ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
Hallo liebe Community,
ich bin ganz neu hier und erhoffe mir ein paar Anregungen von euch:
Folgendes: Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft, die wir selbst bewohnen. Sie liegt in Düsseldorf gut gelegen und der Wert der Immobilie ist sehr gestiegen. Ich gehe von einem VKP von 350.000-450.000 € aus, wenn ich mir die Vergleichsverkaufspreise in der selben Wohnanlage anschaue (Wohnung in der gleichen Anlage mit 10qm mehr wurde für 550.000€ vergangenen Sommer verkauft), die immer mal wieder erzielt werden. Und unsere Wohnung besaß schon neue Fenster, neue Einbauschränke etc. bei Kauf.
Wir möchten gerne die Großstadt verlassen und ins 50km Umland ziehen. Konkret ist noch nichts, außer die Suche. Ich mache mir schon Gedanken, welche Optionen wir haben und habe das Gefühl, dass ich vll irgendetwas nicht so ganz bedenke und ich wäre einfach sehr dankbar für eure Gedanken.
Die Wohnung ist mit Eigenkapital und einem Darlehen finanziert worden. Das Darlehen ist noch nicht ganz abgezahlt (Restlaufzeit 5 Jahre) und mit einem Bausparer zusätzlich abgesichert. Er soll dann (wahrscheinlich der reine Kapitalanteil - Zinssatz >2%) als Anschlussfinanzierung genutzt werden.
Ziel ist es innerhalb von 2-3 Jahren eine andere Immobilie/ Neubau zu erwerben, bzw. so schnell wie möglich, wenn etwas Passendes auffindbar ist ...
Bisher war immer geplant, die jetzt bewohnte Immobilie dann zu veräußern und den erzielten Verkaufspreis in eine neue Immobilie zu stecken. Vorteil: Wir müssten nur ein geringes Darlehen aufnehmen und wären schneller schuldenfrei. Ich möchte mich ungern für eine Immobilie knechten. Auch eine hohe Kreditrate möchte ich nicht bezahlen...
Mein Partner ist dem Verkaufs-Gedanken mittlerweile eher abgeneigt und ich beginne nun auch zu grübeln, ob es nicht weiser wäre, die Wohnung zu behalten und zu vermieten. Auf diese Weise hätten wir langfristig Mieteinnahmen, die wir zeitnah dann nach Abzug von Steuer und Rücklage in das Darlehen der neuen Immobilie stecken könnten.
Wahrscheinlich steigen die Preise noch weiter und die Immobilie ist gefühlt fast abgezahlt. Wir hätten also noch etwas Kapital, das wir ja auch noch später liquidieren könnten. Aber was ist dann mit Eigenkapital für die Finanzierung einer Neuimmobilie?
Zur Vermietungssituation:
Die Wohnung befindet sich in einer Wohnanlage mit Hausmeister und in einem vermietbaren Zustand. Erwartbare Kaltmiete ca. 900€-1000€ + TG-Stellplatz ca. 50€.
Sie ist Nord-Süd ausgerichtet und auf der Nordseite gibt es leichte Schimmelprobleme, die wir durch schon ausgeführte Sanierungsmaßnahmen (Innendämmung) sehr reduziert haben, aber es besteht eben doch ein Risiko und das macht mir Sorgen, dass zukünftige Mieter hier bei unsachgemäßem Lüften ( man muss da schon penibel sein ) Probleme mit Schimmel bekommen und wir mit Mietminderung konfrontiert werden könnten, aber an der Situation eben nichts langfristig ändern könnten, weil dies bedingt durch die Ausrichtung und den Bau ist. Der Gedanke daran hat mich dazu bewogen, bisher nie konkret über eine Vermietung nachzudenken.
Vielleicht könnten wir die Immobilie auch nur für eine gewisse Zeit vermieten und dann verkaufen? Aber keine Ahnung, ob das überhaupt Sinn ergäbe...
Leider möchten wir aus persönlichen Gründen nicht die restliche Kreditlaufzeit von 5 Jahren warten vor Neuerwerb einer anderen Immobilie.
Außer der Immobilie haben wir keine finanziellen Rücklagen.
