Kapitalanlage "schmackhaft machen" ?

Nun, es nur dem Kapitalanleger schmackhaft zu machen kann aber auch nicht Sinn der Sache sein.
Es kommt doch schon mal vor, das beide Seiten zufriedenstellenden bedient werden.
Richtig, Miete für 5 Jahre im voraus schließt eine Mieterhöhung im Prinzip aus. Dafür hat man aber die Miete für 5 Jahre sicher "im Sack". Garantiert kein Leerstand , Garantiert keine Mietnomanden etc.
Der Kapitalanleger müsste halt schauen was ihm wichtig ist. Man kann sich ja abhängig von der Höhe der berechneten Miete ausrechnen ob sich das Rendite technisch lohnt.
Ich denke in meiner Naivität, das es vielleicht auch abhängig von der "Art" des Anlegers ist.
Ist ihm maximale Rendite oder sichere Geldanlage wichtig.
Garantie dafür das ich die Wohnung behandle als wäre ich weiter der Eigentümer, die gibt es natürlich nicht. Wie auch.
Je nach Anleger und dessen was ausgehandelt wurde, würden wir ja auch darüber hinaus die Miete verlängern wollen. So der Vermieter das will. Das setzt ja eine pflegliche Behandlung des Objektes voraus.
Nun die Kosten zb. bezüglich des Notarvertrages zb. das dürfte sich in einer Größenordnung bewegen wo man reden und verhandeln kann.

Die Wohnung ist Schuldenfrei.
Unsere Persönliche Situation hat sich verändert. Wir könnten die Wohnung behalten , müssten dafür aber Kröten schlucken ( Finanzielle Unabhängigkeit ) . Der Verkauf an einen Kapitalanleger würde uns unabhängiger machen für die nächsten 10 Jahre mit Sicherheit.
Dann wären wir fast 70 Jahre alt.
Wenn wir so alt werden.
Unsere Idee, die nächsten 10 Jahre mindestens, noch schön und finanziell eher unabhängig leben.
Mit Ü70 wenn es klappt kann man dann einfacher leben.

Die Wohnung beleihen wäre eher keine Option. Da käme zu wenig bei rum und würde auch jene Finanzielle Unabhängigkeit die wir uns wünschen, nicht bringen können.
Klar , ein Verkauf käme auch in Frage.
Wir haben auch ähnliche Objekte entdeckt. Die Miete für diese läge aber in der gleichen Größenordnung welche wir für "unsere" dann wohl zahlen müssten.
Da würden wir doch lieber gleich hier bleiben. Verständlich oder ?

Ich glaube du bringst da einige Dinge durcheinander...

Ein Wohnrecht kenne ich nur mietfrei, wie der Name sagt, du hast das Recht in der Immobilie zu wohnen. Allerdings reduziert das natürlich den Preis der Immobilie...

Andere Möglichkeit ist ein Verkauf ohne Wohnrecht mit einem Mietvertrag. Dann zahlst du Miete dafür, dass du in der Immobilie wohnen darfst, allerdings schützt dich nichts z.B. vor einer Eigenbedarfsklage des Vermieters.

Ein reiner Kapitalanleger handelt immer nach Sicherheit in Bezug auf Rendite. Er ordnet der Immoblie (Aktien, Gold oder was auch immer) eine bestimmte Sicherheit zu und eine bestimmte Renditeerwartung. Das ist sein "Preis", der er dir bieten wird.

Ich glaube du solltest weniger nach einem Kapitalanleger schauen, sondern mehr auf wirkliche Privatpersonen. Da gibt es vielleicht Menschen, die eifach viel Geld haben und sehr viel Angst vor Geldentwertung, dass diese vielleicht so einem Modell wie du es wünscht zustimmen.

Ein wirklicher Kapitalanleger geht immer nach seinen Erwartungen und der wird wahrscheinlich kein Wohnrecht akzeptieren. Der Mietvertrag ist zwar schön und gut, aber z.B. gegen Eigenbedarf hift kein Mietvertrag.

