Ab wann muss/kann die Bank eine Neubewertung vornehmen?
Moin!
Wir benötigen im Juli/August ´22 eine Anschlussfinanzierung für unsere Immobilie.
Die Finanzierung fing 2012 an und 2017 wurde ein Pfandwechsel vorgenommen.
Grund ist ein neu erbauten Immobilie gewesen wo zugleich eine Bewertung für die neu erbaute Immobilie vorgenommen wurde.
Der Wert wurde damals mit ~450.000 EUR festgesetzt, was uns damals eigentlich schon als zu wenig erschien.
Da sich der Wert (Werteinschätzung vom Immobilienmakler "von Poll") erheblich gesteigert hat (Makler bewertet es mit ~850.000 EUR, ähnliche Immobilie wurde 2 Häuser weiter vor paar Wochen auch für 850K verkauft), hatten wir der Bank den neuen Sachstand mitgeteilt, in der Hoffnung das die diesen Wert als neue Bezugsgröße beachten.
Leider hat uns die Bank mitgeteilt das eine Neubewertung nicht vorgenommen wird bzw. werden kann.
Frage, kann ich eine Neubewertung verlangen bzw. wann muss die Bank eine Neubewertung vornehmen?
AW: Ab wann muss/kann die Bank eine Neube*wertung vornehmen?
Ob eure momentane Bank das "muss" weiß ich nicht, aber ggf. bzw. nach meiner Erfahrung ist bei der Anschlussfinanzierung ja eine andere Bank günstiger. Die wird den Wert dann neu festlegen.
Ich bin aber lediglich Endverbaucher / Laie. Da gibt es hier mit Sicherheit Fachleute, die dazu bessere Auskünfte geben können.
AW: Ab wann muss/kann die Bank eine Neube*wertung vornehmen?
@KingRollo
Danke für deine Antwort...
Man muss dazu sagen, dass wir Selbstständig sind und wir durch die "Corona Pandemie" wirtschaftlich massiv in Mitleidenschaft gezogen worden sind.
Haben mit der alten Warengruppe in 2020 erhebliche Verluste hinnehmen müssen und kurzerhand auf eine andere Warengruppe umgeswitcht.
Wir sind daher seit etwas über 1 Jahr dabei, ohne Fremdkapital und mit zuvor erheblichen Verlusten, neu aufzustellen.
Aktuell arbeiten wir an den Abschlüssen für 2020 und 2021.
Ich bin mir daher nicht sicher ob uns andere Banken mit "Kusshand" nehmen.
Dennoch habe ich das Gefühl das uns die VoBa hier über "Tisch" zieht.
Immerhin hat sie ein Argument wenn Sie die Neueinwertung nicht vollzieht, der Zinssatz fällt höher aus da das "Risiko" höher ist.
Antwort wurde vom Fragesteller als sehr hilfreich bewertet
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StGe1973
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AW: Ab wann muss/kann die Bank eine Neube*wertung vornehmen?
Also, zunächst wird eine Bank niemals den Preis eines Maklers ansetzen. Eine Bank bewertet immer nach höchster Sicherheit für die Bank d.h. dass die Bank im schlimmsten Fall (Zwangsversteigerung) immer noch mit hoher Wahrscheinlichkeit ihr Geld bekommt. Die Voba hat dich damals nicht "über den Tisch gezogen", sondern eben bewertet wie eine Bank bewertet.
Eine Neubewertung nehmen Banken idR nicht vor, wenn das Darlehen einfach verlängert wird. Erzwingen kannst du eine Neubewertung wie folgt:
1. Bei jeder anderen Bank, wenn du dort ein neues Darlehen anfragst.
2. Bei deiner Bank, wenn du nicht nur verlängert, sondern z.B. die Bank informierst, dass du am Ende des Darlehens 20.000 tilgst und dann für den Restbetrag ein neues Darlehen willst. Dann ist es keine Verländerung, sondern wegen der veränderten Bedingungen z.B. Darlehenssumme durch Tilgung ein neues Darlehen.
Allerdings Vorsicht:
Eine Bank bewertet nicht nur deine Immobilie neu, sondern dann wird natürlich auch deine Bonität bewertet. Als Selbstständige sind das die letzten 3 Einkommensteuererklärungen. Gut, 2021 kannst du im Juli/August umgehen, dann kannst du sagen, dass diese noch nicht erstellt wurde. Aber 2020 als Coronajahr wirst du einreichen müssen.
