Da ich mich mit Finanzthemen absolut nicht auskenne, bei solchen Summen und Laufzeiten Schwindelanfälle bekomme und bei den vielen Möglichkeiten total den Überblick verliere, wollte ich hier nachfragen wie ihr das seht.
Ich hatte zwar schon eine telefonische Beratung mit der Sparkasse, aber die war so dermaßen „lustlos“, der abgegebene Vorschlag voller Fehler, daß ich da absolut kein Vertrauen habe.
Zu mir:
Ich werde bald 47
Alleinstehend und keine Kinder (wird beides so bleiben)
Ich arbeite Vollzeit und verdiene ca. 2500€ netto im Monat
Mein Eigenkapital beträgt aktuell ca. 215000€
Ich wohne mietfrei in einem (sehr alten und teilweise renovierungsbedürftigem) Eigenheim
Ein weiteres Baugrundstück ist in meinem Besitz
Über die letzten paar Jahre ermittelt, hätte ich im Monat 1300€ zur Verfügung, die ich in die Finanzierung stecken könnte, ohne daß ich mich einschränken müsste. Wirklich viel einschränken könnte ich mich aber eh nicht, da ich Geld nicht „verplempere“.
Zum angedachten Bauvorhaben:
EFH mit 150m² Wohnfläche, voll unterkellert. Ich habe es aber um ca. 14m² schrumpfen können. Die aktuellen Angebote beziehen sich aber noch auf die 150m², daher möchte ich damit weiter rechnen. (Bitte keine Kommentare, warum eine Person so eine Fläche benötigt…)
Holztafelbau (Ausbauhaus)
Aktuell auf KfW 40 fähigkeit ausgelegt
Die bisher zusammengetragenen Kosten belaufen sich auf 436000€. Darin fehlen aber noch die Haustür, Dämmung unter Estrich, der Estrich selber, Lüftungsanlage, Fliesen, Tapen usw. und Außenarbeiten.
Da es sich um ein Ausbauhaus handelt, werde ich sehr viel Eigenleistung einbringen (mir ist bewusst das das viel Arbeit ist. Das jetzige Haus wurde auch in Eigenleistung umgebaut / renoviert, daher weiß ich was auf mich zukommt).
Ich würde aktuell annehmen, daß ich mit ca. 500000€ dabei bin.
EDIT: Bauvorhaben liegt im PLZ-Gebiet 3318X
Meine Überlegung bisher war, daß ich im Monat 1100€ fest für die Finanzierung und die „normalerweise“ noch verfügbaren 200€ pro Monat als Sondertilgung vorsehe. Sollte in einem Monat doch mal etwas fehlen, würde ich nicht in Schwierigkeiten geraten. Somit hätte ich im Jahr 15600€ für die Finanzierung. Damit würde ich, wenn ich die online-Rechner richtig bedient habe, etwas über 20 Jahre brauchen, bis ich damit „durch“ bin. Die bisher verfügbare KfW 40 Förderung (ich glaube 20000€) habe ich nicht eingerechnet, da nicht sicher ist, wie es damit weiter geht. Dann wäre ich aber schon bald 70 Jahre alt…
Ich habe allerdings ja noch das bisherige Haus, welches ich definitiv nicht vermieten möchte, sondern verkaufen. Da es sich um ein sehr altes Haus mit teilweisem Sanierungsbedarf (Dach) handelt und es nicht so besonders gut gelegen ist, erwarte ich davon keinen so besonders großen Erlös. Im Moment würde ich den Wert mit 80000€ bis max. 100000€ annehmen. Durch die viele Eigenleistung gehe ich davon aus, daß ich erst ca. drei Jahre nach Baubeginn umziehen kann. Ich weiß einfach nicht, wie ich den angenommenen Erlös (80000€) am geschicktesten einsetze.
Wenn ich jetzt vereinfacht die 80000€ zum Eigenkapital dazu rechne, dann wäre ich schon in ca. 15 Jahren fertig. Aber so einfach wird es ja bestimmt nicht gehen.
