nachdem ich beim ersten Thread nur seltsam anumutendes Gewäsch, welches völlig am Thema vorbeigeht, erfahren habe, versuche ich es hier nochmal neu und in absoluter Kurzfassung:
Ich (33 und VZ-berufstätig/unbefristet in München) spiele mit dem Gedanken mir eine ETW im Süden Brandenburgs zuzulegen:
mtl. Einkommen netto: ~2.250€
mtl. Ausgaben mit allem drum und dran: (großzügig gerechnet) ~1.750€, davon ~600€ Mietanteil in einer WG
mtl. Verpflichtungen aus Darlehen, Finanzierung o.ä.: 0,00€
mtl. Saldo: + 500€
Meist bleiben im Mittel ~150€ mehr übrig (mal nur 50€, mal auch 300€), weil aus den kalkulierten und "reservierten" Budgets für Lebensunterhalt, Mobilität und Co. immer (noch) was übrig bleibt. Diese Überschüsse sollten aber nicht als gleichbleibend und verbindlich berücksichtigt werden. Nur für den Hinterkopf.
Das Objekt der Begierde ist folgendes:
Bj. 1954, um 2000 rum zuletzt saniert, gegenwärtig vermietet (seit 2015), sehr gepflegt,
Hochparterre, 3 Zimmer, ~66m², Keller und Sondernutzungsrecht KFZ Stellplatz, Grundbuch sauber.
Das Ganze für 77.500€. Das ist zwar "zu teuer" für die Gegend, angemessen sind eher 50.000€~60.000€, doch billiger wird es nicht mehr. Die ursprüngliche Offerte waren 92.000€.
Weitere Eckdaten:
Hohe Kante: ~>30.000€
Geplanter Mitteleinsatz: ~<13.000€
Finanzierungssumme: 74.000€
Zinssatz: 2,15% p.a. eff.
mtl. Rate: 361€
Zinsbindung: 15 Jahre
Restschuld nach Ablauf: ~26.000€ (+/-)
- Ich setze nur deshalb so wenig Mittel ein, denn wenn was ist wie bspw. Auto, Sonderumlage oder anderer unvorhergesehener Kram, dann stehe ich blank da und dann beginnt das Betteln bei der Bank und das will ich nicht. Deshalb gehe ich da sehr konservativ ran und deshalb wird auch nicht über Gehaltserhöhungen, Gratifikationen oder ähnliches sinniert und mit einkalkuliert.
- Zinsbindung mit 15 Jahren ist ein guter Kompromiss. 10 Jahre sind mir zu kurz und 20 Jahre zu lang.
- Die Rate ist dehalb so angesetzt, weil ich mich für diese Immobilie nicht knechten und mich auch nicht einschränken will und dass ich nicht gleich ins Schwimmen komme, sollte mal Leerstand eintreten, ich die Arbeit verlieren oder (Horrorszenario) beides auf einmal oder dergleichen. Mir ist wichtig, dass ich nicht gleich untergehe wenn sich mal ein Umstand temporär ändert.
Nach meiner Rechnung (Rate minus Überschuss) habe ich für die Wohnung jeden Monat Aufwendungen i.H.v. ~130€ (cet. par.).
Ferner kalkuliere ich nocheinmal weitere 100€ mtl. für die Sondertilgung ein, sowie einen kleinen Puffer mit 20€ mtl. (cet. par.).
Dann wären wir bei monatlichen Gesamtaufwendungen i.H.v. 250€, welche ich da aktiv reinwerfe, die ich von meinem mtl. +500€ Saldo abzwacke (cet. par.).
Lt. diversen Online-Rechnern, liegt meine Restschuld inkl. der Sondertilgung i.H.v. 1.200€ p.a. bei ~6.000€ nach 15 Jahren und die zahle ich dann so aus der Hüfte oder schieße aus meinen mtl. Budgetüberschüssen, welche ich nicht berücksichtige, nochmal zu und bin dann im Zweifel sogar früher fertig.
