ich plane, bis Ende des Jahres eine Immobilie zu kaufen. Ein konkretes Objekt habe ich leider noch nicht. Da die Darlehenszinsen aktuell erfreulich niedrig sind, möchte ich sie mir gerne sichern, bis ich meine Immobilie gefunden habe. Wie kann ich das schaffen?
Ich habe von der "Reservierungshypothek" gelesen. Das klingt genau nach dem, was ich suche! Wenn ich dann allerdings nach Anbietern schaue, finde ich niemanden. Das Produkt scheint nicht sonderlich populär zu sein.
Dann gibt es ja noch das Forward-Darlehen, mit dem ich mir ebenfalls einen Zinssatz sichern kann. Dieses Produkt scheint es aber ausschließlich als Anschlussfinanzierung für ein bestehenden Baukredit zu geben. Passt also nicht.
Zu guter Letzt gibt es ja noch den Bausparer. Der wiederum ist jedoch auf längere Laufzeiten (7 Jahre?) ausgelegt. Oder gibt es den auch mit Ansparzeiten kleiner 1 Jahr? Ich habe da leider nichts entdeckt. Passt also auch nicht.
Mein Anliegen müsste doch jeden betreffen, der plant, in den nächsten 6-12 Monaten eine Immobilie zu kaufen. Gibt es dafür kein Produkt? Oder stehe ich auf dem Schlauch? Kann mir jemand einen Rat geben?
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Bankkaufmann
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AW: Aktuelles Zinsniveau sichern
Hallo Werner willkommen in dem Forum hier.
Wenn Sie in den nächsten 6 - 12 Monaten eine Immobilie kaufen möchten dann ist der Weg dieser dass Sie dann innerhalb kürzester Bankprüfung den aktuellen Marktzins erhalten für Ihre Baufinanzierung.
Bausparvertrag kann sinnvoll sein als Absicherung nach der Zinsfestscheibung von 10,15,oder mehr Jahren.
Einen Zins zu sichern ist Objektgebunden. Sie finden eine Immobilie und ein Bankpartner oder Finanzierungsvermittler macht Ihnen hierfür ein passenden Finanzierungsvorschlag für Ihre Baufinanzierung.
Dann kann man auch die Zinsen für Sie reservieren.
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#3
Beachlifestyle
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Beachlifestyle
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AW: Aktuelles Zinsniveau sichern
Um es kurz zu machen, sowas gibt es leider nicht.
Solange du kein Objekt hast, wirst Du nur mit einem Bausparer die Zinsen sichern können, der wiederum ist meist die schlechtere Variante und dazu unflexibel und mit längerer Vorlaufzeit.
Etwas abseits von der Baufinanzierung würde es natürlich über den Finanzmarkt Möglichkeiten geben, auf steigende Zinsen zu setzten und darüber zu partizipieren. Allerdings ist hier dann ein Kapitaleinsatz nötig und dazu das Bewusstsein, dass man bei gleichbleibenden/fallen Zinsen Geld verliert, ggf bis zu den kompletten Kapitaleinsatz. Auf der anderen Seite bedeutet das dann natürlich, dass die Zinsen gefallen oder gleichbleibend sind.
Für die Thematik ist der Bereich des Forums und wohl auch eher das Forum an sich falsch, da solltest Du dich dann an deine oder 2-3 Banken wenden, die sich damit auskennen.
Der "normale" Verkäufer wird hier eh mit dem Bausparer kommen, mehr Expertise wären hier bei Wertpapierspezialisten oder im Treasury einer Bank zu finden, ggfl auch in der Vermögensverwaltung. Bei meinem vorherigen Arbeitgeber habe ich zumindest als Wertpapierspezialist im Verbund mit der Vermögensverwaltung diese Thematik häufiger gehabt. Wobei es da dann weniger um die Absicherung der Baufi-Zinsen geht sondern im Endeffekt mehr auf die Spekulation auf steigende Zinsen ( ist aber ja nichts anderes, als was du im am Ende auch befürchtest)
die Zinsen sind ja nicht erst die letzten 3 Tage so niedrig, sondern schon mehrere Jahre.