Unklar ist auch noch, wie es mit einer eventuellen Förderung aussieht. Die im Moment fortgesetzte KfW 40 Förderung dürfte ausgelaufen sein, bis ich soweit bin. Es soll zwar Nachfolgeprogramme geben, aber wie die aussehen ist ungewiss. Genau so ungewiss, wie sich die Baupreise durch die aktuelle Situation entwickeln…
Meine Fragen wären:
Ist eine Finanzierung dieser Summe unter den Bedingungen überhaupt machbar?
Wie kann ich am geschicktesten den zu erwartenden Erlös des alten Hauses „einbauen“?
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#2
noelmaxim
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AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Hallo, der Darstellbarkeit der Finanzierung steht bezüglich der vorliegenden Informationen überhaupt nichts im Wege.
Der Verkaufserlös ist in das Finanzierungskonzept als variables Darlehen beizumischen.
1) Lassen sie das Objekt bezüglich des Marktertes von einem Experten einwerten
2) Wenden sie sich an einen unabhängigen und erfahrenen Finanzierungsmakler
3) Lassen sie sich ein Finanzierungskonzept unter dem Aspekt Verkauf Bestandsimmobilie und dem Einbringen des Verkauferlöses erstellen
Im günstigsten Fall betreut sie eine Gesellschaft, die sowohl Immobilien makelt, als auch unabhängig am Markt Immobilienfinanzierungskonzepte erstellt.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Moin!
Danke für die Antwort.
Zitat von noelmaxim
der Darstellbarkeit der Finanzierung steht bezüglich der vorliegenden Informationen überhaupt nichts im Wege.
Was ich absolut nicht einschätzen kann ist, ob ich mit den angedachten 1100€ / Monat gut liege. Wie schon geschrieben, über die letzten Jahre gerechnet habe ich 1300€ "über". Anschaffung neuer Möbel ist nicht geplant. Selbst die Küche kann ich ins neue Haus übernehmen.
Außerdem fehlt mir das Gefühl dafür, ob unter meinen Voraussetzungen so eine Finanzierung als "sicher" oder "kritisch" gilt. Ich habe natürlich in diesem Forum schon so einiges gelesen, aber die Voraussetzungen unterscheiden sich doch immer stark, daher fällt mir ein Vergleich schwer.
1) Lassen sie das Objekt bezüglich des Marktertes von einem Experten einwerten
An wen wendet man sich da am besten? Ich könnte mir vorstellen, wenn ich einen "dahergelaufenen" Makler anspreche, daß der mir einen absoluten "Traupreis" verspricht, nur um den Auftrag zu bekommen.
2) Wenden sie sich an einen unabhängigen und erfahrenen Finanzierungsmakler
Wann wäre dafür der richtige Zeitpunkt, die ersten Gespräche zu führen? Im Moment werden die Pläne noch einmal angepasst. Danach soll die Baugenehmigung eingeholt werden. Die Baugenehmigung dürfte aber kein Problem sein, da der Bebauungsplan eingehalten wird. Ein paar Angebote wurden auch schon (versucht) einzuholen. Durch die aktuelle Situation (Nachwirkung von Corona + Ukraine-Krise) geben viele Firmen aber keine Angebote ab. Im besten Fall Kostenschätzungen. Daher hänge ich bei der Bausumme noch in der Luft. Der (bisher) angedachte Holzbauer hat zur Zeit einen Vorlauf von ca. neun Monaten.
Im günstigsten Fall betreut sie eine Gesellschaft, die sowohl Immobilien makelt, als auch unabhängig am Markt Immobilienfinanzierungskonzepte erstellt.
Eigentlich hatte ich vor, den Verkauf dann ohne Makler durchzuführen. Zumindest im Moment werden Immobilien ja extrem gesucht. Ein Arbeitskollege ist schon seit einiger Zeit "dabei" ein Haus zu kaufen. Wenn er bei ebay-Kleinanzeigen ein Haus entdeckt hat, dann ist ein Anruf nach ca. einer Stunde oft schon Zeitverschwendung.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Hallo Murdock, das Bauvorhaben könnte aber auch zu ambitioniert sein.
Wenn Sie erst in 3 Jahren "umziehen" wollen wird die Bank auch das variable Darlehen, Zwischenfinanzierung sowieso mit berücksichtigen in die jetztige Darlehensentscheidung.