Einen Tod wirst du halt sterben müssen, das ist im Leben einfach so. Entweder behalten oder ein gewisses Risiko wird sich nicht vermeiden lassen.

So nicht mauki,

grundsätzlich werden Sie drauflegen, das ist unabänderlich.

Egal welche Berechnung Sie anstellen, Sie legen immer darauf. Das ist genauso wie beim Autoneukauf, nach der Ausfahrt vom Autohof sind schon einmal 10 bis 15 % vom Wagenwert verloren.

So ist die Überlegung, die 5 Jahre die Miete abzuziehen, ist eine Grunderwerbsteuer Kürzung. Darauf werden sich keine seröse Firmen einlassen, zum anderen stellt sich dann die Frage:
"Was dann das Wohnrecht oder Nießbrauch dann noch wert ist?"

Zum anderen, da ohne die richtige Begleichung der Grunderwerbssteuer, keine Eintragungen über den Verkauf in den Grundbuch vorgenommen wird. Dürfte faktisch ein Verkauf auf unbestimmte Zeit blockiert sein.
Auch sollte an das Zinsniveau beachten, dass der Darlehns- und Kreditzins gestiegen ist, wird sich der Verkaufspreis bzw. der Immobilienwert mindern! Steigt der Zins nur auf die Inflationsrate, dürfte der Wert der Häuser um 2/3 fallen.

Weil Banken ihr EK nicht gefährden dürfen, käme es bei einer Kreditvergabe mit "unter-pari-Zinsen" zu der Inflation, zu einer Implosion des Firmenwerte.

Damit dürfte sich der Traum vieler, eines Eigenheims erledigt sein, weil der Kaufpreis nicht mehr finanzierbar ist!

Mein Rat wäre: "Suchen sie sich eine Fachanwalt/Notar für Immobilienrecht auf und suchen dort fachlichen Rat!"

Denn machen sie hier ein Fehler ist ihr Eigentum für wenige € weg oder am Ende sind Sie verschuldet, weil der Käufer in die Pleite rutsch! Und die Hütte Zwangsversteigert wird!

bruno68

Ja,eine Mietvorauszahlung ist ein Risiko. Das ist uns klar. Ist ja auch keine zwingende Voraussetzung. Diesbezüglich wären wir sicher flexibel. Wenn dem Kapitalanleger was anderes vorschwebt.
Eine bessere Lösung die ich zb. noch gar nicht kenne...

Ganz freiwillig ist die "Kehrtwende" ja nicht. Mit 100.000 im Rücken würden wir nicht verkaufen. Ist aber halt nicht.

Ist ja grundsätzlich eine unsichere Situation zur Zeit.
Eine eigene bezahlte Wohnung ist in Krisenzeiten natürlich ein Pfund.
Nur ohne großartig Rücklagen kann es auch schnell eng werden.
Schwierige Kiste zur Zeit. Ist es richtig, ist es falsch.... treibt einen doch um.

Danke für die Antworten.
Es lohnt sich doch immer wieder in Foren zu fragen in denen sich Menschen mit mehr Verständnis von der Materie tummeln.

Da wurden meine eher naiven Vorstellungen wohl ordentlich zerpflückt ;-( .
Schade, aber nun gut, ich werde wohl dem Rat folgen und einen Notar bezüglich einer Beratung aufsuchen.

Andererseits, als Mieter ist man ja immer einem gewissen Risiko ausgesetzt. Auch wenn wir "normal" Verkaufen und woanders mieten würden. Auch da kann man ja schon mal "fliegen" .
Das schwierige bezüglich eines neu mieten. Zur Zeit haben wir nur meine eher nicht so üppige Rente. Meine Frau wäre in 5 Jahren so weit. Ein Aspekt der "Zeitplanung".
Vielen Vermietern wird das wohl eher nicht reichen als "Sicherheit".
Da mag das Konto noch so Dick sein.
Der Vorschlag Miete in einer gewissen Höhe im voraus zu zahlen hat bei den bisher interessanten Objekten für uns. Beim Vermieter für leichte "Verwirrung" gesorgt ;-)
Man war nicht grundsätzlich abgeneigt, aber an erster Stelle steht man damit wohl eher nicht.