Demnach frage ich mich, warum du erst jetzt, wenn die Zinsen steigen auf die Idee kommst eine Immobilie in den nächsten 10 Monaten kaufen zu wollen.
Manchmal im Leben ist es eben so, dass der, der zu spät kommt, bestraft wird.
Hilfe könnte natürlich so ein Produkt sein, wie es Beachlifestyle beschreiben.
Niemand wird "bestraft" mit einem Zins wenn er jetzt oder bis die nächsten 1-2 Jahre eine Immobilie kauft.
Die Zinsen steigen gerade, das ist richtig.
Sie können aber auch wieder fallen, das weiß man nicht genau. Doch die Tendenz geht eher nach oben aktuell.
Danke für das freundliche Willkommen und Eure Antworten!
Wie stellt man denn eine Baufinanzierung üblicherweise auf die Beine, wenn der Zins volatil ist? Ist man auf Gedeih und Verderb dem ausgeliefert, wo der Zins bei der Zusage gerade steht?
Ich habe damals einen Bausparvertrag abgeschlossen, der mittlerweile zuteilungsreif ist. Aber die Bausparsumme läuft nur auf vielleicht 10% des Immobilienpreises. Das hat ganz einfach den Hintergrund, dass die Preise in den letzten Jahren wie irre gestiegen sind. Aber auch wenn das nicht der Fall gewesen wäre, ist ein Bausparer doch normalerweise nur auf etwa 20-30% des Immobilienpreises ausgelegt. Oder?
Wo kommen dann die restlichen 70-80% her? Ist das immer ein Baukredit mit tagesaktuellem Zinssatz? Bedeutet das dann nicht, dass alle Immobilieninteressenten momentan vor dem selben Problem stehen?
Hallo Werner1976 wenn Sie jetzt einen zuteilungsreifen Bausparvertrag haben, Glückwunsch.
Dann können Sie prüfen ob man das Bauspardarlehen mit in die Finanzierung einbauen kann.
Doch möglich dass das Bauspardarlehen vom Zins her gar nicht prickelnd ist.
Somit können Sie auch eine Vollfinanzierung mit aktuellen Zinsen für Ihre Finanzierung prüfen und das Eigenkapital für die Kaufpreisnebenkosten verwenden.
Die Zinsen sind tagesaktuell bei einer Baufinanzierung und können rasch reserviert werden für sie.
Wo kommen dann die restlichen 70-80% her? Ist das immer ein Baukredit mit tagesaktuellem Zinssatz? Bedeutet das dann nicht, dass alle Immobilieninteressenten momentan vor dem selben Problem stehen?
Wie hätte ich es "richtig" gemacht?
Der Grund für die steigenden Preise der Immobilien waren sicherlich neben den sehr niedrigen Zinsen die bisher niedrigen Preise sowie die Inflation( die sich seit Jahren bei Sachwerten bemerkbar macht und nun auch auf andere Bereiche springt).
Jemand, der 2000€ im Monat zur Verfügung hat, konnte vor 10 Jahren bei gut 3 % Zinsen und 1 % Tilgung gut 500T€ aufnehmen. In den letzten Monaten waren für 2000 € gut 800 T€ erhältlich, bei ner Tilgung unter 2 % ( eher selten, die meisten wollen nun 2 % oder mehr haben).
Die Kreditsumme ist für die Leute da weniger entscheidend, sondern die Summe, die monatlich aufgewendet wird. Und wenn ich dann noch berücksichtige, dass bei einer erhöhten Inflation ( muss ja nur über dem Zinssatz liegen) ich vom Grundsatz her schon besser fahre, weil das aufgenommene Geld zum Zeitpunkt der Rückzahlung weniger Wert ist, dann dämmert es nun mal bei einigen.
Geldpolitisch wurde in den letzten Jahren viel falsch gemacht, eigentlich kann man hier nur von bewusster Geldpolitik sprechen, denn die Signale waren selbst für Laien sichtbar.