Wenn Sie das Haus für EUR 80.000 verkaufen und von Gesamtkosten von EUR 500.000 ausgehen haben wir ja ein Darlehensbedarf von ca. EUR 420.000.
Richtig so gerechnet?
Und doch wird die Zwischenfinanzierung als Vorabeigenkapital mit in die Beleihungsprüfung einfließen.
Und da wären wir bei EUR 500.000 Gesamtsumme an Darlehen.
Denn eine Bank "denkt" ja auch bei der Zwischenfinanzierung dass das Haus nicht nach 1 Stunde verkauft ist und Sie die Rate hierfür auch zahlen müssen.
Das passt aber aktuell weniger mit EUR 2.500 an Einkommen.
Schwierig und "sollte" man im Detail die ganzen Zahlen anschauen.
Doch so "easy" sehe ich diese Finanzierung nicht.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
@Murdock, sorry mein Fehler, habe oben nur EUR 21.500 Eigenkapital gelesen.
Gut bei EUR 215.000 Eigenkapital und Darlehensvolumen von EUR 205.000 ist das etwas anderes.
Dazu kommt aber noch die Zwischenfinanzierung, richtig? Also beispielsweise EUR 80.000 Zwischenfinanzierung?
Dann sollte Ihr Vorhaben gut umsetzbar sein.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Wie schon geschrieben, mit diesem ganzen "Finanzkram" stehe ich auf Kriegsfuß...
In meinem "schlichten Denken" habe ich mir auch folgendes überlegt:
Ich zahle ganz normal meine 1100€ im Monat und die "normalerweise" noch verfügbaren 200€ x12 (2400€) als Sondertilgung. Wenn ich dann nach drei Jahren das alte Haus für die angenommenen 80000€ verkauft kriege, könnte ich rein rechnerisch, jedes Jahr die Sondertilgung um weitere ca. 6666€ aufstocken. Sollte ich mal doch etwas mehr Geld für was benötigen, wäre es so auch kein Problem.
Ich denke aber (Laienannahme), wenn ich die zu erwartenden 80000€ von vornherein irgendwie in das verfügbare Eigenkapital einrechnen könnte, dann würde ich wohl doch bessere Kreditkonditionen bekommen, oder nicht?
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#8
Bankkaufmann
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AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
@Murdock, die EUR 80.000 Zwischenfinanzierung wird auf dem bestehenden Objekt wo Sie verkaufen abgesichert.
Nach Verkauf fällt die Zwischenfinanzierung weg.
Die EUR 205.000 dauerhaftes Darlehen sichert man dann auf Ihrem neuen Objekt ab.
Hier erhalten Sie dann Top Konditionen.
Doch sinnvoll ist es auch dass Sie Erfahrungen sammeln wenn Sie keine Lust auf den Finanzkram haben.
Sammeln Sie Erfahrungen im Gespräch mit Finanzberatern, Banken bei Ihnen ums Eck.
Und gerne auch überregional.
Sicherlich werden Sie schnell ein "Gefühl" bekommen wo Sie dann gut für Ihre Vorhaben aufgehoben sind.
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#9
noelmaxim
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AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Wie beschrieben, ihr Vorhaben ist weder kompliziert, noch unüblich derzeit.
Schlussendlich können sie ihr Vorhaben auch ohne Makler durchführen, mindestens aber für die Wert-, bzw. Marktwertermittlung für die Festlegung eines adäquaten Verkaufspreises sollten sie das in Betracht ziehen und ganz ehrlich, wollen sie sich neben dem Bau auch noch intensivst um den Verkauf, den Besichtigungen, der Abwicklung kümmern? Der Gefahr auferlegt sein wollen, Immobilientourismus zu erfahren, Kaufzusagen zu erhalten, die sich als nicht finanzierbar herausstellen, mehreren potentiellen Käufern die Beleihungsunterlagen aushändigen? Den Notartermin vorbereiten wollen?
Ein guter Makler wird die für sie zu zahlende Courtage immer über den Verkaufspreis mit ins verdienen bringen, mit entsprechender Haftung ihnen den Rücken frei halten, denke schon, dass sie ihren Geist, ihre Zeit und Muße eher für ihren Neubau aufbringen müssen und werden.
