Auswirkungen. Zinserhöhungen

1. Glaskugel - im Nachhinein kann man bestimmt gut sagen: Damals war dies oder das eine gute Entscheidung - aber für die Zukunft ist das einfach schwerer ...

2. Hängt von vielen Faktoren ab - Lage/Größe/Preisklasse/persönliche Vorlieben/Nutzung

Soll die Immobilie nur mit Eigenkapital bezahlt werden - oder wieviel Kredit soll aufgenommen werden?

Was nützt es mir z.B. wenn eine Immobilie nicht mehr 750t€ kostet sondern nur noch 700t€ - und dafür die Finanzierung für die fehlenden 500t€ in gleichem Maße über die Laufzeit teurer wird?

Auch in der Vergangenheit haben viele abgewartet, da es teilweise die Meinung gab, dass durch die höhere Übersterblichkeit und Firmenpleiten in der Pandemie die Nachfrage deutlich sinken würde und die Immoblilien deutlich günstiger werden sollten. (Hat sich wohl nicht überall in Deutschland so bewahrheitet.)

Leider spielen viele andere Sachen noch eine gewichtige Rolle.

Was utopus schreibt, ist auch von belang.

So ist das Warten auf Zinserhöhung, zwecks Kaufpreissenkung völlig absurdum!
Denn was nützt es beim Kaufpreis zu sparen und dafür das mehr fache es gesparten Kaufpreises an Zinsen zu zahlen?

Allerdings ist ihre Aussage völlig wertlos. Denn die Aussage in habe 200.000 EK ist völlig wertfrei, weil im Raum Bautzen für den Kauf mit NK ausreichend. Aber in Bayern und BW, nur für die reine Nebenkostenbegleichung ausreichend ist.

Melden Sie sich, wenn Sie entschieden haben, ob Sie überhaupt kaufen oder bauen wollen!

Bruno68

Was du vorab rechnen kannst.
Alles eine von deinen Annahmen rechne es doch durch wie viel es dich jetzt kostet eine wunschimmobilie zu bezahlen bis zur vollständigen Bezahlung oder wenn du später kaufst zu einem späteren anderen Zinssatz.
Einfach mal durchspielen und dann nach deinem Gefühl entscheiden was deiner Meinung nach zutreffender ist. Keiner sieht die Zukunft voraus, was man aber sagen kann dass Affen die besseren Fondsmanager oder als andere die behaupten die Zukunft zu kennen.

Hier was zum Nachdenken,

Bis zu 25 Prozent Minus möglich: LBBW warnt vor Immobilien-Zeitenwende
Die LBBW sieht den Wohnimmobilienmarkt vor einer jahrelangen Seitwärtsentwicklung, nachdem die Preise in der Vergangenheit fast immer nur die Richtung nach oben kannten. Es stehe eine Zeitenwende bevor, in der die Preise dramatisch einbrechen könnten.
Der derzeit beobachtbare Anstieg bei den Zinsen für Immobiliendarlehen "bedeutet eine massive Verteuerung der Finanzierung und führt zu kräftigem Gegenwind für die Preise", meint LBBW-Immobilienmarktanalyst Martin Güth in einer am Dienstag veröffentlichten Notiz. "Der Zinsanstieg allein würde einen Rückgang um bis zu 25 Prozent rechtfertigen. Dem stehen jedoch eine Vielzahl marktstützender Faktoren entgegen, weshalb es per saldo eine Seitwärtsbewegung werden wird." In diesem Jahr würden die Preise noch etwas zulegen, so Güth.

Ab 2023 seien dann Rückgänge um zwei bis vier Prozent möglich.
"Dann dürften Preisrückgänge von 20 bis 25 Prozent möglich sein".

Seit Jahresbeginn sind der Studie zufolge die Zinssätze um rund 1,5 Prozentpunkte gestiegen.
Einen nachhaltigen weiteren Anstieg erwartet Güth nicht. Sollte es allerdings doch zu einem weiteren Anstieg der Zinsen kommen, zeigen die Ergebnisse der Studie deutliche Konsequenzen in Hinblick auf die Preisentwicklung der Wohnimmobilien.
"Das Risiko einer kräftigen Preiskorrektur sehe ich vor allem für den Fall, dass die Zinsen weiter kräftig steigen, während die Wirtschaft nicht vom Fleck kommt – ein echtes Stagflationsszenario also.

