ich würde mich über Rückmeldungen freuen, ob folgendes Vorhaben realisierbar ist.
Ich bin 45 Jahre alt und würde gerne ein Haus BJ 1990 mit ca. 120 qm Wohnfläche und einer ELW von ca. 40 qm kaufen. Das Objekt liegt im Postleitzahlengebiet 56291 und hat eine Grundstücksgröße von ca. 600 qm. Für Modernisierung von 2 kleinen Bädern, der Küche und den Türen sowie Material zur Renovierung würde ich ca. 20.000 € zusätzlich benötigen.
Nettoeinkommen 2.640 € monatlich (ohne Sonderzahlungen zu beachten)
Zusätzliche potentielle Einnahmen durch ELW 250 € bis 300 € Miete und Nebenkosten
Eigenkapital
Tagesgeld 8.000 € als Rücklage für unvorhergesehenes
Kapitalanlage 5.000 €, die schnell verflüssigt werden kann und ins Haus fließen soll
Fonds und Aktien ca. 50.000 € mit monatlichen Dividenden im Schnitt 75 €
Weitere Kapitalanlage mit ca. 40 € monatlichen Kapitalerträgen (langfristig gebunden)
Ausgaben
860 € Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Auto, Versicherungen inkl. BU, etc.)
ca. 500 € Voraussichtliche zusätzliche Nebenkosten
2.640 € abzgl. 860 € abzgl. 500 € = 1.280 €. Heißt maximal eine Rate von 1.150 € und eine Laufzeit von 22 Jahren, das wäre mein Wunsch.
Nach der Renovierung der ELW kommt hier die Miete von 250 € hinzu. Zusätzlich hätte ich noch 115 € aus den Kapitalerträgen sowie zwei feste Sonderzahlungen runtergerechnet auf montalich 215 € als Puffer, also im Prinzip um die 1.850 € um daraus die Rate zu bestreiten. Mir wäre es aber wichtig die Raten rein aus dem monatlichen Einkommen, das heißt ohne Sonderzahlungen, Kapitalerträge und Vermietung, zu bestreiten.
Das Szenario, das ich ins Auge fassen möchte ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit drei Krediten. Erster in Höhe von 160.000 € für das Haus, der Zweite in Höhe von 55.000 € für die ELW und der Dritte für die Nebenkosten und Renovierung/Modernisierung in Höhe von 45.000 €. Gründe sind, dass mit geraten wurde die ELW vom Haus zu separieren, um steuerlich die ELW besser trennen zu können.
Ist das so der beste Weg? Könnt ihr mir die ungefähren Konditionen für dieses Vorhaben nennen? Ich hatte mit ca. 1,3 % gerechnet und bin durch die Zinssteigerung durch den Krieg überrascht worden. Leider lagen mir die Daten nicht früher vor, so dass ich erst jetzt alle Rahmenbedingungen zusammen habe.
Inwieweit kann ich günstige Konditionen durch mein Aktiendepot von ca. 50.000 € erreichen, wenn ich dieses als Sicherheit für den Kredit für Nebenkosten und Modernisierung/Renovierung angebe? Oder wäre ein Teilverkauf davon vielleicht sogar sinnvoller für die Konditionen?
Ich freue mich auf Vorschläge und danke schon mal für weitere Vorschläge und Kritik an meinem Vorhaben.
Eine Vollfinanzierung würde ich nicht empfehlen, das wird zu teuer und die Bankenauswahl sehr gering. Ggf. kann man hier mit einem Nachrangdarlehen der Hanseatic Bank arbeiten, muss man rechnen.
Entscheidend ist zu der Aufteilung der Darlehensteile (aber auch nur von Nöten, wenn es zwei verschiedene Darlehensformen endfällig/annuitätisch werden) die Aufteilung in dem Kaufvertrag.
Es ist, ob mit oder ohne EK, bzw. dem Nachrangdarlehen (es geht auch einen Mischung aus beidem) erstrebenswert, einen 90er Beleihungsauslauf zu erzielen. Hierbei können 100 % des Kaufpreises, sowie 100 % der Modernisierungskosten inkl. der Eigenleistung (diese wird bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarf wie das Eigenkapital/Nachrangdarlehen für die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs ja wieder abgezogen von den Gesamtkosten) bei der Auswahl der richtigen Bank als Beleihungswert angesetzt werden.
Ein 90er Beleihungsauslauf bedeutet was? Dass ich 10 % des Kaufpreises und die Nebenkosten aus Eigenkapital finanziere? Also in meinem Fall die zwei Darlehen über 193.000 € und das Weitere über 20.000 € für die Renovierung/Modernisierung?