Wie könnte man eine neue Immobilie finanzieren, ohne die bisher bewohnte zu veräußern? Also kann man irgendetwas von der jetzt bewohnten Immobilie als Eigenkapital heranziehen? Im Grunde hängt ja nur noch ein Restdarlehensbetrag von ca. 1/3 vom Marktwert dran und davon ist ca. die Hälfte mit Bausparguthaben abgesichert.
Eventuell könnte man das Darlehen ja mit Vorfälligkeitsentschädigung vorher ablösen, aber der Zins ist gut (0,96%) und ich glaube das macht dann wahrscheinlich eher weniger Sinn.
Habt ihr irgendwelche Ideen? Vielen Dank für Euren Input.
AW: ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
Grundsätzlich ist es auch möglich, das Darlehen bei Verkauf mit auf die neue Immobilie zu übernehmen. Den Verkaufspreis würde man für den Erwerb zwischenfinanzieren und nach Erhalt sofort tilgen.
Wenn man vermietet, fällt bei Verkauf innerhalb der nächsten 10 Jahre ggf. Spekulationenssteuer an, das will deswegen wohl überlegt sein.
AW: ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
Hallo Lisa,
vor wie viel Jahren habt ihr euch die Wohnung denn gekauft und finanziert?
Wenn dies erst 5 Jahre her sein sollte, dann solltet ihr wissen, dass ein Veräußerungsgewinn komplett versteuert werden muss, falls ihr die Wohnung vor Verkauf auch nur einen Tag vermietet. 10 Jahre nach kauf sieht das wieder anders aus, dann könntet ihr das Darlehen aber auch mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist tilgen.
Also einfach mal so testweise Vermieter "spielen" kann schnell ganz schön teuer werden.
Wenn ihr euch unsicher seid, ob die Wohnung überhaupt rentabel vermietbar ist (z.B. auf Grund der Schimmelproblematik), würde ich sie, so lang die Preise noch so hoch sind relativ schnell eine Veräußerung anstreben.
Natürlich müsst ihr dann auch erstmal eine passende Wohnung für euch finden, aber vielleicht erhöht der Druck ja eure Entscheidungswilligkeit ;-)
Es ist aber auch blöd, wenn ihr eine Wohnung gefunden habt und möglichst schnell einen Käufer finden müsst.
Falls ihr die Wohnung doch behalten wollt, könnt ihr das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufnehmen und über die freie Grundschuld der alten Wohnung besichern.
Alternativ könnte eine andere Bank in den zweiten Rang rücken, was allerdings einen Zinsaufschlag zur Folge hätte.
Aber was im Endeffekt am sinnvollsten ist, das kann man euch erst sagen, wenn ihr für euch geklärt habt, was für euch das Beste ist.
Wenn ich die Wahl zwischen 950 € Kaltmiete oder 450.000 € Cash hätte, dann würde ich die 450.000 € wählen (Faktor 39,5 (Jahresmieten bis Kaufpreis erreicht ist)).
Bei 1.050 € zu 350.000 € müsste ich schon stärker drüber nachdenken (Faktor 28).
AW: ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
Hallo Lisa,
ist es nicht sinnvoll sich über die bestehende Wohnung
Eigenkapital in Höhe von 100.000 / 150.000 € zu beschaffen
und in das neue Objekt mit einzubringen. (Erhöhung der Grundschuld bzw. freie Grundschuld weil getilgt)
Eine Sollzinsbindung von 5 - 10 Jahren vorhandene Wohnung und auf das neue Objekt von 10 - 15 Jahren
und in 7 - 10 Jahren verkauft Ihr die Wohnung und tilgt dadurch.
Dann habt Ihr keine Spekulationssteuer (kommt drauf an wann gekauft wurde)
und Miete und größeren Betrag in 7 - 10 Jahren zum tilgen.
Passendes Objekt suchen und dann planen.
Grundstück zu finden da können auch mal 2-3 Jahre ins Land gehen.
Neubau Haus mit Garten im Ballungsraum da geht es schnell
in Richtung ca. 600 - 800T die benötigt werden! (kommt drauf an wo und wie groß)
Unterschätzt die Baukosten nicht und Mehrkosten die anfallen!