Dann dürften Preisrückgänge in einer Größenordnung von 20 bis 25 Prozent möglich sein", so Güth.
Im ersten Quartal hatten sich Wohnimmobilien in bundesweiten Durchschnitt zwar erneut um 10,7 Prozent verteuert, wie am Dienstag (10. Mai) vorgelegte Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zeigen.
Doch die Zahlen stehen Güth zufolge "noch nicht merklich unter dem Einfluss des Zinsanstiegs.
Sie sollten daher keinen Immobilienverkäufer oder -Interessenten in eine falsche Sicherheit wiegen."

Dann versuchen sie mal 25 % vom Kaufpreis anzuziehen, die Gläubiger werden es vorab von Darlehnsbetrag abziehen. Da sonst eine Finanzierung jenseits der 120 % Finanzierung vorliegen würde!

Erstaunlich wird es werden, wenn es wirklich 25 % Wertverlust rückwirksam werden. Man sollte hier evtl. dann den § 490 BGB durchlesen:

§ 490 Außerordentliches Kündigungsrecht
(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.
(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).
(3) Die Vorschriften der §§ 313 und 314 bleiben unberührt.
Fußnote
(+++ § 490: Zur Nichtanwendung vgl. § 10 Abs. 5 KredWG +++)

§ 10 Ergänzende Anforderungen an die Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen, Finanzholding-Gruppen und gemischten Finanzholding-Gruppen; Verordnungsermächtigung

(5) § 309 Nummer 3 und die §§ 313, 314, 489, 490, 723 bis 725, 727 und 728 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die §§ 132 bis 135 des Handelsgesetzbuchs und die §§ 254, 297 Absatz 1, § 304 Absatz 4 und § 305 Absatz 5 Satz 4 des Aktiengesetzes sind nicht anzuwenden, wenn Zweck einer Kapitalüberlassung die Überlassung von Eigenmitteln im Sinne des Artikels 72 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 ist. § 309 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs findet auch keine Anwendung auf Verbindlichkeiten des Instituts, welche die Voraussetzungen des Artikels 12 Absatz 16 Satz 1 der Verordnung (EU) Nr. 806/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 15. Juli 2014 zur Festlegung einheitlicher Vorschriften und eines einheitlichen Verfahrens für die Abwicklung von Kreditinstituten und bestimmten Wertpapierfirmen im Rahmen eines einheitlichen Abwicklungsmechanismus und eines einheitlichen Abwicklungsfonds sowie zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 (ABl. L 225 vom 30.7.2014, S. 1; L 101 vom 18.4.2015, S. 62) mit Ausnahme von dessen Buchstaben d oder des § 49 Absatz 2 des Sanierungs- und Abwicklungsgesetzes mit Ausnahme von dessen Nummer 4 erfüllen und eine Mindestlaufzeit von einem Jahr haben. Die §§ 313, 314 und 490 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs finden auf Verträge, die Verbindlichkeiten des Instituts begründen, welche die Voraussetzungen des Artikels 12 Absatz 16 Satz 1 der Verordnung (EU) Nr. 806/2014, mit Ausnahme von dessen Buchstaben d oder des § 49 Absatz 2 des Sanierungs- und Abwicklungsgesetzes mit Ausnahme von dessen Nummer 4 erfüllen und eine Mindestlaufzeit von einem Jahr haben, während der vereinbarten Laufzeit keine Anwendung. Kündigt ein stiller Gesellschafter, der sich am Handelsgewerbe eines Instituts mit einer Vermögenseinlage beteiligt, welche die in Satz 3 genannten Voraussetzungen erfüllt und eine Mindestlaufzeit von einem Jahr hat, die Gesellschaft oder seine Beteiligung außerordentlich, so wird der gesetzliche oder vertragliche Abfindungs- oder Auszahlungsanspruch nicht vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit fällig.

Man kann dann jetzt zurückrechnen, inwieweit die eigene Finanzierung Löcher aufweist und um wie viel die Forderung der Gläubiger den Wert der Immobilie übersteigt. Wenn, die Löcher zu groß sind. Dürfte man nicht wundern, wenn die Bank weitere Sicherheiten verlangt.

Das dürfte so manchen Vermittler, die wirtschaftliche Füße wegreißen!

bruno68

In Anbetracht der noch immer relativ hohen Nachfrage, der massiv angestiegenen Baukosten und der in Deutschland recht gesunden Kreditvergaben dürfte ein schneller Rückgang der Immobilienwerte trotz des nun höheren Zinsniveaus nicht zu erwarten sein. Die LLBW weist selbst darauf hin, dass eher mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen sei, allenfalls mit einem moderaten Rückgang von 2-4% p.a. In diesem Bereich sollte sich aber auch die Tilgung der meisten Darlehen bewegen, sodass den in diesem Szenario leicht rückläufigen Immobilienwerten jeweils entsprechend niedrigere Restdarlehen gegenüberstehen. Von einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse im Sinne des §490 BGB ist daher bei den meisten Baufinanzierungen eher nicht auszugehen.