Hallo TBS, generell ist eine Finanzierung des Kaufpreises zu 100% und der vollen Modernisierungskosten sinnvoller als die Kaufpreisnebenkosten auch noch mit einem Darlehen aufzunehmen.
Nehmen Sie die Kaufpreisnebenkosten auch als Darlehen auf so ist der Zins für das große Bankdarlehen immer größer.
Deswegen soviel Eigenkapital (mindestens Kaufpreisnebenkosten) einsetzen wie möglich.
Darlehen können Sie aufteilen wie Sie möchten das geht schon.
Habe ich das richtig verstanden, was noelmaxim geschrieben hat, dass ich durch die 20.000 € Modernisierung auch den Wert steigere?
Bspw. Kaufpreis von 215.000 € plus 20.000 € Modernisierung plus 5.000 € Eigenleistung. Ergibt einen Wert der Immobilie von 240.000 €. Wenn ich jetzt die Kaufnebenkosten von 25.000 € aus Eigenkaital hernehme, dann habe ich 89,5 % Beleihungswert. Ist das so richtig?
Dankeschön!
Es ging mir dabei ja nur darum das Prinzip zu verstehen
Die 20.000 € wären tatsächlich Material plus Handwerkerlohn für das, was ich wirklich nicht selber kann. Können die Handwerkerleistungen hier nicht den Beleihungsauslauf senken? Also sinnvoller 20.000 € Material ansetzen und die Handwerker dann aus Eigenkapital zu bezahlen?
Tatsächlich habe ich schon einen detaillierten Plan angefangen, um dort die Materialkosten, die Zeiten für Fremd- und Eigenleistungen zu erfassen. Da werde ich mal überschlagen wieviel es werden wird.
So, nach langer Tipperei in Excel habe ich sogar noch mehr Renovierung/Modernisierung, da ich die Heizung vergessen hatte, die bis 2024 getauscht werden muss. Daher geht es in Richtung 35.000 €.
Darf man das auch ansetzen, da der Austausch ohnehin Pflicht ist, aber vermutlich erst in 2024 dann auch getätigt wird?
Eigenleistungen stehen momentan bei ca. 25.000 €.
Wie ist das generell mit der Zeit? Realistischerweise werde ich nicht alle Eigenleistungen mit Freunden in diesem Jahr erbringen können. Die weniger wichtigen werden erst im nächsten Jahr umgesetzt. Ab wann darf ich das nicht mehr geltend machen?
Eine Frage, die mir noch gekommen ist: Muss ich für die Senkung des Beileihungsaulaufs zwingend das Modernisierungsdarlehen aufnehmen? Wenn ich die Kosten über 2 Jahre strecken darf, dann würde ich das mit Mieteinnahmen, leistungsabhängigem Bonus und Gehaltssteigerung im nächsten Jahr noch ohne zusätzliches Darlehen hinbekommen. Zur Not könnte ich dann ja eins mit einem geringeren Betrag aufnehmen. Oder laufe ich dann Gefahr nicht alles annerkannt zu bekommen?
Wenn es bei Finanzierungsbeginn nicht angegeben und im Kostenplan nicht berücksichtigt wird, wird es selbstverständlich auch nicht wertsteigernd berücksichtigt.
Die Kosten sind bei Finanzierungsbeginn im Kostenplan berüksichtigt. Das muss ich ohnehin alles machen. Nur die Quelle des Geldes wäre entsprechend Eigenkapital anstatt das Darlehen. Dann sollte das doch hinhauen.
Jo, nur dann muss das Eigenkapital auch nachgewiesen werden.
Wenn man es noch nicht hat, es aber in den kommenden Monaten zur Verfügung stellt, dann muss man es sich leihen, bzw. einmal kurz aufs Konto überweisen lassen, dass man es nachweisen kann.
Das Geld ist ja vorhanden (in Aktien, Fonds und weiterer Kapitalanlage).
Ob du nun im Endeffekt das vorhandene Geld einsetzt oder das neu hinzugewonnene Geld, ist für die Bank zweitrangig.
Es kommt aber auch auf den Vertrag drauf an. Es gibt Banken, die fordern zunächst den Einsatz von Eigenkapital.
Eben, die 35.000 € kann ich mit Eigenkapital aus Fonds und Aktien nach dem begleichen der Nebenkosten abdecken.
Also Kaufpreis 215.000 €, Material und Fremdleistungen 35.000 €, Eigenleistungen 25.000 €. Wäre jemand in Lage mir zu sagen wo ich ungefähr lande damit? Also monatliche Rate und Zins?
Einschätzung Kaufvorhaben
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