Natürlich sollte der Verkauf frühzeitig dem Markt angezeigt werden, verkaufen tun sie schlussendlich dann, wann es ihnen genehm ist und auch hier kann es wichtig sein, dass die Maklergesellschaft auch die Geschäftsbesorgung Kredit erfahren abwickeln kann, denn bezüglich Verkauf gibt es zwei Modelle, eins, wo sie den Kaufpreis erhalten, wenn sie Nutzen und Lasten übergeben können und wollen, wo die Zwischenfinanzierung ausbezahlt werden muss und ein Modell, wo sie den Kaufpreis zeitig für ihre Kosten bezüglich des Neubaus erhalten, aber vorübergehend eine Nutzungsentschädigung zahlen, eine Zwischenfinanzierung wird dann nur auf dem Papier zum Schließen des Finanzierungsplans benötigt.
Ihr Vorhaben praktizieren gerade zwei User aus dem Forum hier mit uns, alles kein Zauberwerk, gerne können sie mit diesen Verbrauchern in Kontakt treten und sich aufzeigen lassen, wie so etwas peaktikabel ist und gelebt wird.
PS: Eine Immobilie die verkauft wurde ist 2 Autostunden (Braunschweig/Wildeshausen) entfernt, eine 1 Autostunde (Braunscheig/Hannover) entfernt und folgen wird jetzt ein Vorhaben nahe Stuttgart. Selbstverständlich konnten wir beide Käufer ebenfalls finanzieren. Schreiben tue ich das deshalb, da bei beiden Fällen der Kaufpreis ohne Übergabe Nutzen und Lasten gezahlt wurde, sprich die Verkäufer vorrübergehend eine Nutzungsentschädigung zahlt, ihm dafür aber schon der Verkaufserlös für ihr neues Vorhaben zur Verfügung stand.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Zitat von Bankkaufmann
Doch sinnvoll ist es auch dass Sie Erfahrungen sammeln wenn Sie keine Lust auf den Finanzkram haben.
Lust sowieso nicht. Ich denke, mir wird es erst besser gehen, wenn ich mir auf der Baustelle selber die Hände schmutzig machen kann. Mein großes Problem ist, daß ich solcherlei "Papierkram" einfach nicht begreife. Ich bin nich dumm (durch IQ-Test bewiesen ), aber ich komme genau bei diesem Thema nicht mit. Meine "Welt" ist die Technik. Das Haus ist von mir komplett geplant worden. Also, nicht nur das Aussehen, sondern auch technische Details (Fußbodenaufbauten, Leitungsführungen, "sinnvolle" Positionierungen der Toiletten [nur eine Abwasserleitung] usw.). Mein Architekt hat das dann auch so mitgemacht und so gesehen "nur" noch die nötigen Berechnungen für die Isolierung gemacht und ein paar "rechtliche" Dinge geklärt (z.B. Versickerung, maximale Grenzbebauung usw.). Da er bisher kaum Holzbauten gemacht hat, habe ich ihm an manchen Stellen sogar noch was beibringen können.
Ich würde diesen "Finanzkram" sehr gerne selber verstehen, denn "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser...". Aber es liegt leider außerhalb meiner Möglichkeiten.
Sammeln Sie Erfahrungen im Gespräch mit Finanzberatern, Banken bei Ihnen ums Eck.
Und gerne auch überregional.
Sicherlich werden Sie schnell ein "Gefühl" bekommen wo Sie dann gut für Ihre Vorhaben aufgehoben sind.
Hatte ich ja schon mit der Sparkasse gemacht. War nicht so meins, vom Gefühl her. Vielleicht muß ich da wirklich noch ein paar andere kontaktieren.
Mir ist aber schon mit den bisherigen Beiträgen hier geholfen. Zumal ich jetzt herausgelesen habe, daß mein Vorhaben nicht von Vornherein zum Scheitern verurteilt ist und das solche Summen inzwischen wohl als "normal" beim Hausbau angesehen werden. Wenn ich das mal in DM umrechne.... Uiuiui...
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Zitat von noelmaxim
und ganz ehrlich, wollen sie sich neben dem Bau auch noch intensivst um den Verkauf, den Besichtigungen, der Abwicklung kümmern? Der Gefahr auferlegt sein wollen, Immobilientourismus zu erfahren, Kaufzusagen zu erhalten, die sich als nicht finanzierbar herausstellen, mehreren potentiellen Käufern die Beleihungsunterlagen aushändigen? Den Notartermin vorbereiten wollen?