Zwar ist dieses Vorhaben kein großes Kaliber (vgl. mit anderen Vorhaben), trotzdem kann man sich auch mit knapp 74.000€ plus Zinsen gewaltig auf den Hintern setzen, weshalb ich gerne die eine oder andere Meinung dazu hätte.
a) Sie müssen unterscheiden zwischen Eigen- und Fremdnutzung! Risikozuschlag auf die Zinsen!
b) Alles, was über die Wertermittlung geht ist aus Eigenmittel zu bezahlen! Wird die ETW 60.000 € ermittelt und 100 % finanziert! So muss der überstehende Teil aus dem eigenen Vermögen, da dieser Teil nicht Darlehns fähig ist, bezahlt werden!
Es würde mich nicht wundern wenn ihr Angebot in der echten Darlehnsabschrift eher 4,00 % p.a. liegt, als die genannten 2,15 %!
Minderzuschlag, + 0,25 %
Gewerblich, +0,25 %
über 80 % Beleihung + 0,25 %
über 100 % Beleihung +0,50 %.
Und ob diese Bank überhaupt gewerbliche Immobilien finanziert, ist auch noch ungeklärt!
@Bruno68 wo steht hier etwas von gewerblicher Nutzung?
@Icke, generell ist Ihr Vorhaben überlegenswert. Doch viele Banken lehnen hier sicherlich ab aufgrund der großen Distanz Wohnort zu Kapitalanlage Ort.
Dann sollten Sie nach Kaufpreiszahlung mindestens 20% freies Vermögen haben da Sie Kapitalanleger sind.
Woher kommt der Zins? Die Zinsen gehen gerade in diesen letzten Tagen erneut hoch.
Aufgrund der Makrolage kann auch ein anderer Zins rauskommen.
Nur wenn alle Unterlagen vorliegen kann man hier konkret rechnen wie es um Ihre Finanzierung aussieht.
Auf jeden Fall positiv dass Sie schuldenfrei sind.
um dein "Projekt" bewerten zu können, müssten wir mehr über deine persönliche Situation wissen.
Ich selbst haben mir vor 5,5 Jahren mit 30 eine Wohnung zur Selbstnutzung gekauft, für die ich eine 80% Finanzierung über 50.000 € abgeschlossen habe.
Die monatliche Rate lag bei 481€ und ich hatte einen Zinssatz von 0,75% bei 5-jähriger Zinsbindung und das erste Jahr Tilgungsfrei (KfW).
Ich habe sie dann auf Vordermann gebracht (Elektrik, Einbauküche, Klimaanlage, neuer Boden, hochw. Spiegelschrank, Glas Duschabtrennung für Badewanne, Regendusche).
Kurze Zeit später habe ich meine jetzige Frau kennengelernt. Inzwischen sind wir verheiratet, haben den Großteil am Elternhaus übernommen (Geschwister ausbezahlt), das Dach ausgebaut und eine Tochter bekommen. Meine Wohnung liegt nun rund 100km vom Wohnort entfernt, was wenn was sein sollte, schon nervig sein kann.
Die Wohnung ist für 550 € kalt + 250 € Nebenkosten (mit Internet und Strom) vermietet und ich zahle 190 € Hausgeld, 95 € für Storm und Internet und rund 1.000 € Erhaltungsrücklage pro Jahr.
Heißt meine Wohnung trägt sich von selbst.
Wenn ich mit meinem Gehalt (rund 3.000 € in Steuerklasse 4) Frau und Kinder versorgen müsste, die Schulden für Umbau und Auszahlung tilgen wollte und zusätzlich noch 250 € in eine Wohnung stecken würde, dann sähe es ganz schön knapp aus.
Wenn plötzlich der Mieter auf die Idee kommt seine Miete zu kürzen oder ganz auszusetzen, dann müssten wir hungern oder andere Zahlungen einstellen.