Wie Banken da mit Corona umgehen, das weiß ich nicht. Vielleicht haben diese für 2020 und 2021 Ausnahmeregelungen, wenn da EK- Steuererklärungen sehr negativ sind..
Einfachste Lösung wäre:
Darlehen bei einer anderen Bank anfragen und dann mal sehen, wie diese reagiert. Immobilie und Bonität werden neu bewertet und dann wirst du das Ergebnis sehen....
Wenn die Bank z.B. wegen schlechter Bonität ablehnt, dann einfach hoffen, dass bei deiner jetzigen Bank die Anschlussfinanzierung "problemlos" ohne neue Prüfung durchläuft.
Wenn bei der anderen Bank "alles paletti" ist, dann kannst du dir von deiner jetzigen Bank ein Angebot geben lassen und dann bei Bedarf entsprechend verhandeln.
AW: Ab wann muss/kann die Bank eine Neube*wertung vornehmen?
Hallo Pille007, von welchem Darlehensvolumen der Anschlussfinanzierung wird denn hier gesprochen?
Denn - je nach Darlehensvolumen, bzw. Beleihungsauslauf (Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert) gibt es auch Banken die eine vereinfachte Prüfung der Bonitätsunterlagen machen.
Die Zahlen von Ihrer Firma sind wichtig, aber ebenso wichtig ist die Zahlungsmoral, also die Zahlungsweise.
Haben Sie immer die monatlichen Raten gezahlt dürfte ein anderer Bankpartner sicherlich auch ein gutes Angebot für Sie unterbreiten.
Und jede Bank bewertet die Objekte selbst.
Man erlebt es jetzt schon dass längst nicht mehr der "Kaufpreis" 1 zu 1 bei den Banken übernommen wird.
Sie können aber aufgrund der Kürze der Zeit jetzt sicherlich schon von der Bank ein aktuelles Angebot einfordern und dann mit anderen vergleichen.
AW: Ab wann muss/kann die Bank eine Neube*wertung vornehmen?
Das Thema Bewertung von Kaufobjekten
ist so eine Sache. Der Verkäufer und Vermittler wollen einen sehr hohen, am Beleihungslimit liegenden Verkaufspreis. Der Käufer eben nicht!
Zum anderen der Vermittler der Immobilie ist es egal, wer was vereinbart, Hauptsache hoch bzw. teuer. Denn er bekommt immer 6 %!
Wie man bewertet? Nun, das findet man sich immer wieder in der Blackbox des Gläubigers!
Bezahlen kann was verlangt wird, allerdings nicht über ein Kredit, sondern über eine Mischfinanzierung aus EK und Darlehn!
Wenn ich richtig verstanden habe, spielen so viele Sachen hinein, die mehr oder minder bekannt sind.
U.a.
- PLZ
- Zürs
- Kaufkraft
- Altersstruktur innerhalb PLZ
- ÖPNV
- Größe des Ortes
- Ausfallwahrscheinlichkeit des Amtsgerichtsbezirkes
- voll/teilweise Versicherbarkeit aus der hauseigenen Versicherung (Null Versicherbarkeit, null Darlehn)
Dann die persönlichen Daten! Wie Bonität, Einkommen!
Des anderen ist daraus der Beleihungsauslauf! dieser bezieht sich auf den Verkehrswert (der durch den Gläubiger errechnet wird), davon in 5/10 % Schritten, ab 50/60 % aufwärts.
Die Sonderfaktoren sind bei ihnen, die Selbstständigkeit! Da wird es zu einem Zinszuschlag kommen, zum anderen ihr Bedarf, wegen der Tätigkeit als Unternehmen. Werden die 1.200 € Selbstbehalt monatlich nicht ausreichen!
Natürlich spielt es auch eine Frage, inwieweit die Warengruppen in Kommission, also auch Kreditfinanziert sind und deren Besicherung erfolgte!
Ich kann nur hoffen, dass Sie keine Bürgschaftserklärung unterschrieben haben, zumindest gegenüber der Bank!
Damit stellt sich auch Frage. ob ein Wechsel des Gläubiger, wegen der Besicherung überhaupt möglich ist!
Ab wann muss/kann die Bank eine Neubewertung vornehmen?
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