Bisschen vertrackte Situation.
Deshalb dachten wir das ein Verkauf des Eigentums und anschließendes zurück Mieten das einfachste wäre. Ist es aber wohl so nicht.

Trotzdem würde ich die Wohnung an eurer Stelle behalten...

Wenn du die aktuellen Inflationsraten anschaust, was gibt es besseres als in Sachwerten investiert zu sein?

Oder die Gegenfrage: Was bringt dir die Sicherheit mit einen hohen Geldbetrag auf dem Konto, wenn die Inflation den Geldwert pro Jahr verringert, weil du keine Zinsen bekommst?

Gut, müsst ihr selbst entscheiden, aber in Zeiten mit einer hohen Inflation und ohne Zinsen bedeutet Sicherheit eigentlich genau das, was ihr habt: möglichst viel Geld in Sachwerten z.B. Immobilien zu haben...

Für einen Vermieter kann es auch Probleme geben - er muss die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Kreditraten zahlen -
und da er 5 Jahre keine Mieteinnahmen hat, kann er wohl nichts von der Steuer absetzen?

Wenn man jetzt keine Miete zahlen muss (die im Zweifel steigt) ist das doch schon eine große Entlastung oder?

Wenn man z.B. jetzt 1000€ Miete zahlt und diese die nächsten 10/20/30 Jahre um 5% pro Jahr steigt, ist sie dann bei 1629/2653/4322€.

Wenn eine Immobilie im Wert von 300.000€ die nächsten 10/20/30 Jahre um 5% steigt, liegt der Preis dann bei 489t€/796t€/1297t€ ...

Ob da die Rente entsprechend mitwächst?

Ist natürlich eine "Wette" gegen die Langlebigkeit - will ich eher jetzt "leben" und habe das Risiko mir später nichts mehr leisten zu können -
oder gehe ich das "Risiko" ein früh zu sterben und habe im Zweifel nichts vom gesparten Geld?

Zitat von utopus

Ob da die Rente entsprechend mitwächst?

Ist natürlich eine "Wette" gegen die Langlebigkeit - will ich eher jetzt "leben" und habe das Risiko mir später nichts mehr leisten zu können -
oder gehe ich das "Risiko" ein früh zu sterben und habe im Zweifel nichts vom gesparten Geld?

Das wird sie sicher nicht ;-).
Genau dahingehend gingen ja unsere Überlegungen.
Krankheitsbedingt ist es eher unwahrscheinlich das ich noch länger als 20 Jahre "mache" und das wäre schon super.
Und wie man ja weiß, der Sarg hat keine Regale ;-).
Nun ist die Situation halt so, das wir zumindest für 3 maximal fünf Jahre nur meine eher schmale Rente hätten. Was auch die Sache mit dem Mieten einer neuen Wohnung nicht einfach macht.
Klar, meine Frau könnte versuchen, ob sie was findet wieder voll arbeiten zu gehen. Aber das ist eher nicht vorgesehen.
Lebensqualität und so.
Oder wir machen beide einen "Minijob".
Würde dann schon passen. Aber relativ unabhängig leben wäre anders.
Wenn meine Frau in Rente geht ändert sich die Situation wieder.
Bisschen verzwickt.
Eventuell ist "Beleihung" noch eine Option. Vielleicht sogar die beste. Wenn das "Einkommen" als ausreichend angesehen wird.
Werde ich ja bald erfahren.