Massives erhöhen von der Geldmenge, Umverteilung, falsche Wohnungspolitik, sehr niedrige Immobilienpreise in D bis vor 10 Jahren, Klimapolitik usw.
Bei Immobilien sprechen alle von möglichen Blasen...schaue ich mir die Autopreise, Aktienpreise ( mal abgesehen von den wahnwitzigen Bewertungen von Techs ohne Gewinn), Uhrenpreise etc. stellt man schnell fest, dass das letztendlich die Konsequenz davon ist, dass so viel Geld im Markt ist und es nicht mehr den Wert hat, denn es in der Vergangenheit hat.
Nun gehts bei den Lebensmitteln weiter, Butter z.b. in den letzten Monaten um mehr als 50 %. Wann kommen da die Rufe nach Blasen ;-)
Richtig gemacht hättest Du es, wenn du vor 10-15 Jahren viel EK gehabt hast und eine Immobilie in guter Lage gekauft hast oder halt mit keinem EK und vermietet.
Ansonsten war es schwer, in den letzten Jahren was falsch zu machen bei Immobilien, wenn man es unter dem Aspekt der Preissteigerung betrachtet. Und ich gehe sogar soweit, dass die Leute, die in den letzten 24 Monaten Finanzierungen mit max. Finanzierungssumme (100-110%) ziemlich gut liegen, sollte sich nicht ihre Bonität groß verändern.
Die Inflation wird hier helfen, dass die Kreditsumme nach ein paar Jahren deutlich weniger Wert ist und der Lohnzuwachs wird ebenfalls helfen.
Woher der seit Jahren beschworene Einbruch kommen soll bei den Immobilien? Eigentlich nur durch Verbote oder Vorschriften zu extremen Modernisierungsmaßnahmen bei Immobilien ( dann für alte Objekte). Es ist ja nicht nur so, dass innere Wert steigt, sondern die Baustoffpreise ja auch explodieren. Das neue Haus wird dir keiner mehr für den Preis bauen wir vor Jahren. Dementsprechend kann auch da der Wert kaum fallen, denn unter Einstand wird man einfach nicht mehr bauen.
So lang du erstmal 10%, noch besser 20% des Hauspreise, zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital hast, stehst du schon mal gut da. Ob sich der sofortige Einsatz des Bauspardarlehens rechnet, ob das Bausparguthaben ausgezahlt werden sollte oder ob es als "eiserne" Reserve zurückgehalten werden kann/sollte, muss man dann im Einzelfall prüfen - tatsächlich dann, wenn du ein Objekt gefunden hast.
Du kannst jetzt natürlich schon mal zur Bank/zum Kreditvermittler gehen und an Hand deiner Situation abklären lassen, wie teuer dein Objekt denn sein dürfte, aber der tatsächliche Zinssatz kann noch nicht fixiert werden. Eine grobe Vorstellung hast du dann aber schon mal.
Im Nachhinein kann man immer sagen, was richtig gewesen wäre. Viele sagen, dass im Moment eine Blase existiert, diese besteht aber auch schon einige Jahre und bisher ist noch alles gut gegangen. Ob die Preise runtergehen, kann man erst in 2 oder 3 Jahren sagen, aber dann sind die Finanzierungen womöglich wieder teurer.
Du musst im Endeffekt wissen, ob Objekt X für einen monatlichen Betrag Y für Z Jahre Tilgung das richtige für dich ist, oder ob deine aktuelle Wohnsituation doch besser ist.
Bis du das richtige Objekt gefunden hast, solltest du möglichst viel Eigenkapital ansparen und dafür sorgen, dass es wenn du das passende Objekt gefunden hast, auch zur Verfügung steht. Hier solltest du also auch die Kündigungsfrist des Bausparvertrages im Hinterkopf haben...
Hallo Werner,
nach 10 Jahren Bausparvertrag zugeteilt (nicht wann abgeschlossen) oder Guthaben höher wie Bausparsumme dann auch früher
können die Bausparkassen kündigen. Am besten mal mitteilen wieviel Guthaben und Guthabenzins und Sollzins der Bausparer hat und die Bausparsumme / Guthaben drin.
