ich bin 41 Jahre alt und habe ein Angebot die derzeit von mir selbst bewohnte Mietwohnung in Stuttgart (98qm in bester Lage) vom Eigentümer zu erwerben.
Als Kaufpreis haben wir uns aktuell bei 620.000 EUR angenähert, was für die Lage ein normaler Preis sein dürfte.
Hinzu kämen lediglich die üblichen Kaufnebenkosten, jedoch keine Maklergebühren o.ä.
Das Hausgeld liegt bei ca. 100 EUR mtl. - Rücklagen bildet jeder Eigentümer selbst.
Die Miete beläuft sich derzeit auf 1250 EUR zzgl. Gas und Strom.
Dies ist relativ niedrig; sicher wäre auch eine Miete i.H.v. 1750 EUR (18 EUR/qm) denkbar.
Nun ist die Situation allerdings so, dass ich/wir gewiss nicht mehr lange in dieser Wohnung wohnen werden (eher 2-3 Jahre).
Danach würden wir uns gerne vergrößern (größere ETW, DHH oder EFH).
Dieses neue Projekt dürfte im Raum Stuttgart sicher >1 Mio, eher 1,5 Mio EUR, kosten.
Mein alleiniges monatliches Jahresgrundgehalt liegt aktuell im fünfstelligen Bereich (netto); es kommt noch ein signifikanter Jahresbonus hinzu.
Momentan würde mein Eigenkapital ausreichen die o.g. Wohnung direkt zu kaufen - allerdings wäre das Eigenkapital dann auch "weg".
Die Frage ist:
Was ist das geschickteste Vorgehen gegeben der Tatsache, dass eine Veränderung bevorsteht?
1. Oben genannte Wohnung überhaupt kaufen?
2. Oben genannte Wohnung dann bei Vergrößerung verkaufen oder vermieten? Wie lässt sich diese dann beim Folgeprojekt einbringen?
3. Finanzieren mit dem gesamten Eigenkapital oder über Kredit oder eine Mischung aus beidem, so dass die Rate ggf. der künftigen Miete entspricht o.ä.?
Die Kaufnebenkosten sind dann auf jeden Fall erstmal weg. Wie sieht es mit der Instandhaltung aus? Wird da in den nächsten Jahren was fällig? (Heizung/Dach/Tiefgarage/Aufzug/Fassade/...)
Bei z.B. 7% von 620.000€ wären das ca. 43t€ - wenn man das Objekt nun nur 2-3 Jahre halten möchte, sind das pro Jahr 14-21t€ - dafür könnte man schon quasi die Miete weiter zahlen.
Dann muss man u.U. mit Spekulationssteuer (bei Verkauf mit Gewinn) und Vorfälligkeitsentschädigung der Bank rechnen, wenn man hier eine längere Zinsbindung wählt.
Andererseits muss man schauen, ob man die Bürokratie einer Immobilie bei der Vermietung möchte - hätte dann aber u.U. Sicherheiten und zusätzliches Einkommen bei einer 2. Immobilie.
Die beste Lösung für dich wäre, wenn du nicht kaufst und an jemanden anderen verkauft wird. Kauf bricht die Miete nicht d.h. du und ihr könntet einfach die 2 oder 3 Jahre dort weiter zur Miete wohnen.
Problem und Risiko: Wenn der Käufer Eigenbedarf anmeldet, dann müsst ihr ausziehen.
Die schlechteste Lösung wäre jetzt ein Kauf und Verkauf in 2 bis 3 Jahren. Problem wir von utopus angesprochen Kaufnebenkosten wären weg und ob Immobilien in 2 bis 3 Jahren weiter so steigen, dass du und ihr diese beim Verkauf "heraus holen" könnt, ist eher zweifelhaft.
Problem: Wahrscheinlicher Verlust bei den Kaufnebenkosten
Die sichere Lösung:
Heute Kaufen und z.B. 30 -50% EK einsetzen (so wenig wie möglich, aber so wie wie nötig, um beste Konditionen zu bekommen) und Rest finanzieren. Bei der Vermietung sind diese Kosten dann absetzbar, aber ihr müsst die Immobilie dann eigentlich längerfristig halten, da beim Verkauf Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden wird, aber ihr könntet die heutige Immobilie 2 bis 3 Jahre behalten. Die neue Immobilie ist dann nicht absetzbar von den Kosten her, also hier so viel wie möglich an EK einsetzen.
Also, entweder Risiko eingehen, dass anderer Käufer keinen Eigenbedarf anmeldet, dann wäre alles prima für euch. Oder wenn ihr Sicherheit wollt, dann langfristig kaufen und nach eurem Umzug vermieten.
Richtig oder falsch gibt es dabei nicht... die Frage ist einfach, ob du und ihr ein Risiko eingehen oder 100% Sicherheit bzgl. Wohnsituation haben wollt.
Einsatz von Kredit vs. Eigenkapital
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