Mal anders gedacht: Erkundige dich doch erst mal, ober der Verkaufspreis mit dir als Mieter genau so hoch ist, wie im freien Zustand. In manchen Lagen sind Eigennutzer bereit, mehr als Kapitalanleger zu zahlen (manchmal aber auch umgekehrt). Renovierte Wohnungen mit Garten sind wohl eher selten und könnten für Eigennutzer viel Wert sein.
Ob aber der mögliche Mehrerlös hoch genug ist um den Streß mit Wohnungssuche und Umzug mitzumachen, und vor allem etwas schönes aufzugeben, kannst nur du entscheiden ;-)
Wenn du sicher als Mieter bleiben willst, würde ich die Wohnung mit deiner Kaufpreisvorstellung anbieten, aber noch keine Miete nennen. Weise darauf hin, dass du als Mieter wohnen bleiben wirst, dass eine Eigenbedarfskündigung für die nächsten Jahre vertraglich ausgeschlossen wird und das die zu zahlende Miete noch frei vereinbar ist. Wenn sich Interessenten melden, dann frage sie nach ihrer Mietpreisvorstellung. Im Idealfall liegt sie nämlich unter der Miete die du zahlen würdest, weil jeder Kapitalanleger unterschiedliche Erwartungen hat ab welcher Verzinsung sich die Wohnung für ihn rechnet. Liegt die Mietvorstellung zu hoch, kannst du sie entweder runterhandeln - oder den Kaufpreis erhöhen ;-) Aus meiner Sicht ist es am einfachsten eine monatliche Mietzahlung zu vereinbaren, das kennen die Leute und sind es gewohnt. Als entgegenkommen kannst du von Anfang an eine Mietsteigerung vereinbaren z.B. Erhöhung nach 3 Jahren auf xxx nach 5 Jahren auf xxx usw. Damit weis jeder wie er dran ist.

Das kann alles vergessen!

Selbst die KfW verlangt seit dem 01.04.2022 2 % p.a. Zinsen für 10 Jahre, als Co-Finanzierer!

Die Option "Verkauf" ist damit hinfällig, denn einen Verkaufspreis wie, zum Kauf wird nicht mehr finanzierbar sein. Wer glaubt, dass man einen Durchschnittszins von 2 % p.a. auf 500 bis 600.000 € zahlen kann, wenn die Zinsbindung 10 Jahre beträgt und bei 15 Jahren in Richtung 3-4 % p.a. geht?

Das ist was anderes als 0,96 bis 1,25 % p. a. bei 10 Jahre.

Zum anderen sollte man verstehen, dass Banken das Geld auch anders verleihen können, wie in US, € oder D-Anleihen statt kleinteilig in Immobiliendarlehn, Milliarden versus Hunderttausende €.

Zum anderen können die Banken die Kreditaufnahme, wegen dem Spread, zwischen den Kreditzins der EZB, Darlehnszins und der Inflation, faktisch einstellen. Weil der innere Wertverlust von 60 % des Darlehnsbetrag an der Bank "hängen" bleibt.

Die Ausnahme während hier die Bausparkassen, sofern ein Bausparvertrag vorliegt! (erst Eintritt in die Gemeinschaft, dann Darlehn).

So oder so legen Sie darauf. Aber aus ihren Beschreibungen entnehme ich auch, dass etwas im Leben schiefgelaufen ist, das sich jetzt wirtschaftlich rächt.

So wie es aussieht haben Sie jetzt am Lebensende, eine klamme Kasse.

Aber glauben sie wirklich, dass ihre Winkelzüge zur Geldbeschaffung wirklich hilft? Bedenken Sie, das Geld, muss die nächsten 10 Jahre reichen erst mit Ablauf des 121. Monat würde das Sozialamt einspringen, wohlgemerkt der 121. Monat, nach verkauf!

Aufgrund der Informationen gehe ich davon aus, dass Sie zumindest einen 450 € Job oder einen Midijob für Jahre, beide annehmen sollten. Um die gegenwärtige Situation zu korrigieren.

Statt sich zu erträumen, durch Winkelzüge gegenwärtig eine bessere Lage zu bringen, um später im Sumpf der Altersarmut für den Rest der Lebensjahre zu enden, insbesondere für die Ehefrau, die meist jünger, länger und sie wohl noch jahrelang überleben wird!

Oder wollen sie nach dem Verbrauch des Vermögens, gemeinsam den "Schierlingsbecher" trinken? Weil Sie zu stolz waren, sich eine angepasste Beratung zu suchen?

bruno68

Und wenn ein Niesrecht ins Grundbuch eingetragen wird , ist es schon wer einen Käufer zu finden. und dann muss auch noch die zu Finanzierende Bank mitspielen.