Ich würde diesen weiter besparen bzw. liegen lassen.
Mit z.B. 50T Bausparsumme und 20T Guthaben drin kann man 30T Blankodarlehen bekommen. (ohne Grundschuld bis zu 30T so ist mir das bekannt)
Weil die spätere Bank im 1 Rang mehr Eigenkapital 50t auch wenn nur 20t drin als Sicherheit hinterlegt sind kann man die
Konditionen hebeln. Oder als Puffer im Bausparvertrag ist das Guthaben darin Mehrkosten abzufangen oder die Möglichkeit ein Darlehen zu bekommen (Thema alles wird teurer) auch sinnvoll.
Kündigungszeiten vom Bausparvertrag dann im Blick haben.
Mit dem Bausparer vermutlich alles richtig gemacht! :-)
Auf Jahressicht vermute ich max. 0,5% höhere Sollzinsen bei 10 / 15 jähriger Sollzinsbindung ist schon viel
aber immer noch günstig. (Zinsentwicklung ist meine persönliche Meinung)
Lieber was schönes suchen und dann hier an die Fachleute wenden. (lieber 1 Jahr länger gesucht nicht verrückt machen lassen!)
Sollten die Preise um weitere 10% pro Jahr hoch gehen sehe ich eine Blase in 2-3 Jahren auf uns zukommen!
Weil dann mit 1-1,5% höheren Zinsen in 2-3 Jahren manche Ihren Kredit nicht mehr bezahlen können.
Zur Eigennutzung und Eigenkapital und Einkommen da ist einem die Entwicklung egal.
Luxus in einem Haus / Wohnung mit Garten / Balkon zu wohnen.
Mit vermutlich 20% oder mehr Eigenkapital bist Du gut aufgestellt.
1/3 vom Einkommen langfristig (Thema Elternzeit / Kinder usw. berücksichtigen)
für die Bank Rate mit Tilgung gilt als Faustregel. Dann bist Du sehr gut aufgestellt.
Ich verstehe leider noch nicht, wie man es richtig macht. Wie finanziert man eine Immobilie in Zeiten eines volatilen Zinssatzes? Wenn ich es richtig sehe, dann ist der Zinssatz für einen Baukredit sehr relevant. Er bestimmt, was ich mir leisten kann. Und er bestimmt, was ich für den Kredit bezahle.
Beispiel:
700.000€ Darlehen, 2% Tilgung, Zinsbindung 20 Jahre
-> Zinszahlungen bei 1,5% Sollzins = 165.000€
-> Zinszahlungen bei 1,9% Sollzins = 206.000€
Oder mit anderen Worten: Hätte ich letzten Monat meine Immobilie finanziert (ungefährer Zinssatz 1,5%), hätte ich rund 40k€ weniger bezahlt als wenn ich es heute täte. Keine Ahnung, wie es nächsten Monat ausschaut. Vielleicht sind es da wieder 1,5%? Oder aber sogar 2,3%? Wer weiß.
Aus meiner Sicht ist das ein Standardproblem, welches den gesamten Markt betrifft. Jeder, der jetzt eine Immobilie kauft und das übliche Darlehen benötigt, sieht sich mit voraussichtlich steigenden Zinsen konfrontiert. Und ich bin gerade einfach überrascht, dass kein normales Finanzprodukt existiert, mit dem man sich dagegen absichern kann. Oder noch besser: Dass es wohl existiert hat ("Reservierungshypothek"), aber sich nicht durchgesetzt hat.
Hinzu kommt noch: Ausgerechnet bei der Anschlussfinanzierung, die naturgemäß weniger kritisch ist, weil die Kreditsumme geringer ausfällt, gibt es ein passendes Produkt (das Forward-Darlehen).
Die Veränderung von 0,4% von einem auf den anderen Monat ist sicherlich eine Ausnahmesituation und nicht der Standard.
Diese Zinsveränderung würde deine Rate um 233 € monatlich erhöhen, sodass ein Monat Verzögerung des Kreditabschlusses sicherlich extrem ärgerlich sind.
