Mietkauf vs. Kredit

13.05.2022, 11:31

Hallo zusammen,

ich stehe momentan noch ein wenig auf dem Schlauch, bezüglich der Entscheidung, ob Mietkauf oder Kredit. Da mein Finanzberater momentan nicht zur Verfügung steht, würde ich gerne mal eine Einschätzung von euch erhalten.

Ich beschreibe mal die Ist-Situation:

- Freistehendes Haus mit 2 separaten Wohneinheiten. Aufteilung: 1 Wohnung im EG 2. Wohnung im OG+DG
- EG wurde von mir und meiner Frau gekauft. OG+DG ist in Besitz der Schwiegereltern
- EG Wohnung wird aufgrund von der Größe von den Schwiegereltern bewohnt- OG+DG von uns. Jeweils ist die andere Partei Vermieter (Wir vermieten das EG, Schwiegereltern das OG+DG uns).
- Ziel: Übergang von Besitz beider Wohnungen zu uns
- Da wir noch keine Mietverträge haben, sind noch keine Mieten angesetzt. Lediglich die EG Miete haben wir grob auf 1000€/Monat angedacht.
- Die OG+DG Wohnung hat noch eine Restschuld von ca. 70k im Grundbuch (Kredit der Schwiegereltern)
- Kaufpreisermittlung der OG+DG Wohnung liegt bei ca. 531k (ohne Grundschuldbetrachtung)

Nun sind mir folgende Optionen eingefallen, wie man den Besitz der 2. Wohnung übertragen kann:

1) Mietkauf auf beispielsweise 15 Jahre:
Variante a) 2500€/Monatsmiete für die OG/DG Wohnung ansetzen - bei 100% Anrechnung wären das 450k anrechenbare Mietzahlungen --> 81k Restschuld nach 15 Jahren.
Variante b) Wenn nun aber die 1000€ Miete von den 2500 abgezogen werden, dann sind wir bei 270k Anrechnung - ergo bei Restschuld: 260k

2) Kredit über 15 Jahre: 2500€ monatlicher Abschlag bei bspw. 3% Sollzins (15 Jahre Bindung): getilgt: 266k ; Restschuld: 267k

Ich stehe bei der Entscheidung noch ein wenig auf dem Schlauch... Wie man mit der 1000€ Miete der Schwiegereltern umgehen soll- wenn ich nur 1500€ durch den Mietkauf monatlich tilge, kann ich auch zum Kredit greifen.

Die Cashflows für mich sind in beiden Varianten nat. gleich -1500€ im Monat. Bei Variante b) und beim Kredit ist die Tilgung ungefähr gleich (1,5k zu 1,478k)... Variante a) ist für die Schwiegereltern im Nachteil, weil sie nat. weniger für das Objekt erhalten (nach 15 Jahren)...

Könnt ihr mir weiterhelfen? Ich hoffe ich habe es verständlich umschrieben.

Viele Grüsse,

Sensewell

13.05.2022, 12:31

Würde mich da unbedingt mit einem Steuerberater unterhalten - Stichworte: Spekulationssteuer/Schenkungssteuer/Versteuerung von Mieteinnahmen/Kapitaleinkünften und wie es mit einer Rückabwicklung im Fall von Pflegebedürftigkeit aussieht.

13.05.2022, 13:35

Ich verstehe offen gesagt dein Problem nicht...

In beiden Fällen vereinbart ihr heute einen Kaufpreis für die Wohnung:

Kredit bedeutet, du kauft die Wohnung heute und zahlst diesen Kaufpreis d.h. du hast keine Mietzahlungen mehr zu leisten.

Mietkauf bedeutet sich genau diesen Kredit zu sparen d.h. der Kaufpreis wird erst z.B. in eurem Fall in 15 Jahren fällig. Bis dahin wird im Normalfall ein Teil der Nettomiete auf den Kaufpreis angerechnet. Der Vorteil für dich ist, dass du in 15 Jahren ein geringeres Darlehen benötigst und du natürlich in dieser Zeit EK ansparen kannst, dass das Darlehen nochmals verringert.

Der Normalfall ist das Darlehen und der sofortige Kauf. Der Sonderfall ist der Mietkauf, wenn du heute das Darlehen nicht bekommst z.B. EK fehlt, Finanzierungssumme zu hoch im Bezug auf Einkommen o.ä. Das kannst du in 15 Jahren eben "beheben", dass du dann das Darlehen bekommst.

Was finanziell besser ist (wenn der Verkäufer zu beiden Alternativen bereit ist), kann man nicht sagen. Es kommt eben darauf an, welcher Anteil der Nettomiete wirklich auf den Kaufpreis angerechnet wird. Bei einer 100% Anrechnung wäre der Mietkauf immer besser, aber das macht ein "normaler" Verkäufer nicht. Er wird sich immer den "Schaden" d.h. den Verzicht auf den Kaufpreis für 15 Jahre, keine Preissteigerungen der Immobilie in 15 Jahren, keine Mieterhöhung während der 15 Jahre, mögliche steuerliche Nachteile usw. "bezahlen" lassen. Dieses "bezahlen" bedeutet eben keine 100% Anrechnung der Nettomiete auf den Kaufpreis, sondern eine entsprechende Reduzierung dieser Anrechnung.

14.05.2022, 09:33

Bescheidende Frage, warum steht der "Finanzberater" nicht zur Verfügung?

14.05.2022, 10:04

Ob man 1000€ Miete an die Schwiegereltern oder 1000€ Zinsen an die Bank zahlt ist vom Cashflow zwar gleich - könnte aber doch ein Unterschied sein.

14.05.2022, 11:37

Miete und Zinsen werden wahrscheinlich keinen großen Unterschied machen, außer wenn extrem unterschiedliche Einkommensverhältnisse vorliegen... beim Sofortkauf wird zwar keine Miete mehr fällig, allerdings sind die Kosten der dann selbstgenutzen Wohnung nicht mehr absetzbar.

Der steuerliche Schaden liegt mM in einem ganz anderen Punkt, ohne Garantie, da ich kein Steuerberater bin:

Aber mW sieht das Finanzamt die gesamte Mietzahlung beim Mietkauf als zu versteuernde Einnahmen an und das verringert eben den steuerfreier Verkaufserlös zum Zeitpunkt der Verkaufs (in diesem Fall nach 15 Jahren ist die 10 jährige Haltezeit definitiv erfüllt). Da kann es dann wirklich um sehr hohe Summen an "Steuerschaden" gehen...

Das wird kein Verkäufer selbst tragen, sondern natürlich den Käufer über reduzierte Anrechnungen seiner Mietzahlungen "bezahlen" lassen...

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