AW: ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
Zitat von BenniG
Wenn dies erst 5 Jahre her sein sollte, dann solltet ihr wissen, dass ein Veräußerungsgewinn komplett versteuert werden muss, falls ihr die Wohnung vor Verkauf auch nur einen Tag vermietet.
Oh, so habe ich das noch gar nicht betrachtet.
Bei dieser Möglichkeit habe ich immer an die Eigennutzung im Anschluss an eine Vermietung gedacht.
Ein Zwischenmieter würde aber nochmals den Druck erhöhen, im Jahr des Auszugs einen Käufer zu finden.
Ein Mieter kann aber auch negative Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben.
Zum einen bei demjenigen, der die Wohnung zur Eigennutzung kaufen will, aber auch bei einem Käufer, der sich seinen Mieter gerne selbst aussucht.
Denn als Käufer würde ich mich fragen, warum die Wohnung denn verkauft wird, wenn der aktuelle Mieter eine solide, einfach Geldanlage darstellt.
AW: ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
Hallo zusammen,
erstmal ganz herzlichen Dank für die vielen Antworten und Gedanken. Ja, das mit der Spekulationssteuer ist ein guter Einwand. Auch vielen Dank für den Haufe-Link - das mit der teilweisen Vermietung im Jahr der Veräußerung hatte ich selbst nicht mehr im Kopf und würde dann eventuell eine kurzfristige zeitlich bedingte Vermietung in eben diesem Jahr ggf. interessant machen, falls wir dazu Kopf, Gelegenheit und Interessenten hätten.
Die Wohnung haben wir erst vor 5 Jahren gekauft. Wenn wir sie vermieten sollten, dann würden wir aber auch nicht zeitnah einen Verkauf anstreben - so war zumindest dieser Gedankenstrang bisher verfolgt worden. Also entweder verkaufen oder eben langfristig als Vermietungsobjekt bis zu einem günstigen Verkaufszeitpunkt.
Das Auffinden einer neuen Immobilie ist auch so der Haken an der Sache . Tatsächlich steigt die Kompromissbereitschaft mit der Zeit. Allerdings sind wir, trotz Schimmelproblematik, schon ein klein wenig verwöhnt hier und ein Umzug sollte eine gewisse "Verbesserung" bedeuten.
Vielen Dank für die Gedanken zur "Mitnahme" des Alt-Darlehens. Das sind so die Dinge, von denen ich eben bisher nichts weiß und über die ich mich noch vorab mehr informieren möchte.
Auch der Gedanke, die bisherige Wohnung nochmal zu beleihen, also dadurch Eigenkapital zu generieren, finde ich gut. Man muss dann natürlich nochmal die nackten Zahlen vergleichen. Aber wenn ich schonmal weiß, welche Optionen ich erfragen kann, hilft mir das sehr weiter. Danke!
Ich glaube der Verkauf beginnt uns auch ein bisschen schwer zu fallen, weil wir eben damals Glück hatten, die Wohnung abseits vom Markt zu erwerben und wir diesen "Vorteil" auch nicht durch eine Fehlentscheidung, also unüberlegter Verkauf, zunichte machen wollen. Im Grunde war es uns nur dadurch möglich überhaupt Eigenkapital anzusparen.
Ich werde mich aber auch nochmal mit dem Kreditvermittler, der mir damals den Kredit für die Wohnung empfohlen hat, unterhalten, einfach um auch vorab nochmal mehr Input und ein paar Zahlen genannt zu bekommen.
Das mit dem Vergleich des Verkaufspreises und der Miete muss ich mir mal genauer anschauen - also das mit dem Faktor. Bei der Vermietung besteht eben immer auch das Risiko eines möglichen Mietausfalls und ich würde irgendwie gerne eine "sichere" Variante wählen. Aber was ist schon sicher, und wer weiß, wie sich die Preise entwickeln - das ist auch so eine Variable - evtl. sinken die Verkaufspreise und die Zinsen steigen oder oder .
Nochmal ganz lieben Dank für die schnellen Reaktionen!
ETW verkaufen/vermieten - Eigenkapital für Folgeimmobilie
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Zitat von BenniG