Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

Wenn du die Wohnung/Häuser nicht mit den Bedingungen kaufen dann wird es jemand anderes machen. Somit musst du dir überlegen ob dir das Wirtschaft ausreicht oder nicht. Verkauft werden die Immobilien so oder so.

Wenn einem das klar ist, muss man halt damit kalkulieren und entweder bei den entsprechenden Versammlungen auf eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage hinarbeiten oder private Rücklagen bilden.

Ist natürlich auch höchst individuell - ob jemand z.B. 10.000€ für eine Dachsanierung/Fassadensanierung/neue Heizung/etc. pro Wohnung entweder aus dem "Notgroschen" oder über einen Kredit (z.B. Bausparvertrag) - oder über eine zeitweise Erhöhung der Instandhaltungsrücklage um z.B. 100€ im Monat für X Jahre abdecken kann/will/möchte.

Hier unterscheiden sich naturgemäß auch Eigennutzer und Vermieter - der eine möchte in einer "guten" Immobilie wohnen - der andere möchte "Ertrag".

@FabienneB

Glaubst Du, dass ein Gläubiger würde solch ein "black hole" finanzieren?

Wer kann eine Finanzierung als Käufer stemmen und gleichzeitig die Instandhaltung voll gesamtschuldnerisch in Haftung gehen?

Ja, geht der Miteigentümer in die Grütze, so müssen die anderen Miteigentümer seine Ausfallraten mit übernehmen! sie haben zwar einen Anspruch gegenüber dem Schuldner, aber ob dieser selbst mit dem Verkauf der ETW überhaupt alle Forderungen beglichen werden können, das steht in den Sternen.

Wie ich schon schrieb, es wird wohl nicht jeder Hausmüll mehr finanziert! Insbesondere, wenn ein Investitionsstau vorliegt.

Natürlich können Sie dies kaufen, aber dann mit EK aus ihren Guthaben und nicht Darlehn.

Viele Banken, denen ist das Grinsen, schon längst aus dem Gesicht gefallen. Besonders die Banken, die nur am grünen Tisch die Darlehn vergeben haben. Bei denen dürfte nach der Ankündigung der Zinserhöhung der EZB Bank. Ihre alte freizügige Darlehnsvergabe jetzt so richtig auf die Füße fallen.

Denn die in Kredit stehende Häuser, die zu 100 % finanziert worden sind. Werden bei der ersten Zinserhöhung der EZB seit 10 Jahren, zuerst eine Stagnation, und mit jeder weiteren Zinserhöhung ein Verkehrswertverlust hinnehmen müssen.

Verkaufswertabschläge bis zu 10 bis 15 % werden dann keine Seltenheit besitzen! Was bei Finanzierungen über 80 % am Rande eines Auslaufes von 100 % des Neuwertes führt!

Die Banken, deren alte freizügige Geldvergabe wird denen zum Verhängnis nach der Zinsanhebung.

Europäische Zentralbank: EZB-Chefin Christine Lagarde stellt Zinsanhebung im Juli in Aussicht
Im Sommer ist eine erste Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank möglich. Zum Oktober könnten laut Christine Lagarde dann auch die Negativzinsen beendet sein.
Aktualisiert am 23. Mai 2022, 11:54 Uhr

Hier wird der grüne Tisch zum Verhängnis! im § 505 d BGB steht folgender Text:

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Analog dazu ist der § 505 c Satz 1-2 BGB wichtig

§ 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben

1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und
2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und
3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.

Was fehlt ist bei einer "grünen" Tischentscheidung? Richtig, der externe Gutachter, insbesondere deren Gutachten für den Käufer!

Die Kreditvergabe schrumpft, weil die Banken nach § 48 u KWG mehr EK für alle laufenden Kredite oder Darlehn einbringen müssen.

Sie haben es richtig erkannt, natürlich kann die Finanzierung easy werden, aber wie Sie vermuten, wird diese ETW eher eine Schraubstockfinanzierung für Sie. Wegen den Risiken des Investitionsstaus.

Eine Frage ergibt sich deshalb? "Warum wird die ETW verkauft?", "Also welcher Grund liegt dafür vor?

bruno68