Daher kann man nicht pauschal sagen, dass dein "Projekt" ein Gutes oder Schlechtes ist - sondern es kommt auf deine persönliche Situation drauf an und ob du dich durch die Wohnung ggf. nicht zu sehr einschränkst.
Im Osten siedeln doch immer mehr Firmen an (Tesla, Intel usw.) und bei der
Kreditsumme sehe ich das Projekt nicht kritisch sondern vermutlich sogar sinnvoll!
Schnell zuschlagen solange Preis nicht noch hoch geht (Kaufpreis + Zinsen!)
oder Eigentümer sagt verkaufe nicht um Betongold im Bestand zu halten.
Bewertung kann nur Fachmann was dazu sagen oder Sie müssen sich vorher
genau informieren.
@bruno68: Etliche Fehler? Die wüsste ich bitte gerne. Der Kreditgeber hält sich an den Zins gebunden. Ich habe den Darlehensvertrag erhalten, in welchem dieser Zins drinnen steht und die Finanzierung ist zu diesem Zins in trockenen Tüchern. Das ginge dann jetzt alles Schlag auf Schlag. Ferner hält der Kreditgeber den Kaufpreis wohl für angemessen. Daher stammen auch die bereits genannten Finanzierungsdaten. Wie Sie auf gewerbliche Nutzung kommen ist mir schleierhaft. Die Wohnung soll lediglich meine Altersresidenz werden und wird und bleibt bis dahin vermietet...
@Bankkaufmann: In der Tat gab es die eine oder andere Bank welche abgelehnt hat und auch, weil das Finanzierungsobjekt zu weit vom Wohnort entfernt ist oder nicht selbst bewohnt wird. Inwieweit 20% freies Vermögen? Beziehen sich die 20% auf den Kaufpreis oder auf das gegenwärtige Vermögen? Beides wäre jedenfalls gegeben.
@BenniG: Das verstehe ich. Meine persönliche Situation ist recht überschaubar. Ich halte meine Lebensgefährtin da raus, weil man immer wieder liest / hört, wie hässlich es werden kann, wenn es gemeinsames Eigentum gibt. Wir leben im Großen und Ganzen wirtschaftlich autark voneinander und das ist auch gut so. Kinder sind bei uns kein Thema und entsprechende Vorkehrungen habe ich schon vor einiger Zeit getroffen, womit dieses Risiko vom Tisch ist. Auch gibt es keine Unterhaltsverpflichtungen oder ähnliches. Da ich also keine weiteren "Mäuler zu stopfen habe" außer mein eigenes, ist das relativ entspannt.
Die Wohnung, sowie das gesamte Objekt, ist in einem sehr gepflegten Zustand und da muss die nächsten 5 bis 10 Jahre definitv nichts gemacht werden. In Summe wären es 250€ inkl. Sondertilgung monatlich, auf die ich gut verzichten kann bzw. die ich investieren kann, da ich dieses Geld von meinen 500€, welche monatlich über bleiben, abzwacke. Solle die Wohnung tatsächlich mal leer stehen, schnalle ich für den Moment den Gürtel etwas enger, wobei monatlich (cet. par.) immer genug drüber bleibt, dass es nicht so eng wird, als dass ich mich gewaltig einschränken müsste. Wenn alle Stricke reißen, könnte ich den Ausfall zwei Jahre lang aus den Rücklagen bestreiten (mit Anpassung des Hausgeldes inkl. NK) noch länger.
@Martin79HN: Der Preis ist halt verlockend. Insbesondere weil ringsrum, selbst auf dem hinterletzten Dorf in meiner Heimat, die Preise gewaltig anziehen und selbst abrissreife Bruchbuden für 200.000€ den Besitzer wechseln, ob wohl der Bodenrichtwert nicht einmal ansatzweise halb so hoch ist.
Einschätzung Vorhaben: Kauf ETW
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