Vom Grundsatz her sollte der Preisanstieg, da bin ich bei der LBBW, in einen Seitwärtstrend übergehen. Dies allerdings nur aufgrund der Zinsthematik.

Einen Rückgang von 10-15% würde ich persönlich sogar begrüßen, da er Gesund wäre. Aufgrund der Situation Inflation, steigende Löhne, Fachkräftemangel, hohe Materialpreise und gesetzliche Vorgaben wird das Bauen an sich jedoch nicht günstiger, weshalb alleine deshalb schon eine Untergrenze da ist. Wenn nichts bei rumkommt, wird einfach nicht gebaut.
Die Nachfrage wird dann halt auf weniger Angebot treffen.

Auch werden sich einige Mieter umschauen, die die Inflation in den Mietsteigerungen bald erfahren dürfte, sodass die extreme Spanne zwischen Kauf- und Mietpreisen sich dann verringern sollte.

Sollte man nicht von fallendem Einkommen ausgehen, sind selbst Zinsen von 2-3 % noch sehr gut, die Inflation wird in den nächsten Jahren über diesen sein und somit den Anstieg locker wegstecken.

Bedenke Sephir0th,

dass der Beleihungsauslauf der entscheidende Punkt ist:

Der Wert der Immobilie!

Ist der Beleihungsauslauf, ist der Kaufpreis 100 %. Ist der Preis Gerechtfertigt, und beträgt dieser 500.000 €!

Hier entsteht der Fehler, rechnet der Gläubiger mit 80 %, was 400.000 € entspricht! Rechnet man mit 15 %, was weitere 60.000 € für die Nebenkosten bedeutet!"
Sinkt der Wert der Immobilie um 4 %, was ein Verlust von 20.000 €.
Was letztlich, ab einem Wertverlust von 8 % Verkehrswert, um den Sicherungspfand zu sichern.

Was dies bedeutet: Zu einem 100.000 € EK, plus 70.000 € (max. 14 % von 500.000 €) Nebenkosten des Kaufes oder Bauen.
Gesamtkosten 170.000 € EK, plus 400.000 € Darlehn, zuzüglich Kosten in der Höhe von 60.000 € der möglichen Insolvenzabwicklung.

Demnach ist der Gesamteinsatz von 630.000 €.

Finanziert man zu 80 % und rechnet man die 15 % für die Nebenkosten bedeutet, dass das Haus zu 92 % belastet ist!
Schaut man aber die ab Finanzierung 90 %, rechnet man da die 15 % Nebenkosten, befindet sich die Finanzierung bei 103,5 %.

Sinkt der Hauswert nur um 4 %, lösen sich 20.000 € vom dem Sicherheitspuffer auf! Da ist es nicht mehr weit weg von irgendwelchen "Nachforderung" der Gläubiger. Denn sinkt der Wert von Objekt müssen, die Gläubiger mehr EK jedes Darlehn unterlegen.

Geht man vom § 48 u KWG aus, muss jedes Darlehn mit scheinbaren 2,75 % EK unterlegt sein, was in dem genannten Fall 9.000 € bedeutet!
Geht man von einem EKR von 25 % p.a. aus, bedeutet dies einen Grundzinskosten von 2.250 € p.a., was bei 400.000 € Darlehn. Einen Zinszuschlag von 0,05625 % p.a. bedeutet!

Das Darlehnsvolumen kann sie ja über den § 48 u KWG steuern, den je mehr sie von den einzelnen Banken eine EK-Unterlage fordern,
So kann jedes Darlehn mit maximalen 8,00 % EK unterlegt sein, was in dem genannten Fall 32.000 € bedeutet!
Geht man von einem EKR von 25 % p.a. aus, bedeutet dies einen Grundzinskosten von 8.000 € p.a., was bei 400.000 € Darlehn. Einen Zinszuschlag von 2,00 % p.a. bedeutet!

Nimmt man Basel III dazu, dass nur noch laufzeitgleiche Produkte genommen werden dürften. Also keine Tages-, Wochen- oder sonstige kürzer laufende Refinanzierungen.

Es dürfte damit klar werden, wie finanziell eng es jetzt für ehemalige "freizügige" Banken es wird. Dauerhafte Nachschusspflicht mit EK-Unterlage für jedes Darlehn. Mal sehen, wenn/wann die Bafin anfängt eine Nachschusspflicht durch Ausgabe von neuen Aktien von den Anteilseigner zu fordern.

Dann wird es eisig, zwischen den Aktionären und den Vorständen!

