
Zähler ist dein Nettogewinn vor oder nach Steuern und Abschreibungen, sagen wir mal vor Steuern und Abschreibungen mit 25.000 Euro (dass es noch für das Kopfrechner reicht)...
Nenner sind die 500.000 Euro, also 25.000 / 500.000 = 0,05
0,05 x 100 = 5% Rendite vor Steuern und Abschreibungen.
Nach Steuern und Abschreibungen hättest du vielleicht Gewinn von 15.000, ergo 15.000 / 500.000 = 0,03. 0,03 x 100 = 3% EK Rendite nach Steuern und Abschreibungen.
AW: Eigenkapital Rendite
rechenfehler durch denkfehler (formelfehler) ?
bei der formel:
(nettoeinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100
ergebnis:
je höhe das eigenkapital, desto geringer die rendite. Und umgekehrt.
das "eigenkapital" in der formel müßte falsch sein.
nettoeinnahmen 25000 : eigenkapital 500000 = 0.05 x 100 = 5% rendite
eigenkapital 250000 = 0,10 x 100 = 10% rendite
eigenkapital 25000 = 1,00 x 100 = 100% rendite
AW: Eigenkapital Rendite
Das nennt man den Lerverage Effekt....
Also, je weniger EK du einsetzt, desto höher wird die EK Rendite. Problem: Desto höher ist auch dein Risiko.
Heißt: Du kaufst 1 Wohnung mit 50% EK (a) oder du kaufst mit dem gleichen EK 3 Wohnungen mit minimalem EK Einsatz (b).
Bei a verzichtest du auf EK Rendite, aber du hast Sicherheit jederzeit Summe x nachfinanzieren zu können, wenn Probleme auftreten, Mietausfälle, Schäden, hohe Sonderumlagen, Sinken von Mieten oder Immobilienpreisen, stark steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung oder was auch immer.
Bei b maximierst du deine Rendite, wenn alles "mehr oder weniger perfekt" läuft. Aber wenn "größere Probleme" kommen, kannst du auch schnell in der Privatinsolvenz mit Zwangsversteigerung landen.
Ist letztlich das Grundprinzip von jeder Investition, je mehr Rendite, desto mehr Risiko. Deshalb sollte man eben auch bei jedem, der 100% Sicherheit bei einer Geldanlage und "marktuntypische" hohe Renditen verspricht extrem misstrauisch sein. Das geht einfach nicht, entweder sind renditen nicht zu erreichen oder es gibt keine 100% Sicherheit.
AW: Eigenkapital Rendite
Du mußt unterscheiden zwischen Eigenkapitalrendite und Gesamtkapitalrendite. Während bei der Berechnung der Gesamtkapitalrendite der unterschiedliche Einsatz von Eigenkapital und Fremdkapitals nur in Höhe des jeweiligen Zinsaufwands Auswirkung hat, kommt bei der Eigenkapitalrendite der bereits angesprochene Leverageeffekt zur Geltung.Zitat von viktor
Solange Gesamtkapitalrendite > Fremdkapitalzins ist, hast du eine positive Eigenkapitalrendite. Wie du selbst festgestellt hast, können da sehr große Renditen entstehen.
Ist Gesamtkapitalrendite < Fremdkapitalzins kann die Eigenkapitalrendite aber auch gewaltig ins Minus gehen. Das ist das angesprochene Risiko.
Das gibt es im Übrigen nicht nur bei der Vermietung, sondern auch bei ETF und Fonds. Auch da gibt es diesen Hebel. Da steht dann im Fondsnamen das "Lev" mit drin.
AW: Eigenkapital Rendite
Zur Verdeutlichung mal ein Extrembeispiel:
Du hast 100.000€ Eigenkapital - das kannst du nur 1x ausgeben - du kannst es allerdings mit Krediten "aufstocken".
Du kannst also beispielsweise 1 ETW für 100t€ kaufen - diese wäre im Beispiel komplett bezahlt und du hättest keine Zinskosten.
Wenn du nun z.B. 5% Rendite hast, sind das 5t€ pro Jahr.
Du könntest natürlich auch 10 ETW für je 100t€ kaufen und das mit je 90t€ Kredit aufstocken.
Da du hier auch je 5t€/Jahr an Mieteinnahmen hast, wären das dann 50t€ pro Jahr für alle 10 - solange nun im (vereinfachten Beispiel) der Zinssatz unter 5% liegt, bleibt noch etwas Rendite über - wenn nun der Zins allerdings über 5% steigen würde, müsstest du jeden Monat selber Geld drauflegen - solange Mieten nicht zu steigern sind - im Extremfall würden auch noch die Preise der ETW sinken und die Bank würde Nachbesicherung fordern.
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