Aber wenn du sagst, dass du dir eine Rate von 2.000 € vorstellen kannst und eine 20-jährige Sicherheit haben willst, dann kannst du Objekte für einen Kaufpreis von 550.000 € zuzüglich 50.000 € Kaufnebenkosten in Betracht ziehen.
Gerade weil man bei Abschluss eines Forward-Darlehens schon eine teilweise abbezahlte Immobilie hat, sind die Banken kompromissbereit. Weiterhin wissen die Banken, dass zum Tag X auch ein Darlehen abgerufen wird.
Wenn du sagst, bis Ende des Jahres, dann ist das sehr vage. Wenn du bis Ende 2022 nichts findest, dann vielleicht bis Mitte 2023...
Was wärst du denn bereit für diese flexible Sicherheit zu bezahlen?
Wobei bei z.B. 30 Jahren Laufzeit sind die 41t€ 113€ pro Monat ...
Was ich als viel gravierender betrachte, ist die "Zeitverschwendung" bis zum Kauf.
Wenn ich lese: Ich möchte in 2 Jahren ein Haus kaufen - und von einer jährlichen Wertentwicklung von 5% ausgehe - und die Immobilie kostet jetzt 700t€ - dann kommen im ersten Jahr 5% oben drauf und dann noch einmal 5% - nach 2 Jahren haben wir also einen Preis von 771750€ - aber wieviel konnte in den 2 Jahren gespart werden? Die 71750€ Preissteigerung können vermutlich nicht viele schaffen.
Beispiel:
700.000€ Darlehen, 2% Tilgung, Zinsbindung 20 Jahre
-> Zinszahlungen bei 1,5% Sollzins = 165.000€
-> Zinszahlungen bei 1,9% Sollzins = 206.000€
In 20 Jahren hast Du 1 Mio. € bezahlt mit Unterhaltungskosten Versicherung usw.
Und dann ziehen die Kinder aus. Da kannst Du sehr sehr lange eine Wohnung / Haus mieten.
Vielleicht gibt es was im Bestand innerhalb der Familie was
später mal übernommen werden kann.
Ich halte halt eine Kreditsumme 700t (kennen wir nicht) für
zuviel egal wie hoch Einkommen / Größe / Lager ist.
Da kannst Du auch jeden Monat lange 1500 - 2000 € Miete zahlen
wenn es was gibt in der Umgebung. (Rar leider)
verrückt die Baupreise und Bestandspreise .....
und Zinsen ziehen auch noch an.
Aus Euren Antworten lese ich deutlich, dass es für mein Vorhaben keine Standardlösung gibt. Ich lese auch heraus, dass es dafür keinen klaren Grund gibt. Wie auch immer. Ich habe die Hannover'sche Leben (die Erfinderin der Reservierungshypothek) auf Rückruf, vielleicht ergibt sich daraus was. Aber mehr gibt es zu dem Thema wohl nicht zu sagen. Vielen Dank für Eure kompetente und schnelle Hilfe!
Liebe Mitschreiber, ich kann nicht sagen, wann ich eine passende Immobilie finden werde. Ich plane, in dieser Immobilie die nächsten 20..30 Jahre zu wohnen. Da ist es keine Option, einfach irgendwas zu kaufen, was gerade auf dem Markt ist. Ich halte es für realistisch, ein halbes Jahr zu suchen. Bis dann alles unter Dach und Fach ist, vergeht nochmal ein wenig Zeit und schon ist es September, Oktober oder gar November ("Ende des Jahres").
Ja, ich wäre bereit, für diese Sicherheit einen Aufpreis zu bezahlen. Beim Forward-Darlehen liegt sie, wenn ich richtig informiert bin, in der Größenordnung von 0,02% Punkte pro Monat. Sowas in der Richtung kann ich mir bei meinem Anliegen auch vorstellen.
Hallo Werner1976, ein Forwarddarlehen ist aber objektbezogen. Es gibt kein Forwarddarlehen ohne entsprechendes Objekt und ohne entsprechendes auslaufendes Darlehen nach dem Ende er Sollzinsbindung.