@Beachlifestyle,

Weder die Kosten, noch Einkommen können weiter gesteigert werden, das sieht jetzt man an der Inflation! Es ist die Korrektion der überbordende Geldmenge, im Übrigen keine Unbekannte ist.

Das bewies der Prof. von Mieses 1912 darauf hin. Dass eine Geldmengenausweitung immer ein Inflation nach sich zieht, die zwar mehr oder minder zeitlich versetzt einschlägt.

Also ein Geldausweitung wird später, wegen fehlender entsprechende Gegenwerte (Grundstücke, Häuser, Edelmetalle,....) immer höhere Nominale aufweisen. Früher durch Geld drucken, heute durch bargeldloses bezahlen, Konto leer.

Wie sang ABC in den 80 Jahren: Millionär, Billionäre, Zillionäre: https://youtu.be/pLa6_fQRBHA

Faktisch enteignet die Inflation alle: Wer nichts hat, kann auch nichts verlieren! Wer viel besitzt, der "sitzt" auf vieles, aber weil er ja später mehr bekommt, stirbt der gegenwärtige Warenaustausch.

bruno68

Zitat von bruno68

@Beachlifestyle,

Weder die Kosten, noch Einkommen können weiter gesteigert werden, das sieht jetzt man an der Inflation! Es ist die Korrektion der überbordende Geldmenge, im Übrigen keine Unbekannte ist.

Das bewies der Prof. von Mieses 1912 darauf hin. Dass eine Geldmengenausweitung immer ein Inflation nach sich zieht, die zwar mehr oder minder zeitlich versetzt einschlägt.

Also ein Geldausweitung wird später, wegen fehlender entsprechende Gegenwerte (Grundstücke, Häuser, Edelmetalle,....) immer höhere Nominale aufweisen. Früher durch Geld drucken, heute durch bargeldloses bezahlen, Konto leer.

Wie sang ABC in den 80 Jahren: Millionär, Billionäre, Zillionäre: https://youtu.be/pLa6_fQRBHA

Faktisch enteignet die Inflation alle: Wer nichts hat, kann auch nichts verlieren! Wer viel besitzt, der "sitzt" auf vieles, aber weil er ja später mehr bekommt, stirbt der gegenwärtige Warenaustausch.

bruno68

Ich weiß zwar nicht, wo du lebst, aber in D. können die Einkommen sehr wohl gesteigert werden und tun es doch kontinuierlich.

Erst seit 1-2 Jahren fallen zumindest die Reallöhne aufgrund der Inflation, was ja nun bei den Gewerkschaften für hohe Forderungen sorgen wird und dementsprechend eh in einer Lohn- und Preisspirale enden wird.

Dementsprechend (und selbst wenn wir annehmen, dass die Steigerungen wie die letzten Jahre waren), kann man mit 2-3 % pro Jahr rechnen. Während der Eigentümer mit Zinsfestschreibung sich über so eine Situation freut ( steigende Löhne, Inflation) wird man sich als Mieter umschauen.

Und bezüglich deiner Beleihungswerte...Bisher hatten wir in Deutschland, zumindest in der jüngeren Vergangenheit, keine fallenden Preise bei Immobilien. Die Banken sind relativ vorsichtig und weder daran interessiert, das Objekt in eine Versteigerung geben zu müssen, noch den Kredit fällig zu stellen.
Sollte also nicht was außergewöhnliches vorkommen, wird man seitens der Bank auch keine Sicherheiten nachfordern.

Du malst seit Jahren hier ja den Untergang, kommst immer mit den Gesetzen, Anforderungen etc, deine Ereignisse haben aber in der Realität eine andere Schlussfolgerung oder ein anderes Ergebnis, als Du es dir ausmalst. Was ist mit den Immobilienpreisen in vergangenen Kriesen passiert, egal ob hier, in anderen europäischen Bereichen oder auch über den Teich. Es gab teils kurze, heftige Abschwünge ( 20-30 %), nach ein paar Jahren war dann die Delle sichtbar und die Preise wieder auf ähnlichen Niveaus.

Probiere doch heute mal eine Immobilie bauen zu lassen, die vor 10-12 Jahren noch 200.000 € gekostet hat... Da liegst Du heute beim doppelten. Und Du meist, die verkauft dir dann jemand zu 300-320 T€, wenn die Baukosten höher sind? Nein, wenn nur bereits bestehende Immobilien, die ja heutzutage schon nicht die Nachfrage abdecken.
Lege also mal das Papier mit den tollen § zur Seite, gehe raus und schaue dich um. Du wirst dich wundern, wie anders es doch ist ;-)