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Sie können doch aber lesen, oder? Ggf. Telefongespräche mit Gleichgesinnten führen, oder!
Sie sind doch nicht der einzige, dem das so ergeht, beileibe nicht und scheinbar sind sie vom Intellekt so beseelt, als dass sie sich informieren und helfen lassen, oder?
Ich bin der Meinung, dieses Forum stellt dafür eine wunderbare Bühne und Hilfe dar
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Zitat von Bankkaufmann
@Murdock, die EUR 80.000 Zwischenfinanzierung wird auf dem bestehenden Objekt wo Sie verkaufen abgesichert.
Nach Verkauf fällt die Zwischenfinanzierung weg.
Die EUR 205.000 dauerhaftes Darlehen sichert man dann auf Ihrem neuen Objekt ab.
Hier erhalten Sie dann Top Konditionen.
Doch sinnvoll ist es auch dass Sie Erfahrungen sammeln wenn Sie keine Lust auf den Finanzkram haben.
Sammeln Sie Erfahrungen im Gespräch mit Finanzberatern, Banken bei Ihnen ums Eck.
Und gerne auch überregional.
Sicherlich werden Sie schnell ein "Gefühl" bekommen wo Sie dann gut für Ihre Vorhaben aufgehoben sind.
Völlig unnötig, die Zwischenfinanzierung auf dem zu veräussernden Objekt abzusichern. A machen das so die meisten, vor allem in Frage kommenden Banken so nicht und B liegt mit Eigenleistung der Beleihungsauslauf auch ohne die 80.000 Euro schon unter 60%.
Eine Zwifi aufgrund von Verkauf eines Objektes wird auch ohne Besicherung den Beleihungsauslauf senken.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
Selbstverständlich finanzieren die in Frage kommenden Banken die Zwischenfinanzierung für "Murdock".
Auch wird bei einer Zwischenfinanzierung eine Grundschuld auf dem zu verkaufenden Objekt eingetragen und nach Verkauf wieder gelöscht.
Eine Zwischenfinanzierung ohne Grundschuldeintragung gibt es nicht.
Wenn es von der Gesamtkonstellation passt kann man auch ein variables Darlehen auf dem Kaufobjekt/Neubauobjekt absichern mit Grundschuldeintragung.
Es kommt eben auf die Details insgesamt alles an. Und die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung und Grundschuldeintragung /Löschung muss man gegenrechnen mit Variablen Darlehen auf dem Beleihungsobjekt.
Aufgrund der Konstellation hier ist auch ein variables Darlehen auf dem Kaufobjekt möglich was nach Verkauf Bestandsobjekt zurückgezahlt wird.
AW: Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
@Murdock, Ihnen geht es ja gut. Sie haben viel Eigenkapital.
Nun sind die Zinsen schon bischen weg gelaufen, doch aktuell langfristig betrachtet immer noch sehr gut.
Wenn Sie ein gutes Vorhaben umsetzen wollen machen Sie es jetzt.
Baufinanzierung unter den Bedingungen machbar?
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Zitat von noelmaxim
Lust sowieso nicht. 
Mein großes Problem ist, daß ich solcherlei "Papierkram" einfach nicht begreife. Ich bin nich dumm (durch IQ-Test bewiesen 
), aber ich komme genau bei diesem Thema nicht mit. Meine "Welt" ist die Technik. Das Haus ist von mir komplett geplant worden. Also, nicht nur das Aussehen, sondern auch technische Details (Fußbodenaufbauten, Leitungsführungen, "sinnvolle" Positionierungen der Toiletten [nur eine Abwasserleitung] usw.). Mein Architekt hat das dann auch so mitgemacht und so gesehen "nur" noch die nötigen Berechnungen für die Isolierung gemacht und ein paar "rechtliche" Dinge geklärt (z.B. Versickerung, maximale Grenzbebauung usw.). Da er bisher kaum Holzbauten gemacht hat, habe ich ihm an manchen Stellen sogar noch was beibringen können.