Habe eben auch nach der Reservierungshypothek geschaut. Das gab es in 2015 doch aktuell nicht bekannt.
Interessanter Gedanke...
Doch die Zinsen sind aktuell noch so gut dass Sie nichts reservieren müssen.
Eher auch wichtig wäre ja das passende Objekt zu finden.
Diesen Ansatz habe ich auch schon überlegt. Aber dann wieder verworfen. Denn wie soll das funktionieren? Angenommen, ich hätte eine Immobilie, die ich, sagen wir einmal, mit 300.000€ beleihen könnte. Um mir den günstigen Zins zu sichern, müsste ich das natürlich sofort tun. Aber was mache ich dann mit dem Geld?
- Wenn ich das Geld parke, muss ich (aktuell noch) Strafzinsen zahlen
- Wenn ich das Geld investiere, habe ich ein Ausfallrisiko
wollen sie wirklich mit ihrem Fachwissen überhaupt kaufen? Denn ihr Fachwissen ist leider mangelhaft! Denn für eine Finanzierung gelten folgende Bedingungen zugunsten des Schuldner § 505 a bis 505 d BGB.
Zugunsten des Gläubigers seine AGB's! Hier genannt Kredit- oder Darlehnsrichtlinie!
In denen Unterlagen sind die Mindest- und Höchstsummen, u. s. w. festgelegt.
Wie Bankkaufmann erklärte: "Sind alle Immobiliendarlehen immer Objekt bezogen, dass der Wert des Objektes als Wert der Sicherheit zwingend verwendbar ist!"
Deshalb ist ein Darlehn oberhalb des Blankodarlehn, gesetzlich unmöglich! Achtung! Viele Glauben es gibt Kredite, oberhalb 50.000 €, ohne Sicherheit!
Die Ausnahme bildet nur das Bausparen, dies ist Personenbezogen, d. h. Sie können sparen und können dann innerhalb der Familie (§ 15 AO) übertragen.
Sie können sparen und das vorhandene Guthaben bedarf keine Sicherheit, wenn Sie dann Objekteigentümer (Grundbuch Abteilung I), sind Sie berechtigt, ein weiteres Blankodarlehn bis 50.000 € zu bekommen.
Aber Achtung! Blankodarlehn gibt es nicht unbedingt, wenn der Seniorgläubiger gleich Neogläubiger ist, bedarf es unbedingt eine gesonderte Negativerklärung! Sonst rutsch das Blankodarlehn in die vorhandene Grundschuld hinein und der Kunde zahlt zu viel Zinsen, weil eine Besicherung vorliegt!
Das Blankodarlehnsantrag kann, wegen der fehlende Zulassung, den § 34 c Abs. 2 GewO null und nichtig sein, § 138 BGB, wenn der Vermittler keinen § 34 i GewO hat! Oder als sozialpflichtiger Angestellter des Gläubigers auf Basis des § 34 c KWG vermitteln darf.
Aber Achtung! Sie selbst müssen sich selber überzeugen, dass der Vermittler auch die entsprechende Zulassung besitzt, sonst droht bei Schieflage des Gläubigers die Rückabwicklung des Darlehens.
Zusammenfassend ist zu sagen: Ein Bankdarlehn ohne eine Grundschuld gibt es nicht, weil die Grundschuld stets zur Sicherung des Darlehns dient!
Für ein Blankodarlehn, bis 50.000 € bekommt nur ein Eigentümer einer Grundschuld infrage! Ausnahme sind Dauerkunden mit Kleindarlehn bis 30.000 € Gesamtdarlehnssumme!
Sie liegen leider gleich im zweiten Satz daneben: Mein Anliegen ist es doch gar nicht, ein Darlehen ohne Immobilie aufnehmen. Stattdessen möchte ich mir das aktuelle Zinsniveau sichern. So lautet sogar der Titel meines Threads.
Leider ist auch Ihr erster Satz nicht besser. Dafür ist der Rest wieder konstruktiv, so dass wir es in Summe mal am Besten dabei belassen.
Aktuelles Zinsniveau sichern
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Zitat von Werner1976